泰州市前期物业管理招标投标实施细则

泰建发〔2007〕158号

各市（区）建设局、海陵区小区办，市区各开发企业、物业企业：
　　为了规范我市的前期物业管理招标投标行为，促进物业管理市场的公平有序竞争，根据有关法律、法规、规章的规定并结合我市实际，我局制定了《泰州市前期物业管理招标投标实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○七年八月九日

泰州市前期物业管理招标投标实施细则

　　第一章 总 则
　　
　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本实施细则。
　　第二条 本细则所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
　　凡在本市行政区域内进行各类前期物业管理招标投标活动，均适用本细则。
　　第三条 泰州市房产管理局（市房管局）受市建设行政主管部门的委托，负责全市物业管理招标投标活动的监督指导工作；并具体负责市区（海陵区、高港区、开发区）范围内物业管理招标投标的监督、管理工作。
　　各县级市物业管理主管部门具体负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作，并接受上级行业主管部门的指导。
　　第四条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理，建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第五条 统一规划建设的新建住宅区，一般不再重新划分物业管理区域。但是，建设周期较长且较大的住宅区，同时具备下列条件的，可以报经物业管理主管部门，划分为若干相对独立的物业管理区域;
　　（一）符合规划建设的规定，共用设施设备、建筑物规模适当，利于当事人合同约定实施物业管理，有利于社区建设、方便业主生活与工作的；
　　（二）划分后的区域内有符合规定的物业管理服务用房；共用设施设备等权属明晰，不涉及在使用或所有权问题上重新划定的；
　　（三）有独立的墙（栏）围护及固定通道的。
　　第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
　　第七条 泰州市建设工程交易中心是市区举行前期物业管理招标投标活动的唯一场所，市区所有前期物业管理招标投标项目一律进场进行。
　　 第八条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。
　　
　　第二章 招 标
　　
　　第九条 本细则所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。
　　招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,前期物业管理招标工作可由招标人依法组织。
　　招标人也可以委托招标代理机构组织招标。招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格评审和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本细则对招标人的规定。
　　第十条 物业管理项目，应具备以下条件，方可组织招标活动：
　　（一）新建的物业，开发建设单位应持有项目批文、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；已建成并投入使用的物业，相关单位应持有物业所有权证；
　　（二）有符合规定要求可供物业管理单位使用的物业管理用房或规划；
　　（三）房屋专项维修资金已经落实；
　　（四）招标所需的其他条件。
　　第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
　　(一)公开招标。一个物业管理区域规划建筑总面积在10万平方米以上且住宅物业为主的项目，应当采取公开招标方式。招标人应当提前一个月将招标公告在泰州房地产信息网、泰州物业管理网或泰州市建设工程信息网发布。招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式、招标项目基本情况和资格预审的条件，以及获取招标文件的办法等事项。
　　(二)邀请招标。招标人应当向3家以上（含3家）具备承担招标项目的管理服务能力、信誉良好、具有相应资格的物业管理服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。
　　招标方式一经确定，不得中途变更。
　　第十二条 有下列情形之一的，经项目所在地物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　（一）物业产权单一并由产权人自用的；
　　（二）多层住宅建筑面积在3万平方米以下（含3万平方米），高层住宅建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米）、多层与高层混合建筑面积在2万平方米以下（含2万平方米）、别墅区、写字楼建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米），工业区及其他物业建筑面积在2万平方米以下（含2万平方米）的；
　　(三) 公开招标或连续两次接受邀请投标人少于3家的;
　　(四) 物业的使用在保密或安全方面有特别要求或其它不适宜采用公开招标的。
　　第十三条 招标人应当根据项目的特点和需要，在招标前完成文件的编制和招标备案。
　　前期物业管理招标文件应包括以下内容：
　　(一) 招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域四址等）及相关设施设备、物业管理用房配置等基本情况；
　　（二）物业管理前期介入的时间及相关要求；
　　(三)服务内容与标准，包括房屋共用部位、共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理服务、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容及服务标准；
　　(四)物业服务费用，包括选择收费的包干制、酬金制或其他方式；
　　(五)物业相关设施的经营与管理，包括停车场、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；
　　(六)项目建设与竣工交付日期，以及其相关共用设施设备的接管验收；
　　(七)物业的使用与维护要求；
　　(八)专项维修资金缴存、管理情况；
　　(九)物业服务合同的签订说明以及业主临时公约的制订说明；
　　(十)房屋质量保证文件和房屋使用说明情况；
　　(十一)对投标人及投标书的要求，应包括投标人的资格、投标书的格式、投标书份数、企业情况、响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、管理机构设立及装备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等；
　　（十二）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件等；
　　（十三）评标标准和评标方法，废标认定原则等；
　　（十四）招标文件解释，投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章要求、送达地点及截止时间、开标时间及地点等；
　　（十五）履约保证金的缴纳；
　　（十六）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。
　　招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告或者投标邀请书、代理招标委托合同（适用委托机构代理）、招标文件及本细则第十条规定应具备条件的相关材料向物业管理主管部门递交招标材料备案审查，并视项目规模等情况缴纳5万元—20万元履约保证金；项目所在地物业主管部门在受理备案的5个工作日内，应对招标人提交的备案材料作出书面审查答复；发现有违反法律、法规和本规定的，应当作出不予受理或责令招标人改正的明确意见。
　　招标人缴纳的履约保证金在招标人按约履行合同且首届业主委员会产生后予以退还。
　　第十四条 实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
　　招标人应当根据招标文件的规定，对投标申请人或受邀人进行资格预审。
　　资格预审文件一般包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩证明等材料。
