安徽省物业管理条例（修订草案征求意见稿）

关于公布《安徽省物业管理条例》（修订草案征求意见稿）的通知

   修订《安徽省物业管理条例》是涉及广大人民群众切身利益，关系民生问题的一件大事，社会公众普遍关注。现根据省人大常委会主任会议决定，将 《安徽省物业管理条例》（修订草案征求意见稿）全文公布，向社会广泛征求意见。请社会各界、人民群众广泛展开讨论，充分发表意见，并请于2009年7月10日前寄送安徽省人大常委会法制工作委员会法规一处 （邮编230022），或者发送电子邮件到 dax－ueyujiao＠sina.com。

安徽省人大常委会法制工作委员会

2009年6月15日

    第一章 总则

    第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

    第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

    本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

    第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与行政监管相结合的原则。

    第四条 省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    县级以上人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，密切配合，做好物业管理相关工作。

    第五条 县级以上人民政府应当扶持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业发展。鼓励采用节能、环保等新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

    第六条 街道办事处、乡镇人民政府具体负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。

    居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关事务。

    第七条 物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高物业服务质量和水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

    第八条 房屋所有权人为业主。

    业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

    物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

    只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    第九条 业主除享有国务院 《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：

    （一）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

    （二）推选业主代表，享有被推选权；

    （三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；

    （四）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。

    业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。

    第十条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

    业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：

    （一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；

    （二）批准业主委员会工作规则；

    （三）听取和审查业主委员会的工作报告；

    （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

    （五）审核批准业主委员会的工作经费。

    第十一条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算；（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

    第十二条 业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

    业主委员会除履行国务院 《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：

    （一）经业主大会批准，审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划；

    （二）经业主大会批准，审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。

    业主委员会作出决定，应当经全体成员过半数通过。

    第十三条 业主委员会应当履行下列义务：

    （一）执行业主大会的决定；

    （二）遵守和履行物业服务合同；

    （三）对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；

    （四）对物业服务企业不合法、不适当的行为予以监督制止。

    第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

    物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；（三）地理上自然连接规模在2万平方米以下的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

    本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。

    第十五条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，并向设区的市、县（市）房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

    物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县（市）房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见，作出调整物业管理区域决定，并在相关物业管理区域内公告。

    第十六条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议:（一）入住率达到50%以上的;（二）首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;（三）首批物业交付满3年的。

    第十七条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的组织指导下,由业主代表、建设单位、前期物业服务企业和居民委员会组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

    符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组。业主大会筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

    第十八条 业主大会筹备组履行下列职责：

    （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

    （二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

    （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

    （四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

    （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人复核或者修改结果。

    第十九条 业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

    业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具委托书。

    第二十条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议,并告知业主委员会。

    业主代表参加业主大会会议前,应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

    第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:（一）有20%以上业主提议的;（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

    业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

    第二十二条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

    第二十三条 管理规约应当包括以下内容：

    （一）物业的名称、地点、面积及户数；

    （二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

    （三）公共场所及共用设施设备状况；

    （四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；

    （五）业主参与物业管理的权利；

    （六）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；

    （七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；

    （八）业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；

    （九）违反管理规约的责任；

    （十）其他有关事项。

    第二十四条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：

    （一）业主大会的议事方式；

    （二）业主大会的表决程序；

    （三）业主委员会的组成和委员任期；

    （四）其他有关事项。

    第二十五条 管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效,并由业主委员会在物业管理区域内公告。

    第二十六条 业主大会、业主委员会作出的决定，管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

    业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。

    业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理活动无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

    第二十七条 业主委员会委员应当符合下列条件:（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;（二）遵守法律、法规和规章;（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;（四）热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有业主公信力;（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

    第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

    业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

    前款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在30日内书面告知物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居民委员会、村民委员会。

    第二十九条 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。

    业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

    第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止,并以书面形式在物业管理区域内公告:（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的;（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的;（四）因犯罪正在受到刑事追究的;（五）以书面形式向业主大会提出辞职的;（六）拒不履行业主义务的;（七）收受物业服务企业或者利害关系业主提供的利益或者报酬的；（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

