天津经济技术开发区物业管理暂行规定

天津经济技术开发区管理委员会令

第103号

《天津经济技术开发区物业管理暂行规定》于二00三年六月五日经天津经济技术开发区管理委员会第10次主任会议审议通过，现予发布，自发布之日起实施。

主任李 勇

二○○三年八月八

天津经济技术开发区物业管理暂行规定

第一章 总则

第一条（目的和依据）

为了规范天津经济技术开发区（以下简称开发区）物业管理服务的市场行为，维护业主、物业管理企业的合法权益，明确物业管理行业的发展方向，为开发区投资者和居民创造整洁、文明、安全、舒适的工作和居住环境，根据《天津经济技术开发区条例》及有关法律、法规的规定，结合开发区实际，制定本规定。

第二条（适用范围）

本规定适用于开发区内的物业管理活动。

第三条（定义）

本规定所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备及相关场地。

本规定所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本规定所称住宅物业，是指住宅（含多层及高层住宅、别墅、公寓等）及配套商业服务设施在内的单一的或综合的物业。

本规定所称非住宅物业，是指商业设施、写字楼、酒店、宾馆等商业物业；厂房、仓库、仓储中心等工业物业；机关、学校、医院、幼儿园等其他物业。

本规定所称共用部位，是指房屋主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。

共用设施、设备是指物业管理区域内甬道、绿地及绿化设施、公共照明设施、排水设施、消防设施、电梯、安全防护设施等。

第四条（实行物业管理）

新建住宅物业和有两个以上业主的非住宅物业，应当实行物业管理；尚未实施物业管理的已建成物业，应当创造条件，尽快实行物业管理；单一业主的物业根据条件推行物业管理。

第五条（行业发展原则）

开发区坚持业主自治与专业服务相结合、政府监督与行业自律相结合的物业管理行业发展原则，推行“社会化、专业化、市场化、规模化”的物业管理体制。

第六条（主管部门）

开发区房地产行政主管部门是本区物业管理行政主管部门，负责对物业管理活动的监督指导。

开发区物业管理行政主管部门的职责是：制定物业管理规章及相关政策、实施物业管理行业管理、规范物业管理服务市场秩序、监督指导物业管理活动以及协调物业管理纠纷等。

第七条（相关部门）

开发区规划、建设、社区、公安、价格、工商、环保、行政执法检查等行政主管部门和供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等专业经营服务部门按照各自职责，协同实施本规定。

第二章 业主自治

第八条（自治主体）

物业管理区域全体业主组成业主大会实施自治管理。

第九条（业主与使用人）

本规定所称业主是指房屋的所有权人。

本规定所称使用人是指房屋的承租人或者实际合法使用房屋的人。使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。违反法律、法规和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

业主应当将与使用人的相关约定内容书面告知业主委员会和物业管理企业。

第十条（业主的权利）

业主享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十一条（业主的义务）

业主应当履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十二条（业主投票权数）

业主投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体方法，依据国家有关规定另行制定。

第十三条（业主大会的职责）

业主大会履行以下职责：

（一）制定、修订业主大会章程和业主公约；

（二）选举、撤换业主委员会成员，监督业主委员会的工作，审议业主委员会工作报告；

（三）审定物业管理服务合同内容，决定选聘或者解聘物业管理企业；

（四）监督物业管理企业的服务活动；

（五）审定、修改物业使用、维护等方面的制度；

（六）决定维修基金的筹集、使用方案，并监督实施；

（七）审议通过物业管理企业的工作报告和物业管理服务费收支情况的报告；

（八）应当由业主大会确定的其他重大事项。

第十四条（业主委员会）

业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会成员在业主中选举产生。

业主委员会成员的条件：

（一）应当是业主，即物业的所有权人；

（二）责任心强、热心公益事业，具有一定组织能力和必要工作时间；

（三）能够独立行使民事权利、履行民事义务；

（四）能够遵守业主公约，按时交纳物业管理服务费；

业主委员会设执行秘书一人，协助处理日常工作。

业主委员会成员工作不尽职或无正当理由连续三次不出席业主委员会会议，或有违法违纪行为的，业主委员会可以向业主大会建议罢免其委员职务。

第十五条（业主委员会职责）

业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）执行业主大会做出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订、变更、解除物业管理服务合同；

