《公元物业管理文摘》（第120期）

非赢利共享型信息选编　　　第120期/20090330　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——哈尔滨：4月1日起 物业费最高1.25元/平方米 ——东莞：成立业委会有政府“撑腰” 物管收费可以管 【行业要闻】 ——兰州：开征垃圾处理费 ——上海：本市诚信物业企业承诺规范使用维修资金 ——吉林：出台物管办法 物业投诉10日内要回复 ——北京：发布《楼宇内生产经营单位安全生产规范(试行)》 ——锦州：下月起物业公司整改不合格将注销资质 ——江西：用3年时间重点整顿物业收费 ——秦皇岛：住宅物业费将分六等级收取 ——沈阳：维修资金没交 不能卖房 【数据说话】 ——皖西：出台《六安市物业管理行业规则》 【物管采风】 ——厦门：物业管理将重新立法 将现物业监理新行业 【学习平台】 ——未来物业管理企业角色－服务集成商 【业主之声】 ——广州：物业费超1.96元/平方米 需报物价局审批 【自由论坛】 ——降低物业管理成本的三大途径 【案例选编】 ——车库限高不达标 开发商被判赔偿业主

【法规动态】

哈尔滨：4月1日起 物业费最高1.25元/平方米

李佳琪/《新晚报》/20090331
《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》将于4月1日起实施。《办法》中规定，哈尔滨市普通住宅小区物业费指导价格按照“五等级五项目”，可划分出3000多种收费标准，如以目前最高标准收取物业费，按建筑面积其价格为高层1.14元/平方米、多层1.1元/平方米，再对其进行最高上浮10%后，两者最高价分别为1.25元/平方米和1.21元/平方米。

东莞：成立业委会有政府“撑腰” 物管收费可以管

肖剑雄 孙楠/《东莞时报》/20090327
昨日开始，《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》公开向社会征求意见，该规定对成立业主大会和业主委员会的条件和程序都作了明确规定，同时规定，各镇（街）人民政府依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督。业内人士认为，有了这两个“法宝”，今后东莞的业主委员会成立之困有望破解。

【行业要闻】

兰州：开征垃圾处理费

石玉龙 杨丽娟/《兰州晨报》/20090331
兰州市城市垃圾处理费经过3年多的酝酿准备，终于在2009年3月20日启动。征收标准为居民每户每月5元，残疾人、低保户可凭相关证件办理“减免证”予以减免。环卫部门收取城市垃圾处理费后，包括垃圾代运费等政府环卫部门此前收取的各种卫生费用(小区物业收取的卫生费不在取消范围)等收费项目和标准一律取消。

上海：本市诚信物业企业承诺规范使用维修资金

崔建栋 茅茂春 朱燕亮/《新闻晨报》/20090331
近日上海市物业管理行业协会正式向社会公布了477家诚信承诺企业名单，主动接受公众监督。这些物业企业将承诺“保证规范使用维修资金”等九项具体物业服务，并保证周一至周日均有接待业务，实行24小时受理居民报修，急修项目2小时内到现场。其中，如果市区设有物业管理处的小区半小时内到现场，一般修理项目3天内修复。

吉林：出台物管办法 物业投诉10日内要回复

东亚经贸新闻/20090321
昨日记者从省建设厅获悉，《吉林省物业管理办法》将于5月1日起正式实施，《办法》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或其他管理人投诉的，应在10日内做出处理，对当事人确有违法不当行为的，应责令改正，对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的，应进行调解，调解不成当事人可通过仲裁或诉讼解决。

北京：市安监局正式发布《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范(试行)》

北京市安全生产监督管理局/20090326
3月20日，北京市安监局会同市建委、市公安局消防局正式发布《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范(试行)》。该《规范》明确了产权单位、物业单位、使用单位的安全职责，强化了城市楼宇的安全管理。为推动《规范》的落实，北京市安监局将收集规范的修改意见和建议，力争将《规范》纳入立法规划，早日上升为地方规章。

锦州：下月起物业公司整改不合格将注销资质

朱秋戌 朱忠鹤/《辽西商报》/20090323
4月1日，《锦州市物业服务企业检查考核管理办法》正式实行。今后，所有物业公司将定期或不定期接受考核。记者在《管理办法》中获悉，物业公司的六大方面内容将成为考核重点：小区的公共秩序管理情况、环境卫生管理情况、绿化养护管理情况、房屋维修与装修管理情况、市政设施维护管理情况、企业管理情况。

江西：用3年时间重点整顿物业收费

刘媛 熊婷婷/《江南都市报》/20090327
江西省出台了价格公共服务工作3年计划，利用3年时间将公共价格政府职能由管理转变为服务，深入社区、农户、医院、商场、学校、企业、景区等领域服务公众，并将重点整顿物业服务收费和小区停车收费，加强社区医疗服务和药品价格管理。今后，在较大规模的景区将设立价格举报联络站，公布12358投诉举报电话，及时查处投诉。