    经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

    第三十一条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担,其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

    前款规定的费用的筹集和使用情况,业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

    第三十二条 业主委员会违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益、影响社会稳定及公共秩序的，由物业所在地县级房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，并承担相应的法律责任；逾期不改正的，报经县级人民政府批准后予以解散。

    解散业主委员会后，街道办事处、乡镇人民政府应当依法及时组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

第三章 前期物业管理

    第三十三条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程建设标准实施。

    第三十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

    建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

    第三十五条 建设单位可以聘请物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

    建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知所聘请的物业服务企业参与监督。

    第三十六条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向设区的市、县（市）房地产行政主管部门报送以下材料：

    （一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；

    （二）经批准的物业项目规划设计方案；

    （三）标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺；

    （四）应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料；

    （五）物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

    第三十七条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：（一）水、电、气纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电、气计量装置；（二）电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按规划设计要求配置到位；（三）按照规划要求完成消防设施建设；（四）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、环境卫生等设施建设；（五）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；（六）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；（七）法律、法规规定的其他条件。

    按照前款规定，建设单位应当组织对住宅小区进行综合验收，并向设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门备案。

    第三十八条 设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门可以对本条例第三十七条规定的事项进行现场综合查验。

    对综合查验发现的问题，建设单位应当及时整改。

    综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。

    第三十九条 建设单位应当依照省人民政府建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约，在物业区域内予以公示，并报物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

    在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

    第四十条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

    物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。

    第四十一条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

    前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,经物业买受人签字确认,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

    第四十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

    第四十三条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

    第四十四条 物业服务用房由建设单位无偿提供，其配置应当符合下列规定：

    （一）物业管理区域物业总建筑面积在五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米提供；

    （二）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积2‰提供；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按1‰的标准提供；

    （三）位置应当便于物业服务活动开展，且具备水、电、采光、通风、通信等正常办公使用功能。

    物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于20平方米。

    未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

    第四十五条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。

    第四十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

    建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    第四十七条 物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。

    第四十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

    （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

    （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

    （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

    （四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

    （五）园林施工图纸及树种清单；

    （六）业主名册；

    （七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

    前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。

    第四十九条 建设单位应当按照国家规定，向物业买受人提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

    建设单位提取的物业工程质量保修金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。物业工程质量保修金具体提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定，报省人民政府建设行政主管部门备案。

第四章 物业管理服务

    第五十条 物业服务企业应当按照国家规定,具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。

    物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地设区的市或者县（市）房地产行政主管部门备案。

    从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

    房地产行政主管部门应当建立物业服务企业及其管理人员的诚信档案。

    第五十一条 物业服务企业享有以下权利：

    （一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行管理；

    （二）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用，并取得合理的利润；

    （三）制止违反物业管理规约的行为；

    （四）选聘专营企业承担专项经营业务；

    （五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

    物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

    第五十二条 物业服务企业应当履行以下义务：

    （一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和经济效益；

    （二）履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备维修养护等服务；

    （三）定期公布物业服务费收支情况；

    （四）接受业主委员会和业主的监督；

    （五）组织、协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

    （六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

    物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未能履行约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。

    第五十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

    物业服务合同应当对下列事项进行约定:（一）物业管理区域范围及基本情况;

    （二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

    （三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

    （四）公共绿化的维护，以及公共区域的保洁、相关秩序维护；

    （五）车辆的停放管理；（六）物业服务质量标准;（七）物业服务费用;

    （八）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

    （九）物业档案资料的保管；

    （十）物业服务合同期限;（十一）双方的权利义务;（十二）违约责任；

    （十三）物业服务合同终止、解除条件；

    （十四）其他事项。

    第五十四条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

    第五十五条 物业服务合同期限届满前90日,业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。

    提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当在60日前将解除时间、原因书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知所在地的县级房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

