第一章物业管理概述
★★★物业管理概念：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
对条例定义的理解：
1. 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。比如：民法通则、合同法、物权法。
是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。
2. 物业管理活动的基础是物业服务合同。
物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
业服务合同是物业管理活动产生的契约基础，物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。双方是平等的民事法律关系。
3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
★条例调整的范围：
1.既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。但是需要注意：在前期物业管理阶段的招投标制度、专项维修资金制度仅适用于住宅物业。
2.适用的范围，既包括城市，也涵盖乡村。
★物业管理的市场化特征。物业管理的基本特征是市场化
1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。建筑物区分所有权
2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。
3.物业管理活动应当遵循市场原则。
其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施。将市场化原则作为物业管理活动的前提条件：一是强调为主在市场活动中的自主权，其具有充分的自主选择权;二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
3. 非市场性的房屋管理不属于物业管理。
★★物业管理的特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
1. 社会化。物业的所有权、使用权与物业的经营权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
2. 专业化。要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。
3. 市场化。市场化是物业管理最主要的特点，通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
★ 物业管理的产生与发展
1.物业管理起源于19世纪60年代的英国，主要人物“奥克维娅·希尔女士”，后来英国成立非盈利性行业组织—皇家特许屋宇经理学会。
19世纪末20世纪初，美国出现了专业化的物业管理机构。
2.我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：投资由国家和国有企业统包;分配采取实物分配;消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
3.1978年我国房地产领域的三项改革：城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革。
4.1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立，但是他只是按照社会化、专业化的管理原则和企业经营的方式并未市场化。
5.1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》;建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》
6.1995年，青岛，建设部主持召开了全国第一次物业管理工作会议;1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议;1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标制度和经验，这次会议主要解决了物业管理市场问题。
7.2000年中国物业管理协会成立。
★★物业管理在社会经济中的地位与作用
1. 实施物业管理有利于促进经济增长。居住消费本身包含众多的消费环节：购房消费支出;家庭装饰装修、家具家电等消费支出;使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出;房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出，其中后三类消费支出要大大超出购房支出。
2. 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。
3. 实施物业管理有利于增加就业。
4. 实施物业管理有利于维护社区稳定。
5. 实施物业管理有利于推动房地产为的良性发展。
★在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式,需要政府发挥应有的作用;
2.物业管理是我国城市管理的重要组成部分,物业管理的水平直接关系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要职能,从城市管理职能角度考虑,政府必须对物业管理进行适度干预;
3.普通商品房、以济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。
★我国物业管理以条例为分水岭，分为条例颁布前后两个阶段。
(一)条例颁布前的物业管理制度建设
1.条例颁布前的物业管理制度建设的特点：借鉴性、过渡性、针对性
2.1994年3月23日建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向;是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
3.建设部1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》;1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》;2005年5月建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》及其附件。
4.1996年建设部下发《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
5.1996年建设部和国家计委联合下发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，己被2003年的《物业服务收费管理办法》取代
6.1998年财政部颁布了《物业管理企业财务管理规定》
7.1998年11月建设部财政部印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
8.1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，己被2004年3月《物业管理企业资质管理办法》取代
9.2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(110号令)是物业管理企业提供装饰装修管理服务的法规依据，对规范装饰装修行为起到了重要作用。
(二)条例颁布后的物业管理制度建设。
1.条例颁布后的物业管理制度建设的特点：配套性、经验性、操作性
2.2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期
3.2003年6月建设部发布《业主大会规程》
4.2003年9月建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
5.2003年11月国家发改委、建设部发布《物业服务收费管理办法》
6.2004年1月中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
7.2004年3月建设部发布《物业管理企业资质管理办法》
8.2004年7月国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》
9.2004年9月建设部发布《业主临时公约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》
10.2005年11月人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》
★★条例的立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者
★★★条例的立法指导思想：1。强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;2。强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;3。强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
★★★条例的立法原则：1。物业管理权利和财产权利相对应原则;2。维护全体业主合法权益原则;3。现实性与前瞻性有机结合的原则;4。从实际出发，实事求是的原则。
★★条例创设的法律制度：业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金。
(一)尊重和维护业主的财产权利。
物业管理的基础是业主的财产权。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为，条例遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自选平衡，条例还本现在对侵害业主财产权的救济上。
(二)建立为主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。
共同财产、共同利益是构成业主之间联系的基础，“共同契约”就意味着要遵守少数服从多数的原则。业主大会制度和业主公约制度目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。
(三)条例和有关法律法规共同规范物业管理活动。
