上海：《上海市房地产登记技术规定》全面实施

徐运 施文君/《新闻晨报》/20090806

　　购房者终于有了预告登记这把“保护伞”，购房者可以通过登记，避免自己看中的房子被房东抬价卖给第三人。市住房保障和房屋管理局有关负责人昨天对《上海市房地产登记技术规定》作进一步解读。该《技术规定》是上月起正式实施的《上海市房地产登记条例》配套操作文件。

　　预告登记防加价转卖

　　在实际的房屋买卖过程中往往存在这种情形：如果卖方发觉房价正往上走，就会想要提价，你不接受就卖给别人，这样的情况也是经常可以见到的。

　　对此，《技术规定》明确，对预购商品房及其转让、以预购商品房设立抵押权、以房屋建设工程设立抵押及其抵押权转让、房地产的转让、抵押等与房地产权利有关的事项，当事人可以共同申请预告登记。在上述情形中，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人为保障将来实现房地产权利，按照双方关于办理预告登记的明确约定可以单方提出预告登记申请。也就是说，双方在签署完买卖合同后去交易中心共同办理预告登记。也可以买方带齐买卖合同和双方材料，单方面办理预告登记，但是必须在买卖双方签署合同时，将办理预告登记事宜写进合同里。

　　中原地产法律事务部高级法务经理姚志云分析认为，预告登记制度相当于给买房人加了把“保护伞”。此次新预告登记条款的范围从原来的预售商品房扩大到了既包含预售商品房，又包含现房（包括二手房）在内的全部范围，这样进一步保障了购房者的利益。“买卖双方一旦去交易中心做了预告登记，就意味着卖方在登记有效期内无法再一房两卖，如果卖方想将房子加价卖给第三人，在操作上是无法实现的。”姚志云介绍说。

　　销售和保留用房分别发证

　　新建商品房初始登记时，涉及到物业管理用房、业委会用房、公益性公共服务设施等权利归属问题。原《登记条例》由于未作明确规定，在办理新建商品房初始登记时，物业管理用房、业委会用房以及配套建设的公益性公共服务设施往往登记在开发商名下。另外，开发商用于销售的房地产与保留自用的会所、地下室、车库、用于出租的房屋等在初始登记时也未作任何区分，由此引发了不少纠纷，甚至引起诉讼。

　　为了保护业主共有房地产权益，经修订的《技术规定》明确，房地产开发企业在申请商品房初始登记时，除其他规定材料外，还应提交经市或者区县房屋管理部门备案的载明开发企业保留自有的房地产和用于销售的商品房的销售方案；区县房屋管理部门出具的业主共有的房地产的具体用途、坐落位置等的证明文件；属公益性公共服务设施的部分，还应提交区县房屋管理部门出具的公益性公共服务设施的具体用途、坐落位置等的证明文件。

　　同时，房地产登记机构在登记簿上对上述情形分别记载，对开发企业用于销售和保留自有的分别发证；对业主共有房地产的只记载不发证；对公益性配套设施待明确所有权人后办理房屋所有权初始登记。

　　业主车位不单独发产权证

　　《技术规定》对车位等转移登记作了特别规定:房地产开发企业因解散清算，将其名下未出售车位等转让给其股东申请转移登记的，申请人是清算人和受让股东，申请人还应当提交经股东会或者股东大会确认的清算报告和房地产开发企业按照《关于房地产开发企业因解散清算涉及名下会所及未出售车位转让有关问题的批复》进行公示的材料。

　　业主购买的车位不单独颁发房地产权证，但可以在业主的房地产权证内予以记载。房地产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的，还应提交业主委员会和物业服务企业共同出具的有关证明。