（四）监督物业管理企业对物业管理服务费和专项维修基金的使用情况，协助物业管理企业的服务活动；

（五）听取和反映业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与物业管理企业的关系；

（六）监督业主遵守业主公约；

（七）发现个别业主侵犯多数业主利益时，及时劝阻并向有关部门报告；

（八）履行业主大会赋予的其他职责。

第十六条（首次业主大会召开）

已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）销售建筑面积达百分之五十以上；

（二）业主入住率达百分之五十以上；

（三）首位业主实际入住达二年以上。

第十七条（首次业主大会会议内容）

首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）制定业主大会章程、修订业主公约；

（二）选举业主委员会；

（三）聘用物业管理企业；

（四）决定物业管理服务其他重大事项。

第十八条（业主大会的召集）

首次业主大会会议在开发区物业管理行政主管部门的指导下，由前期物业管理企业负责召集。

前期物业管理企业不召集首次业主大会会议的，业主有权要求前期物业管理企业召集，或者要求物业管理管理行政主管部门督促召集。前期物业管理企业仍不召集的，在物业管理行政主管部门的指导下，由物业管理行业协会或社区居民委员会负责召集，也可以由业主按规定程序自行召集。

业主委员会改选、补（增）选时，业主大会会议由原业主委员会负责召集，原业主委员会不召集的，业主有权要求原业主委员会召集，或者要求物业管理行政主管部门督促召集。原业主委员会仍不召集的，在物业管理行政主管部门的指导下，由物业管理行业协会或社区居民委员会负责召集，也可以由业主按规定程序自行召集。

第十九条（业主大会会议制度）

业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次，并应当告之相关的社区居民委员会。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主、业主代表或业主委员会成员因故不能出席业主大会会议或业主委员会会议的，可以委托代理人出席。

业主大会召开会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。业主委员会应当做好业主大会会议记录，以备业主、使用人进行查询。

业主大会做出的决议，必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、聘用或者解聘物业管理企业、续筹和使用维修基金方案的决议，必须经代表物业管理区域内三分之二以上投票权数的业主通过。

业主大会做出决议时，需充分考虑相关利害关系人的合法权益，且不得与法律、法规、规章相抵触。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会做出决议后，应当在物业管理区域内公告。经公告后的业主大会决议对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力。

第二十条（相关工作）

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第二十一条（业主大会备案）

业主大会自成立之日起十五日内，业主委员会应当持下列文件向开发区物业管理行政主管部门办理业主大会备案手续：

（一）业主大会备案申请表；

（二）业主大会章程、业主公约；

（三）业主委员会组成人员的基本情况。

第二十二条（活动经费）

业主大会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费。具体办法由业主大会和物业管理企业在物业管理服务合同中约定。

第二十三条（业主公约）

业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理及业主的公共利益等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力，使用人也应当遵守业主公约。

第二十四条（业主大会章程）

业主大会章程应当对业主大会的议事规则、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会组成等事项做出约定。

