开县人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知

开县府办发〔2009〕221号

开县人民政府办公室
关于进一步加强物业管理工作的通知

各乡镇人民政府（街道办事处），县政府各部门，有关单位：
　　为进一步加强和规范我县物业管理工作，促进宜居城市、平安开县建设，根据《物权法》、《重庆市物业管理条例》和《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发〔2007〕280号）精神，结合实际，现就我县进一步加强物业管理工作有关事项通知如下：
　　一、充分认识物业管理工作的重要性和紧迫性
　　物业管理是随着住房制度改革和房地产市场迅速发展而诞生的一个新兴朝阳产业。搞好物业管理工作既是加强城市细胞管理、提升城市文明程度、促进社会和谐稳定的现实需要，也是保障广大物业业主生命财产安全、大力促进市民就业创业的重要措施。随着《重庆市物业管理条例》颁布施行，物业管理工作进入新的发展阶段，各级政府及部门越来越重视推进物业管理工作，广大业主对规范物业管理的呼唤越来越强烈，加快建立市场化、规范化、法制化的物业服务市场，显得尤为重要和紧迫。
　　二、加快建立协调联动、齐抓共管的工作机制
　　加快建立“政府推动、部门联动、属地负责、企业服务、业主自治、社会支持”的工作机制，形成部门、乡镇（街道）、物业企业、广大业主协调联动、共同推进物业管理工作的强大合力。
　　县国土房管局作为我县物业管理的主管部门，负责贯彻执行上级有关物业管理的法律法规，制定我县物业管理工作的规范性文件，做好物业服务企业的资质管理，加强物业专项维修资金监管、物业服务企业服务行为监管，做好物业管理政策法规宣传培训等工作。
　　县建委负责全县物业项目建筑工程质量的监督管理；负责房屋装饰装修监督管理，制定住宅室内装饰装修管理的相关制度和规范性文件，负责装饰装修队伍管理；负责对损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构行为的查处，协调处理工程建设及物业装饰装修过程中的有关问题和矛盾纠纷。
　　县经委、县水务局负责做好水、电、气方面的供应保障协调工作，积极调解因供电、供气、供水而产生的物业管理纠纷，协调物业区域水、电、气正常供给；指导并督促新建住宅房屋安装“一户一表”和老住宅区“一户一表”改造，推进水、电、气部门向最终使用人收取费用的工作。
　　县市政局负责物业管理区域内的园林、绿化、环卫等指导监督工作，协调由此产生的矛盾纠纷，依法查处影响市容市貌的行为。
　　县规划局负责查处物业管理区域内违反规划管理法规的行为，负责对占用地上或地下空间违法修建建筑物、构筑物，破坏或擅自改变房屋外观和擅自改变房屋用途等行为的查处。
　　县环保局负责协调处理环保方面的矛盾纠纷，依法查处物业管理区域内环境污染扰民的违法违规行为。
　　县公安局负责监督指导物业管理区域内的治安工作；负责对物业使用保安实施监督、管理，实行备案制度；建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗；协调处理治安方面的问题和纠纷，指导物业服务企业做好安全防范有关工作；加强业主委员会印章刻制的管理，加强对印章非法使用行为的打击。负责对存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品行为的查处。
　　县工商局依法办理物业服务企业的营业执照，在办理营业执照时认真审查场地证明；严肃查处物业企业的违法违规行为；加强对物业服务企业合同的监督管理；查处在物业管理区域内擅自从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的行为；加强对房地产销售广告及物业管理区域内共用部位发布广告内容的监督管理。
　　县物价局负责全县物业服务企业的价格管理和监督；负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查，根据国家及我市法律法规及规范性文件，落实和完善我县物业服务收费管理制度；协助或协调处理物业服务工作中因收费问题产生的矛盾纠纷。
　　县消防大队依法监督指导物业服务单位或产权人履行消防安全职责；及时查处占用或堵塞消防通道，破坏公共消防设施等消防违法行为；督促整改火灾隐患。
　　各乡镇人民政府（街道办事处）负责指导本辖区内业主大会及业主委员会的选举工作，监督业主大会及业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系，协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件。居（村）民委员会协助乡镇人民政府（街道办事处）做好物业管理相关工作。
　　三、加强物业服务用房配套建设
　　物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。具体比例如下：

