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《公元物业管理文摘》(第123期)





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非赢利共享型信息选编   第123期/20090505   公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——全国:消防法有六变 受损住户可向物业公司索赔
——安徽:物业费减半收有标准了
【行业要闻】 ——广州:物管行业将设服务标准
——杭州:提高小区前期物业费 物业费最高1.75元/㎡
——漳州:物业管理评分细则实施
——南京:垃圾费今起集中退返 物业小区住户每户返还15元
——东莞:6月1日起 办房产证或先缴住宅维修资金
——泉州:住宅专项维修资金管理规定出炉
——南昌:《南昌市物业管理条例》征民意
——社科院:菜单式物业服务收费将成为主导模式
【数据说话】 ——武汉:房地局调整开发商维修资金标准 高层30/平方米
【物管采风】 ——南昌:拟对流动人口层级管理 出租屋业主也将分级
【学习平台】 ——物业管理市场化障碍分析及对策
【业主之声】 ——河南:装修行业人员要持证上岗了
【自由论坛】 ——关于物业管理经营的分析和思考
【案例选编】 ——天降砖头砸伤路人 找不出凶手物业承担赔偿责任
【法规动态】
全国:消防法有六变 受损住户可向物业公司索赔
《宁波晚报》/20090505
  新修订的《消防法》已于5月1日起正式施行,与11年前颁布实施的旧《消防法》相比,变化颇多。新修订的《消防法》第十八条规定:“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。”根据这一规定,如因消防通道被堵造成消防队救火延误,受损业主有权向物业公司索赔。
 
安徽:物业费减半收有标准了
刘方 孙孝阳/新民网/20090506
  5月5日,安徽省物价局下发《关于物业综合服务费有关问题的通知》。《通知》对“未入住新建普通商品住房”作出了界定,指没有装修、每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房。对其半年以上18个月以下符合未入住条件的,物业综合服务费减半收取。
 
【行业要闻】
广州:物管行业将设服务标准
赖伟行/《广州日报》/20090506
  广州市物业管理行业协会昨日透露,经主管部门批准,该协会将在近期组织实施《广州市物业管理行业诚信自律工作方案》。据此,广州市物管行业将制订并推行《住宅物业服务等级参考标准》,以质价相符、公开透明的原则划分服务等级及服务标准,指导物业企业按照相应的标准与收费提供物业管理服务,接受业主的监督。
 
杭州:提高小区前期物业费 物业费最高1.75元/㎡
陈勇/《青年时报》/20090505
  即日起,杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准将略有提高,其中电梯房按等级不同每平方米上涨0.15元到0.2元不等,无电梯住宅每平方米提高0.1元。近日,杭州市发布了《杭州市物业服务收费管理实施办法》,《办法》是在试行了近四年的基础上进行修订的。
 
漳州:物业管理评分细则实施
廖玲艺 谢婷婷 林洁/福建之窗/20090501
  记者昨日从市物业管理站获悉,从5月起,我市将根据《漳州市物业管理示范住宅小区标准及评分细则》,对有物业管理的住宅小区进行标准化评分,不符合标准内容将会被按照不同情况予以扣分,达不到相应分数要求就不能参加物业管理示范住宅小区的评选。《细则》对住宅小区的基础管理、公共秩序维护、环境卫生管理等非常重视。
 
南京:垃圾费今起集中退返 物业小区住户每户返还15元
《扬子晚报》/20090504
  从今天开始,物业小区住户可以领取退返的垃圾费了!记者从南京市市容管理收费处了解到,对已缴物业管理费、垃圾费住户的垃圾费退返工作从5月4日起正式启动,将一次性退返2008年下半年6个月、每月2.5元、共计15元的垃圾费。据悉,这是全市继按计划退返低保户垃圾费后,又一次对垃圾费的集中退返。
 
东莞:6月1日起 办房产证或先缴住宅维修资金
黄观平/《东莞日报》/20090428
  今年6月1日起,凡办理房地产权证、变更登记、转移登记,须足额缴存维修资金后并提供《东莞市住宅专项维修资金专用收据》方可受理。这是记者从市房产管理局昨日发出的《关于落实征缴住宅专项维修资金的通知》(征求意见稿)中获悉的。据悉,各有关单位如有修改意见或建议,可于5月1日前反馈到市房产管理局房产科。
 
泉州:住宅专项维修资金管理规定出炉
厦房网/20090428
  昨日,泉州市房管局发布消息,《泉州市住宅专项维修资金管理规定(征求意见稿)》已出炉。目前,住宅专项维修资金,由开发商缴交,或根据合同约定由业主交纳两种方式,征求意见稿规定,今后维修资金统一由业主缴纳,属业主所有;如是公有住房售房单位缴存,则属于售房单位所有。
 
