香港物业管理的职业化与课程发展

                        邝子文 / 香港大学

简介

自从1953年石挟尾大火以来,香港特区政府对香港一半以上的居民提供了房屋供给服务。物业管理服务作为社会服务的一部分,由香港房屋署提供给特区政府修建的居住区的租户。但是,物业管理服务越来越多样化,私营成份的物业管理比以前更加重要。从行业角度来看,物业管理已经不再是由政府提供给公共居住区租户的社会服务了,而是被重新界定为商业服务,并且客户被作为消费者来对待。此外,不仅仅是行业,还包括客户及整个社会在内,都对物业管理行业的职业化怀有极大兴趣。

　　职业物业管理课程的发展

　　A、香港职业化物业管理的发展

　　从1953年石破尾大火到前任港督默里·曼奇豪斯爵士宣布十年课程,香港物业管理已经经历了飞速的变化。但是,最大的变化出现在最近几年。

　　直到20世纪80年代,公共房屋在香港是一个占统治地位的政策。相应地,政府在房屋供给服务政策及物业管理中扮演着领导角色。从60年代未以来,物业管理是政府向居民提供的服务之一,房屋署一直赞助其工作人员在香港大学接受物业管理方面的职业化训练。

　　除公共物业管理以外,私营物业管理从70年代,特别是美孚新材等大型居住区的完工之后有了快速的发展。1"0年,私营居住区和私营物业管理的发展巩固了香港物业管理公司协会的成立。香港很多领先的物业管理公司都是该协会的会员。协会致力于香港物业管理的职业化。随着越来越多的私营机构参与物业管理并将其作为一种职业服务,房屋署在物业管理领域中的支配性角色被取代了。在最近的1999年2月,香港房屋委员会公布了一项〈物业管理及维修服务中的私营机构〉的检查报告。该报告估计到2009年或2010年,随着居者有其屋计划的实施,房屋署的4则多名员工将成为冗余人员(资诚会计师事务所,1999年)。

　　物业管理发展的趋势反映在香港物业管理的培训机会中。从1968年到1998年,香港大学是香港地区唯一提供物业管理教育课程的地方。数据显示,在七十年代初以前,职业物业管理的培训需求非常小;只有少数的人员毕业于该课程。但是,随着新香港房屋委员会在1973年成立,培训需求有了显著的增长。房屋委员会的成立是为了支持前任港督默里·曼奇豪斯爵士于1972年宣布实施的十年房屋课程。在这十年中,只有8%(49名)的毕业生来自私营机构。由于住宅的增长,培训需求在整个八十年代均飞速增长。在八十年代,总共有944名学生毕业于十年课程,其中83名(8.8%)来自私营机构。九十年代培训需求继续增长,约有1200名学生毕业,其中242名来自私营机构。从八十年代算起有20%的增长,几乎是七十年代的两倍。但是,最明显的变化出现在九十年代未。在过去三年内,私营机构的培训需求有显著的提高。私营机构的申请者数量从1997年大约100名翻倍到1999年的200多名。1999年,私营机构注册百分比已经增加到第一年总注册量的一半左右。

　　总的趋势显示物业管理服务越来越多样化,并且私营物业管理将成为香港物业管理的主要模式。这种变化有双生暗示。从房屋供给行业的观点来看,物业管理不再是政府提供给公共居住区租户的社会服务,而是被重新界定为商业服务,并且客户被作为消费者来对待。1993年,〈建筑物管理条例〉生效以便加强业主委员会在选择物业管理提供商方面的权力。结果,客户的满意度成为度量物业管理服务质量的重要标志之一。可以说物业管理的角色已经逐渐从社会工作者的实践活动转移到一个商业环境中,在那里,总体质量管理成为主要私营物业管理公司和公共部门的普通实践活动。

　　从培训的观点看,宗旨的改变以及物业管理行业中的实践活动对培训内容和职业物业管理的要求有极大的影响。在过去,当培训主要是面向社会时,诸如社会政策、社会服务以及社会结构之类的科目提供强烈的物业管理背景培训以便服务他们的客户。现在,这些科目没有其它诸如财务管理,私人物业管理等科目重要了。

　　简而言之,从业者的转移形成了职业培训课程的发展过程。职业培训课程需要对业界变化非常敏感并且支持行业的发展。一方面,社会环境形成了物业管理的职业化过程,另一方面,职业培训适应业界改变并支持职业的发展。因为社会处于不断变化之中,每一种职业均应经历本职业内类似的甚至更大的重建工作。本文将物业管理作为一个研究的案例,说明发展职业教育的主要方向和技术。

　　B、职业物业管理课程

　　伙伴关系的重要性

　　为了建立满足职业要求的成功课程,教育机构与学员之间的伙伴关系的形成是关键所在。伙伴关系在职业教育的多个宗旨中均起着重要作用;这些宗旨包括:满足业界需要,动员教学资源,根据职业变化调整课程,以及为学生加强职业发展。为了形成一个成功的伙伴关系,教育机构需要识别职业中的参与者。例如,在物业管理职业中有很多关键的参与者,他们包括主要的雇主(房屋署),职业团体(英国特许房屋经理协会和香港房屋经理协会)以及公司协会。为避免错误搭配职业培训和学科发展,将该领域中不同参与者的理念整合起来非常重要。以下部分描述了"形成职业伙伴关系"物业管理课程采用的方法。

