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按新规定电梯电费不能单独收，物业为何还在收？包含水电费公摊、用水二次加压费在内的近十项公摊费用是否属于乱收费？装修房子时物业要收打墙费，是否合理？……这些物业收费问题你遇到过吗？你是否也是糊里糊涂交费呢？
今年一季度，广西全区受理各类价格举报咨询4579件，其中物业服务价格举报咨询1051件、停车服务收费举报咨询1589件，分别占总件数的23%和35%，在各项价格举报咨询领域中居于首位。物业服务收费投诉量近几年都是居高不下，成为收费矛盾最为突出的行业。
业主这个“东家”和物业服务企业这个“管家”甚至在一些小区逐渐演变成了“冤家”。近日，对于读者投诉的这些问题，南宁市物价部门相关负责人作出回应，并解读哪些物业收费是合理的，哪些又是违规的。
业主拿着物业缴费清单跟物业公示的费用进行对比核查
合理收费
电梯电费单独收是否合理？
市民吴先生家住瑞和家园小区，物业的收费项目中没有电梯维护费，却有电梯电费公摊项目，每个月的数额不一定，他家今年5月份的电梯电费5.6元，他对此很疑惑：不是规定不让单独收电梯电费吗？为什么物业企业还在收？
【回应】
根据《南宁市住宅社区物业服务收费管理实施细则》（以下称《细则》），物业企业可以收取电梯维护费，实行最高限价管理，物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。物业服务企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费，用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。物业服务企业不得单独再收取电梯电费。
《细则》虽然规定了只能收电梯维护费，不能再单独收电梯电费，但是由于与《细则》配套的新物业服务收费标准的相关政策正在研究制定的过程中（仅停车收费标准于2014年12月1日出台实施），为此，目前仍按2009年出台的《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》和2013年出台的《关于进一步加强南宁市住宅小区物业服务收费管理的通知》规定执行。
根据上述两个通知，物业服务企业可以收取带电梯住宅物业服务费，包含物业公司对电梯的日常维护费（日常检查及小修）、专业维保商的维保费、电梯的年检费。电梯电费按实际发生额进行分摊。
众多公摊收费是否合理？
市民阮女士家住中房翡翠园小区，往常物业收哪些费用她也不清楚，糊里糊涂地让交多少交多少。最近她拿出交费的单子详细算了一下，不算不知道，一算吓一跳，每个月要交13项费用，包括冷水损耗分摊、代收二次供水加压分摊、代收水费 、代收电费、代收公共用水分摊、代收停车场用电分摊、代收公共照明用电分摊、代收电梯用电分摊、代收楼层照明用电分摊、代收公共设备用电分摊、车位综合服务费、代收生活垃圾处理费、综合服务费。
而家住瑞和家园的吴先生每月交的收费项目虽然没阮小姐的多，但是也有8项，包括物业费、垃圾处理费、水费公摊、公用设备用电公摊、楼道照明用电公摊、电梯用电分摊、代收水费水损、二次加压用电分摊。
【回应】
这些收费项目是合理的。根据《细则》，未成立业委会的小区，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费这7项费用。但是由于南宁市现行的物业服务等级收费标准尚未包含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用，为此，公共能耗费用仍可向业主据实分摊收取。同时，该负责人还明确提出，物业服务企业在收取公摊费用的时候需公示，代收相关费用也要公示相关的法规。
不合理收费
乱收装修垃圾处理费
家住宏桂东升社区的陈先生去年在装修的时候发现，该社区物业公司收取了4元/平方米的装修垃圾清运费，另外还增加“打墙费”，每打一面墙收费100元。凌先生今年在中山路66号外滩新城小区买了套房子，为装修去物业备案时，物业公司告知说要交纳装修服务费，从正式开始装修之日起，每天收取5元的装修服务费。
