物业管理起源的梳理与辨析

邓如山/浙江育英职业技术学院工商系

    （一）从历史年代的顺次梳理物业管理的起源与辨析

    业界一般认同的观点是，物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。

    从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国，在英国工业革命发生的前夕，只有不到百分之十的欧洲人生活在城市里，其余的百分之九十的则居住在小的城镇和分布在各地的乡村中，这些居住在乡镇的欧洲人大部分的时间都是在田间耕种。随着英国工业革命的产生和发展，大量的农村人口涌入城市，成为产业工人的一部分，城市人口的增长引起了对房屋需求的增加。工业化发展的结果是增加了包括房地产交易在内的经济活动，带来了复杂多样的购买，销售，管理不动产的经济现象，物业出租活动发展迅速，所有权的概念得以确立。

    为了满足在工业化进程中，不断增加的城市人口对住房的需要，一些房地产开发商建造了一批简易住宅以低廉价格租给工人居住，由于住宅条件简陋，设施不全，缺乏管理，导致房屋破损严重，居住环境日趋恶化，承租人拖欠租金，业主投资效益无法保障的种种问题。英国人奥克维娅·希尔（Octavia Hill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在1880年至1886年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，当地业主纷纷仿效。这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。

    英国的工业革命在19世纪的早期开始向欧洲的其它地域和北美传播，从19世纪的中叶，工业化在西欧和美国的东北部地区获得了广泛的基础。工业革命为欧美国家的建筑提供了新的物质技术条件，彻底改变了社会生活对建筑的要求，为建筑在数量、质量与规模方面的进一步发展提供了技术和工程施工方面的可能性；同时，工业革命也给城市与建筑带来了一系列新的问题，如大城市的人口膨胀，住宅问题严重，以及对旧有房屋、旧有住宅小区提出了新的要求，对建筑物的管理，对居住环境的管理也随之变得迫切起来。旧有的，分散和无计划的房屋管理形式已经不能适应新技术和环境发展的要求，工业化和城市化是现代物业管理产生的催化剂。由于大工业的不断发展，新的生产性建筑和公共建筑的类型越来越多，越来越复杂，成为推动建筑发展的最活跃因素。为解决生产性建筑和公共建筑所提出的建筑结构和材料等问题，现代建筑的思潮已开始逐渐成熟，并得以发展。可以认为，现代建筑，现代设施设备的技术和材料的条件是专业化的物业管理形成的前提和基础。

    19世纪中叶以后，美国工业迅速发展，由于城市人口迅速增长，土地资源日益紧张，为了在有限地皮的市中心，尽可能建造更多的房屋，不得不向高空发展，营造高层的公共建筑物成为当时的迫切需要，也是房地产经济发展的必然。

    1867年，美国的纽约市通过了第一部房屋法律，该法律对出租的公寓设定了最低的通风，卫生和安全的要求。

    19世纪的中叶，工业革命促使建筑科学快速发展，在建筑材料、技术、施工的应用上，首先是采用当时正在大量生产的铁、玻璃和混凝土来扩大建筑规模和解决大空间建筑的采光问题。这就为以后的高层建筑、高层办公楼、公寓和旅馆以及各种大空间建筑，奠定了发展的基础。

    1890年，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，美国等一些西方国家建筑材料和技术不断进步，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，于是产生了现代意义上的物业管理，出现了专业的物业管理机构，开始了物业管理在分工意义上的大发展。

    1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。

    从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。

    1949年新中国成立后，城市房屋的建筑由国家计划组织，房屋脱离了商品的属性，国家拥有房屋的所有权，作为福利分配给职工和市民，职工和市民拥有房屋的使用权，而房屋由政府和企事业单位设立的管理机构统一管理，由于没有实现市场化的“物业管理”，政府和各个经济组织单位要承受一笔巨大的房屋维护管理的资金，长此下去，已经不堪重负。

    20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有：

    1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。

    1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

    1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。

    2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。

    从历史年代的顺次梳理物业管理的起源时，我们有必要对现行的一些“主流观点”做一番辨析，观点之一，“最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国”，因此，“物业管理已经有一百多年的历史了”，这一观点隐含的两个前提：一是“近代的物业管理起源于工业革命后期的英国”，二是“物业管理”的概念专属于近现代物业历史的范畴。如果我们以19世纪60年代为界限进一步追溯“物业管理”的起源，就像房地产和建筑史学科所做的那样，如果我们把“物业管理”的专属概念延伸为“房屋管理”的一般概念，那么，我们对物业管理的历史起源会引发出一种全新的认识。

