《公元物业管理文摘》（第198期）

    近日，江苏省盐城市物价部门会同市房管部门结合该市实际，对住宅小区物业服务收费公示工作作出了进一步规范。新规范要求，全市物业服务企业管理的住宅小区在今年12月31日前，物业服务收费项目及标准表和物业服务项目、服务标准及服务等级要全部公示到位；2015年3月31日前，物业服务收支情况表、共用水电费分摊情况表要全部公示到位。

    【案情介绍】

    某日，某商城管理处的工作人员巡视时，发现三楼公用洗手盆周边墙面、地面溅有不少污水，丢有不少塑料袋，并发出阵阵异味。经过观察询问，查明这些污水和塑料袋来自三楼一间从事足底按摩的店铺。

    这家足底按摩店的员工认为洗手盆是公用设施（不是自己的孩子不心疼，这是许多人不爱护公共设施的心理动因），就随意泼洒，有时甚至远离几米，就将装有按摩用过污水的塑料袋向洗手盆泼去。

    就此问题，管理处主管上门找该店老板沟通，没用多说，老板就表明态度，马上整改，保证污水直接倒在洗手盆内，将塑料袋弃置于垃圾桶内。

    但以后一段时间，情况依旧未变。管理处主管于是又再次登门，找到该店老板。这次老板态度大变，质问："你们不让我把污水倒在那里，那你说倒在哪里才对？"主管解释说"并不是不让你们往那倒，而是提醒你们望那倒的时候注意点儿，因为环境卫生状况不好，大家都要受到影响。"老板不等主管说完就头一摇："那我不管！"结果，碰了一个不软不硬的钉子。

    此路不通，就另辟蹊径（一个好的物业管理工作者需要有不折不饶的韧劲，因为物业管理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不成）。管理处考虑到这家店铺内缺少排水系统，确有不便，随后买来一个带盖的大塑料桶，送到店铺里。向老板提出，请他们在店内将污水与塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由该店员工提出来倒掉。老板开始还很不耐烦，可看到管理处态度诚恳，服务周到，真正为业主、租户办事，便转阴为晴，欣然接受了管理处的建议。当天就布置店铺员工进行整改。从此以后，该店乱倒赃物的事再也没有发生过。

    【点评】

    现在相当一部分人对物业管理公司只认可服务，不认可管理。仿佛物业公司一说管理，就是想凌驾于客户之上似的。其实管理也是服务，像处理类似事情能说不是管理吗？像类似的事情不去大胆管理行吗？当然管理可以高于服务之中。

    淘宝购物狂欢双十一将至，网购达人们争分夺秒抢占先机，将再一次引发购物狂潮。包裹量很可能又创新高，“快递送货上门人却在上班，如何接收快递”更成了大多数消费者最关心的是问题。这不但忙坏了快递员，也愁坏了各大小区的物业和超市，超市老板诉苦：代收存隐患啊。

    事例一：小件1元中件2元 为躲人情件

    地点：南湖新村中街

    9日，记者来到南湖新村中街的一家超市，记者看到，在超市的门玻璃上贴着一张白纸，上面写道：“代收邮件，小的1元，中的2元”。

    店主杜女士说：“收费不是目的，我们也是无奈之举。”记者了解到，这家超市是去年开业的，附近的居民由于上班、上学等情况经常不在家，所以委托杜女士把快递放在超市让代收，有的时候一天能接收30多个快递。

    杜女士告诉记者：“都是周围的邻居，我也不好意思说别放在这儿了，但是快递多了也让我很困扰。不但耽误生意，而且存放邮件还需要地方，我一直把它们放在里面的屋子。”杜女士告诉记者，“我贴出告示，是希望邻居们理解我不想代收了，但是有的邻居也赞同这种做法。不过也收到了成效，快递不像以前那么多了。”

    杜女士表示，到目前为止，代收邮件还没有出现过纠纷的问题。

    附近居民王女士是网购爱好者，经常会把快递放在超市里，王女士说：“我也认同她家收费，也就1块2块的，会省去我不少的麻烦，要不我上班了快递根本没法收。”

    事例二：委托超市代收快递 被人误领走了

    地点：棠棣小区

    10时许，记者来到南三环附近的棠li小区，居民马先生告诉记者，在前几天，他买了两双拖鞋，由于上班不在家，就跟快递员沟通好放在了楼下的超市。等到回去拿的时候，包裹不见了，超市老板告诉他，可能是有人误领了。

    马先生说：“本来代收快递业不是超市的义务，他帮忙给收的，我也不能去说你怎么弄丢了，所以就不了了之了。”

