关于印发《业主大会议事规则、临时管理规约及管理规约（示范文本）》的通知

延边朝鲜族自治州住房和城乡建设局文件

延州建房字[2009]4号

关于印发《业主大会议事规则、临时管理规约及管理规约（示范文本）》的通知

各县（市）建设局、房产局:
目前，各县（市）使用的《业主大会议事规则》、《临时管理规约》、《管理规约》文本，不仅文本格式不相同，而且涉及内容不全，从而导致不少的物业管理纠纷。为扭转上述局面，根据国务院《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等有关法规规章的规定，结合我州实际，编制了统一格式的《业主大会议事规则》、《临时管理规约》及《管理规约》示范文本，现将示范文本印发给你们，自2010年1月1日起参照使用（示范文本，在延边建设信息网上下载）。
附件：

1.业主大会议事规则（示范文本）

2.临时管理规约（示范文本）

3.管理规约（示范文本）

二○○九年十二月十日

主题词：城乡建设 规则 规约 示范文本 通知

延边州建设局办公室 2009年12月10日印发

（共印15份）

附件1：
业主大会议事规则（示范文本）
第一章 总 则
第一条 制定依据
根据《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则。
第二条 业主大会的组成
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
第三条 业主大会宗旨
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。
第四条 物业管理区域基本情况
一、业主大会名称：
业主委员会办公地址： 　
二、物业管理区域范围（四至及附图）：
三、物业类型：
（如：住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
四、物业管理区域概况：
占地面积： 　平方米，房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米， 套，非住宅 平方米。
第二章 业主大会
第五条 业主大会议事内容
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）决定选聘物业管理企业及解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资金使用和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、罢免业主委员会委员；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十一）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条 业主大会会议形式
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。
第七条 集体讨论议事的方式
采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第 种方式:
（一）由全体业主参加业主大会会议;
（二）由业主推选业主代表参加会议。
推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
第八条 业主代表的职责
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。
第九条 业主大会表决形式
本业主大会采用以下第 种形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为 。
第十条 召开业主大会会议的条件
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每 年召开一次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
第十一条 召开业主大会会议的程序
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
（三）征询意见或投票表决
采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。
（四）回收统计意见
业主委员会（换届工作小组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。 　
第十二条 业主、业主代表的代理
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者 参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 %。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：
（一） ；
（二） ；
第十三条 提议再次召开业主大会会议的限制
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十四条 业主委员会职责
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）拟订选聘物业服务企业的方案;
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（三）拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（六）拟订拟定专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（七）对违反《管理规约》的行为进行处理；
（八） 。
第十五条 业主委员会委员条件
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、临时管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七） ；
（八） 。
第十六条 业主委员会组成和任期
业主委员会设委员 名，其中主任1名，副主任 名。
主任、副主任在全体委员中选举产生。
业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。
第十七条 业主委员会会议
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。
（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十八条 业主委员会委员的的缺额补选
业主委员会委员缺额人数超过委员总数 %的，应当在 月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。
第十九条 业主委员会委员的资格终止
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；
（二） ；
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十条 印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十一条 业主大会档案资料管理
业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十二条 业主委员会活动经费
业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年；
（二）必要的日常办公等费用，计 元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下：
（1） ，费用 ；
（2） ，费用 ；
（3） ，费用 。
业主委员会开展工作的经费来源采用下列第 种筹集方式：
（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳 元；
（二）共用部位、共用设施设备经营收益的 %合计 元；
(三) 。
经费收支帐目由 　　　代为管理，经费收支帐目每 　月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第四章 附 则
第二十三条 业主大会议事规则的生效
本议事规则经 年 月 日业主大会会议讨论通过。
本议事规则的修订经业主大会会议讨论通过后生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
物业管理区域附图：

议事规则补充规定:

