《公元物业管理文摘》（第199期）

    物业管理是社会公共服务体系的一部分，与老百姓生活息息相关。今年，大连市将出台8项与小区物业管理相关的新政策。其中，对于日前国家发改委放开住宅小区停车收费的情况，记者了解到，下一步大连的小区业主有望对本小区内停车收费进行“自主定价”。

    武汉市住房保障和房屋管理局不久前联合武汉市法学会，组织有关法律专家和律师，对武汉物业服务中，从业主、业委会、物业公司、行政管理部门等多个角度，探讨相关当事人权利义务、职权职责以及相关活动运行规则。以此引导物业服务民事主体依法行使权利、履行义务，促进行政管理部门全面履行监管职责。

    物业纠纷产生的原因及法律解决途径

    湖北正信律师事务所 李伊苓 谢磊

    近些年武汉地产发展迅猛，与之相应的物业纠纷也层出不穷，引起了广大业主的不满，因此2014年武汉市房管局作出了《关于加强对居民小区物业企业监管的公开承诺》，旨在进一步加强对物业管理公司的监管。本文主要从法律视角来分析物业管理存在的法律问题并提供解决方法。

    基于物业管理产生的纠纷归根到底主要有两方面原因：业主的原因和物业管理公司的原因。

    业主的原因分析

    1、业主对物业服务合同法律关系主体认识不清。

    部分业主在开发商处购买到房子后发现房屋质量问题，例如房屋漏水、开裂等。业主在开发商处得不到妥善解决就把矛头指向物业公司，因而发生纠纷。房屋交付以后出现质量问题，业主需要弄清谁是责任主体。

    根据《武汉市物业管理条例》第五十条规定，物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护和安全协防；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的保管；其他物业公共服务事项。可见物业服务合同并不包括业主专有部分房屋的质量问题。

    《武汉市物业管理条例》六十六条规定“开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。”因此房屋专有部分质量问题的责任承担主体是开发商，业主不应把此纠纷转向物业公司。

    2、业主认为自己不是物业服务合同的主体，拒绝缴纳物业管理费。

    业主以前期物业合同和普通物业合同自己都不是合同主体为由拒交物业费。《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条均有规定，选聘和解聘物业服务企业是业主共同决定的事项。物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。所以，尽管形式上来看不是每一位业主直接参与物业服务合同的签订，实质上从立法和法理上来讲业主都是物业服务合同的一方当事人，其应作为合同一方履行缴纳物业费的义务。

    3、业主以未享受物业服务拒交物业费。

    实践中很多业主购买房子是为了投资，入住率较低或者租与他人使用，大部分业主以其未入住也未享用物业服务拒交物业费。根据《物业服务解释》第6条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

    4、业主因第三人侵权而与物业公司产生纠纷。

    在小区内业主的人身、财产遭他人侵害，常见的如业主的车辆被人划伤、盗窃，业主家中财产被小偷盗窃，业主遭其他业主饲养动物侵害等，业主通常把责任归咎于物业公司，认为物业公司没有尽到安保义务要求物业公司赔偿。事实上物业管理公司对于业主的人身和财产的保护义务主要源于合同约定或法律、法规直接规定。其中合同约定必须符合法律规定，不能任意扩大物业公司的安保义务。《武汉市物业管理条例》规定物业公司安全管理义务由双方约定。在没有明确约定物业公司具体的安保义务时，物业公司只需尽到一般公共区域次序维护和安全协防等义务即可。物业公司尽到了坚守岗位，工作记录清晰明确，监控设施正常运转，录像资料及工作记录在合理期间内保管完好等义务后还是发生了业主人身财产被第三人侵害的，在业主与物业公司无特别的合同约定时应由侵权的第三人承担责任，如果物业公司在履行上述义务中有过错，也应根据其过错程度要求物业公司承担相应的责任，而不能全部要求物业公司赔偿。

    物业公司的原因分析

    物业公司主要体现在物业公司服务管理不到位引起业主的不满造成业主不缴纳物业费，最终引起纠纷。物业管理服务水平低：物业公司服务水平低下，加之部分管理人员服务态度不好，致使管理企业与业主矛盾加深；物业公司收费项目价格不合理，综合服务质量较差，侵吞属于业主的公共利益；物业公司对住宅小区管理不到位，物业公司管理人员和保安不能尽职工作，以致在一些小区经常发生业主财产和生命健康受到侵（伤）害的事件，导致业主对物业公司工作人员和保安人员信任度不高。

