我国城市旧区物业管理办法的理论思考

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城市旧区物业不同于新区物业，存在着产权分散、房屋陈旧、环境脏乱、基础配套设施差、居民收入水平低等问题。如果和新区一样实行现代化的管理办法，还有一定的难度。目前全国许多城市已经对旧区开展了物业管理，具体的管理办法还在不断探索中。

本文针对天津市旧的住宅小区在物业管理方面的现状和存在的问题进行了探讨。

一、目前天津市对旧区物业管理采取的方法

      天津市物业管理截至2004年11月底已接管整治项目166个，1000．3万建筑平方米，分别占整治项目应实施物业管理个数和面积的39％和43．99％。

     从管理模式上看，天津市目前主要有三种方式：一是以房管部门成立专业公司接管为主，和平、河西、南开三区房管局都成立了局属专业物业管理公司，以市场化运营模式进行管理，目前已经取得一定成绩，共接管小区36个；二是以街道、居委会模式进行管理，红桥、河东、塘沽、汉沽四个区，共接管小区42个；三是以单位产业模式进行管理，河北、河东和大港区三区，共接管小区33个。

二、目前旧区物业管理中存在的几个典型问题

     (一)旧区物业收费低，收缴率低，物业管理企业不愿接管。天津市各区对旧区物业收费大致实行两种模式：一种是按建筑面积收费，一般不超过0.3元／平方米；另一种是以房型收费，大致分独单、偏单、三室，并根据提供的服务标准制定具体的收费价格，一般独单5—6元；偏单7—8元；三室9—10元；从目前情况看，大多数改造后的旧楼区还是以房型收费为主，旧区收费标准无法和现有的普通商品住宅小接轨。同时旧区物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费或少交费，物业收费率低，天津市平均收缴率仅为50％。多数物业管理企业难以做到收支平衡，经营非常困难。

     (二)维修基金严重匮乏。旧区许多房屋是房改房，按照商品房统一管理式要求，必须提取维修基金，提取比例为房款的2％。而事实上，不少地方维修基金还得不到完全落实，追缴比较困难。再加上不少房改房质量普遍较差；长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低，设备陈旧、老化，给维修造成了较大压力。另外还有一些私产旧房，由于过去交易手续的不完备，维修基金也没有按时足额缴纳。

     (三)法律法规尚不完善，人们的民主参与意识不高。虽然天津市政府对旧区的物业管理比较重视，而且也意识到了法律法规的不健全，但要在短时间内建立起完善的法律法规是不可能的。目前，天津市已经出台了《天津市物业管理条例》、《天津市商业维修基金管理办法》、《天津市旧区物业管理服务用房购置和管理规定》以及《关于旧区物业管理服务收费有关规定问题的通知》等，但由于对一些法律法规宣传不够，人们的民主参与意识不高，许多居民不遵守这些法律法规，物业对这些行为又难以有效控制。因此，如何尽快制定适于旧区物业管理的制度以及如何使这些制度有效地得到执行，是值得有关部门考虑的问题。

         (四)接管进度慢，物业管理形同虚设。在一些已综合整治过的旧区，虽然可以看到自行车存放处、对小区的封闭、门卫的值班室等设施，但这里的自行车存放处没有几辆自行车，人们还是按原来的习惯随处停放，小区虽用栅栏圈住了。但出口太多，挡不住出出入入的小贩，门卫值班室内没有门卫。另外，小区内也没有物业管理办公用房等，接管进度慢，物业管理形同虚设。

         (五)新旧管理体制衔接难。过去，旧区的管理主要依靠街道居委会，同时还有供水、供气等部门的协调配合，而现在实行新的行业管理体制后，许多地区物业管理公司与供水、供电、供气等专业管理部门之间还没有建立起规范的委托服务关系，出现问题，容易造成扯皮。街道基层组织的行政管理与物业管理公司的经营管理也存在责任划分不明确、职能交叉重叠、互相争权等现象。

三、城市旧区物业管理办法的框架设计

      在对城市旧区实行物业管理的时候，必须分阶段、分步实施、逐层深入，要治理一个，管理一个。注重效果而不是数量和过程，要循序渐进，不可操之过急。具体管理办法建议如下：

    1、做好旧区物业管理实施的准备。深入旧区进行物业管理的宣传，讲解相关的法律法规，加深人们对物业管理的认识；对旧区的物业现状进行摸底，摸清旧区居民对物业管理的需求。

     2、对旧区进行分类，制定相应的物业管理办法。在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，要根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式——对环境配套比较好，房子比较整齐，产权比较分散，住户有一定经济承受能力，对物业管理需求较迫切的住宅小区优先整治，可参照新区模式开展现代化的物业管理；对配套设施比较差，房子比较旧，住户经济承受能力有限，对物业管理需求一般的住宅小区，以房屋维护为重点进行单项物业管理，随着条件改善，逐步增加服务内容。

     3、及时总结经验与教训，妥善解决易出现的各种问题。目前急需解决的问题如下：

     (1)物业收费。要解决物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出的情况，可采取的措施如下：①明确业主公约。事先对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式实行由当事双方协商确定，制定本小区的业主公约，同时应注意公约不得违反当地的法律法规。政府要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权，法院或仲裁机构对物业纠纷主要应依“公约”判案。②在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及对违反公约的处罚措施。③公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用，物业管理单位要相应承担一定的责任。专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的，有关部门应给一定的费用。④物业管理企业可就地吸纳下岗职工，享受优惠政策，降低运行成本。⑤以政府补贴的形式，作为资助特困家庭交物业管理费的专项经费。⑥业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。⑦控制物业公司的进驻资格。一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、具有较强市场竞争力的公司，这些公司的管理好，资源配置的能力强，直接管理成本低，即使物业管理费用低些也有利益可图。⑧加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动。⑨可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业费直接交到银行。⑩政府应出台有利于旧区物业管理更优惠的政策，对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植，保证物业公司能保本微利，形成良性循环机制，待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作。

     (2)住房维修基金。①应尽快出台相应的法律法规。②加大旧区维修基金的归集力度，不断完善基金缴存程序，简化手续，使新老政策尽快并轨。③建立完善的维修基金管理制度，让广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况。

     (3)理顺各部门的职责。物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建筑及供水、供电等部门的专业管理有着密切的联系，搞好物业管理单靠一家不行，只有充分发挥政府主管部门的核心作用，各部门密切配合，才能实现。要充分依靠街道、居委会，在街道、居委会的配合支持下，理顺小区的管理体制。

     在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上，可按照新小区的办法进行管理。业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。政府主管部门应按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择，促进合同约束机制的发展，推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。