秦皇岛：住宅物业费将分六等级收取

李淑丽/《燕赵都市报》/20090327
昨日秦市政府发布了《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）》，从4月1日起实施的该办法依据“分等定价，按质论价”原则，可最大限度地避免物业企业和业主之间的纷争。普通住宅小区的物业费实行政府指导价，根据物业企业所服务的住宅小区的整体环境、公共服务设施的配备等情况，实行星级管理制度，全部分为六个等级。

沈阳：维修资金没交 不能卖房

陈军/《华商晨报》/20090324
沈阳市正在进行维修资金欠费清理。个人欠费不补的，将限制房屋转让；开发商或物业公司代收挪用的，可能面临挪用数额两倍以下的罚款。在维修资金交纳成为取得房产证等工作的前提条件后，就面临着曾经的欠费户补交的问题。沈阳市将规定，物业服务企业应每半年向住宅区内的业主公布该住宅小区维修资金收、支及结余情况。

【数据说话】

皖西：出台《六安市物业管理行业规则》

李超/《皖西日报》/20090330
3月26日，记者从安徽省皖西市物业管理工作会议上获悉，皖西市将贯彻皖西市政府常务会议审议通过的《关于进一步加强六安城区物业管理工作的意见》，出台了强化行业自律的《六安市物业管理行业规则》。截至去年底，皖西市住宅物业管理覆盖率达71.6%，物业管理项目共238个，总建筑面积984.74万M2，其中住宅物业796.65万M2。

【物管采风】

厦门：物业管理将重新立法 将现物业监理新行业

吴斯婷/《厦门商报》/20090327
市建设与管理局局长阮跃国昨日接听市长专线电话时透露，我市将对物业管理行业重新立法，这个新法规可能会催生一个新的行业：物业监理。《厦门市物业管理若干意见》今年下半年将送交市人大常委会进行审议，最近，这个法规在立法前正在向市民征求意见，市民的意见可能会被写进法规中。

【学习平台】

未来物业管理企业角色——服务集成商

石寒 谢水清/《中国房地产报》/20080927
物业管理发展的20年历史，经历了管理理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革。不管时代如何变迁，也不管物业管理的模式创新到何种程度，为业主服务的理念和主旋律一定会得到秉承，物业管理的核心正在于如何满足和超越顾客不断增长的需求。有了这份喜悦的心情，我们同样要正视物业管理企业存在的问题。我们认为，物业管理企业要从基础性的事务中寻求解脱，要转变企业的职能，未来物业管理企业就要扮演服务集成商的角色。物业管理企业不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务，达到业主满意的目的。所谓服务集成商，就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。     转向服务集成商角色的必然性     1、市场经济发展推动社会专业分工细化随着科学技术的快速发展，市场竞争也越来越激烈，对企业型的社会组织也相应提出了更高要求；大而全、市场反映迟钝的企业很难在竞争中寻到一席之地。像世界知名的大企业如摩托罗拉、IBM，他们只负责新技术的研究和市场营销模式的组建、创新，生产产品是生产商的事情；日本的本田汽车，80%左右的零部件是其中小生产商提供的。服务行业也是如此，特别是社会信息化、智能化和网络化进程加快，服务手段和技术层出不穷的情况下，如何有效地组织这些服务，为服务提供平台，促进交易的规范、高效性，成了服务行业的核心竞争力。物业管理作为服务行业，也必然要走专业化服务的道路。     目前众多物业管理企业将机电、绿化、清洁外包，一方面在人财物成本上得以降低，另一方面，促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。还有社区文化、家政服务、车场管理、房屋管理等等，我们都可以寻求社会资源在有效的监控之下予以完成。物业管理企业不能做服务的生产者，而要成为服务的组织者。     2、业主对服务需求的多元化与物业公司能力有限性之间的矛盾社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和差异化。而实际上，物业公司自身服务能力是有限的，靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的要求，也无力去挖掘业主服务需求，既使挖掘出来，也无法提供相应的服务。这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决，也不利于促进物业管理向经营型企业转变。当这种矛盾激化到一定程度时，就使向服务集成商转型成为可能甚至必然。     3、国际标准化质量管理体系的换版理念也印证了这种职能转变的正确性最近，国际标准化质量管理体系正在进行94版到2000版的换版工作。在改版内容中，有一条值得意注意，那就是物业管理供应链所使用的术语进行了如下更改：94版是“分承包商－－供方－－顾客”，而2000版是“供方－－组织－－顾客”，用“组织”代替了“供方”，用“供方”代替“分承包商”。从更改中我们不单看到了“字词”的更改，更重要的是，在管理服务过程中物管企业角色的换位，从服务供方和制造商的角色变为服务的组织者，这就是服务集成商的概念。

【业主之声】

广州：物业费超1.96元/平方米 需报物价局审批

彭美 蓝岚/南方网/20090324
广州市物价局副局长邱亿通昨日在接访中透露，今年广州物业管理收费标准不作调整，但目前，不少楼盘售楼时标出的物业费动辄高达2.8-3元/平米。物价局拟对开发商售楼过程中涉及的物业服务收费标准进行规范。要求开发商在售楼过程中标出的物业费不得超出1.96元/平米的政府最高限价。如要超出，必须报物价局审批。