    对于物业公司服务质量不到位，有两个相关规定。根据《武汉市物业管理条例》第四十八条的规定，对物业服务质量监督检查的形式之一是组织开展物业服务质量等级考核，市房屋主管部门是组织考核的主体，考核结果向社会公布，直接影响物业服务企业信用。业主对物业服务质量评价是对物业服务企业等级考核的主要依据，其评价办法由市房屋主管部门制定。《武汉市物业管理条例》还规定，各区房屋主管部门应会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案。而物业服务信用档案的记录内容包括物业服务企业业绩、违法行为记录、服务质量、投诉及处理情况；根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    纠纷解决途径

    从上述分析来看，针对业主原因引起的业主不交物业费的情形，物业公司可依据法律规定向法院提起诉讼来维护物业公司的权利。而业主对物业服务公司服务不满等原因引起纠纷，业主应正确区分侵犯自己权利的当事人，而不应把一切责任推到物业公司身上，也不应以拒交物业费的手段来维护自己权利，这样只会更加激化矛盾。业主应按房屋主管部门规定对其服务质量做出有效评价，也可以向法院提起诉讼，请求法院判令物业公司履行相应的义务。

    所以从根本上减少物业纠纷，最终还是需要相关部门加强对物业公司的管理，引入市场竞争机制，促使物业公司规范经营。武汉市房管局的公开承诺（1、落实前期物业管理招标制度；2、加强物业企业资质管理；3、实行物业服务项目经理制；4、建立物业质量考评制度；5、打造物业企业信用管理平台；6、畅通物业服务投诉处置渠道；7、建立健全岗位责任制），正是基于此种考虑而做出的合法合理的承诺，在物业管理规范化进程中起到了很大的作用。

    最后笔者建议建立法院与物业主管部门之间的相关工作机制：法院可以将案件审理过程中发现的问题反映给物业主管部门，主管部门也可以在法院审理案件时配合法院开展调解工作，这样能最大限度地提高司法工作效率。

    小区共有部分经营收益的权属及分配

    湖北华隽律师事务所 易中华

    2002年12月，某物业公司与某小区开发商签订前期物业管理合同，约定由该物业公司对该住宅小区实行物业管理。前期物业管理合同约定，管理期间物业公司按物价局批准的标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费；管理期限为合同签订日起至业委会成立时止。合同签订后，物业公司指派下属分支机构对该住宅小区实行前期物业管理。2007年12月，该小区业委会成立，并办理了备案登记手续。

    2008年6月，业委会根据业主大会作出决议，与物业公司终止物业管理服务合同，要求物业公司向业委会移交相关资料和财产。2008年7月，物业公司与业委会主任协商并达成移交清单一份，该清单确认，物业公司截止2008年6月，应当返还业委会预收的2008年7月后的物业管理费、保管的业主各类押金、2008年1月至6月的小区共有部分收益，并约定了付款时间。后因物业公司未履行义务，业委会起诉至人民法院，要求人民法院判令物业公司给付移交清单确认的各项款项以及该小区2004年至2007年共有部分的70%收益。物业公司称小区部分业主尚欠物业费约100万元，要求对该部分欠款行使抵销权，从物业公司向业委会移交的款项中扣除。

    该案的争议焦点主要有，物业公司利用业主共有部分经营的收益归物业公司还是业主享有？在归一方享有的情况下，另一方是否可以参与分配？对部分业主所欠物业管理费，物业公司能否行使抵销权？

    首先，业主共有部分经营的收益归全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务……《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据前述法律、法规规定，利用业主共有部分经营的收益属于全体业主共有。

    其次，业主共有部分经营收益得益于物业公司的管理行为，物业公司可以适当分配部分收益。根据《物业管理条例》，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。管理规约也可以对业主的共同利益作出约定。因此，业主委员会可以根据业主大会的决议在与物业服务企业签订物业服务合同时对共有部分的经营收益分配进行约定。因本案中双方没有约定，故可以在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的经营收益。在确保经营收益归全体业主共有的前提下，根据公平原则，在扣除物业服务企业代办费用后，可以给予物业服务企业适当的合理的回报。

    再次，对部分业主所欠物业管理费，物业公司不能行使抵销权。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中双方当事人为业委会和物业公司，而欠物业公司物业管理费的为部分业主个人。业委会代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，物业公司不能行使抵销权。

