关于进一步完善和规范物业管理工作的若干意见（试行）

　　为进一步规范和完善公司物业管理制度，强化管理，理顺关系，提高效益，改善服务，提升三产发展水平，加快产业拓展进程，根据当前物业管理工作的实际需要，就公司物业招租、房屋装修、安全环保卫生、内部管理关系和监督管理责任等方面做如下规定。
　　一、物业招租
　　1、招租条件：
　　招租条件和经营内容要符合景区（街区）产业布局规划，经营业态要与给水排污、电力供应、交通停车等基础设施要求以及该地区整体环境相适应，并与历史文化、文物保护、建筑风貌保持协调。如基础设施配套无法满足项目要求，应尽可能调整经营内容。若因产业布局需要必须配套基础设施，招租人应会同公司工程建设部现场勘查、提出初步方案后请示公司领导批准实施。
　　2、租赁招标：
　　物业租赁实行招标制度。招标工作必须遵守《招标投标法》和国家其他相关法规、政策以及公司相关管理制度。
　　物业招标实行阳光工作制度，可根据具体情况采用公开招标、邀请招标等不同方式，邀请招标原则上不少于三个投标人，确实达不到3个投标人时，应请示公司领导。
　　公司鼓励引进国内外知名品牌企业和实力强信用好的企业租赁公司物业，开发经营与产业布局规划相适应的旅游产品。
　　招标文件由招标公告、投标须知、评标细则、合同条款、建筑装饰责任书和安全环保卫生责任书及其他需要事前明确事项等文件组成。
　　招标文件应当公告。
　　招标人应依据招标文件的要求对投标人进行必要的资格审查。
　　公司成立物业招标工作领导小组，下设办公室负责日常工作。
　　公司组建评标人才库。选聘政治和思想素质高能公正办事，技术和经济业务精能科学评标的技术、经济和管理人员作为评标人才。选聘办法：职能处室和景区推荐，　　　　
　　公司审查并发聘书。必要时聘请外单位技术和经济专家。
　　评标工作由评标小组负责，依据国家法规政策、评标细则和招标文件进行评标，做到公开公平公正，力求科学规范合理。
　　评标小组成员由招标单位、有关职能部门以及从人才库随机抽选的经济、技术和管理人员组成，每次不少于5人的单数，其中人才库人员不少于50%。
　　重大项目招标投标应邀请公证机关公证。
　　3、闲置物业或特殊情况：
　　闲置物业或特殊情况，物业无法采用招标方式招租时，经评标小组评估并报公司领导批准方可协议出租。
　　4、物业租金：
　　公司建立租金底价形成机制。房屋或其他物业招租招标的底价须科学测算并经评标小组集体讨论提出书面意见，经公司领导审查同意。
　　因特殊情况对租金进行调整的，须由招标单位申请，招标工作领导小组办公室审核，报公司领导批准。
　　5、租赁期限：
　　租赁期限应根据业态需要和公司利益确定。起租时间一般以交付使用日计算，如延期起租，原则上应在招标文件中明确。
　　6、租赁合同：
　　租赁合同必须遵守《中华人民共和国合同法》，各物业管理单位应参照国家有关租赁合同的示范文本并结合实际情况制定相对统一的合同文本。合同文本应报经济发展部和财务审计部备案。签订房屋租赁合同时，必须签订建筑装饰责任书和安全环保卫生责任书。其他物业的租赁合同必须签订安全环保卫生责任书。
　　7、保证金：
　　物业招租实行保证金制度，保证金分投标保证金和履约保证金两类，依据物业情况和经营项目情况确定。
　　二、房屋装修
　　1、企业资质：
　　房屋装饰设计和施工，一般应有建筑行政主管部门许可的与工程设计和施工相适应的企业资质。
　　特殊工种要持证上岗。
　　2、建筑立面：
　　未经批准不得改变建筑立面。确需改变的，必须履行审批手续。
　　3、结构安全：
　　建筑装饰严禁损坏梁、柱、墙和基础等建筑结构。确需改变的，必须履行审批手续。
　　4、设计方案：
　　房屋装饰前承租人一般应编制设计方案，包括相关图纸和文字说明等，装饰材料必须符合安全和环保要求。
　　5、店面招牌：
　　市区店面招牌遵照《绍兴市区店面招牌设置管理意见（试行）》（绍政办发〔2006〕175号）规定执行，其他景区参照执行。整体格局和风格必须与景区（街区）总体风貌相协调。