    随后记者来到这家超市，老板告诉记者：“事先我都跟快递、业主讲好，这些是自愿放的，一旦丢失是不负责任的。本身这就很麻烦，我们也不愿意代收。有的快递放这好几天也不跟业主联系，业主来找快递的时候也翻的哪都是，都是邻居我们也不好拒绝，人手不够我们也不能去给登记。之前都是放在物业，好像是发生过纠纷，后来不给放了，业主没地方放只能放在我们这里。”

    事例三：取件需要业主登记

    地点：万科城市花园小区

    13时许，记者来到万科城市花园小区踏查。记者了解到，物业有专门存放快递的地方，来取快递的业主取快递需要登记。

    工作人员告诉记者：“我们这没有发生过快递领错或者丢失的情况发生，我们这里都是有登记的。我们这属于一种增值服务，正常来讲，它是不在物业服务范围之内的，我们物业前台就负责代收快递，有专门放快递的地方，业主来取快递会让业主签字。”

    居民林女士告诉记者：“我网购的次数不多，但是放在物业都挺放心的，没有过丢失的情况。”

    快递被人误领 谁来赔偿

    代收虽然方便了顾客的接收以及快递员的派送，但是也存在着一些隐患。不是本人签收，无法现场验货，一旦包裹内物品出现破损，谁来承担责任，是卖家、快递还是代收人？代收地点不登记、不核实身份，你来我往，包裹很容易被冒领。

    在万晟现代城楼下，一名来送快递的快递员说：“物业、超市代收我们也方便了很多，很多时候我们都到门口了，但是顾客不在家，我们只能第二天再跑一次，有时候再来业主还是不在家，因为都上班，我们也不可能在中午都送到，我在送件的时候会跟顾客沟通好，让我送到超市，我送到了如果出现问题就跟我没关系了。”

    记者联系到了金律达律师事务所，工作人员李先生说：“这种情况，应该是代收人有赔偿义务，他同意给代收，是代收人负责，他得能证明快递里是什么东西。”

    【案件提要】

    海口一业主拖欠物业公司9年物业服务费及违约金，物业公司经过多次催收无果后，无奈之下将业主告上法庭，请求法院判决业主缴纳拖欠的物业服务费及违约金。11月23日，记者获悉，龙华区法院经公开开庭审理，判决业主向物业公司缴纳拖欠的物业服务费及违约金共计6万多元。

   【案情回顾】

    原告海南某物业管理有限公司诉称，他们是一家具有物业服务资质的企业，自1994年2月起至今，一直对海口市顺发新村住宅区范围内的物业实行统一、专业化的物业管理。被告海口某工贸公司作为顺发新村一房产的业主，从未向原告缴纳过物业服务费，暂计算至本案起诉时止，共拖欠物业服务费本金近6万元。根据原告与业主委员会签订相关合同规定，被告不按约定缴纳物业管理费，原告有权在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。暂计算至本案起诉时止，被告应缴纳滞纳金共计22万余元。累计应缴纳费用共计人民币28万余元。原告一直按月逐户发放《交款通知单》，原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但均被其无故拒绝，严重影响了原告对该小区物业的维护管理，损害了全体业主的利益。

    经审理查明，涉案房所有权是2006年4月13日采从海口市某城市住宅发展公司名下转移登记至被告海口某工贸公司名下的。海口某工贸公司曾书面回复物业公司的催缴通知：该单位拥有涉案房屋的时间起点为2006年4月13日，即使让其承担物业费及滞纳金也只能从2006年4月13日起算，故要求其从1994年2月起承担缺乏理由，并要求物业尽快开通水电以便被告涉案房屋出租。

    2014年1月2日，该物业公司起诉至龙华区法院，要求被告支付自1994年2月至2013年12月的拖欠物业费合计59338.44元及按照1‰计算的滞纳金223749.07元。

    【法院判决】

    龙华区法院经审理认为，原告与顺发新村小区开发商、业主委员会陆续签订的相关物业服务协议意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效，相关协议对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。该条例第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。故本案中，被告应当自2004年8月27日起承担交付物业费的义务。经核算，被告自2004年8月27日起至2013年12月31日拖欠的物业费共计2万多元，被告应当支付，本院对原告主张的此期间物业费予以支持。

    被告自2004年8月27日起至今未向原告支付相应物业费，构成违约，应当承担相应违约责任。经核算，被告应支付的违约金为3万多元。龙华区法院经审理依法作出判决，判令被告海口某工贸公司自本判决生效之日起十日内向原告海南某物业管理有限公司支付物业服务费2万多元元及违约金3万多元，共计6万多元。