    物权法及新司法解释背景下的物业管理问题

    湖北大学政法与公共管理学院 陈小燕 邹爱华

    2007年《物权法》出台明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。在物权法实施一年多后，最高人民法院又出台了于2009年10月1日起正式施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，进一步细化了物权法关于建筑物区分所有权和物业服务的规定，增强了物权法的可操作性。

    物权法及新出台的司法解释会给物业管理纠纷的解决带来哪些积极影响呢？本文将着重分析当前物业管理活动中存在的纠纷，特别是社会大众普遍关心的焦点、热点问题，从而论述《物权法》及其司法解释对物业管理纠纷所起的定分止争作用。

    一、物业费缴纳问题

    目前，业主与物业公司之间多是通过物业服务合同来确定各自的权利义务内容的。物业服务公司的基本义务是提供一切合理的物业服务管理，而相对的业主则应对物业公司提供的服务支付合理的报酬。《物权法》80条对于物业费的缴纳也作出了相关规定，对建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按约定，没有约定的按业主专有部分占建筑总面积的比例确定。所以，对于物业费的缴纳应该是没有很大争议。但是在现实中，经常有业主提出不需要有关物业服务（比如一层的业主提出其不需要使用电梯）或者自己没有享受物业服务（比如业主购买了房屋后尚未入住）为由而拒绝缴纳物业费。针对这些问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”那么，在该解释正式实施后业主滥用权利，仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的将得不到法律的支持。这有利于建立健康的物业服务秩序和物业费纠纷的解决与预防。

    二、物业公司解聘问题

    物权法赋予了业主对建筑物及其附属设施的自主管理权。根据物权法81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。实践中，物业服务公司遭业主解聘后拒不撤出管理区域。如果业主不交物业费，物业服务公司诉至法院，法院还会以存在事实服务关系为由，判决业主支付物业费。这种现状严重影响了业主自主管理权的实现，导致物权法81条的虚设。为改变这种局面，司法解释规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”司法解释否定了以往一直存在的事实服务这个概念，使得物业公司在遭到解聘后无理由再赖在小区不撤离，有利于物权法规定的业主自主治理权的实现。

    三、住改商问题

    物权法实施前，业主将住宅改为饭店、超市、理发店等经营的，只要取得规划、工商、税务、公安等方面的许可即可，无须其他业主的同意。《物权法》实施后情况就不同了，物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主的同意。由于并没有明确利害关系人的范围，现实中通行的做法是只须征得大多数近邻的同意，或者说举行社区听证，业主代表参与讨论，最后“少数服从多数”即可。但是，这种多数人认可的“住改商”经常损害整个建筑物中其他未征求意见或未同意的业主的权利，也引发了相关纠纷的产生。因为，住改商实际上改变了房屋的法定用途，在其经营的过程中可能产生的各种影响（比如噪音污染、废水污染、可能增加的安全隐患和消防隐患等）是具有整体性的，其不仅影响了相邻业主的权利，也破坏了其他非相邻业主良好的居住环境。因此，基于保护全体业主权益的考虑，司法解释规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”由此，利害关系业主的范围得到了确定，也赋予了业主对住改商的一票否决权。这虽然使得以后住改商的难度进一步加大，但其保护了全体业主物权的行使，也可以避免因住改商引发的更多纠纷。

    住在城市里的大部分人应该都有这样的感受：小区业主和物业之间总是冲突不断，今天东家吵，明天西家闹，仿佛永远没有停歇的时候。这不，西安市南郊的电子花园小区最近就闹开了。一个好端端的小区，为什么会接二连三的遭遇停水停电？到底是谁的过错打断了业主的正常生活？业主物业掐架、两败俱伤，他们的矛盾该如何化解？

    小区断水又断电 原是矛盾惹的祸

    主持人勇军：“从记者的报道中，我们了解到西安这个名叫电子花园的小区自去年（2014）2月开始居民生活就不顺畅了，停水停电成了家常便饭， 刘旭，你给我讲讲你在小区采访时看到的情况。”

    记者刘旭：“这个小区矛盾重重，我们去采访那天，早上十点准时停电，因为这个小区拖欠了两万多元的电钱。现在这个小区存在一个怪现象，业主们不知道该找谁，物业公司还存在，但只有二三十户交费；业主不信任物业公司，成立了业主自救委员会，部分业主把水电费交到了这里；街道办也收过一个月，哪边也收不齐，不垫钱供电局就停电。”

    主持人勇军：“事情为什么会闹出这样？”