　　公开招标在资格预审合格的投标申请人过多时，招标人应采取公开随机抽签决定的方式，从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为潜在投标人。
　　第十五条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法；并同时向资格预审未通过的投标申请人告知资格预审结果。
　　第十六条 投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
　　第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
　　招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间、地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报请物业管理主管部门备案。
　　第十八条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标文件发出的5日内组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等资料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以公告澄清或者以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
　　第十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
　　招标人有标底的，标底必须保密。一个招标项目只能编制一个标底。
　　第二十条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
　　第二十一条 通过招标投标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成招标投标工作：
　　（一）新建现售商品房项目（含经济适用住房）应当在现售前30日完成；
　　（二）预售商品房项目（含经济适用住房）应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
　　（三）非出售的新建项目应当在交付使用前90日完成。
　　
　　第三章 投 标
　　
　　第二十二条 本细则所称投标人是指投标资格合格并响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理服务企业。
　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其它条件。
　　第二十三条 投标人应具备下列条件：
　　三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
　　第二十四条 投标人享有下列权利：
　　（一）有权按照招标文件的要求自主投标；
　　（二）根据自己的经营情况参与投标竞争或放弃参与竞争；
　　（三）根据自己的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标价；（四）依法享有的其他权利。
　　第二十五条 投标人应履行下列义务：
　　(一)执行法律、法规、规章和政策；
　　(二)接受物业管理主管部门的管理和监督；
　　(三)履行招标文件中规定的其他义务；
　　(四)投标单位在报名领取招标文件前，应视物业项目的规模等情况向项目所在地物业管理主管部门缴纳1万元—5万元履约保证金。开标活动结束后，未中标单位的履约保证金予以退还；中标单位的履约保证金在首届业主委员会选举产生且中标单位按约履行合同后予以退还。
　　第二十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
　　投标文件分信誉标文件和技术标文件。
　　信誉标文件应当包括以下内容：
　　（一）投标函；
　　（二）企业规模和资质情况；
　　（三）投标人授权委托书（法定代表人不出席招标投标活动的）；
　　（四）社会信誉和企业经营效益；
　　（五）物业管理企业的主要业绩。
　　技术标文件应包括以下内容：
　　（一）物业管理机构、人员设置、资源配置方案和各项管理规章制度；
　　（二）管理方案、运作流程及服务分类标准与服务承诺；
　　（三）创优规划和创新管理的方法；
　　（四）服务质量控制方法；
　　（五）公共服务费收费标准；
　　（六）物业管理服务费用收支预算方案；
　　（七）招标文件要求提供的其他材料。
　　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。
　　第二十七条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。
　　第二十八条招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件及其补充、修改的投标文件，均为无效的投标文件，招标人应当拒收。
　　第二十九条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本细则第二十七条、第二十八条的规定送达、签收和保管。
　　第三十条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
　　禁止投标人以明显低于同城市物业服务社会平均成本价和本企业服务成本价套取中标。
　　投标人不得相互串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。不得排挤其他投标人的公平竞争，禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
　　
　　第四章 开标、评标和中标
　　
　　第三十一条 在物业管理主管部门监督下，开标、评标和中标活动由招标人或公证人主持,其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。
　　第三十二条 开标应当在招标文件确定提交投标文件截止时间的同一时间公开进行,开标地点应为招标文件中预先确定的地点。开标应当按照下列规定进行：
　　（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件加盖企业印鉴及密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、提供的主要服务内容及标准、其他主要内容。
　　（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。
　　开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
　　第三十三条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人代表及物业管理方面的技术、管理专家组成，一般项目成员为5人，重大项目的成员7人，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于评标委员会总人数的三分之二。
　　第三十四条 评标委员会的专家成员，应当由招标人或公证人在开标前4小时内，从市物业管理主管部门建立的《泰州市物业管理评标专家库》中采取随机抽取的方式确定。评标委员会名单在开标前应当保密。
　　与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
　　第三十五条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者参加可能影响公正评标的其他活动。
　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露评标的任何相关情况，并接受物业管理主管部门的监督、检查。
　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
　　第三十六条 市物业管理主管部门负责对专家库成员实行监督和管理，定期对成员进行培训、考核，及时取消不称职或违法违规人员的评标专家资格。
　　第三十七条评标活动主要包括标书评定、现场答辩、企业信誉调查。
　　招标人应当采取必要的措施，保证标书评定、企业信誉调查等评标活动在严格保密的情况下进行，保证现场答辩活动在正常秩序的情况下进行。答辩应采取一问一答的方式。
　　任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。
　　标书评定是指评委依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按评标规定独自进行评判。
