张晓嘉/《广州日报》/20100706
东莞市《物业服务收费管理实施细则》昨日公布8月1日起实施
今年以来不少市民对物业管理费收费过高怨声载道。从下个月开始，这种情况有望改变，物业费收多少，怎么收，物业管理公司都必须与业主协商而定。昨日，东莞市物价局公布了《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》），并将于8月1日正式实施。《细则》中明确了物业公共利益以后归全体业主所有，市民入住小区将获得更多利益保障。
焦点一：物业费标准需与业主商定
张女士家住南城某小区，该小区的物业费是每平方米1.5元，每到月底，物管会把缴费单交给她，她总是按缴费单上的数额缴纳物业管理费。但物业费收多少，收费标准是怎么定出来的，对此有没有相关部门进行监管，张女士表示并不知情，物管也从未对此征求过小区业主的意见。然而，这一情况将彻底改变。
细则解读
东莞市物价局相关负责人表示，根据《细则》，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价，“但无论以上哪种价格标准，最终定价均由物管企业与业主协商决定”。
《细则》中规定，实行政府指导价的物业管理费，与业主协商之后的收费标准，必须在政府指导价范围内，“而政府指导价会根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。”但实行市场调价的小区，其收费标准就可完全由物管与业主双方自行确定。
另外，《细则》中强调，一旦物管公司因服务质量、成本变化、合同期限等原因需要调整或重新约定收费标准，“企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式与业主协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行。”
焦点二：公共物业收益归业主共有
蒋小姐所住小区有一条商业步行街，每到傍晚，各种摊档会在那里摆卖。蒋小姐看新闻得知，利用公共物业部分、共用设施进行经营的收益应归全体业主共同所有，但这部分租金的归属，蒋小姐表示，业主们从来都不是很明白，物管也没有说明过。
细则解读
《细则》中规定，这部分收益归全体业主共同拥有，而不属于物业管理公司。
“这部分资金主要是用于补充专项维修资金，业主也可开业主大会自行决定用处”，该负责人称，按照《细则》，物业共用部分、公用设施设备的维修、更新和改造费用，通过专项维修基金列支，企业不得向业主收取。此外，楼盘已出售但未交付使用的，物业费由开发商承担。
焦点三：每户至少3张免费出入证
家住东城的李先生所居住的小区实行封闭式管理，出入需自行刷门禁卡。虽然小区物管为每户业主提供两张免费的门禁卡，但作为家庭人口较多的张先生家远远不够用，而多办一张门禁卡就要加收50元工本费，“我一家有5口人，光加收的工本费就得150元。”
细则解读
《细则》指出，以后物业小区实行出入证管理的，应为业主免费提供每户不少于3张出入证（其中有车位的不少于1张车辆出入卡）。业主申请多配置或因遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收工本费。
与此同时，物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位可以向业主收取有关费用。但物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但却不得向业主收取手续费或水电周转金。
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市民细则须知
一、明确界定了物业服务收费的概念，即指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
二、物业管理费已包括绿化费、治安费、清洁费等11项收费，物管企业不得重复收取。
三、物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。
四、物业服务企业需在管理区域显眼位置，张贴收费标准，实行明码标价。
五、本细则自今年8月1起执行，有效期至2015年7月31日。东莞市以往有关规定与本细则不一致的，以本细则为准。
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2010/7/6 10:15:00