    记者刘旭：“矛盾积累已久。这个小区的物业公司已经服务十年，没涨过物业费。2014年2月，物业公司想把物业费从每平米0.7元提高到0.9元，小区停车费从每个月50元提高到80元，业主不干，引发矛盾，两边对抗不断加剧，最后就走到了不可调和的地步，政府也出面协调，但是没有解决问题。”

    主持人勇军：“两位听众发表了自己的观点，我们先来看看听众的说法是否在理。”

    西安听众雷女士 ：“物业费交或不交，问题就在那里；物业公司管不管事，矛盾就在那里。大家都没有契约精神，都不诚信，都不依法办事，对抗的结局只能是矛盾激化！”

    微信听众小王：“我们小区上次就出现了这么一件事，物业公司毫无征兆的、私自涨停车费，这大家肯定不愿意，后来，业委会出面和物业公司当面锣、对面鼓的把这事坐下来，好好谈了谈，最后找到了一个双方都满意的价格，我觉得，这样就挺好。”

    主持人勇军：“听了两位听众的观点，两位嘉宾，你们认为这责任到底在谁身上呢？”

    陕西省业主委员会协会申办委员会召集人周洪斌：“我认为双方都有责任。首先物业公司不能随意涨价，涨价要依据相关的法律规定，按程序征求全体业主意见，大家同意后你再涨价。原来物业费0.7元，包不住了，你要涨到0.9元，那么你要说出理由，让业主信服；业主的责任在哪儿呢，小区是属于全体业主的，是业主的家，业主要关注家园是否建设得好，大家过得是否舒心。现在花园小区这种状况，全体业主都是受害者。”

    主持人勇军：“赵老师，您的看法？”

    西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“我们讨论的这个小区物业公司和业主之间属于前期物业管理关系，由房地产开发商通过选聘的方式与物业公司签订的物业服务合同，对物业费缴纳、水电费代收等相关问题进行了约定。那么，物业公司能否未经业主同意擅自作出物业费涨价、水电费高于政府限价收取呢？显然是不行的。根据《陕西省物业管理条例》等相关规定，物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。”

    西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“当然，物业公司作为企业，首先是以营利为目的，物业管理公司物业公司在经过调研、成本核算后，如果现行的物业费标准不能维持其成本，希望上调物业费的话，通过召开全体业主大会或发放征求意见书的业主签字，获得50%以上业主的同意之后，到物价管理部门办理备案登记手续后，就可以按照相关程序来上调物业费了。如果想要更换物业管理公司，根据《陕西省物业管理条例》（2010年修正本）第十五条第四项及《西安市物业管理条例》第二十九条第四项规定，业主大会可以选聘、解聘物业服务企业。第五十九条条规定，业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。也就是说，想要更换物业管理公司也需要经过正当的程序，而非通过拒绝交纳物业费的方式来实现。我们知道，权利和义务是对等的，对抗的方式只能让大家陷入“囚徒困境”。”

    服务与缴费 “怪圈”是怎样形成的

    主持人勇军：“从日常运营情况看，小区的物业管理，可能会因为一些琐事引发纠纷，而业主往往一遇到这种事，就拖欠物管费。如此一来，就陷入了一种怪圈，物业公司服务越来越差，小区业主拖欠费用越来越多，今天节目中的电子花园小区恰恰也是这样一种状况，问问赵老师和周主任，为何会形成这样的怪圈？又要如何走出这样的怪圈呢？”

    陕西省业主委员会协会申办委员会召集人周洪斌：“业主拖欠物业费，是单个业主维权的一种无奈的方式。业主要真正当家做主，还是要成立业主委员会。另外，我想说说物业费，花园小区十年没涨物业费，我打个比方，十年间，保姆费涨了多少？我今天了解了一下，保姆费一个月都要两三千块钱了，物价、人工都在涨，物业费十年不涨，业主们应该算清楚账。物业公司这块儿，为什么不愿意算清楚账，是因为除了物业费，还有业主共有收益，花园小区一共221户，物业费0.7元，物业费一年也就是20多万，小区物业人员15个人，人员工资（一年）36万，包不住啊，肯定是用小区业主共有收益来添补。但是共有收益属于全体业主，物业公司要用，应该取得全体业主同意。”

    主持人勇军：“赵老师，您怎么看？”