开发区业主大会章程示范文本由开发区物业管理行政主管部门另行制定。

第三章 物业管理企业与物业管理项目招标

第二十五条（从业资质）

物业管理企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级，承揽相应的物业管理服务业务。

开发区实行物业管理服务专业人员职业资格制度。

第二十六条（物业管理企业权利）

物业管理企业享有下列权利：

（一）依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序实行管理；

（二）依照物业管理服务合同收取物业管理服务费；

（三）对物业共用部位、共用设施、设备造成人为损坏的，代表业主要求责任人恢复原状并赔偿损失；

（四）委托专业服务公司承担专项服务；

（五）拒绝任何形式的不合理摊派；

（六）可以开展多种经营和服务，以其收益补充物业管理服务费；

（七）要求业主委员会协助管理；

（八）法律、法规规定的其他权利。

第二十七条（物业管理企业义务）

物业管理企业应当履行下列义务：

（一）履行物业管理服务合同，提供服务；

（二）编制物业管理服务制度；

（三）对违反物业管理制度和业主公约的行为，及时制止并向业主委员会报告；

（四）定期公布物业管理服务费和维修基金的收缴、使用情况，受理业主查询；

（五）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；

（六）接受物业管理行政主管部门和物业管理行业协会的监督指导；

（七）物业管理委托合同终止或解除时，向业主委员会移交物业管理档案和本物业的公共财产，包括物业管理费、公共收入积累形成的资产；

（八）接受业主委员会委托的专业审计机构的审计；

（九）制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规定的行为，并及时向有关部门报告。

（十）法律、法规规定的其他义务。

第二十八条（相关责任）

物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十九条（招标制度）

开发区推行物业管理项目招标制度。开发区物业管理项目招标应当报开发区物业管理行政主管部门备案，接受物业管理行政主管部门的监督指导。

新建住宅物业选聘物业管理企业及已建成住宅物业重新选聘物业管理企业时，应通过招标方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业；投标人少于3个或物业规模较小的，经开发区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。

第三十条（招标组织）

首届业主大会成立以前，开发建设单位作为物业管理项目的招标人；已成立业主大会的，由业主大会作为招标人，并授权业主委员会负责物业管理项目的招标组织工作。

招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，招标人也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

招标文件由招标人负责编制。招标文件应当明确物业管理项目的服务内容、服务标准及招标的定标标准和评标方法。

由业主委员会编制的招标文件需经业主大会会议审定。

第三十一条（招标文件）

招标文件应当包括以下内容：

（一）投标人的资格条件；

（二）物业管理项目的基本情况：包括占地面积、建筑面积、产权状况、物业管理用房、维修基金、共用部位、共用设施、设备及场地情况等；

（三）物业管理服务的内容和服务标准；

（四）投标书格式；

（五）投标书的送达地点、截止时间；

（六）开标、评标的地点、时间；

（七）定标标准和评标方法；

（八）其他需要说明的事项。

第三十二条（投标书）

参加投标的物业管理企业应当按照招标文件的规定编制投标书。投标书应当明确物业管理实施方案，具体包括以下主要内容：

（一）投标人的资信文件：包括营业执照、资质证明、业绩情况等；

（二）物业管理服务人员配备方案、物业管理服务分项标准、服务承诺及相关措施；

（三）物业管理服务费用收支预算方案；

（四）物业维修养护计划等。

第三十三条（开标、评标和中标）

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

评标工作由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应由招标人代表和物业管理有关的技术、管理等方面的专家组成，成员人数不少于五人（奇数），其中技术、管理等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会可以采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中的有关内容做出澄清或说明。

招标人根据评标委员会提出的书面评估报告和推荐的中标候选人确定中标人。投标人可以授权评标委员会直接确定中标人。

中标人确定后，由开发建设单位或业主委员业代表业主大会与中标人签订物业管理服务合同。

第四章 前期物业管理

第三十四条（前期物业管理的界定）

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理服务合同。建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十五条（前期物业管理）

开发建设单位应当将前期物业管理服务合同报开发区物业管理行政主管部门备案。

前期物业管理服务收费标准应当充分考虑物业管理服务成本，当前期物业管理服务收费标准明显低于物业管理服务成本时价格行政主管部门不予办理收费备案。

前期物业管理服务合同至首次业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日终止。首届业主大会决定聘用新的物业管理企业的，前期物业管理服务合同约定的期限不得对抗该决定。

第三十六条（物业买受人确认）

开发建设单位销售新建物业时，应当向物业买受人明示前期物业管理服务合同及其内容。物业买受人购买新建物业时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经过物业买受人确认的前期物业管理服务合同，对物业买受人具有约束力。

第三十七条（签署业主临时公约）

开发建设单位在销售新建物业前，应当制订业主临时公约，并向物业买受人明示。物业买受人与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。

物业管理区域召开首次业主大会会议时，应当修订业主临时公约，制订业主公约。

第三十八条（建设期介入）

前期物业管理期间，物业管理企业应当指派专门人员参与项目建设过程，了解熟悉物业相关设施、设备的配置和建设情况，为实施物业竣工后的物业管理做好准备。

第三十九条（前期物业管理档案资料移交）

开发建设单位应当在物业竣工验收合格后六十日内，向前期物业管理企业移交下列物业档案资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用的设施、设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料；

（三）业主分户清册；

（四）物业质量保证文件和使用说明书文件；

（五）其他物业管理有关资料。

前期物业管理合同终止时，前期物业管理企业应当将上述物业档案资料完整移交业主委员会。

第四十条（物业管理服务用房确定）

开发建设单位在规划、设计新建物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照物业管理区域内总建筑面积的千分之三至千分之四比例确定物业管理服务用房。物业管理服务用房面积不得小于50平方米。