南昌:《南昌市物业管理条例》征民意
万里庆/《信息日报》/ 20090430
  4月29日,备受关注的《南昌市物业管理条例》正式征求民意。市民如有意见和建议,可在5月10日前,向南昌市政府法制办立法处反馈:根据该意见稿,业主委员会每届任期3年;物管未招标确定前期物管最高罚10万;物业费不缴纳将加收违约金;车位对外租赁禁超6个月;物管用房未配置最高罚50万。
 
社科院:菜单式物业服务收费将成为主导模式
王茜 丁可宁/新华网/20090424
  中国社会科学院23日在京发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》表示,分等级菜单式物业服务收费模式在全国物业管理行业引起积极尝试和广泛推广,将成为物业服务收费的主导模式。蓝皮书认为,这种按质论价、菜单式服务收费不仅有利于供需见面,加速推进物业管理市场化的进程,而且有利于减少因物业收费引发的纠纷。
 
【数据说话】
武汉:房地局调整开发商维修资金标准 高层30/平方米
《楚天都市报》/20090504
  武汉市国土房产局公布商品住宅共用部位共用设施设备维修资金标准,高层电梯房为30元/平方米。这笔费用由开发商缴纳。按规定,砖混结构住宅共用部位共用设施设备维修资金标准为10元/平方米;框架结构无电梯住宅为12元/平方米,14层以下有电梯住宅为25元/平方米,15层以上为30元/平方米。
 
【物管采风】
南昌:拟对流动人口层级管理 出租屋业主也将分级
方维芳/《新法制报》/20090505
  为加强流动人口的管理,南昌将创新管理模式,对流动人口登记实行层级管理。另外,按照出租屋业主的表现,将出租屋业主分为不放心户、基本放心户、放心户三个等级,做到按户定位、分户管理。业主出租房屋应到房屋所在地房产管理部门办理租赁登记备案手续。每半个月,房产管理部门将登记备案的情况一次集中通报当地公安机关。
 