比如物业的质量问题，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。
(四)妥善处理政府和市场关系
条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚;对违反行政管理规定，对同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行，条例是一部体现政府转变职能的行政法规。
★★条例的主要内容
★条例生效以前的物业管理活动不适用条例的规定。法律不溯及既往。
★★★条例确立的基本法律关系：
(一)业主相互之间的关系。物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理，条例规定：业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用。
(二)物业管理企业和业主之间的关系(民事法律)。民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。
(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系。条例要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物来管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的;一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任。
(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系。条例规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即：“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。
(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务;业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样与居委会之间没有法律上的权利义务关系。
(六)物业管理各方主体与政府之间的关系。政府与物业管理各方主体之间的关系是一种行政法律关系。
第二章物业管理服务
★★★物业管理服务的特点：
1. 物业管理服务的公共性和综合性
2. 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。
3. 物业管理服务的即时性和无形性。物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中。
4. 物业管理服务的持续性和长期性。
★★★物业管理服务的内容：
(一)物业管理服务的主要内容：
1.房屋共用部位的维修、养护与管理;
2.房屋共用设施设备的维修、养护与管理;
3.物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;
4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;
5.物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;
6.物业装饰装修管理服务;
7.物业档案资料的管理;
8.专项维修资金的代管服务。
(二)物业服务合同约定以外的服务：
1.提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务;
2.合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定;
3.物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
★★物业管理服务标准。2004年物业管理协会印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》
(一) 标准的主要内容
(二) 使用标准时应当注意的问题：1.高档商品住宅不适用本标准;2.标准由高到低设定三个服务等级(一级、二级、三级);3.标准以外的其他服务项目、内容及标准，由双方协商约定;3。对于不同的住宅小区分情况选择相应的服务等级。
★★物业服务收费原则：合理、公开、收费与服务水平相适应
★★物业服务收费定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价(物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理)
★政府定价方式的弊端：1。不利于物业管理企业提高服务质量;2。制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权;3。因定价标准不客观产生了大量矛盾;4。政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。
★★★物业服务收费实行政府指导价的具体方式：由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。
★★★物业服务收费形式与成本构成
(一)包干制(盈亏自负)-：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。
(二)酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
★酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：1。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;2。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复;3。物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
★★物业管理服务成本构成：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
★★物业服务费的缴纳和督促
1. 非业主使用人的交费责任。条例规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
2. 未交付房屋的交费主体。条例规定，己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3. 业主委员会对欠费业主的督促义务。条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对于拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。
★物业服务合同
1.物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同;
2.物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据;
3.物业服务合同属于民事合同的范畴，在合同法中属“无名合同”;
4.条例明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。
5.根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同：一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同;另一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。
★★物业服务合同应具备的主要内容：
1. 物业管理事项;2。物业服务质量;3。物业服务费用;4。双方的权利义务;5。专项维修资金的管理与使用;6。物业管理用房;7。合同期限;8。违约责任。物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。
★关于物业管理资料的移交问题条例作出如下规定：1。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;2。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给业主委员会;3。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
★★★前期物业服务合同
(一)前期物业服务合同的特征：1。具有过渡性;2。由建设单位和物业管理企业签订;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必须具备一定形式的合同。)
(二)前期物业服务合同的时效：条例规定：前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。(即：1。前期物业服务合同可以约定期限;2。前期物业服务合同是一种附终止条件的合同)
(三)前期物业服务合同的主要内容：1。合同当事人与物业的基本情况;2。物业服务内容与质量;3。物业服务收费方式;4。物业经营管理活动的内容;5。物业的承接查验;6。物业的使用与纵护;7。专项维修资金;8。违约责任;9。其他事项
★★物业管理企业的义务
(一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务
(1)。业主违反物业管理区域物业管理区域秩序的主要表现：1。侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境;2。建规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患;3。安装设备设施，侵犯相关业主正当权益;4。违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活;5。经营活动污染环境、噪音超标，给相邻业主生活与经营造成损害;6。使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻来主造成安全隐患;8。占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行;9。阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益;10。其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。