    第五十六条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

    （一）移交本条例第四十八条规定的材料；

    （二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

    （四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

    （五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

    业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

    物业服务企业未履行通知义务并办理交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

    第五十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

    实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。

    物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

    第五十八条 物业服务企业应当每年公布物业服务费收支情况。业主委员会应当对物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。

    第五十九条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。

    前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

    建设单位出售物业时，向物业买受人承诺减免物业服务费的，应当承担减免的物业服务费。

    第六十条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内公告。

    第六十一条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

    第六十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。

    供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。

    物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

    第六十三条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自收到之日起15日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,房地产行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门、单位投诉。

    第六十四条 实行物业管理联席会议制度。

    物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，居民委员会或者村民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和房地产、城市管理执法等行政部门参加。

    物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

    （一）业主委员会不依法履行职责的；

    （二）业主委员会不依法换届的；

    （三）物业服务企业不依法退出和办理交接手续的；

    （四）物业服务企业或者业主不依法履行物业服务合同的；

    （五）其他需要协调解决的物业管理事项。

第五章 物业的使用与维护

    第六十五条 物业服务企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。

    业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

    第六十六条 物业出租的,业主应当在签订物业租赁合同后,将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

    第六十七条 物业使用中禁止下列行为:（一）拆改房屋承重结构;（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;（三）违法搭建建筑物、构筑物;

    （四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的；（五）擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境的；（六）违反规定摆摊设点、占道经营;（七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;（九）违反规定停放自行车和机动车辆;（十）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

    （十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。

    违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

    第六十八条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的整洁、美观。

    第六十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

    责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

    第七十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照价格主管部门发布的指导价格确定。

    物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

    第七十一条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主共有。场地使用费的交纳、使用办法由业主大会确定。

    车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管理规定。

    第七十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许下，并经业主大会和城乡规划主管部门同意，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

    第七十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。

    物业专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

    物业专项维修资金的管理,实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则,具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。业主委员会应当每半年向业主公示物业专项维修资金的使用情况。

    设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门应当按照国家有关规定,建立健全物业专项维修资金使用和管理制度。

    第七十四条 物业维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:（一）保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用,由业主承担;（二）保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用,在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新、改造费用,在专项维修资金中列支，根据受益对象,由本幢、本单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

    第七十五条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

    第七十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，由物业服务企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业服务企业代办费用后，应当将所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。

    第七十七条 建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施，按照规定移交给专业经营单位进行维护管理。

    供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

    前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。

    第七十八条 设区的市、县级人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施逐步进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

第六章 法律责任

    第七十九条 有下列行为之一的,依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;（三）不移交有关资料的;（四）未取得资质证书从事物业服务的;（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;（七）挪用专项维修资金的;

    （八）未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

    第八十条 违反本条例第五十六条规定，物业服务企业拒不办理交接手续或者擅自撤离的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，由房地产行政主管部门责令退还逾期所收取的物业服务费，并处以一万元以上五万元以下的罚款。

    第八十一条 违反本条例第六十七条规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，房地产行政主管部门应当责令限期改正，并可以按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

    （一）拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；

    （二）占用房屋共用部位、公共场地的，个人处以一千元以上五千元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，个人处以五千元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款；

    （三）损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。

    违反本条例第六十七条第四项、第五项规定的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由房地产行政主管部门会同其他有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，房地产行政主管部门可处以五千元以上二万元以下的罚款。

    违反本条例第六十七条第三项、第六项、第七项、第九项、第十项规定的，由公安、规划、环保、市容、园林等行政主管部门按照国家和省有关规定予以处罚。第八十二条 违反本条例规定,省人民政府建设行政主管部门，设区的市、县（市）房地产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;（三）违法实施物业管理行政许可的;（四）违反物业管理投诉处理规定的;（五）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;（六）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第七章 附 则

    第八十三条 本条例下列用语的含义是:（一）“自用设备”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;（二）“自用部位”是指一套房屋户门以内,由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）;（三）“共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;（四）“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

    第八十四条 本条例自2010年1月1日起施行。