【学习平台】
物业管理市场化障碍分析及对策
陈立军 蒋汉荣/《浙江房地产》/2006年第3期
    物业管理是房地产消费的最后一个环节,关系到房地产消费的最终实现,其为业主提供服务的水平直接影响到房地产消费的质量。实现物业管理的市场化,对促进物业管理的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平,有十分重要的意义。要实现这个目标,必须建立一个统一、开放、竞争、有序的物业管理市场体系,促进物业市场竞争机制的形成和完善,清除制约市场优化配置资源的各种障碍;同时,应加强政府和公共部门参与,以行政手段启动市场,以政策措施引导市场,以市场手段发展市场,以制度创新规范市场。新出台的《浙江省物业管理条例》为规范我省的物业管理行业,提供了有力的法律保障,为更好地贯彻落实省物业管理条例,本文从分析当前影响物业市场发展主要几种障碍,并依据省条例和相关物业法规的精神,进行理论和实践结合上的探讨。
  一、物业市场各要素主体和产权关系不清,存在资源配置上的障碍
目前,物业市场各要素之间存在的主要问题在于主体关系不清、资源流动性不强、无法形成资源的优化配置,也不利于市场公平竞争的实现。具体表现为:
  (一)业主大会和业主委员会“虚化”现象。新的《浙江省物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会在物业管理机制中的运转核心和权力主体地位,这种制度安排使业主有了统一的利益表述,但这个自发形成的机构,在实际运行中出现主体不实,组织困难、人心不齐、监督乏力等问题,很大程度上成了一个虚设的机构,真正体现和实现业主的权利还有很长路要走。要维护业主的合法权利,协调业主与物业公司的关系,在《浙江省物业管理条例》实施之后,需要行业主管部门在实践中不断摸索创新,制定一整套行之有效的相应制度和措施,来激发大多数业主自主参与管理的积极性。为此,省条例中规定,在业主大会筹备中,所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会,应当派代表参加会议,并给予必要的指导。
  (二)物业公司与开发物业的房地产公司产权关系不清。由于目前新开发的商品房项目,前期物业企业大多是开发商指定,或是运作资金来自于房地产开发商,或是前期的物业公司法人和房产公司法人同为一人,或是物业管理公司是房地产开发公司的子公司,由房地产开发公司派生出来又依附于开发商,在很大程度上成为制约市场发展的首要因素。其表现在两个方面,一是业主选择物业公司权利得不到保证,签订的物业管理合同只此一家,突出的矛盾就是选聘的人不承担义务,承担义务的人没有选聘的权利,这导致了业主和物业公司的矛盾,双方不是平等协商主体,没有协商,就签订了合同,对业主显失公平;二是业主入住之后,由于业主委员会另行选聘物业公司成本很高,操作困难,出现各种经济利益纠纷,市场无法自行调节解决。因而,要整顿和规范物业管理市场经济秩序,引导物业管理同房地产开发公司进行产权剥离,培育产权清晰、自主经营、行为规范的物业企业,建立市场准入和退出机制,促进各要素在市场中自由流动。因此,《浙江省物业管理条例》第二十一条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位按照建设与物业管理相分离的原则,选聘具有相应资质的物业服务企业对物业进行前期管理。
  二、价格形成机制上的“信息不对称”障碍
  新出台的《物业服务收费管理办法》在定价形式方面将原“办法”的“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”修改为“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价”,取消了“政府定价和经营者定价”,把物业管理服务费的定价权推向了市场,还给了业主和物业管理企业。这样有利于市场“讨价还价”机制的形成,加速物业管理市场化的进程。新政策主旨是在价格上遵从市场调节,有利于确立质量与价格相符的概念,体现出服务的差别性跟收费的差别性。但也要注意到价格形成机制上也存在着“信息不对称”障碍。作为业主,无法完全了解物业管理的服务的质量如何,价格是否公道,往往评判的最终结果,无法做到最优的选择。因此,市场规范和信息公开制度显得极为重要,行业主管部门有义务提供市场完备的信息和建立有效地配置信息的机制,有必要加强信息制度监管与物业管理标准细化,要避免物业新规助长物业管理公司漫天要价,将本来就矛盾重重的物业纠纷加剧升温。
  三、物业市场低水平竞争,压价竞价投标
  有些招标业主不考虑物业服务价格与质量的综合优化,片面强调价格最低,有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,不计成本,压价竞标或以不切实际的承诺赢取中标,“压价竞价投标”事实上形成了物业市场上的价格壁垒,通过不合理,甚至低于成本的价格,来阻止其它企业进入市场,是一种对市场化背道而弛的行为。对上述问题,首先要树立依法招投标的意识,《招投标法》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》提供了法律依据,必须严格遵守。同时要制定符合本地实际的招投标细则,建立信息公开制度和物业招投标专家库,发挥行业协会自律的作用,行业主管部门应避免以行政手段干涉市场竞争,但也不能“缺位”,对招投标过程中的违法违规行为应坚决依法予以查处。
  四、小区物业管理“搭便车”现象
  在特定物业小区范围内,物业管理的外部性表现为,类似公共产品的两个特性,非排斥性和非竞争性。作为住宅小区的业主,可以享受住宅环境的舒适、安全、优雅,对单个业主而言,即使是其故意未交纳物业管理费,也不能排除其享受。因而,在小区物业管理中也存在“搭便车”现象:有些业主对业主大会漠不关心,不积极配合和支持业主委员会的工作;有些业主故意拖欠物业管理费,想让其他业主承担成本,坐享其成等。另一方面,物业管理的内部性表明,物业管理是属于个体消费,只有成为这个小区业主,拥有该小区住房的使用权,才能享受这个小区的物业管理。物业管理并不是公共产品,不能无偿享用,也不能由政府部门提供,只有认识到这一点,才能通过激发小区业主的参与业主大会和业主委员会自治管理的积极性,形成成熟的物业管理消费市场,促进物业管理市场健康的发展。个别业主拖欠的物业管理费,事实上是侵害了小区其他业主的经济利益。因此,行业主管部门要加强宣传教育和政策引导,要教育和引导相关业主的行为符合大多数人的利益,对侵害他人利益的违法、违规行为要依法通过行政和法律手段解决。
  五、物业管理“贵族化”现象
  当前,新开发的中高档商品住宅的物业管理实施面广,服务水平高,是物业管理中的“贵族”。在上世纪九十年代之前,由各单位兴建的福利公房和开发较早的老住宅小区,面临着物业无人肯管的危机,究其原因,不外乎利润差,物业费收缴不上,物业基础设施设备不配套等原因。当然,物业公司追逐利润应属正常现象,但那些利润较少,或无钱可赚的住宅小区难道就不需要物业管理吗?这种物业管理“贵族化”的现象,是不符合“以人为本”的科学发展观的客观要求的。在物业管理市场化过程中,如何克服这种障碍,成为一个迫切解决的课题。应当说,物业管理的市场化给业主和住户带来了优质的物业环境,也应当走入老住宅小区。老住宅小区无法实现物业管理这种市场失灵现象,需要政府或公共部门这只“有形的手”进行调节,由物业管理行业主管部门或社区牵头,重新按城市区块规划划分老住宅小区,投入一定的公共财政资金,改造老住宅小区的基础设施,推动老住宅小区物业管理的起步,适当调高相应小区的物业管理收费标准,并运用政府部门的公信力,通过各种媒体宣传,改变老住宅小区住户传统的福利公房的消费观念,树立起“花钱买服务”、“质价相符”的物业消费理念,让更多的业主和住户能够享受物业管理带来的舒适的居住环境。
  综上所述,物业管理市场化进程中不可缺少的一个环节是政府和公共部门的参与,从公共管理的角度来分析,其市场化进程从开始到发展,始终贯穿着市场竞争和公共服务的两大理念。在大力提倡物业管理市场化为主导的今天,要逾越上述几种障碍,要在公众和物业公司之间架设协调和沟通的桥梁,不仅需要一个开放、竞争、有序的物业管理市场,而且要以法律法规为保障,以贯彻落实新出台的《浙江省物业管理条例》为契机,政府与公共部门共同参与、引导和推动,进而转变业主的消费理念,从而构建一个和谐、竞争、有序的市场化的物业管理体系。
 