物业服务用房建筑面积按上表实行分档累进计算。
　　县规划局、县建委和县国土房管局要对物业服务用房配置、建设、登记、使用等进行监督管理。对于新建开发项目，县规划局组织对项目的规划方案审定时，要将物业服务用房纳入审查范围；县建委在进行项目初步设计审查时，要将物业服务用房纳入审查范围；县国土房管局在前期物业服务合同备案时，要审查物业服务用房面积、位置和使用条件（物业服务企业办公室、业主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修），并在备案证明中予以注明。县国土房管局在核发商品房屋预售许可证和办理房屋所有权设定登记时，要按备案意见中确认的物业服务用房的面积和位置，注明物业管理用房面积和位置。物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
　　四、严格规范物业服务企业的管理服务行为
　　积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争选聘物业服务企业。物业服务企业应在属地政府监管下，依据投标承诺和服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出投标承诺和服务合同的事宜，应当与业主委员会协商确定后实施。物业服务企业应当主动为业主及其他组织提供服务，积极开展合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提升社会、经济效益。
　　建立健全物业管理退出机制，县国土房管局要将日常检查与年度考评相结合，以业主的满意度为主要标准，适时开展评优活动。对管理水平差、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业，要按照法律规定的程序予以解聘；对物业服务企业违反规定擅自撤离的，要依法责令改正并给予行政处罚，情节严重的，要建议原发证机关吊销其资质证书。
　　积极鼓励物业服务企业兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业服务企业，做响物业服务企业品牌。对在我县从事住宅小区物业服务的明星企业，在政策上给予扶持和优惠。鼓励物业服务企业扩大下岗失业人员和农民工使用，大力促进市民就业。
　　广泛开展“争先创优”评比活动，提升物业服务质量。县国土房管局要积极开展“物业服务明星企业、物业管理示范小区、物业管理先进社区、优秀业主委员会”等创建评比活动，不断提升物业服务企业服务质量，促进物业服务企业更新理念，优化管理，优质服务，实现企业与业主的良好互动、管理和服务工作的良性循环。县物业管理工作领导小组办公室要认真组织“示范住宅小区”申报评定工作，对具有广泛群众基础和代表性的物业服务企业和示范住宅小区的管理经验，要通过多种形式，大力宣传推广。
　　五、加大业主大会和业主委员会的指导监督力度
　　凡符合条件的住宅小区，乡镇人民政府（街道办事处）要及时督促成立业主大会、业主委员会，根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，并监督业主公约的实施，充分发挥业主自治作用。业主大会、业主委员会必须在属地乡镇人民政府（街道办事处）的指导监督下依法开展工作，业主委员会应当积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议，与社区居委会相互协作，配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由乡镇人民政府（街道办事处）委托社区居委会监督、指导物业服务企业的服务行为。
　　六、深入开展住宅小区综合整治试点工作
　　各乡镇人民政府（街道办事处）应根据实际进行住宅小区综合整治试点工作，改善住宅小区的居住条件。对于居民居住相对集中、市政基础设施比较完善、居民经济状况相对较好、易于形成管理小区的住宅区，可由乡镇人民政府（街道办事处）牵头，规划实施统一物业管理的范围，落实物业管理所需的办公场地，配备必要的物业管理设施。条件不成熟的，由社区居委会通过召开居民会议或居民代表会议的方式，得到大部分居民的同意后，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。
　　七、积极建立“质价相符”的物业管理收费与服务体系
　　针对我县物业管理发展的实际水平和广大居民对物业管理的现实需求，从房屋管理与共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等物业管理主要工作内容着手，制定适合多层次需求的服务标准。县物价局要根据物业管理服务等级标准，测定普通住宅小区物业管理服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，定期向社会公布，由业主大会根据多数人的意愿选择相应服务标准。
　　八、加强物业专项维修资金归集及监管工作
　　物业专项维修资金是为物业共有部分的维修和更新改造提供资金保障，应按照“专户存储，专款专用，所有权人决策，政府监管”的原则运行，实行按栋建账、按户核算制度。设立开县物业专项维修资金专户，由县房地产管理处代管，接受县财政局、县国土房管局监督。
　　物业专项维修资金的使用，必须由幢、单元业主、建设单位或物业服务企业提出书面计划，经业主委员会或业主代表审核，报县国土房管局批准后方可使用，专项用于物业共有部分的维修和更新改造，严禁挪作他用。
　　九、切实加强对物业管理工作的组织领导
　　为切实加强对全县物业管理工作的领导，成立开县物业管理工作领导小组，由县政府分管领导任组长，县政府办公室、县国土房管局、县信访办、县规划局、县建委、县公安局、县环保局、县经委、县水务局、县工商局、县市政局、县物价局、县消防大队等部门单位负责人为成员，负责统筹协调全县物业管理工作。领导小组下设办公室在县国土房管局，由局分管负责人兼任办公室主任。具体负责领导小组日常工作事务。建立领导小组成员单位联席会议制度，定期召开成员单位、物管企业联席会议，研究工作推进中的有关问题，督促相关部门和乡镇（街道）按照各自职责认真履职到位。
　　各乡镇人民政府（街道办事处）负责召集辖区内的物业管理联席会议，加强对辖区内物业管理、业主委员会工作的监督管理；建立物业管理矛盾纠纷协调处理的联动机制，及时协调处理物业管理工作中的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件；物业管理工作中发生矛盾纠纷时，应及时通报有关部门，加强协作，妥善处理，切实维护社会稳定。
　　各乡镇（街道）、县政府各部门要大力宣传《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大居民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导其主动支持、参与物业管理活动，为物业管理营造良好的发展环境。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年十一月十日