(2).维护物业管理区域秩序的主要方式：履行告知义务、履行制止义务、履行报告义务。
(3)。业主违反物业管理秩序的法律责任：侵权责任
(二)物业管理区域的安全防范协助义务
(1)。物业管理企业在安全事故中的义务。条例首先强调了物业管理企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责;其次在发生安全事故时物业公司要履行三项义务：1。立即采取应急措施，避免扩大损失;2。及时向有关行政管理部门报告事故;3。协助做好救助工作。
(2)。物业保安人员的职责。物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内公共秩序，为业主提供良好的生活环境。
★★物业管理企业的责任：条例规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
这句话可以这样理解：1。对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任;2。不能简单地认为既然实施了物业管理，物业管理企业就应当保障业主的财产和人身安全，对业主在物业管理区域内受到的人身和财产的损害，物业管理企业就应当承担完全的法律责任(主要是民事责任)，物业管理企业承担责任有一个前提条件，就是物业管理企业未能履行物业服务合同的约定;3。物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓相应即：根据不同的情况，承担不同类型的责任;根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。
★★★物业使用与维护中的相关规定：
一、 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变。对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施;条例要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业管理企业，以便物业管理企业及时调整管理方案;物业管理企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。
二、 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘。
三、 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任。
四、 业主装饰装修房屋应当依法规范。装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提;条例规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务;同时物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。
五、 利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。利用物业共用部位、共用设施设备经营收益应当优先用于补充住宅专项维修资金(1。收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护;2.住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需时所需数量巨大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住宅专项维修资金有利于及时筹备所需资金);利用物业共用部位、共用设施设备经营的前提是，必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。
第三章 物业管理的基本制度
★★★条例确立了七项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招标投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度
一、业主大会制度：条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
★业主：房屋的所有权人为业主。现实物业管理中具备业主身份的三种人：房屋所有权证书持有人;房屋共有权证书持有人;待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
★★业主在物业管理活动中的权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4.参加业主大会会议，行使投票权;5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;6.监督业主委员会的工作;7.监督物业管理企业履行物业服务合同;8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9.监督物业共有部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;10.法律、法规规定的其他权利。
★★业主的义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则;2.遵守物业物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5.按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。
★业主大会：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
★成立业主大会的限制与选择：1.一个物业物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会;2.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责;3.条例规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。
★★业主大会筹备：
(1)成立业主大会筹备组(在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处指导下，由建设单位、业主代表组成)
(2)业主筹备组的工作内容：确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;参照政府主管部门制定的示范文本、拟定《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案;确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;确定业主委员会侯选人产生办法及名单;做好召开业主大会会议的其他准备工作。
(3)筹备业主大会的工作要求：业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告;公告《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告;确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准;业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
★★业主大会的成立：业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织召开首次业主大会会议。主要内容：报告业主大会的筹备工作情况;宣读业主名册和首次业主大会会议上的投票权数;宣读《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对《业主大会议事规则》和《业主公约》的修改结果;投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;宣读业主委员会委员侯选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。
★★业主大会的职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、继筹方案，并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
★★★业主大会活动规则：
1.业主大会会议：定期会议和临时会议，都由业主委员会组织召开。
临时会议召开的条件：20%以上业主提议召开业主大会临时会议;发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主委员会应当在召开业主大会会议15日前在物业管理区域内公告。
2.业主代理人和业主代表人：业主只能委托代理人代理事项、不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选;业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见;业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。
3.业主大会决定事项的表决效力：一般决定，实行简单多数表决原则，经与会业主所持投票权1/2以上通过;重大事项实行特别多数表决原则，经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会不符合上述两项规则的表决事项，均属无效。
★业主委员会。条例明确定位为业主大会的执行机构
★★业主委员会的职责：
1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。除首次业主大会会议处，业主委员会是业主大会会议的法定召集人，定期会议和临时会议均由业主委员会筹备和召开。
2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
4.监督业主公约的实施。
5.业主大会赋予的其他职责。