开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。

第五章 物业接管

第四十一条（物业管理服务用房移交）

开发建设单位应当在物业竣工验收合格后三十日内，将物业管理服务用房无偿移交给物业管理企业。

物业管理服务合同期限满不续约或者解除合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业管理服务用房。

业主大会选聘新的物业管理企业后，业主委员会应当将物业管理服务用房移交给新的物业管理企业。

第四十二条（前期物业管理阶段物业接管）

物业竣工验收合格并交付使用后，前期物业管理企业应当与开发建设单位办理物业接管手续。

开发建设单位应当向前期物业管理企业移交本规定第三十九条第一款规定的物业档案资料。

前期物业管理企业应当在收到物业档案资料后15日内，与开发建设单位对房屋共用部位、共用设施、设备及场地等进行现场查验、移交。

第四十三条（业主大会成立后物业接管）

物业管理服务合同期限满不续约或者解除合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会移交本规定第三十九条第一款有关物业档案资料，同时办理下列相关事项移交：

（一）物业管理服务费、场地占用费及利用物业共用部位、共用设施、设备所得收益余额和财务账册；

（二）物业管理服务用房及场地、属于业主共同所有的其他财物。

业主委员会应当在收到原物业管理企业移交的物业档案资料及相关事项后15日内，与原物业管理企业对房屋共用部位、共用设施、设备及场地等进行现场查验、移交。

业主大会选聘新的物业管理企业后，业主委员会应当向新的物业管理企业移交本规定第三十九条第一款规定的物业档案资料及前款所列相关事项。

新的物业管理企业应当在收到业主委员会移交的物业档案资料及相关事项后15日内，与业主委员会对房屋共用部位、共用设施、设备及场地等进行现场查验、移交。

第四十四条（接管责任书）

现场查验、移交完成后，开发建设单位或业主委员会应当与物业管理企业签订物业接管责任书。物业接管责任书包括以下内容：

（一）交接双方、接管时间；

（二）物业的基本情况；

（三）物业档案资料保管；

（四）接管后发生质量问题及意外事故的处理约定；

（五）其他约定事项。

第六章 物业的使用和维护

第四十五条（物业保修）

新建房屋按照国家建筑工程保修的有关规定，在保修期内由开发建设单位负责保修。

开发建设单位可与物业管理企业书面约定保修事项，由物业管理企业进行维修，有关费用由开发建设单位负担。

第四十六条（用途管制）

业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业用途的，业主应当征得业主大会及相邻业主同意，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。如需改变公共建筑和公共设施使用性质的，业主应当报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

第四十七条（物业经营）

物业管理区域内车辆停放收费事宜由业主大会决定，收费标准经开发区价格行政主管部门备案后执行。

利用物业共用部位、共用设施、设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和房屋正常使用，同时，应当征得相邻业主、业主委员会会同意，并报有关行政主管部门批准。

利用物业共用部位、共用设施、设备及场地经营所得相关收益，由物业管理企业代表业主大会收取，应当用于共用部位、共用设施、设备及场地的维修、养护，也可以按照业主大会的决议规定使用。

第四十八条（维修与协助）

物业管理区域内相关设施、设备及场地需要维修时，责任方应当及时修复，相关业主、使用人应当予以配合。

因责任方未及时修复造成损失的，责任方应当承担赔偿责任。因相关业主、使用人阻挠维修造成损失扩大的，相关业主、使用人应当就扩大的损失承担赔偿责任。

第四十九条（物业使用规定）

物业管理区域内业主、使用人应当遵守物业管理有关规定，并禁止下列行为：

（一）拆改房屋的承重结构，在外墙上拆改、增设门窗，损坏、改变房屋外貌；

（二）占用、损坏物业共用部位、消防通道、共用设施、设备；

（三）在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品；

（四）违章搭建建筑物、构筑物；

（五）放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；

（六）乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画；

（七）侵占、毁坏绿地和绿化设施；

（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（九）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第五十条（排水设施养管）