【回应】
根据《关于进一步加强南宁市住宅社区物业服务收费管理的通知》，物业服务企业可向进行装修住宅的业主收取最高不超过3元/平方米的装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）。对于打墙费，市物价局称“打墙费”属自立项目，物业公司未提供服务不得收取。业主装修时因打墙产生大量的建筑垃圾，可自行清理，也可与物业公司协商相关清运费用。
而对于凌先生遇到的问题，物价局认为该物业存在乱收费现象，除了《细则》规定的垃圾清运费，物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。
物业企业要求交一年物业费
除了上述日常的费用，有的刚搬新居的市民遇到的物业问题更“麻烦”。胡先生今年刚在大观天下小区买了一套房，还没入住，物业就要求其先交一年的物业费。
【回应】
根据《关于进一步加强南宁市住宅小区物业服务收费管理的通知》，物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过6个月的物业服务费。据此，胡先生所在的小区物业要求其交一年的物业费就是不合规的。
只免费提供2张门禁卡
市民王先生家住嘉和城温莎小镇，他提出，该社区物业公司只给业主配置2个免费IC卡，另需要的按照20元/张标准收费。
【回应】
《细则》中明确规定， 实行人员IC卡出入证管理的住宅社区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1—4张人员IC卡出入证；因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。
需要办理额外的IC卡也不能随意收费，按照《关于进一步加强南宁市住宅小区物业服务收费管理的通知》，因业主申请超过建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按最高不超过10元/张的收费标准收取IC卡出入证制作工本费。
该小区不按规定免费提供足够的IC卡，4张以内的IC卡还收费，而且办理额外IC卡的收费标准也远远超过物价部门规定的价格 。市物价局判定该社区免费配置IC卡的数量以及收取IC卡出入证制作工本费的标准已涉嫌价格违法。
物业每月收25元垃圾费
市民杨先生家住竹溪大道45号，他向南宁市物价局咨询，从2015年1月起，该小区物业公司按照每个月25元收取垃圾费是否合规？
【回应】
按照《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，从2010年1月1日起，全市区范围内统一执行南宁市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准。即城镇居（村）民为8元/户·月；不再设暂住居民城镇生活垃圾处理费的收费标准。每月25元的垃圾费上涨了2倍。
如何当好“管家” 听听物业怎么说
业主说：“乱收费我就干脆不交物业费”“提供服务我不满意，我就不交物业费”……
物业说：“有的业主常年不交物业费，我们都在亏本经营”……
“东家”与“管家”矛盾好似“公说公有理，婆说婆有理”，成了无休止的闹剧。目前，拒缴物业费、乱停车问题怎么解决？物业如何才能更好地为业主服务？做得好的物业企业是如何解决这些问题的？看看记者的走访调查是否对您有所启发。
业主常年不交物业费怎么办？沟通加优惠让业主及时缴费
柳沙路广西航务工程处旧生活区是个老旧小区，目前聘请的是南宁市泓源物业公司管理。在这个小区居住了近20年的黄大爷说道，原先小区是单位宿舍区，没有物业公司管理，水电费都是由单位代收。他认为，小区的治安、管理尚可，比较闹心的事就是小区的停车位问题，“小区本来就拥挤，现在家家户户基本上都买了车，停车位特别难找”。黄大爷说，半年前，他们将车停在楼下停车位上，莫名其妙就被人划了好几道划痕，他已经跟物管人员交涉了多次，但由于小区监控摄像头比较少，物管人员也表示无能为力，只提醒他以后停车要规范。“我们每个月都交停车费，出了事情，物业只会推脱，我们还需要再交物业管理费吗？”黄大爷有些气愤。
