刘卫红 张学志 廖俊平 / 中山大学岭南学院
一、产权理论简介©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 ]70
简而言之，产权经济学研究的中心问题是：如何通过界定、变更和安排产权的结构，降低或消除市场机制运行的社会费用，提供运行的效率，改善资源配置，增加社会福利。RlU!e3
产权是一个很重要而且复杂的概念，各学科对它的定义不完全相同。从法律的角度来说，产权就是财产权利（Property Rights），或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和，而财产权是指存在于任何客体中或之上的完全的权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权……和其他与财产有关的权利。从经济学的角度来说，产权包括三个方面的内容：一是生产资料所有制关系，即基本经济制度；二是建立在生产资料所有制基础上反映、体现这种所有制关系的生产资料所有权关系；三是生产资料所有权的权能分割及其产权结构组合。V/NVa
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二、物业管理产生的产权理论解释qq>~}r
© 物业管理作为一种房屋管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时英国正处于工业革命时期，工业对劳动力的需求很大。随着农村人口不断涌入城市，城市原有房屋建筑已远远不能满足城市人口增长的需要。住房的巨大需求，促进了英国房地产业的迅猛发展，从而孕育了物业管理这一新的房屋管理模式。一些商人相继修建了一批简易住宅以低廉租金租给工人家庭和贫民居住。一位名叫奥克维娅•希尔的业主，率先为其出租的这种房屋制订了一套别开生面的管理办法，取得了出人意料的成功。这种管理办法理顺了租赁关系，房屋得到较好的养护，改善了居住环境，是现代物业管理的萌芽。从此以后，这种房屋管理模式不断成熟完善并推广到世界各国，成为现代城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，并逐渐崛起为一个新兴的行业。`$AAj7
物业管理就是房地产售后服务，是对区分建筑物的管理。现代建筑由于多元产权的存在，产权关系比较复杂。在一栋物业内，存在区分所有、两方互有、部分共有以及全体共有四种产权形态，而两方互有、部分共有以及全体共有都因产权主体的多元化而具有“公共物品”的特点，而公共物品的显著特点就是“外部性”。由于外部性的存在，每一个业主在行使自身的权力时都可能会影响到其他业主。这种影响可能是正面的影响，也可能是负面的，也就是说，外部性可能带来收益或损失。
因此，外部性的存在使得个人成本与社会成本不相等，即资源未得到合理利用。现代物业由于产权多元化而导致的外部性使得原有的自给自足的房屋管理模式不适用于业主的需要，而物业管理比较适合于这种产权多元化的需要，因而物业管理应运而生。 wdI2
当然，外部性对物业管理的产生的影响不仅令局限于此，更重要的在于产权制度的安排。如前所述，现代物业的产权结构是多元化的，每一位权利人都可以行使各种具体的产权，而行使产权必然会给他人带来正或负的外部效应。其次，现代物业存在两方共有、部分共有、全体共有等产权形态，因而不能区分财产所有者对各自财产的使用就会导致外部性的问题。独立的、自给自足的房屋管理模式就更不能满足业主的要求。再次，不同的产权安排会导致资源配置效率不同，由于外部性的存在，好的产权安排应尽可能将外部效应内部化。
在现代物业中，许多部分（如道路、会所、电梯、公共绿地等）属于产权经济学中所说的“社会产权”，对这些部分的社团产权界定会带来无效率的外部性，如每个住户都可以随便在公共绿地上倒垃圾，随意地使用小区的公共设施设备等，可见社团产权安排的无效率。为了改变这种负的外部性、使外部性内部化，就需要将社团产权安排转换为其他更有效率的产权安排，这种产权安排就是集体产权安排。
集体产权由一个集体（Group）做出行使资源的各种权利的决定，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使做出规定和约束。一般来说，集体产权将通过投票表决程序选出一个“委员会”，由委员会来代表全体成员行使职权。委员会通过制订各种规章制度来约束成员的行为，对成员的各种导致负的外部性的行为予以“禁止”、“罚款”或“赔偿”的方式，使这些外部性内部化，从而使资源配置比社团产权安排更有效率。
在物业管理市场中，业主委员会充当这个角色。但由于管理现代物业需要各种专业知识和专业技能，一般的业主委员会很难胜任。因此，业主委员会一般将物业的管理权从所有权中分离出来，委托给物业管理公司，由物业管理公司承担物业的各种管理工作，而业主委员会则监督指导物业管理公司，从而实现专业化分工，降低管理成本，使物业的各种资源配置达到最优。可见，产权安排决定了物业管理的诞生。1/2_e