物业管理区域内排水设施的养护管理由物业管理企业负责，并应当遵守以下规定：

（一）排水管道应畅通无外溢，雨水井、污水井和化粪池应定期清理。饮食业污水排放应符合开发区环保部门有关规定；

（二）业主、使用人应当正确使用排水设备，如因使用不当造成管道堵塞的，疏通费用由责任人承担。

第五十一条（外墙和屋顶养管）

物业管理区域内房屋外墙和屋顶的养护管理，物业管理企业应当遵守以下规定：

（一）外檐墙面脱落、损坏时，应及时修复；

（二）外墙、门脸应当定期清洗、粉刷；

（三）屋顶渗漏，应及时修复。

第五十二条（电梯养管）

物业管理区域内电梯的养护管理，物业管理企业应当遵守以下规定：

（一）符合劳动管理部门的有关规定；

（二）设专人检修保养，建立检修登记制度，确保电梯安全运行；

（三）紧急电话保持24小时畅通，发生故障时应于24小时内修复。

第五十三条（环境卫生维护）

物业管理区域内环境卫生维护，物业管理企业应当遵守以下规定：

（一）公共通道、门厅、栏杆、扶手、楼梯、电梯、门窗、甬道、绿地、设备间等部位的公共卫生应定时清扫，保持清洁；

（二）生活垃圾、装修垃圾、工业垃圾应由物业管理企业归集到指定地点，委托环卫部门定时清运，禁止随意堆放，相关费用按价格行政主管部门规定标准收取；

（三）特殊气候条件下，应当增加环境卫生清扫次数。

第五十四条（公共秩序维护）

物业管理区域内公共秩序维护，物业管理企业应当遵守以下规定：

（一）指定车辆行使路线、限速行驶，车辆应定点停放、存放；

（二）设置门卫24小时值班，定时巡视并记录；

（三）定期对区域内共用部位、共用设施、设备进行全面的巡视、检查，并做好巡视记录。发现损坏的，立即采取措施进行维护；

（四）制止摆摊、设点行为；

（五）对公共通道、防火通道的照明设施应经常进行检查，发现损坏的，应及时修复。

第五十五条（消防设施的维护）

物业管理企业应当加强物业管理区域内消防设施的养护管理，定期检查，发现损坏和丢失的，应及时修复，确保物业的消防安全。发现人为造成消防设施损坏的，应当追究责任人的赔偿责任。

第五十六条（装饰装修）

业主、使用人进行房屋室内外装饰装修的，应当按照国家有关规定办理申报登记手续，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

第五十七条（物业档案资料管理）

物业管理区域内物业档案的管理应当遵守以下规定：

（一）物业管理企业应建立健全工程建设资料、合同、维修基金账目、财务账册及物业修缮管理等档案；

（二）物业管理企业变更时各类档案资料一并移交给业主委员会。

第五十八条（物业管理服务用房的使用和维护）

物业管理服务用房产权属全体业主所有。专门用于物业管理服务活动和业主活动。未经业主大会或业主委员会许可，任何单位和个人不得占用或者改作他用。

物业管理服务用房不得买卖和抵押。未经业主大会或业主委员会许可，物业管理服务用房不得出租。

物业管理用房按照谁使用谁养护的原则，由物业管理企业负责维修、养护。

第五十九条（相关设施维护规定）

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务，按照有关规定与最终用户签订供应、使用合同并收取费用。同时，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。

第六十条（专项维修基金）

涉及两个以上业主的物业，应当建立共用部位、共用设施、设备维修基金。

业主应当按照有关规定缴纳维修基金。维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施、设备的大修和更新、改造，不得挪作他用。

开发区住宅物业的维修基金管理依据天津市维修基金管理有关规定执行，非住宅物业的维修基金管理参照住宅物业的维修基金管理有关规定执行。

第七章 物业管理服务

第六十一条（服务规定）

物业管理企业进行物业管理服务时，应当遵守下列规定：

（一）按照物业管理有关的技术标准和服务规范、物业管理服务合同和物业管理服务年度计划提供物业管理服务；

（二）书面告知业主、使用人对物业共用部位、设施、设备的使用方法和注意事项；

（三）不得降低物业管理服务合同约定的服务标准，确保物业管理服务质量和水平；

（四）接受业主大会、业主委员会对物业管理服务合同的监督和指正；

（五）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；

（六）按照物业管理服务合同约定，做好其他物业管理服务事项。

第六十二条（合同内容）

物业管理服务合同应当载明下列主要内容：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）物业管理服务内容和服务标准；