    实际上，国外的物业管理（一般历史概念上的）的发展史可以追溯到公元前的人类文明史时期，西方物业管理行业有一种观点就认为“物业管理起源于人们对封闭空间的第一次确认”，显然，这是一种对土地以及土地上的附着物的所有权的确认，是与私有制和等级制度的产生相联系的，在圣经的时代，希腊人，埃及人和罗马人有了圈地的活动，攫取了土地的所有权，由此开始了以占有财富为核心的一系列过程的“物业管理”活动，在历史时期的划分上，这大致发生在原始氏族历史的后期。基于这样的认识，可以认为，在人类历史的各个阶段，都存在“物业管理”的活动。

    观点之二相似于观点之一，即，“中国的物业管理从香港引进，在深圳发端，仅仅只有20年左右的发展历史”，这种“普遍认识”的前提是，市场条件下的房屋和设施管理是物业管理，而计划经济制度下的房屋和设施管理就不是物业管理；对商品房的售后管理是物业管理，而对福利房的分配后的管理不是物业管理；实行了专业化，企业化，社会化的物业公司对房屋和设施的管理是物业管理，而非经营性的房屋管理所从事的管理就不是物业管理。

    同样，如果我们以20世纪80年代初为界限，进一步追溯“物业管理”的起源，把市场经济时期专属的“物业管理”的概念延伸为“房屋管理”的一般历史意义的范畴中，那么，我们就可以填补“历史的空缺”，就像中国建筑史有着无比丰富的内容一样，中国的“物业管理”也有无比灿烂的篇章。可以认为，中国的“物业管理史”和中国的文明史一样长久。从已经大量发掘出来的房屋遗址上看，我国在大约六七千年前逐渐步入氏族社会，但由于我国幅员辽阔，各地的气候、地理、材料等条件的不同，房屋建造的方式也就风格各异，具有代表性的建筑有：长江流域的干阑式建筑；具有代表性的遗址有浙江余姚河姆渡村；另一种是黄河流域的木骨泥墙房屋，代表性的遗址有渭水流域西安半坡村。

    马克思主义哲学认为：制造和使用生产、生活工具的过程最终把人和动物区分开来，是人类文明史真正意义上的开端，由此我们可以推论：房屋是一种生产和生活活动的工具、场所。因此，人类的房屋建筑活动，包含在人类的房屋管理之中，是和人类的文明史一样久远。因此，房屋管理的历史也可以划分为若干个历史阶段，如工业革命前的阶段称为房屋管理，工业革命后的阶段称为物业管理；在我国，解放以后到八十年代初的计划经济时期称为房屋管理，由国家和单位提供房屋管理和服务的资金；从八十年代初到现在的市场经济时期称为物业管理，这其中又可以分为物业管理的过渡期和物业管理的成熟期，这就要求按照市场机制的原理，由享受了房屋管理和服务的业主、使用人提供质价一致的费用。

    （二）从房地产行业的逻辑关联梳理物业管理的起源与辨析

    从七十年代末到八十年代初开始，随着我国传统的计划经济向社会主义市场经济体制的过度转型，房地产市场作为国民经济的一个重要的组成部分，获得了长足的发展，对社会经济发展的先导性，支柱性作用表现得日益明显。物业作为房地产开发建设过程中的最终产品，成为在市场经济条件下从建设生产领域转变为售后消费服务领域内“物业管理”的对象。因此，物业管理的出现和发展，是我国房地产经济市场化和房屋商品化的必然产物。

    80年代初，深圳经济特区成立，改革开放的窗口和前沿的示范效应，吸引了海内外的有识之士，大批的创业者、劳动者涌入这片神奇的土地，房地产产业的飞速发展展示了“深圳效率”的一个方面，福利分房的计划体制被打破，传统的房屋管理模式已不能适应市场化的要求，居住和工作的人们对于居所、办公和工作的环境提出了更高质量的需求，建设与管理并重成为了深圳物业人的主动选择。深圳学习香港和国外的经验，在住宅小区推行物业管理，掀开了中国大陆物业管理新的一页，逐步探索出了一整套符合国际惯例的，适合中国国情的物业管理的体系。这种社会化，专业化，市场化，法制化的物业管理体制一旦铺开就显示出了巨大的生命活力，迅速在内陆省份，城市推广，经过20多年的健康发展，特别是经过物业管理人极为不平凡的努力，历经坎坷磨难，风雨洗礼，突破了种种阻力，误解，培育并形成了中国新兴的物业管理行业，我们现在已经清楚地认识到，这是一种与人们的生活，工作息息相关，同社会的方方面面有广泛联系的现代服务业，是一种处于上升期的朝阳产业。