　　现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方要求投标人作出必要的澄清和说明,答辩人必须是中标后该物业的项目经理,所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
　　开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。企业信誉调查由招标人、项目所在地物业管理主管部门及有关专家组成调查小组，到投标企业已接管的其它物业区域进行实地勘察或通过物业管理企业诚信档案进行评估，并在现场答辩之前完成。
　　第三十八条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据信誉标书、技术标书、现场答辩等情况进行综合评标。
　　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
　　第三十九条 评标委员会应当审查每一投标文件，有下列重大偏差情况之一的，应作废标处理。
　　（一）投标书未密封；
　　（二）投标书逾期送达；
　　（三）投标文件中没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的；
　　（四）投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的；
　　（五）投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的,或者同标准的服务项目投标人以明显低于同城市社会平均成本价竞标的。
　　第四十条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
　　第四十一条 评标一般采取综合计分的方法，对参加投标单位的标书、信誉、答辩分项进行无记名评分。
　　第四十二条 评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和具体评分标准，对投标文件进行评审和比较，并对评审结果签字确认。
　　评分标准中应将标书、信誉、答辩三项分别以百分制评分。计分时，按各大项中的分项去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，得出分项分值,分项分值之和为该大项总分,大项总分乘以相应的权重加和，计算出投标单位综合得分。标书、答辩、信誉三项权重之和为100％，比例视标的具体情况由招标人在招标文件中合理确定。原则上标书的权重应不低于50％，答辩的权重应在20-40％之间，信誉的权重应在10-30％之间。若将物业投标报价单项评审的，其分项权重应不高于20%。
　　物业管理主管部门应制定统一的评分细则供评标委员会评审打分。曾获国家、省、市物业管理示范（优秀）项目并保持称号的投标人，评标时应给予企业信誉标相应优惠分值。日常管理活动中有效投诉少，且能得到及时解决的，评标时给予企业信誉标相应优惠分值；反之，评标时则降低企业信誉标的得分。统一规划，分期建设，经物业管理主管部门确定分期招标的独立组团（片区），在相同条件下，项目先期中标实施物业管理的企业，在后期项目投标中，可以优先中标。
　　第四十三条 评标中除了现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
　　（一）评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；
　　（二）评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；
　　（三）评委独立评审投标书，不准互相串联、议论有关标书的内容；
　　（四）评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分；
　　第四十四条评标委员会完成评标后，应当向招标人出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标的评审和比较意见；判定废标的应当出具废标说明；并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
　　招标人也可委托评标委员会直接确定中标人。
　　第四十五条 评标报告应当如实记载以下内容：
　　（一）评标的基本情况和有关数据表；
　　（二）评标委员会成员名单；
　　（三）开标记录；
　　（四）符合要求的投标一览表；
　　（五）废标情况说明；
　　（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
　　（七）评分比较一览表；
　　（八）经评审的投标人排序；
　　（九）澄清、说明、补充事项纪要。
　　第四十六条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，综合得分最高者为中标单位。
　　当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。但招标人不得以超出招标文件明示的物业管理条件、范围、内容、价格向中标人提出附加要求，迫使其放弃中标。
　　第四十七条 招标人应当在确定中标单位5日内，向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。对未能中标的投标人，招标人应及时退回其投标文件。
　　第四十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
　　第四十九条招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，由招标人到项目所在地物业主管部门审核、备案。审核、备案资料应当包括：
　　（一）开标评标过程、确定中标人的方式及理由；
　　（二）评标委员会的评标报告；
　　（三）中标人的投标文件；
　　（四）物业管理服务合同等资料；
　　（五）其他应具备的审核、备案资料。
　　第五十条《中标通知书》对招标人和投标人具有法律效力。
　　中标人接到《中标通知书》30日内，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。
　　招标人在发出《中标通知书》30日内，无正当理由不与中标人签订（前期）物业服务合同的，招标履约保证金不予退还，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。
　　第五十一条 中标人应当按照合同约定履行义务，实施物业管理，可选聘专业公司承担本物业的单项管理业务，但不得将中标项目分解或直接向他人转让。接受分包的专业公司应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的专业公司就分包项目承担连带责任。
　　第五十二条 中标人在接管物业时，应在合同期内根据有关规定在项目所在地物业管理主管部门指导下，积极配合招标人组织召开业主大会，成立业主委员会。
　　第五十三条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列相应档案资料移交给中标企业并报物业管理主管部门备案：
　　1、项目竣工总平面图；
　　2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；
　　3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
　　4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料及质保书；
　　5、各单项工程竣工验收证明材料；
　　6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
　　7、房屋销售清单和产权资料；
　　8、公共配套设施的产权及收益归属清单；
　　9、物业管理所必需的其他资料。
　　
　　第五章 附 则
　　
　　第五十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
　　招标人、投标人或物业管理主管部门工作人员在招标投标活动中违反有关法律法规的，依法追究责任。
　　第五十五条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准；
　　第五十六条 业主和业主大会以及其他物业项目通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，应参照本细则执行。
　　第五十七条 提倡各市（县）的前期物业管理招标投标按照本细则实施。
　　第五十八条 本细则自印发之日起施行。