乐陵市市区住宅小区物业管理实施办法

〈乐陵市市区住宅小区物业管理实施办法〉业经市政府批准，现予以发布施行。
市长 李保海
1998年8月20号

乐陵市市区住宅小区物业管理实施办法
第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根治国家及省政府有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。
第二条 本办法使用于市区规划区范围内居民已入住的住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规则，综合开发，配套建设、建筑面积在2万平方米以上的居住小区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条 住宅小区物业管理遵循业主自治管理和业主委员会委托物业管理公司管理相结合的原则，物业管理公司应当在其管理的住宅小区内设置管理机构，并根据本办法和业主委员的委托，对住宅小区的物业实行专业化管理。
第五条 强化领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
第六条 乐陵市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理部门）负责市区的住宅小区物业管理指导工作。
规划、市政、供水、环卫、园林、卫生、电力、邮电、广播电视、公安、物价、工商等有关部门按照各自职责，配合作好住宅小区的管理工作。
第二章 业主大会及业主委员会
第七条 物业管理主管部门在下列情况下会同开发建设单位召集全体业主举行业主大会，选举产生业主委员会。
（一）新建住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上；
（二）分期建设的较大住宅小区，已形成组团区域规模并交付使用达到50%以上的；
（三）建成的住宅小区和企业、事业单位集中生活区已出售建筑面积30%以上。
第八条 业主大会由住宅小区内全体业主组成，业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成住宅小区业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会，经50%以上业主或业主代表提议，业主委员会应就所提议题召开业主大会或者业主代表大会，会议召开的日期和内容至少提前7日通知每位业主或业主代表。业主大会或业主代表大会应邀请政府有关部门物业管理主管部门、和使用人代表列席。
第九条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员、主任、副主任；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议业主委员会工作报告；
（四）决定住宅小区内有关业主利益的其他重大事项。
第十条业主委员会应当自选举产生之日起十五日内持业主委员会登记申请书、业主委员会名单、业主委员会章程向所在地物业管理主管部门办理申请登记。
物业管理主管部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记审查工作，经审查合格并签署批准意见后报民政部门，按照社团法人组织规定备案，取得社团法人资格；对不符合本办法规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施自治管理组织。
业主委员会根据住宅小区物业管理规模由7人至15人组成。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生或聘请物业管理公司人员担任业主委员会的主任、副主任。
业主委员会每届任期3年。
第十二条 业主委员会在业主大会或业主代表大会的监督下履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会或业主代表大会报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立，变更、或接触物业管理合同。
（三）协助拟订公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审议物业管理服务费的收费标准；
（五）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
（七）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十三条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，并决定必须经全体委员半数以上通过方可有效。
业主委员会可根据会议议题的需要，邀请物业管理主管部门和专业部门及物业管理企业、公安派出所、居民委员会等单位参加。
第十四条 业主大会、业主代表大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和使用人均 具有约束力。
第十五条 住宅小区应建立业主小组，业主小组为小区物业的基础组织，由本幢住宅业主推选若干代表组成。
其职责：
（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或物业管理企业反映。
（二）执行业主委员会作出的决定。
（三）提出共用部位和共用设备的维修、更新建议。
（四）协助调解房屋使用、修缮纠纷。
（五）协助物业管理企业收取物业管理综合服务费。
第十六条 住宅小区制定业主公约。
业主公约经业主大会或业主代表大会讨论通过之日起生效，业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地物业管理主管部门备案，业主公约生效前，业主和使用人应遵守开发建设单位或委托的物业管理企业制定的住宅小区物业管理规定。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，凡违犯法律、法规和地方人民政府规定的条款应予修订，经物业管理部门审查未按要求修订的，主管部门有权予以撤销。
第三章 物业管理移交
第十七条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向建设行政主管部门申请综合验收，验收合格的，方可办理物业管理体制移交手续。
第十八条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位或委托的物业管理企业负责，费用由开发建设单位承担。
第十九条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件。
（二）住宅小区规划图、竣工平面图。
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图。
（四）地下管网图。
（五）质量验收资料。
（六）其他必要资料。
上述资料由业主委员会或委托的物业管理企业负责保管。
第二十条 建立住宅小区物业管理公共资金。
（一）新建住宅小区开发建设单位在出售住宅时，根据省政府[1996]50号文件规定按住宅建安费3%的比例向业主收取物业管理公共资金。
（二）本办法实施前已交付使用的住宅小区，实施物业管理时由业主一次缴纳或分5年逐月分期缴纳物业管理公共资金，一次缴纳的每平方米建筑面积10元，逐月缴纳的每月第平方米0.20元。
开发建设单位在移交新建住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金一次性交物业管理主管部门，已交付使用的住宅小区物业管理公共资金由业主委员会委托物业管理企业收取，按年度交物业管理主管部门，物业管理主管部门以业主委员会的名义存入指定的金融机构，专户储存，按幢立帐。
第二十一条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定，并接受物业管理主管部门的监督和管理，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动公用设施的更新和改造，任何单位和个人不得挪用，物业管理公共资金按照不低于国家规定的年存款利率产生的利息用于补助公用设施的维修以及日常管理经费的不足，业主委员会应当定期公布物业管理公共资金的收支情况并接受业主的监督。