    西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“业主拒交而导致物业费收缴率低下的问题，不仅凸显了业主的无奈，也凸显了物业管理公司的无奈。在当下，业主维权还需要走过漫长的探索之路。业主从购买房屋到居住的整个过程中，可能遭遇到的矛盾重重。其中，不仅包括业主与物业管理公司之间直接的对抗，也包括业主与业主之间的邻里纠纷，还包括由开发商遗留下来的如房屋质量问题，房屋面积缩水等矛盾引发的纠纷。对于绝大多数业主来说，住房是其拥有的最大的一项资产，许多人需要穷其本人乃至亲友的积蓄才能支付房产的首付，从而背上了沉重的经济负担，因此房屋对业主而言其意义重大。”

    西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“当他们的利益受到侵犯时，法律赋予他们维护自身权益的手段少、维权成本高，当他们利益受损失，业主宁愿采取信访、拉横幅、站马路等成本较低的方式而非诉讼的方式来解决纠纷。因此，当他们感觉到物业管理公司提供的服务没有达到自己的预期时，选择拒交物业费也自然成了他们本能和最后的选择。他们认为这 是对抗物业管理公司服务差的最有效手段。另一方面，物管公司也存在“治理难”的问题。物业费是维持经营的最重要的收入来源，在行业员工平均工资明显低于全国社会平均工资水平的情况下，多数独立的物业管理公司仅能保持微利，即便是采取一体化管理方式的小区，物管服务也只被房产开发商主要作为一种营销手段而存在，是无法为公司贡献利润的“鸡肋”。对于业主拖欠或拒交物业费的行为，除可通过诉讼途径之外，我国相关法律法规并未提供其他有效的救济途径。业主均需要付费并获得均等化服务，物业管理公司无法有效地将未付费业主排斥在提供的服务之外，换言之，物业管理公司所提供的基础性服务，如安保、绿化等服务，具有公共产品的属性，不具有排他性和竞争性，从而容易产生“搭便车”的现象。”

    赵哲还说，即使有些业主不缴纳或不按期缴纳物业费，也不能将其排除其成为服务的对象。 解决这一恶性循环最重要的是要提升业主意识，共筑业主、业主委员会和物业管理公司之间的信任。良好的物业治理不仅需要完善的法律保障，还需要不断提升业主的参与和责任意识，在强调权利的同时注重自身行为的合法性和恰当性。首先，业主委员会应协同物业管理公司加强宣传，明确业主的权利和责任内容，对其行为准则提供指引；其次，提高物业服务质量，提高业主大会和业主委员会决策的透明度，避免因信息不对称引发冲突。最后，建立业主、业主委员会和物业管理公司之间的信息交流平台与沟通机制，充分发挥业主大会和业主委员会在业主和物业管理公司之间的沟通和信息传递作用，避免因信任危机将物业管理公司与业主双方“恶性循环”的境地。

    物业问题 怎样解决才是最好

    主持人勇军：“通过节目我们了解到，西安电子花园小区已经进入到筹备业委会的最后阶段，现在的情况怎么样？请刘旭给我们介绍一下。”

    记者刘旭：“当时我们采访时，花园小区成立业委会还是困难重重，我们到电子城街道办，现在11位业主代表已经公示，120名业主投票选举业委会委员，估计业委会很快就会成立。”

    主持人勇军：“周主任，电子花园小区业委会成立了，您认为这对改善小区现状、解决现有问题有哪些促进和帮助？”

    陕西省业主委员会协会申办委员会召集人周洪斌：“全体业主观念上要有转变，你要花钱买服务，要有契约精神。如果没有这种契约精神，成立业委会，也不行。成立业委会，有一个对等的组织，可以跟物业公司交涉，同时业委会也要在全体业主监督下，好好为业主服务。”

    主持人勇军：“我们再来听一位听众的观点。”

    渭南听众冯先生：“这几年围绕房子、业主、物业公司出现的问题怎么这么多？相关的法律、法规早已出台，可执行起来却不尽如人意，是物业公司不按规章办事，还是监管部门睁一只眼、闭一只眼，管理、服务跟不上？”

    主持人勇军：“就像这位听众说的，物业问题是老生常谈了，处理好业主、物业之间的关系不是物业、业主、业委会单方面就能做好的，需要社会各方面的协助与配合。为了避免类似事件的发生，政府管理部门、政策法规还有哪些方面需要加强完善？赵老师，请谈谈您的看法。”

    西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“首先对物业管理中产生的违法违规行为及其处理进一步明确地做出规定。 我国《物权法》第六章对业主的权利义务作出了有总括性规定，《物业管理条例》也在第六章中列出了各类违法行为的法律责任。上面提到的《陕西省物业管理条例》和《西安市物业管理条例》也有关于违法行为的法律责任的相关规定。但是，总体而言，我国目前的相关规定过于简略，对业主违规行为及日常生活中侵害小区公共利益和损害居住环境行为的约束力有限，应对《物权法》做出进一步解释。”