附件2：
临 时 管 理 规 约（示范文本）
为维护全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本临时管理规约。
本《临时管理规约》对本物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
第一条 业主的权利与义务
业主在物业管理活动中依照《物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。
第二条 相邻关系
各业主同意遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条 物业的使用
业主、使用人同意按照下列规定使用物业：
（一）按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
（二）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不做装饰装修的禁止行为。
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间 时至次日上午 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
（四）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。
（六）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。
（七）使用电梯，遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
（八）停放车辆，应遵守本物业管理区域车辆停放有关规定。
第四条 使用物业的禁止行为
业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律、法规的规定外，不得有下列行为：
（一） ；
（二） ；
（三） ；
（四） ；
（五） ；
（六） 。
第五条 物业的维修养护
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业管理企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业自用部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关或者居委会到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。
（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。
建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第六条 物业转让、出租的相关事项
业主转让或者出租物业时，须将本临时管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
第七条 业主提交通讯联系方式的义务
业主应当向建设单位、物业服务企业提供联系地址、通讯方式。
第八条 利用物业共用部位、设施设备获利的归属
利用物业共用部位、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
前款规定获取的收益的使用，由业主大会讨论决定。
第九条 未按物业服务合同约定交付有关费用的责任
业主未按物业服务合同约定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并到欠费户进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
第十条 业主违反物业使用禁止行为的处理
业主违反本临时管理规约第四条规定的，物业服务企业有权制止；业主拒不改正的，物业管理企业可以采取下列第 项措施予以制止：
（一）禁止施工人员进入物业管理区域；
（二） ；
（三） ；
第十一条 连带责任
物业使用人违反本临时管理规约的，相关业主承担连带责任。
第十二条 临时管理规约的制定
本临时管理规约由建设单位制定，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与物业建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第十三条 临时管理规约的效力
本临时管理规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日( 　　年 月 日)起生效，至业主大会成立并通过《管理规约》后终止。
承 诺 书

本人 （单位）已详细阅读并理解 （单位）制定的《临时管理规约》，同意遵守本临时管理规约内的所有条款，如有违约，愿承担相应违约责任。
特此，签署本承诺书。



购房人签章：

年 月 日
 

附件3：

管 理 规 约（示范文本）
为维护全体业主、物业使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本管理规约。
本管理规约》对本物业管理区域内的全体业主和物业使用人具有约束力。
第一条 业主的权利与义务
业主在物业管理活动中依照国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。
第二条 相邻关系
遵守物业管理法规、规章、制度，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三条 物业的使用
业主、使用人同意按照下列规定使用物业：
（一）按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
（二）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间 时至次日上午 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
（四）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。
（六）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。
（七）使用电梯，遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
（八）停放车辆，应遵守本物业管理区域停车场使用规则和停车协议。
第四条 使用物业的禁止行为
各业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律、法规的规定外，不得有下列行为：
（一） ；
（二） ；
（三） ；
（四） ；
（五） ；
第五条 物业的维修养护
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起 日内作出是否同意的决定；逾期不作出决定的，视为同意。
业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业内部应急维修的，物业服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。
（五）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。
建设单位拒绝修复或者拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第六条 维修资金不足时的筹集
物业专项维修资金不足首次筹集资金佘额的30％时，按下列方式筹集：
（一） ；
（二） 。
第七条 物业维修、更新、改造的实施
物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修、更新和改造，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业
主的同意，由物业服务企业组织实施，其费用按规定分摊。
第八条 物业转让、出租的相关事项
业主转让或者出租物业时，须将本管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
第九条 业主提交通讯联系方式的义务
业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
第十条 利用物业设置设施获利的归属
利用物业共用部位、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。获取的收益，按下列第 种方式处理：
（一）纳入专项维修资金；
（二） ；
（三） 。
第十一条 未按“物业服务合同”约定交付有关费用的责任
业主未按“物业服务合同”的约定交付物业服务费的，物业服务企业应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况，并到欠费户进行催讨；仍不交付的，物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。
第十二条 业主违反物业使用禁止行为的处理
业主违反本管理规约第四条规定的，物业服务企业有权制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列第 项措施予以制止：
（一）禁止施工人员进入物业管理区域；
（二） ；
（三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。
第十三条 连带责任
物业使用人违反本管理规约的，相关业主承担连带责任。
第十四条 公约的修改
本管理规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的管理规约，经业主大会通过之日起生效。
第十五条 生效日期
本管理规约自 年 月 日起生效。


业主大会盖章