【自由论坛】

降低物业管理成本的三大途径

黄继锋/《现代物业》/2008年9期总第95期
物业管理阶段如何有效降低管理成本     这个阶段降低物业服务成本的渠道有二：一是物业服务方式；二是物业服务内容。 《中华人民共和国物权法》第八十一条指明了业主管理自身物业的三种途径或方式：自行管理、委托物业服务企业或者其他管理人管理。     我们现在看到的多是业主或开发商委托物业企业实施物业管理服务的方式。这种方式要求物业企业提供正规化、专门化的物业服务，服务项目一般包括秩序维护、维修运行、卫生保洁和绿化管护等。业内人士都知道，物业管理规模效益特别明显，拿普通住宅小区来说，理论上每一个项目一般至少要在10万平方米以上，才能使物业服务成本按面积分摊后，费用水平不突破业主可以接受的比较合理的水平。如单独管理一个10万平方米以下的小区，物业企业要维持小区物业服务正常运转，只有选择收取较高的物业服务费，或是提供缩了水的物业服务了（除非有另外渠道的费用补贴）。对于物业企业而言，客观上还要求各个管理项目的面积总量达到一定的规模（如二级资质要求的面积标准）才能维持企业必需的收支平衡，实现一定的经济效益。小型物业企业又往往“麻雀虽小，五脏俱全”，管理费用相对大型物业企业要高很多，往所服务的项目中一分摊，物业服务费不高才怪呢！     因此，只有比较大型的小区，或是地理位置相对集中的数个零星小区，选择一家有一定规模、实力的物业企业实施管理服务时，业主才有可能获得比较实惠的物业服务价格。然而，由于种种现实原因，我国“小规模的物业”和“小型物业企业”不断生成，大量存在，占有着大部分的市场份额，是目前物业管理的“主流”。只有期待有关行政管理部门下大决心，拿出切实办法，使“两小”逐步退出“主流”，最终淡出市场。否则，物业服务费一般没有什么“性价比”可言的。     关于业主自行管理物业的方式，虽然得到《物权法》的明文认可，但显然没有得到相关行政部门的实际支持。其实，小区业主完全可以约定，由各家业主轮流清理小区卫生或者提供其他公共服务。这对于规模和共用部分面积较小、物业服务需求不大的小区来说，显然极大地节省了物业服务费支出，减轻了业主的经济压力。     《物权法》还明确规定，业主可以委托物业服务机构之外的其他管理人管理物业。这就是说，在业主不愿委托具有独立法人资格的物业企业进行管理服务，也不愿自行管理小区事务的情况下，可以委托普通的自然人来为业主服务。例如，规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等，而无须选聘正规的物业公司。这样也可让业主大大节省费用。     至于物业服务内容，一般综合性物业公司都承诺提供较全面的服务项目。业主虽然也需要，但不一定非得照单全收。一些地方推出了菜单式物业服务办法，比如杭州市将物业管理分为公共区域清洁卫生服务、秩序维护服务、绿化养护服务等五大类，每大类又细分成数个小类，每个小类服务等级均从高到低分甲乙丙丁四级，根据等级的高低，收费标准也各不相同，业主可以选择需要的服务等级。笔者认为，除了选择物业公司，选择服务等级外，业主的选择范围、权利应该更大些，譬如，对服务大项的选择。如果业主认为某大项（如秩序维护服务）成本太高（这项服务让物业公司做的话，费用一般占到物业服务总成本的一半以上），在签订物业服务合同前完全可以提出不要。当然，物业企业可以同意，也可以因此放弃签订合同。另外，业主还可以根据小区特点灵活选择专业公司（如维修公司、保洁公司、绿化公司等）提供物业服务。总之，“点菜”比“合菜”要来得便宜、实惠。     也有人说，物业服务费的高低完全是市场的事儿，让业主和物业公司去商定。这种说法过于表面。只有开发商、建筑（规划）设计师、业主、物业公司及相关行政管理部门共同关心，共同努力，从物业管理对象、方式、机制等方面多管齐下，才能从根本上把物业管理的成本降下来，合理、实惠、质价相符的物业服务费才能成为现实。

【案例选编】

车库限高不达标 开发商被判赔偿业主

案例分析：     2006年，刘某购买了位于丰台草桥新园一区的恋日嘉园二期住房，后又向小区购买了地下车库停车位，并交纳了管理费。2008年10月22日晚10点，刘某将车停入小区地下车库，不料下车时头撞到车位右上方排风管道裸露在外的角铁支架，顿时鲜血直流。医院诊断为头皮外伤，刘某为此休假2个月。出院后，刘某将开发商华野投资管理有限公司及物业华野家园物业管理有限公司告上法庭，索赔4.2万元经济损失及5000元精神损失费。

案例点评：     丰台法院认为，《汽车库建筑设计规范》规定，汽车库内室内最小净高微型车、小型车为2.2米，而刘某所停车辆的地下车库内排风管道限高仅1.55米，开发商的设计违反了《汽车库建筑设计规范》的规定，没有达到限高标准，致使刘某碰伤，开发商及物业理应作出赔偿。

阅读： 12020 次     2009/3/29 22:16:00