    对违法违规行为处理的救济力度及界线不明确，对于侵害他人利益和公共利益的违法违规行为，我国《物权法》仅规定了业主大会、业主委员会和业主三类主体可以采取民事救济手段，但在现实生活中，当切身利益没有受到侵害时，无论是业主委员会成员或是业主，均没有动机对物业管理中的违法违规行为予以制止，对小区的公共管理实务倾向于采取“理性”的冷漠态度，这也是诸多物业管理纠纷无法被遏制从而逾演逾烈的一个重要原因。第二，规范物业管理相关的收费标准 随着社会的发展，居民对共同治理的参与度和对业主委员会的信任度均有所提升。其实，尤为重要地是需要树立“平等”的意识，将业主自身与物业管理公司作为“协商”的双方。我国从“政府统管”向“市场调节”的过渡较快，公众从免费或花费很少的钱获得公共服务到完全市场化的物业管理模式转变的确需要一定的调适期。但既然已经通过立法的形式确定了物业管理的，就应当遵循在市场经济规律，公平、合理、合法地处理其中的法律关系。

    以2014年新修订的《陕西省物业服务收费管理实施办法》为例，对于多层建筑的物业收费标准分为四个等级，一级、二级、三级和等外，收费标准分别是1.5元/平米、1.2元/平米、1.0元/平米和0.7元/平米。选择什么样的物业服务取决于付出的报酬多寡。第三，加强政府对物业服务公司的监管。目前对于相关部门的职责、职权并没有非常清晰的界定，物业管理公司主要由市、区级住房保障部门下设的物业办主管。但根据我从物业公司了解的信息来看，上述部分主要负责年检等许可事项，对于物业管理过程中产生的诸多问题，并没有建立起相应的制度规范，仍停留在“行政指导”或“行政调解”的传统模式，未能实现高效、便捷地解决物业管理中的纠纷。

    主持人勇军：“听众朋友，众所周知，业主和物业之间的矛盾，实质上是服务与收费的矛盾。在现实生活中，当这个天平失衡的时候，业主往往简单粗暴的选择拒交，而物业又常常简单粗暴的选择了停水停电，从而使问题陷入了恶性循环的怪圈。可反过来想，哪一个小区的业主不想过正常有序的生活？哪一个物业公司放着好好的事情不做，盼着天天跟业主掐架？所以，双方不妨多换位思考、心平气和地谈谈，这才是解决矛盾的可行之道吧！ 另外，城市化进程的不断加快，需要政府主管部门请有力的监管，更需要一个健康的行业的自律！”

    【案情回顾】

    2006年，某物业公司受开发商委托，负责管理其开发的位于六一路上的某高档住宅小区。蔡先生购买了该小区的一处商品房。同年9月，他与这家物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。

    2009年，蔡先生接收新房后，发现房内漏水，多次请物业公司帮忙协调开发商进行维修。物业公司每次都口头答应会安排人员上门修理，却一直不见动静。

    无奈之下，2011年，蔡先生自行请工人修补，解决了漏水问题。在等待维修的这3年时间里，他的新房一直空置着，既无法自住，也无法租给他人。蔡先生十分生气。

    蔡先生还发现小区停车位经常被他人占用，导致自己的车子无车位可停。停车库管理无序，通道乱停车现象严重，但物业却视而不见。

    为了督促物业公司改进服务，从2009年4月起，蔡先生拒绝交纳物业管理费。

    这家物业公司觉得经营亏本，于2012年3月正式退出了该小区。去年，物业公司将蔡先生告上法庭，讨要其拖欠的物业费和公共能源分摊费共8198.56元。

    庭审中，蔡先生辩称，这家物业公司的服务不到位，而且大部分物业费主张已过诉讼时效，因此他没必要支付这些费用。

    【法院判决】

    鼓楼区法院经审理认为，物业公司为蔡先生提供了物业服务，他也接受了服务，理应依约支付物业服务费。因为物业公司未能举证证明其向蔡先生进行了催缴，所以法院只能支持物业公司主张的未过两年诉讼时效部分的物业费请求。蔡先生辩称物业服务存在瑕疵，但他未能向法院提交相应的证据加以证明，因而对该辩解意见不予采信。

    据此，该院判令蔡先生应给付物业公司从2011年12月25日至2012年3月25日期间的物业管理费603元，并支付相应的逾期付款违约金。