《公元物业管理文摘》（第202期）

    “近日，武汉市发布《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法（征求意见稿）》，全市物业公司建公开的信用档案，设立红黄牌警示制度。据了解，信用档案由武汉市房屋主管部门通过其门户网站和信用信息平台向社会公开，实时公布信用信息更新情况，任何单位和个人均可直接查阅公示类信用信息。

     2014年起始的O2O，从餐饮、消费娱乐终于蔓延到了社区服务。在“互联网+”概念提出后，传统行业的从业人员都开始思考如何全身心拥抱互联网，大有不拥抱就要被互联网革了命的趋势。作为社区的现实服务者，物业公司突然发现自己正坐拥一座金矿;地产公司也突然意识到物业公司将是自己未来的发展新动力，而不再是鸡肋，仍须地产公司扶持。彩生活已经凭借社区服务在香港上市。地产行业领军企业万科也推出了住这儿，尝试用互联网思维改造自己。保利也跟进推出了“若比邻”，大有一统江湖的气势。

    物业公司占据着社区O2O的真正入口。物业公司管理着社区，你线上搞得再火热，线下想进社区，还得看物业公司脸色。物业公司有社区用户的数据，也真实了解社区用户的情况，对用户需求的理解比互联网大数据分析还精准。有入口、有精准用户，物业公司自己玩社区O2O看起来优势十分明显。

    钛媒体作者牧溪一直认为物业公司只能是社区O2O的参与者，而不是主导者。物业公司终究还是要被互联网取代。

    物业公司的使命是服务

    物业公司在社区内的根本使命是为业主提供服务。提供什么服务?小区安保，物业维修，供水供电，社区公共设施维护等等。这些是物业的使命工作，是对业主的承诺，必须要做到的。而社区生活服务O2O的内容，是在此基础上的增值服务。什么叫增值服务?你做好了，业主更满意、你也多赚钱;你不做，业主也不会认为你不好，因为这本身不是物业必须要做的;你做的不好，业主会不满意，直接影响对物业的口碑和满意度。

    物业公司目前连最基本的服务都没有做好、做到位，就想要做社区生活服务O2O，反而是本末倒置，还可能引起更多的麻烦。

    物业公司从社区生活服务O2O获取更多收益很难

    物业公司现状是盈利困难，基本处于盈亏边缘。物业做社区O2O，把商家引入提供服务，貌似可以获得更多收益。但是实际呢?

    首先物业公司引入周边商家提供服务本身就不靠谱。物业底商商户都交了租金了，还要在物业的社区O2O平台提供服务，给物业返点?想想都觉得不可能。你物业公司就管理着最多三、四千人的社区，没有规模效益，为社区O2O平台上的商家导流简直就是天方夜谭。

    其次物业公司的地盘意识浓厚，缺乏互联网基因。笔者看了几个地产公司和物业公司的社区服务APP，无非是电商内容、黄页内容加物业服务功能。那么这些社区服务真的在线下进入社区了么?物业公司真的在线下有效的组织商户为业主提供服务了吗?实际上都没有。物业公司以为有了APP再加物业服务就是O2O，拉几个合作商充实下APP内容，就实现了社区O2O。商户想在社区内服务?对不起，先交场地费。物业公司做社区O2O的还是自己的客服团队、经营团队和信息化团队，这样一个没有互联网基因的团队，如何能做好“互联网+社区”? 再实际一点，没有哪家物业或地产公司会让其他物业或地产公司服务自己的旗下的社区。

    因此不管物业公司怎么想做社区O2O，最终都不能成为社区O2O的主导者。物业公司或地产公司风风火火的拥抱互联网，仅是自我安慰而已。真正做好社区O2O，还是要物业公司与第三方公司结合，发挥各自长处，共同做好社区经济。

    既然物业公司做社区O2O是自我安慰，那么在移动互联网大潮下，物业公司的未来在哪里?

    第三方社区O2O平台中包含的内容，例如物业服务、生活服务、增值服务等，都是物业公司应该做却没有做完美的内容。随着“互联网+”的深入，笔者认为社区生活服务将向去物业公司化的方向发展。这是因为物业公司虽然做的专业，但是基于自身局限性，无法再对外延展。整合了物业管理的专业第三方社区服务资源整合商将取代传统的物业公司，基于社区生活服务O2O的社会化物业服务会成为未来的主流。

    物业管理行业转型升级是近两年来一直被关注与探讨的问题。那么，在此行业创新与发展的过程中，都有哪些大事？哪些政策举措将影响到业主的日常生活？物业管理在服务方面将发生哪些变化？惠州市房产管理局物业管理科科长李克立有话说。

    惠州市房产管理局物业管理科科长李克立

    “父子型”自建自管将被打破

    记者：要想寻得出路，首先就得有思路。物业管理行业转型升级主要体现在哪些方面？

    李克立：首先是思想上的转型升级。近年来，人们的法规意识不断增强、国家和政府的法律法规不断完善，我市就物业管理方面也出台了一些相应规范性文件，互联网将在小区物管方面产生积极的影响，给物管人提出与时俱进的要求。

    其次是加强人才的培养。今年将结合去年出台的 《惠州市物业服务行业专业人才库管理规定》，把物业管理专家、项目经理、服务能手等全部纳入库中统一管理。

    再是加强企业内部管理。通过每月对全市物管行业“好”“坏”项目以月报的形式通报；建立企业和个人信用档案等激活物管企业以及从业人员的内动力，促进企业转型升级。

    记者：建管分离是大趋势，“父子型”企业如何在建管分离大潮中实现转型升级？

    李克立：从今年3月1日起，凡建筑面积超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业都必须实行公开招标，从时间上讲是一刀切。于此，“父子型”自建自管将被完全打破，建设与管理为同一个法人的物管企业是不允许同时参与竞标的。通过招投标选定的物管企业，是完全不同的两个法人，其责、权、利在法律意义上，主体非常明确。