像黄大爷这样一气之下不交物业费的不在少数，有的小区业主拒缴物业费的理由更是“任性”，管理中铁·山语城的物业公司相关负责人指出，“有些业主入住了但常年不交物业管理费，更有些住户虽然在这里买了房，但还未正式入住，所以他们的理由很简单，‘不住就不交物业费’。”
该如何解决这些欠缴费的情况呢？该小区物业工作人员坦言，业主不交物业管理费，物业也只能不停上门去催缴，如晚上等业主下班时，挨家敲门让住户填写《物业调查表》，同时提醒住户该交物业费，或是推出一些优惠活动来吸引业主交费，比如推出交半年物业费送一袋大米等活动。
物业亏本叫苦如何维持？经业主同意多渠道增加收入
“收费率低，我们每年都在贴本。”星湖路南一里农行宿舍的物业管理公司代表向记者“晒账本”：该小区从2005年到2014年期间，物业费都是0.45元/平方米，每年只收上来3.8万—4.2万元的物业费，而仅雇佣的为该小区服务的保洁和保安人员工资开支每年就要8万元，每年亏损4万多元。另外，该小区是老旧小区，停车位只划定了30多个，但是小区业主有98辆车，停车矛盾很大。他们想提高收费标准，但是一直没能提起来，导致他们有意向退出该小区。
中铁·山语城物业公司也在叫苦，“如果按照入住率来收物业管理费，这与日常开支（清洁、园林、保安等人工支出）比较，是入不敷出的。”该物业公司的工作人员向记者透露，目前南宁市大部分的物业公司都不赚钱。
不过他们有他们的办法，“当入不敷出时，我们会通过别的方式来增加收入。”她解释道，小区的电梯广告、滚动屏幕以及汽车出入门闸，都对外招广告代理商，“现在不少商家开始转变观念，社区广告渐渐多了起来。”
商住一体小区停车难怎么办？每季度更新车辆信息分流车辆
商住一体的小区因为外来车辆较多，停车难问题一直很严重，业主抱怨停车位太少，降低了生活质量，外来车辆也抱怨难停车不愿意再去消费，如何解决这一问题，让业主和客人都满意呢？盛天果岭就是一个商住一体小区，在商业启动的情况下，外来车辆较多，商住共用外围露天停车场，停车压力非常大，停放难上加难。而且很多业主不买停车位，把车辆停在外围露天停车场，停车位就更少了。
负责该小区物管的广西利澳物业服务有限公司想了很多办法，该公司总经理助理侯萌称他们从实际情况出发，整合资源，尽可能满足业主需求，在非消防通道的可停放区域进行划线管理，引导及要求业主、商户在限定区域内停放，杜绝乱停乱放现象。在红线范围内的可利用空间进行重新整体规划，投入大量经费，对场地进行硬化，增加相关设施设备及配套技防，并投入大量人力对车辆停放加以引导，在管理过程中也没少跟业主产生摩擦，但是最终有效解决了停车问题。
此外，物业管理服务中心对小区所有业主车辆信息进行全面统计，每季度对车辆信息进行一次更新，上门对无固定车位且有多辆车的业主进行劝导，引导其对使用率低的车辆进行有效分流；对长期停放不用、积尘厚，且联系不上车主的车辆，报到辖区派出所，由派出所帮忙寻找车主进行处理，提高车位可利用率。
小区不文明现象怎么解决？组成巡逻队开启“自理”模式
车辆占用消防通道的现象也是让物业颇为“头疼”的问题。比如，高新区盛天尚都小区和毗邻的康桥蓝湾小区共用外围消防通道，车辆占用消防通道的现象就屡禁不止。侯萌解释，由于消防通道不能划线、封闭及隔离，管理起来非常困难，在对占用车辆进行通知、劝导无效的情况下，物业管理服务中心与居委会、街道办、城区派出所联动整治，通过一段时间的整治，占用消防通道停车的情况得到有效的改善。
由于业主素质的差异化，小区高空抛物、遛狗不拴绳、宠物随地大小便等不文明现象屡见不鲜，物业通过张贴通知引导、宣传远远没有办法从根本上解决问题。
该公司率先在高新区盛天尚都小区组建了由业主组成的“义务巡逻队”，建立业主“自理”模式。巡逻队以夕阳红群体为主导，每周以两到三次的频率在小区内及外围进行治安巡查、制止高空抛物、乱丢弃乱堆放垃圾、宠物随地大小便等不文明现象，达到物业、业主共建和谐社区的良好效果。
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