第二十二条 开发建设单位在移交新建住宅小区物业管理时应按2-5万平方米5‰，5万平方米以上3‰的比例，向业主委员会提供物业管理用房，按2—5万平方米6‰5万平方米以上3的比例由开发建设单位按成本价向业主委员会提供小区商业服务用房，由物业管理企业负责经营，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。物业管理用房和由物业管理公共资金购置的商业服务用房，产权属小区全体业主所有，不得变更用途和产权归属。商业服务用房的收益用于补贴小区日常管理费用的不足及公共设施的更新改造。
第四章 物业管理企业
第二十三条 物业管理企业必须经过市物业管理主管部门资质审查，并取得省建设行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》，经工商行政管理机关登记注册并领取《营业执照》后，方可以从事物业管理工作。
物业管理企业是具备相应资质条件的企业法人，依法成立，并须具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公，经营场所；
（二）有独立健全的组织管理机构以及与其管理相适应的专业技术和管理人员、明确技术人员最低人数及相关技术登记；
（三）与其资质相适应的自有资金。
第二十四条 物业管理企业所承担物业管理必须与其资质相适应，并根据与业主委员会签定的服务合同，承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理服务合同应明确下列内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）违约责任；
（七）物业管理服务地期限；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限一般为三年。物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，报所在地物业管理主管部门。
第二十五条 物业管理企业为业主提供如下服务事项；
（一）住宅小区内公共设施的使用管理、维修和更新。
（二）高层住宅楼内电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（三）保洁服务；
（四）绿化管理；
（五）保安服务；
（六）物业维修，更新费用和帐务管理；
（七）物业资料的保管。
第二十六条 物业管理企业按照物业服务管理合同的约定，按月（季）向业主和使用人收取物业服务管理综合服务费。
物业管理综合服务费包括下列项目：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公共设施、设备日常运行、维修及保养；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）物业管理单位固定资产折旧费；
（八）法定税费。
物业管理综合服务费的标准内应经物业主管部门审查报物价主管部门批准，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十七条 物业管理企业为业主提供代收代缴水电费、煤气费、有限电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。对合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。
第五章 物业维护
第二十八条 全体业主和使用人都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏住宅的公用部位、公用设备或者迁移共用设备；
（三）未经规划和物业主管部门批准在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建筑物、构筑物；
（四）践踏、占用绿化地，损毁园林；
（五）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂务；
（六）制造超标准噪音；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（九）随意停放车辆和乱设摊点；
（十）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十九条 房屋分户内的维修，由业主自行负责。
单体建筑物内共用部位和共用设备的维修更新由物业管理企业负责，其费用由相关建筑物的业主依其所拥有的份额或使用情况按比例共同承担。公有住宅按房改政策出售的，由出售单位从维修基金列支。
出租房屋的维修责任，有当事人双方在租赁合同中约定。
第三十条 住宅小区内由业主和使用人共同使用的道路、园林、绿地、排水、管道、化粪池、垃圾箱等公共事实的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，依照本办法设立物业管理公共资金的，在物业管理公共资金中列支。物业管理公共资金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例共同承担。
住宅的共用部位、共用设备和小区内的公共设施属认为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第三十一条 房屋以及附属设施影响市容或危机公共安全的。业主应及时维修，拖延或拒不维修的，物业管理主管部门，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修费用由业主承担。
第三十二条 住宅小区内物业管理企业与各专业管理部门职责分工。
（一）市政设施。住宅小区内道路和排水设施由物业管理企业负责管理，市政设施管理部门进行指导监督和检查，
（二）园林绿化。绿化建设施工由开发建设单位或委托物业管理企业负责实施。树木、花草、绿地、园林设施等日常养护和管理，由物业管理企业负责。并接受市建委的技术业务指导、监督、检查。
（三）环境卫生。住宅小区内道路、住宅楼周围及绿化带、楼到等公共环境的清扫保结，居民生活垃圾的收集工作，住宅小区内公共厕所、化粪池、垃圾箱等环境卫生设施的日常管理、维护和消杀、生活垃圾的清运和公共厕所，化粪池清掏，清运工作由环卫处负责，物业服务公司可承担一定的费用。
（四）社区卫生服务。住宅小区内居民应享受到保健咨询、健康指导、紧急救护、家庭病房等医疗服务。由卫生行政主管部门负责。
（五）供电供水等设施管理。新建住宅小区用电按照《德州新建住宅区居民用电管理办法》的规定进行维护、管理，已建成小区内的供电设施按照产权一致的原则进行管理，供水、通讯、有限电视、路灯及相关的设备，设施，管线等均由各专业管理部门负责维修，管理。
（六）有物业管理企业在当地公安派出所的指导下，组织对管理区域的安全巡逻工作。
（七）消防安全工作按《中华人民共和国消防条列》的规定，由公安消防部门负责。
第三十三条 任何单位和个人不得占用住宅小区内的道路，场地。机动车停车场，非机动车处等交通设施由物业管理企业负责维护，管理。其收费标准，按市统一规定执行。
治安，消防，救护，环卫，电力等专业管理部门执行任务的特种车辆进住宅小区，免收停车费，过路费。
第六章 法律责任
第三十四条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的企业，有物业管理主管部门责令其限期补办手续，并处以5千元以上1万元以下罚款。
第三十五条 物业管理企业擅自提收费标准，有物价部门按国家有关规定予以处理。
第三十六条 违反本办法第二十八条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。
第三十七条 依照法律法规进行处罚时，须使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴市财政。
第三十八条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼。又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关提请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十九条 本办法实施前已交付使用的住宅小区，未按原规划设计和城建综合管理部门要求进行配套建设的，由物业管理主管部门负责组织原开发建设单位，按规划进行补建和完善，在治理整顿的基础上按本办法规定逐步实行物业管理。
第四十条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。
第四十一条 本办法由市房产管理局负责解释。
第四十二条 本办法自公布之日起施行。