    正是通过前期物业招投标，把企业的发展引入市场竞争，实现优胜劣汰，保障优秀的物管企业在这种市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。同时，前期物业招投标有利于企业加强内部管理，提升物业服务水平。凡参与竞标的企业对拟派人员的学历、从业资格、技术职称、从业年限、工作经验与业绩及获奖情况都将直接影响评标得分。中标人在竞标评标中的清洁卫生方案、设施设备管理方案、物业秩序维护方案、消防管理方案都将写入物业服务合同，并承担履约法律责任。

    以上这些都将对企业发展壮大起到很大的促进作用。

    将建物管企业及个人诚信档案

    记者：在物业管理监督方面，要建立企业、个人诚信档案。该档案包括哪些方面的内容？对企业和个人来说，将产生怎样的影响？

    李克立：物管企业和个人诚信档案的建立，可以说是加强企业内部管理的强有力抓手，与地方政府、街道、居委会等都有联系。从去年年底开始，我们就调研起草企业和个人诚信档案的相关文件，现在已经完成了征求意见，大概1~2个月后，具体的文件就会出台。

    企业和个人诚信档案大体分为三个部分：包括基本信息、警示信息（扣分部分）、业绩信息（加分部分）。信息的采集是公开的，可通过个人申报、媒体报道、街道（乡镇）人民政府采集等渠道分别进行采集、认定、记录、公布和信用等级的评定，并接受主管部门和社会公众的监督。

    企业诚信档案得分将被纳入前期物业招投标中，在商务标中占10分。同时，还将作为物业管理示范项目评审、年度企业评先（进）的重要依据，影响对企业的整体评价。个人信用档案得分将影响前期物业招投标 “拟派人员”项评标得分。同时给企业选聘人员提供重要的个人信用信息。

    记者：业主委员会（以下简称“业委会”）代表的选取问题关注度很高，有人质疑代表的产生是否存在某些利益纠葛？您怎样看待这个问题？

    李克立：业委会是业主与物管企业之间的桥梁。业委会成员并没有特殊的权利，只是业主的代表，业主大会的办事人员，依据业委会指导规则配合物管企业做服务而已。

    业委会并无相应报酬，是纯义务、志愿的。目前，我们提出了各级政府可否考虑给予一定的资金支持的相关方案，毕竟业委会文字资料的起草、打印，通讯、办公用品等方面都会产生一定的费用。

    “智慧物业”受鼓励和支持

    记者：“互联网+物业”已成为一种发展趋势，在此方面，我市物业管理会采取哪些创新发展模式？

    李克立：前段时间，我们组织二级资质企业到万科金域华庭进行了现场观摩。要求各物业企业要建立自己的QQ群、微信群等。

    关于物管企业与互联网的对接这块，我们是给予支持与鼓励的。积极发展“智慧物业”的小区，我们在6月份开展物业规范化管理示范住宅小区复评时都会予以加分。下一步，我们将委托市物业管理协会就行业先进设施设备和智慧物业产品召开推介会，引领行业就节能环保、为业主提供生活便捷方面做些引荐，为推动小区管理水平的提升创造条件。

    【案情回顾】

    因房产纠纷，被执行人郭萍萍经长宁区法院判决，应返还申请人赵惠歆购房款700万元和赔偿违约金180万元。今年3月11日，在执行法官的主持下，双方达成执行和解协议：郭萍萍在4月15日前，分两次付清全部执行款及案件受理费、执行费、保全费。截止日期很快到来，可郭萍萍没有任何动静。法院查明，郭萍萍名下有两辆小汽车和包括一套高档别墅在内的多处房产，完全具有履行能力，故决定对郭萍萍采取司法拘留强制措施。

    4月30日9时许，长宁法院执行一庭副庭长孙卫平与法警等4人，来到位于闵行区昆阳路一处高档别墅小区，拟对居住在此的被执行人郭萍萍实施司法拘留。警车到了小区门口，孙卫平向保安出示公务证并说明来意，但保安竟以“来客必须征得业主同意才能进入小区”为由，拒绝执行人员进入。孙卫平再次明确向保安人员说明执行事务紧急不得拖延，并正告保安人员不得走漏消息。

    过了10多分钟，物业公司一位肖姓经理将孙卫平等人带到物业管理处。孙卫平再次出示公务证，说明来意并严正告知：人民法院依法执行生效判决是法律赋予的正当职权，任何个人或法人不得以任何理由进行阻碍，违者将承担相应的法律责任。但肖经理及多名保安仍以种种借口阻拦，时间又被拖延了10多分钟。

    当孙卫平等人终于来到郭萍萍住所按门铃进入时，发现郭已经离开。由于走得匆忙，郭的手表、戒指、钱包等都留在床头柜上，床也没来得及整理，被窝还是热的。孙卫平等当即返回物业管理处查看监控录像，发现几分钟前郭萍萍已驾车离去。孙卫平及时固定了相关证据，并要求物业公司负责人到法院说明情况。

    5月4日上午，物业公司负责人来到法院，称自己当天不在现场，具体情况需要了解核实。5月15日，物业公司负责人再次来到法院，表示公司管理层已认真反思此次事件，希望法院不要处罚。

    【法院判决】

    法院认为，涉事物业公司的行为已严重妨碍法院执行工作。5月20日，法院依法决定对物业公司罚款5万元。6月9日，法院决定对被执行人郭萍萍罚款5000元。目前，郭萍萍已付清全部款项。（文中当事人均为化名）