    从与物业管理与房地产行业有直接的紧密联系来看，它在中国的起源有以下几方面的因素：

    〈1〉基本建设，住房体制的改革。政府的管理方式，管理职能发生了变化，由对房屋建设，维护的直接管理转变为宏观的，指导性的间接管理，特别是“公房管理”，从其物业的物理特征来看，具有使用上的长期性，从具体管理工作的特征来看，具有产权，产籍，维修，养护，房屋调配，出租等一系列工作的复杂性，因此，政府和企事业的职能部门既没有足够的精力，也没有足够的专门经费来管理物业。由专业的物业公司来管理物业，实行独立经营，自负盈亏，以业养业，自我发展就是一种必然的选择。

    〈2〉社会分工的进一步细化。物业建造的时间并不长，一座不动产建筑物的开发建设周期少则1~2年，多则3~5年，而对建筑物和设施设备，附属构筑物等的管理却是长期的，使用和管理的过程可以是开发建设周期的几十倍乃至更长。考虑到房地产消费环节的长期性，在使用的过程中还伴随着维护职能的“增值服务”，服务和经营职能的多样化，因此，在房地产行业伴随着大规模的工业化，城市化的发展时期，房地产行业的进一步分工，物业管理的职能从房地产行业分离出来既是必要的，也是现实的过程，就如同物业管理行业进一步发展，使得一部分物业管理的职能从物业管理行业中分离出来一样，这是物业管理健康的，成熟的发展标志，例如：随着物业管理行业的产生和规模化的发展，新的专业公司不断诞生，带动了物业相关产业的发展，为物业管理提供专业服务的保洁公司，绿化园林公司，保安公司以及信息服务公司等等随之发展，物业公司成为了一个“总承包商”，又把专业的，技术的服务外委出来，交给“分包商”去做，这提高了物业公司的工作效率，也验证了古典经济学的一条基本原理：社会的，行业的分工提升了这一经济体系的经济效率。

    〈3〉居民物业保值增值，物业服务的需求。

    从八十年代初开始，我国在经济改革的进程中，逐步确立了市场经济体制的发展目标，住房私有化，福利分房制度的取消，自然就会面临着和私有住房相关的“公共管理”问题；面临着“福利型管理”向“经营型管理”的问题；面临着计划福利经济时期的无产权的“使用价值的管理”向市场货币经济时期的有产权的“价值的管理”的问题，在新的经济条件下，人们的思维已经发生根本的变化，已经清醒地认识到房屋不仅仅是用来居住的，使用的，具有使用价值的功能，而且是用来投资的，贮藏的，具有资产的，价值的功能。随着住宅的商品化和自有化，房屋会因产权的分割，产权的多样化而发生诸如一幢房内业主自有部分与公共部位的划分的问题，会产生公共部位的结构与设施设备的维修分担问题等等，这些由于房屋及其场地的产权分割和房屋及其场地“物理上”的统一性之间的矛盾关系必然带来“公共管理”的选择，即需要由专业化的经营企业——物业管理公司来统一管理和协调，并提供综合的服务，而物业管理的综合服务使物业价值的保值和增值，或者说减少物业价值的自然的历史的折损成为可能，这应该是我们理解的，物业管理是一种市场经济条件下的房屋管理。

    另一方面，居民生活水平的不断提高，人们居住范围内的生活内容，社会交往方式有了质的提升，居民不仅追求现代规划，布局，设计，户型的小区，追求方便，舒适，温馨的空间环境和房屋完善的功能，配套齐全的小区，还追求精神生活的品位，有了居住安全的需求，绿色生态环境的健康需求，远离污染，噪音，杂乱，肮脏的需求，有了高层次的文化，教育，娱乐，健身，社交的需求，使身心得到休憩，精神得到滋养，有一种“小区是我家”的精神上的归宿感。物业管理的专业管理和综合服务的功能正好满足了现代经济进程条件下，富裕起来的居民的生活水平和生活质量提高的客观要求，这应该是我们理解的：物业管理是一种现代经济水准下的对业主和居民的服务。

