大庆市人民政府关于调整物业管理服务收费标准的意见

庆政发〔2003〕34号

各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：

为切实减轻我市居民的负担，建立合理、公平、质价相符的价格体系，全面提高物业行业的管理服务水平，根据2003年第8次市政府常务会议精神，市物价局会同市城市管理行政执法局、市财政局在原物业管理服务收费文件的基础上，对我市物业管理服务内容及收费标准进行了相应调整。具体意见如下：

一、调整原则

遵循合理、公开、费用与服务相适应的原则，实行分类分级收费。

二、调整内容

（一）成本构成

1.物业管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费；

2.共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费；

3.清洁卫生费；

4.绿化养护费；

5.物业管理区域秩序维护费；

6.办公费；

7.共用水电费；

8．物业管理企业固定资产折旧费；

9．物业共用部位、共用设施设备公众责任保险费；

10．法定税费。

（二）服务内容

1.公共服务。包括房屋管理、设备设施维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等服务；

2.代办服务。指代收代缴水、气、电、热、通讯、有线电视等费用的服务；

3.特约服务。指为满足部分业主或物业使用人的需要而提供的服务合同以外的服务项目。

（三）分类分级标准

依据黑龙江省建设厅《关于印发<黑龙江省各类物业分级标准（试行）>和<黑龙江省各类物业分级管理规定>的通知》（黑建房〔2002〕26号）有关规定，分类分级标准如下：

1.住宅：1-4级；

2.高层住宅（商住）：1-5级；

3.办公楼（写字楼）：1-5级；

4.商铺：1-5级；

5.高档住宅、别墅区。

各类物业具体服务内容及服务标准由市物价局会同市城市管理行政执法局以文件形式另行印发。

三、收费标准及核定原则

（一）住宅、高层住宅（商住）及住宅区内的非住宅物业或与单幢住宅楼相连的非住宅物业均实行政府指导价，在基准价基础上，物业管理企业与业主大会或经业主大会授权的业主委员会协商，可适当上浮，上浮幅度不得超过5%；在保证本等级物业服务标准的前提下，下浮幅度不得超过10%，但不得造成低价恶意竞争，扰乱物业市场秩序。标准如下：

单位：每平方米 元/月（建筑面积）

等级类别 一级 二级 三级 四级 五级

住宅 1.2 1.1 1 0.9

高层住宅（商住） 1.2 1.1 1 0.9 0.8

高层住宅（商住）除收取以上费用外，加收高层供水、供电、消防、电梯等四项费用每平方米0.80元/月（建筑面积）。一层住户减半收取。

（二）办公楼（写字楼）、商铺、高档住宅、别墅区实行招标价格或双方协议价格，并报市物价局备案。协议不成的，由市物价局、市城市管理行政执法局核定指导价，双方按核定的价格签订协议或服务合同。最终收费标准应保证该物业管理项目已评定等级的服务标准。经物业行政主管部门确认，达不到该服务标准的，市价格主管部门将依据有关价格法律、法规进行查处。业主大会、产权单位或经业主大会授权的业主委员会也可以自主选择是否终止合同。

（三）为业主提供的代办服务和特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，服务报酬实行市场调节价，由双方协商，并签订服务合同。

物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述专业部门委托代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得代上述专业部门行使其部门职能。

四、其它事项

（一）物业管理服务费中不再包括住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金。该项费用按庆政发〔2001〕45号文件规定进行专项收取并使用。

（二）给排水设施、设备的维修养护费用不再包含在物业管理公共服务费中。此项费用的服务项目包括：对供水管线、闸阀门、地漏、室内排水管、清扫口、室外排水管、污水提升站等设施设备的日常维修养护，对马葫芦、化粪池等设备的日常清掏，标准为每平方米3元/年（建筑面积）。

由给排水公司负责该项服务，费用由给排水公司收取；由物业公司提供服务的，该项费用由物业公司收取；由双方共同提供服务的，在达不成一致意见时，以单体入户的给水总开关或排水出口的第一个马葫芦为界，分为室内和室外部分，具体项目和费用分解如下：

1.室内部分：收费标准每平方米1.26元/年。服务内容包括进入室内排污管、地漏、清扫口等的日常维修、更换、养护。用户直接操作使用的，如进户总阀门、水龙头、洗手盆（池）、便器等设施的维修、更换由用户负责。

2.室外部分：收费标准每平方米1.74元/年。服务内容包括对小区内给水管线、阀门井、污水管线及提升站的日常维修养护，对马葫芦、化粪池的日常清掏等工作。

3.以上为理论上的分界，实际情况若有更明确的分界点，以物业公司和给排水公司共同确定的分界线为准；以上述规定分清各自界限，提供相应服务收取相应费用，可直接收取也可代收，代收的要签订代收协议。

（三）物业管理企业提供物业管理服务，进行收费应具备以下条件：

1.物业管理企业资质证书；

2.物业管理行政主管部门核发的管理项目等级证书；

3.在工商行政管理机关登记注册；

4.在税务机关进行税务登记；

5.与业主大会、产权单位或经业主大会授权的业主委员会签订的物业管理服务合同；

6.经市物价局收费资格审查，取得《收费许可证》。

（四）物业管理服务费原则上按季度缴纳，经双方同意，也可按年度缴纳。

（五）在业主大会或业主委员会未成立之前，物业管理服务收费标准按市城市管理行政执法局、市物价局核定的物业等级和收费标准执行。

（六）已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位缴纳。

五、执行时间

自2003年1月1日起，除中直企业内部关联交易价格外，其他一律按本调整意见执行。2003年度已按原收费标准缴纳了物业管理服务费的业主，按本标准超收的，其超收部分结转到下一收费年度。2003年以前欠缴的物业管理服务费按原标准执行。

本意见自实施之日起，原本行政区域内所有部门下发的物业管理服务收费方面的文件一律废止。待国家、省出台新的物业管理服务收费文件后，再做相应调整。

二OO三年十月九日