（三）物业管理服务费用标准；

（四）物业管理服务合同期限、合同的解除条件；

（五）物业档案资料管理及合同终止时的移交方式；

（六）违约责任及纠纷处理；

（七）其他约定事项。

第六十三条（合同备案）

物业管理企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内，将物业管理服务合同报开发区物业管理行政主管部门备案。

第六十四条（服务内容）

物业管理服务合同中约定的物业管理服务应当包括下列内容：

（一）物业共用部位的维修、养护和管理；

（二）物业共用设施、设备的运行服务及维修、养护和管理；

（三）环境卫生清扫保洁；

（四）物业装饰装修管理；

（五）物业管理区域内车辆行驶、停放等公共秩序的管理、服务；

（六）物业档案资料的管理和查询服务；

（七）物业管理服务合同约定的其他服务。

第六十五条（专项服务委托与管理权转让）

同一物业管理区域内只能选聘一家物业管理企业提供服务。物业管理企业可以委托有资质的专业服务公司承担专项服务工作。

物业管理企业未经业主大会同意，不得将物业项目管理权整体转让给其他物业管理企业。

第六十六条（合同届满）

物业管理服务合同期限届满三个月前，物业管理企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业管理服务合同；不续约的，业主大会应当选聘新的物业管理企业。

第八章 物业管理服务费

第六十七条（费用标准）

物业管理服务费依据物业管理服务的服务内容、服务标准确定。

住宅物业的物业管理服务费，由业主或业主大会、开发建设单位与物业管理企业参照政府指导价格，按照合理、公开及收费标准与服务水平相适应的原则协商确定；非住宅物业的物业管理服务费，由业主与物业管理企业协商确定。

住宅物业的物业管理服务费政府指导价格由开发区价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定。

第六十八条（费用的收取）

物业管理企业应当按物业管理服务合同约定的费用标准，经开发区价格行政主管部门备案后，方可向业主收取物业管理服务费。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定。使用人拒不交纳物业管理服务费的，由业主负承担交纳责任。

物业管理服务费按照业主拥有的建筑面积计算，按月交纳。物业管理企业可以在物业管理服务合同中约定提前收取物业管理服务费，预收期限不得超过三个月。

第六十九条（费用的支出范围）

物业管理服务费的支出范围包含以下方面：

（一）物业管理区域内物业管理人员的工资、保险、福利；

（二）物业管理区域内物业共用设施、设备运行费用；

（三）物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备维修、养护费用；

（四）物业管理区域内日常保洁费用；

（五）绿地及绿化设施、公共照明设施和排水设施的维修、养护费用；

（六）物业管理区域内公共秩序管理、维护费用；

（七）用于物业管理区域内物业管理的固定资产折旧及办公费用；

（八）业主大会和业主委员会提取的活动经费；

（九）物业管理服务合同约定的其他公共服务费用；

（十）合理利润及法定税费。

第七十条（前期物业管理费用）

在前期物业管理期间，物业竣工验收合格并交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。

物业交付使用后，已销售部分的物业管理服务费，由业主承担；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，从其约定。物业管理区域内未销售房屋的物业管理服务费由开发建设单位承担。

第七十一条（相关服务收费）

物业管理企业可以接受业主、使用人或专业经营服务部门的委托，提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，以其收益弥补物业管理服务费用的不足，相关服务费用标准由双方约定。

第九章 附则

第七十二条（行业协会）

开发区积极推进物业管理行业协会建设，培育行业自律管理体制，有关办法另行制定。

第七十三条（扶植政策）

开发区鼓励物业管理企业积极参与市场竞争，实现规模化经营、专业化服务。具体扶植政策另行制定。

第七十四条（处罚）

违反本规定的，由开发区物业管理行政主管部门依法予以处罚。

第七十五条（解释部门）

本规定由开发区管理委员会负责解释。

第七十六条（施行日期）

本规定自发布之日起施行。1996年2月14日实施的《天津经济技术开发区物业管理暂行规定》和1989年2月16日实施的《天津经济技术开发区楼宇使用管理细则》同时废止。