    从物业管理与房地产行业的逻辑关联来梳理物业管理的起源时，我们有必要对现行的一些“主流观点”做一番辨析，观点之一，“物业管理将以其所拥有的从业人员数量、管理范围、同社会的广泛联系和影响，成为房地产行业中的一个最大的分支产业和现代化城市的朝阳产业”，不错，物业管理作为一种独立产业形态，的确与房地产行业的充分发展，进一步分工有关，这就形成了我们对物业管理的狭义理解：物业管理起源于房地产，物业管理是房地产产品的最后一个环节，即消费服务产品的阶段，这样一来，房地产是整体，集合，物业管理就是部分，片段；房地产是建设到消费，物业管理是消费到维护；极端的观点甚至认为，房地产“在上”是“龙头，龙身”，物业管理“在下”是“龙尾”等等。如果我们不是从物业管理作为一个独立产生的产业形态的角度来看待它的起源时，就会发现“物业管理”比“房地产”具有更广泛的含义，因为，“物业管理不是产生于房地产，不是房地产的一个分支，而是产生于人类对以土地为载体的封闭空间的第一次确认”没有“房地产”的时候，人类有洞穴，有土屋，有各种材料围合的居所，总之，有居所的选址，测算，建造，居住活动等一系列的“物业管理”活动，即使到了现在，理论界也有一种“广义的物业管理”概念，按照这样的概念推理，房地产似乎包含于物业管理中，成了物业管理的“一个分支”，从中“分离出来”一样。

    从中国物业管理的起源来看，也很难证实物业管理起源于房地产业，由计划经济的房产管理转变为市场经济条件下的物业管理，正是房屋经济属性的变化，经济制度和房屋管理体制的变化，催生了物业管理的出现，反过来，物业管理的发展也促进了市场化的房地产经济的形成。因此，房地产业是物业管理出现和发展的一个必要条件，却不是一个充分条件。是物业管理起源于房地产——物业管理是房地产的一个分支；还是房地产起源于物业管理，房地产是物业管理的一个分支，这只是认识的一个角度问题，争辩的意义并不大，需要说明的只是，两种行业不存在“谁高”与“谁低”“谁重要”与“谁不重要”的问题，比如说，房地产前期创造的产业价值大，建设的周期却短，而物业管理后期创造的价值大，维护服务的周期却长。

    观点之二，物业管理公司起源于房地产公司，二者之间是“父子兵”关系，多数物业管理公司经济上还难以独立，依赖于房地产公司而生存。的确，1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，这是我国内陆地区物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的产生，随后，物业管理这一新兴行业呈现出一派蓬勃的生机，从深圳到广州，从南到北，从东至西，从沿海到内陆迅速地传播，众多的物业管理公司像雨后春笋般涌现。由于很大一部分的物业管理公司是由房地产公司组建的，人们容易产生一种表面的认识，即：物业管理公司由房地产公司而产生，二者之间是“一家人”之间的“父子兵”关系。且不论我国的一部分物业管理公司是由“房管所”转制而设立的，由独立的法人创办的，就以物业管理行业起源于物业管理公司的认识而分析，也有值得我们辨析的地方。

    从“物业管理”起源于19世纪60年代的英国这一观点来看，一位名叫奥克维娅·希尔的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法，这套办法和规则给希尔带来了意想不到的好处，住户也非常满意，这是最早的近代“物业管理”了。从这一历史事例，我们可以断定，物业管理行业的起源早于物业管理公司的起源，在物业管理行业需要市场化，规模化，专业化，组织化的条件下，物业管理公司应运而生。因此，物业公司与房地产公司之间本质上不存在“父与子”的关系，“总公司与分公司”的关系，“从属与被从属”的关系，既有房地产开发公司创办专门的物业管理公司的，也有房地产公司完全转变为物业管理公司的和物业管理公司实行“多样化经营”，将触角伸向房地产开发经营的。

    在我国，由于物业管理行业发展的历史还不够长，居民对物业服务的“消费意识”还不够强，因而，客观上存在的房地产开发公司“以业养业”，以“父子兵”的“依存与被依存”的经营模式来设立物业管理公司，这与其说是历史的倒退，是物业公司发展的枷锁，不如说是历史发展的一个阶段，是对物业管理行业的保护。物业管理公司走向独立经营，自负盈亏，摆脱“父子兵”的地位自然是历史发展的必然，是物业管理公司的“第二次创业”，“第二次辉煌”，然而，目前阶段住宅小区物业管理创造的社会价值——为社会提供了大量劳动就业机会，为业主和居民提供了安全，整洁，通畅，温馨的居住和工作环境等等，高于经济价值——物业公司的投入和回报，我们不应该否定物业管理“历史保护期”的作用，毕竟，我国的物业管理，从80年代初期算起，也只有辉煌与困惑并存的20多年的时间，走出“保护期”，实现行业的提升，独立经营与发展，这是现在物业管理人的光荣与梦想，是整个行业的发展目标。