　　6、临时搭建：
　　未经同意不得搭建临时建筑。否则，由此引起的责任及经济损失由搭建者承当。
　　三、安全环保卫生
　　1、招租人及公司有关职能部门应根据国家文物保护、环境保护、安全生产、卫生防疫、治安保卫等法规对承租人进行指导和监督管理，落实各项管理措施。
　　2、承租人必须依法申领营业执照及相关许可证照。
　　3、承租人必须遵守国家文物保护、环境保护、安全生产、卫生防疫、治安保卫等法规以及公司和景区的各项管理制度，确保文物安全、经营安全，不得出售违禁物品。
　　4、承租人应自觉做好卫生保洁工作，杜绝环境污染。
　　四、综合验收：
　　承租人应在开业五天前向招租人提出开业申请。租赁双方有约定的，承租人应组织综合验收，招租人及公司有关职能部门参加，符合文物保护、安全消防、环境保护和卫生防疫要求后方可开业。
　　五、内部管理关系
　　1、职能分工：
　　经济发展部是公司产业管理的职能部门，负责景区物业租赁招标和物业管理的指导、协调、管理和考核，以及公司本级的物业管理工作。
　　工程建设部是公司工程建设的职能部门，负责基础设施配套、立面和结构改变、户外广告审批或转报审批，以及与工程建设相关的技术指导和协调服务。
　　景区管理部是公司景区管理的职能部门，负责环境保护、卫生防疫等方面的指导、协调、管理和考核。
　　安全保卫部是公司安全管理的职能部门，负责文物、旅游、消防等方面的安全工作的指导、协调、管理和考核。
　　财务审计部是公司财务审计的职能部门，负责财务管理的指导、协调、管理和考核。
　　景区（所、馆）负责各自区域的物业管理和安全、环保、卫生、租金收取等各项工作。
　　公司和相关部门应建立责任追究制度。
　　2、内审程序
　　涉及基础设施配套、物业租赁招标、建筑结构改变、搭建临时建筑等事项，未经审批，任何单位和个人均不得口头许可。各相关部门必须以提高物业租赁效益、服务企业服务经营为前提，做好相关审查审批或审核申报工作。
　　（1）基础设施配套：
　　物业招租招标前，招租人应向工程建设部和相关部门送交“征询意见书”，工程建设部和相关部门必须在5天内书面答复。
　　基础设施需要配套、改造和建设的，招租人应会同工程建设部现场调查，请示公司领导批准同意后由工程建设部组织实施。
　　（2）物业租赁招标：
　　底价确定：招租单位科学测算后提出书面建议，评标小组集体讨论，招租单位主要负责人签署意见后报公司领导审查批准。
　　招标文件：物业招标文件由招租单位负责人把关，报公司经济发展部备案，重要物业的招租招标文件报公司领导审查。
　　物业租金：实行收支两条线管理。减免租金、冲抵租金等特殊事项，签订租赁合同前必须报公司领导审批，并按公司规定使用。物业租赁应依法合理避税。
　　闲置物业：无法采用招标方式招租的闲置物业或其它特殊情况，经公司领导批准方可协议出租。
　　（3）建筑装修：
　　设计方案：承租人在房屋装饰前一般应提交装饰设计方案，招租人负责审查。
　　建筑立面：因经营需要必须改变建筑立面的，由承租人提出书面申请并提交设计图，招租人初审后报工程建设部审批或转报审批。
　　建筑结构：因经营需要必须改变局部原建筑结构的，承租人书面申请并提交确保结构安全的施工方案，招租人初审后报工程建设部审批。
　　（4）户外广告：承租人需要设置户外广告的，招租人初审后报公司工程建设部审批或转报审批。
　　3、文件备案
　　招标文件：租赁招标文件及领导批准文件，抄报经济发展部备案。
　　许可文件：基础设施配套、立面和结构改变、户外广告审批等文件，抄报工程建设部、经济发展部备案。
　　标准合同：报经济发展部和财务审计部备案。
　　租赁合同：抄报办公室、经济发展部、财务审计部备案。
　　责任书：建筑装饰责任书抄报经济发展部、工程建设部备案。安全环保卫生责任　书抄报经济发展部、安全保卫部和景区管理部备案。
　　六、附则
　　各物业管理单位可根据具体情况制定实施细则。
　　本规定由公司经济发展部负责解释。
　　本规定自2006年11月1日起试行。试行中存在的问题请及时向经济发展部反映。