　　1　联络主要雇主
　　让业界雇主支持职业教育非常重要。雇主可以赞助职员参加职业教育,并且经过正式认可,学员受到鼓励参与职业培训。与雇主形成伙伴关系的方法之一是与雇主签订正式的协议。对于物业管理中的培训,我们的物业管理课程培训与业界的主要雇主建立了长期的合作关系口从1968年开始,我们一直为香港房屋署的员工提供培训。房屋署与香港大学共同认为物业管理员工的知识与视野有了提高。相应地,我们有一份正式协议,为房屋署员工提供一定数量的培训机会以增强他们的职业技能与知识。我们还有其它雇主,如房屋社会也鼓励其员工参与我们的课程。在过去的几年中,课程不仅仅从房屋署获得支持,还从业界的其它主要私营公司获得了支持。通过与物业管理行业中的不同雇主建立持续的合作关系,我们在有关业界不断改变的需求与实践方面获得了一个更具综合性的观点。但是,有时候要在教育机构与雇主,特别是私营机构之间达成正式协议并非易事。因此,非常有必要以其它方式与业界参与者建立正式的联系。

　　2　职业课程的正式确认
　　除雇主外,职业团体是业界另一组监督人员。与这些团体的正式联系不仅确保课程的关联性,还确保学员的职业发展轨迹。职业会员关系始终是吸引学员参加职业培训的动力之一。但是,获得职业团体的正式认可经常是一项精致而复杂的工作。

　　香港大学的物业管理课程很久以前就获得了英国特许房屋经理协会的认可。每三到五年,该协会将重新验证课程。由于1997年香港回归,本地成立了很多职业团体。香港房屋经理协会成立于1988年,成为物业管理业中另一个主要的职业团体。在1995年6月,物业管理课程也获得香港房屋经理协会的认可。但是,两个协会的重新验证过程稍有不同。

　　为了使一个普通课程提纲能够满足两个协会的要求,成立了一个由两个协会的代表以及我们的课题组构成的特别小组。课题组长负责该小组的运作,在1995年到1996年之间举行了一系列的会议讨论课程修正的方向以及每一个课程提纲详细的改变情况。来自雇主代表,例如香港房屋署,房屋协会和香港物业管理协会的意见也有采纳。特别小组同意分两阶段修改课程。第一阶段着重于现有课程提纲的更新。来自重新验证报告的推建和修正涉及到的所有各方的建议在1996年及1997年实施。

　　在第二阶段,特别小组计划改变课程结构以适应香港房屋业不断变化的需求。由于香港的职业物业管理趋更加向于商业化,教学重点也相应转移。大家一致同意与社会学习相关的课程应该由着重于居住物业管理、工业物业管理和商业物业管理的新概念和新论点所代替。为适应物业管理不断增长的多样性,修改后的课程以坚实的基础培训,灵活性和专业性为特色。最后,经过若干年的准备,课程于1998年通过了英国特许房屋经理协会和香港房屋经理协会的联合验证。

　　3　课程设置中的代表
　　与业界形成合作关系的另一方法是邀请业界代表加入课程委员会。如同我校其他有奖学金的课程,学术委员会保证物业管理课程的学术标准。具体而言,它批准课程结构,推荐教师和外界考核人员任命,批准入学和其他有关课程的规定。委员会的成员通常包括:SPACE系主任、课程领导、校内外学术会员,教授,雇主,教师与学员代表,等等。为了更有效地与培训需求结合起来,房屋署和房屋委员会代表也是课程学术委员会的成员。此外,我们的委员会还邀请了两个职业团体(英国特许房屋经理协会香港分会和香港房屋经理协会)的代表来加入委员会。考虑到物业管理领域的结构变化,在附年我们还巧了物业管理公司协会的代表加入我们的委员气:通过与重要各方的成员关系,这个正式的委员会就保证该课程满足客户——公共部门与私人机构的培训需求起了重要作用。学术委员会每年进行课程评审以维持学术标准并确保课程提纲与香港的目前发展保持一致。

　　4　学员反馈与培训需求分析
　　在课程规划与开发中,除了雇主和职业团体外,学员和从业者的观点也很重要。对于物业管理课程,实施了正式的课程与教学评估来收集学习者的反馈意见。除了有正式的反馈机制,课程管理组还通过非正式渠道来收集关于课程实施与教师表现的信息。例如,与教师和学员代表就课程管理的意见的谈话。我们经常举行这样的非正式接触,来了解学员与教师对课程是否有何不满的地方。

　　为提高物业管理课程的品质,我们对业界从业者的意见也很重视。1997年4月,我们进行了一次培训需求分析来评价物业管理人员的观点。此项研究有助于了解香港物业界在未来几年中需要的知识。总体来说,这项研究的发现表明,物业法律知识、维护的研究,管理知识和物业管理方法,应是香港物业界的培训核心。这结论与监物业界发展趋势一致。我们也结合了这项结论学进行课程开发。

　　结论

　　因为职业教育和继续教育将逐渐成为物业的管理部分的一个主要发展,了解提供满足业界需求的优质职业课程的方法是很重要的。本文描述了与主要的业界主体形成伙伴关系,是达到提供优质职业课程的目标的一个主要方法。无论是通过正式的人力合作,还是通过非正式的联系,源自于业界的思想应与课程计划和开发联系起来。