★★业主委员会的备案(告知备案)自选举产生业主委员会之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，内容一般包括：业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等。
★★业主委员会委员的资格条件：
1. 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
2. 遵守国家有关法律、法规;
3. 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
4. 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
5. 具有一定组织能力;
6. 具备必要的工作时间。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议。推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。业主委员会主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。
★业主委员会委员的资格终止：因物业转让、灭失等原因不再是业主的;无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;因疾病等原因丧失履行职责能力的;有犯罪行为的;以书面形式向业主大会提出辞呈的;拒不履行业主义务的;其他原因不宜再担任业主委员会委员的。
★业主委员会会议
业主委员会应当定期召开业主委员会会议，遇有特殊情况，经1/3以上的业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议;无论定期会议还是临时会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意;业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
★业主委员会改选与变更
1.业主委员会的改选。业主委员会应当在任期满2个月前进行业换届选举，逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作，业主委员会换届选举后，原业委会应在任期届满之日起10日内做好交接手续。
2.业主委员会委员的变更。经业主委员会或者20%以上业主提议，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
★业主委员会的工作经费。由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
★★业主大会的限制性规定。禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动;业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定的行为，因违法而失去正当性。
二、业主公约制度
★★★业主公约：由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件;业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就要将共同财产的管理职能授权物业管理企业实施，并将这项授权明确写入业主公约中，要求业主遵守公约，服从物业管理企业维护公共秩序的物业管理行为。
★★★业主公约的主要内容：1。有关物业的使用、维护、管理;2。业主的共同利益;3。业主应当履行的义务;4。违反公约应当承担的责任。
★业主公约的效力(备案即生效)：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺。但是应注意以下两点： 1。业主公约对物业使用人也发生效力;2。业主公约对物业的继受人自动产生效力。
★★业主临时公约(首位买房人承诺即生效)建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业和使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主临时公约制定的主体：建设单位;
业主公约制定的时间：建设单位销售物业之前。
相关主体的法律义务：1.建设单位不得侵害物业买受人的合法权利;2.建设单位对业主临时公约的明示和说明义务;3.物业买受人对业主临时公约承诺的义务(物业买受人签字确认后也就意味着业主临时公约得到物业买受人的接受和认可，从而为物业买受人遵守业主临时公约提供了合理的依据)。
★★★业主临时公约的主要内容：
1. 物业的自然情况与权属情况;
2. 业主使用物业应当遵守的规则：(1).遵守相邻权的规定;(2).遵守房屋装饰装修规定;(3)共用部位共用设施设备的使用规定;(4)使用物业的禁止性规定。
3. 维修养护物业应当遵守的规则：(1)。物业维修养护中业主应当相互配合与协助;(2)。涉及公共利益与公共安全的物业维修养护;(3).保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理(建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担)
4. 涉及业主共同利益的事项：(1)。全体业主授予物业管理企业的管理权利;(2)。业主承诺按时足额交纳物业服务费用;(3)利用共用部位、共用设施设备经营的约定。
5. 违约责任：(1)。业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可以依据临时公约向人民法院提起诉讼;(2)。业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼;(3)。建设单位未能履行临时公约约定的义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。
三、前期物业管理招投标制度条例规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理的招投标属于服务项目的采购与提供。
★★前期物业管理招标投标：指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。
★★前期物业管理招标投标的意义：(1)。建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较。(2)。有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为;(3)。有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。
★★前期物业管理招标投标的原则：公开、公平、公正和诚实信用。
★★前期物业管理招标投标的强制性规定：住宅物业的建设单位，应当以招投标方式选聘物业管理企业;对于规模较小的住宅物业、投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业;应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行;应当选聘具有相应资质的物业管理企业。
★前期物业管理招标原则：1。不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人;2。为各对潜在投标人实行歧视待遇;3。不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目不符的资格要求。
★前期物业管理招标形式：公开招标和邀请招标。
★★前期物业管理招标文件内容：1。招标人及招标项目简介;2。物业管理服务内容及要求;3。对投标人及投标书的要求;4。评标标准和评标方法;5。招标活动方案;6。物业服务合同的签订说明;7。其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
★★招标项目备案：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
★★招标程序规则：(1)。招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交文件截止之日止，最少不得少于20日;(2)。招标人对己发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人;(3)。招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料;(4)。通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
★★物业管理项目投标规则
(一)投标要求与投标文件。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。投标文件应当包括以下内容：投标函;投标报价;物业管理方案;招标文件要求提供的其他材料。
(二)投标禁止行为：投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标;投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益;投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
★评标委员会：评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，基中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。
★评标规则：可以用书面形式、评标活动应当在保密的情况下进行。
★中标：招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人;招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人;招标人应当自确定中标人之日起15日内向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案;招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。
★违反前期物业管理招标投标规定的法律责任：条例规定，住宅物业的建设单位未通过招标投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
注释人：
jayysx
提交时间：2013/10/23 14:23:02