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三、我国物业管理发展的产权理论解释lV=/-- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 ~#
1、福利房管体制与物业管理体制的比较~.Ff(
长期以来，我国对城市各种物业都实行福利型的计划管理模式，目前，这一模式正向物业管理模式转变。两种模式比较如下：JJC
（1）管理体制上，传统的房屋管理是行政福利型的管理，政府作为房屋所有权的主体，对自己所属的房屋财产实施的局限于房屋单体建筑的维修和使用管理，周边环境和公共 绿地等配套设施不予管理，而保安、清洁、供水、供电等则由公安、环卫、水电等部门分割管理。而物业管理是企业经营型的管理，物业管理公司的首要目标是通过提供优质的服务而盈利，而物业管理体制是一种市场化运作的体制，由市场来调节物业管理各种资源的合理利用。=4K3s
（2）管理内容上，传统的房屋管理一直实行“收租养房”，政府不得不投入大量财政补贴，形成沉重的财政负担。相反，物业管理实行企业化的管理，物业管理公司收取业主的管理费后，量入为出，使业主的房屋发挥最大的使用功能，尽量保持增值。企业通过市场运作实现其利润最大化的目标，无须政府的补贴。|
（3）管理效率上，福利型房屋管理体制下的房屋属于国有，产权界定不明确，因而住户会过度使用各种资源，造成房屋管理缺乏效率。同时，房屋管理是福利性的，缺乏监督，难免会出现道德风险。而物业管理的产生是与产权多元化相联系的，房屋的产权界定相当明确，业主对各种产权的权利责任非常清晰，物业管理运作有效率；物业管理公司受到业主委员会的监督，出现道德风险的概率较小。UtY6o
（4）从管理机制来看，传统的房屋管理是一种行政隶属关系，住户无法选择房管单位，处于被动地位，主人翁地位难以体现，是一种计划体制。相反，物业管理是双向选择，业主委员会与物业管理公司签订合同，依据合同行使各自的职权。业主委员会将物业管理权委托给物业管理公司，由管理公司对物业实施管理，而业主委员会则监督物业管理公司。?P"^
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传统房屋管理与现代物业管理的区别D
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项目 传统房屋管理 现代物业管理FiN
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管理体制 行政福利型 企业经营型1p
经费来源 以租养房 以业养业*}O.:(
业主与住户地位 被动接受 主动选择，参与"zj
房屋权属 产权单一，国有 产权多元化#?I
管理内容 简单的维修养护 全方位管理N
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2、福利房管体制向物业管理体制转变的产权解释_n&<-1
福利房管体制的弊端主要是：>
（1）财政负担严重。产权所有人，即国家只向住户象征性地收取一点租金，完全不能满足维护房屋的需要，国家每年都要拨款进行房屋的维修，给国家财政造成沉重的负担。在国家财政拨款不足的情况下，许多房屋年久失修，国家不得不投入更多的资金来维修房屋，从而陷入一种恶性循环之中。][^O
（2）住户不满意。广大住户对房屋维修的需求接近于无限，而国家房屋维修财政拨款毕竟有限，因此，住户对房屋管理很难满足。lcnrFc
（3）房管部门效率低。房管部门只是作为一个政府机构完成上级下达计划或任务，缺乏经营目的，缺少有效监督，因而其效率非常低下。而且由于房屋管理是由房管、环卫、公安等部门共同完成的，各个部门之间扯皮推诿的现象不少，导致房屋管理效率低下。_7_sQ=
（4）不适应住房制度改革的需要。住房制度改革，使原来单一的房屋产权变为多元。产权的多元化使福利性的房屋管理难以满足业主对其自身房屋保值增值的需要。因此，福利性房屋管理体制已不适应房改的需要。6a1^N
由于福利性房屋管理体制的种种弊端，这种房屋管理体制已不适应房地产发展的需要，特别是实行住房制度改革后，建筑物原有的单一产权被多元化的产权所取代。物业的管理权由于物业产权的多元化而分解，与福利性房屋管理体制下业主与物业管理人一致的情况不同，物业所有权的分散导致物业管理权的分散。
然而，分散的物业管理权对业主来说是不经济的，业主将物业管理权分离，委托给成立的业主委员会，而业主委员会再将物业管理权委托给物业管理公司，由物业管理公司行使物业的管理工作，这种制度安排即物业管理体制。物业管理体制比福利房屋管理体制效率要高，而效率的提高是由于物业产权发生了变化，可见，产权的变化导致了物业管理效率的提高。:
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2005/10/9 17:03:00