【业主之声】
河南:装修行业人员要持证上岗了
李书衡/《河南商报》/20090423
  记者日前从河南省装修装饰行业管理工作暨表彰大会上获悉,从2009年起,全省装修装饰行业将推行从业人员持证上岗制度,目前报名工作正在进行。为进一步贯彻落实国家职业资格证书制度,加强全省装修装饰行业人员持证上岗制度建设,根据《河南省建筑装修装饰管理办法》,决定从2009年起,推行持证上岗制度。
 
【自由论坛】
关于物业管理经营的分析和思考
曾建国/中国物业管理协会网/20061220
    一、经营是物业管理发展的必由之路
    物业管理是一种微利性行业,较低的行业风险和较低的行业门槛吸引了大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐,加深了物业管理企业之间的竞争,推动了物业管理的市场化进程。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务,而对经营的问题涉及较少。诚然,管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品,也是物业管理公司存在的市场基础。但是,提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业,经营应是其基本的行为,只有依法进行经营,并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题,达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展的目标。
    并且,物业管理企业忽视经营,会造成企业赢利能力的低下,企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模,持续稳定发展的瓶颈,并反过来影响服务质量,会影响投资者和高水平人才的介入,从而限制整个行业的发展。
    随着物业管理市场化进程的加快,市场竞争日益激化,以及新的房地产形势的发展,经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来,物业管理企业要得以快速发展,经营将是一条必由之路。
    二、物业管理经营概念
    物业管理经营可概括为两个方面:一是将物业管理和物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主,客户提供更全面,更彻底的服务。
    物业管理经营的核心思想为:将营销的概念深刻的溶合于物业管理的工作中通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理,实现物业保值、增值的重要功能。
    物业管理经营运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业公司的经营在提高企业经济效益的同时,还促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。
    三、物业管理经营的特点
    物业管理经营是房地产服务的重要组成部分,是收益性物业管理概念的拓展和延伸,是物业营销与物业管理的有机合成,有着广阔的市场发展空间。它除了具备“纯”物业管理外,还包括商业推广、商业策划和商业管理,它的投资和开发可以获得比一般物业投资回报更大的商业利润,但是这种高回报的实现过程非常复杂,存在诸多变数。业界有专家断言“物业管理经营水平代表一个城市最先进的物业管理水平”。
    (一)、收益性。投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值,从而获得经营场所或出租场地,通过经营实现其最大效益。
    (二)、复杂性。表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。
    (三)、综合性。既有物业管理的维修维护、安全消防、清扫保洁等基本服务内容,更有物业租售代理、营造商业氛围、商业推广、商业策划等一系列商务运作,而且还需解决配套问题和商务服务、娱乐服务等。
    (四)、创造性。物业经营本身就是创造价值的场所,要求新、奇、特,给顾客留下强烈感观印象。而且经营方式和营销理念也要随时需创新,紧跟市场发展方向。
    (五)、品牌性。物业经营要获取最大商业价值,关键在于社会消费群体对本物业场所的知晓程序、美誉度和钟爱程度,而这一切的取得需要依赖物业经营获取收益的各方面达成共识,形成共同的价值观和服务理念,从而营造一种亲情氛围和信任品牌。
    另外,物业经营的高档豪华趋势、多功能性、人文休闲文化特色也日趋明显。
    物业管理经营面临的难点是市场培育难、经济繁荣难、安全防范难、设备运行保障难、商业推广难、处理业主和消费者的利益关系难。
    四、物业管理经营的需求分析
    物业管理企业要获得好的经营效果,离不开对市场的正确分析和把握,只有瞄准市场需求,准确把握机会,才能获得成功。
    1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。美国物业管理行业大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。香港物业管理企业无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺,无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营管理于服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。
    2、国内市场对物业管理经营需求旺盛。
    房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础。
    (1)租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加,房地产商需要将部分物业出租以获取回报,加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用,使房屋租赁市场具有很大的潜力,物业管理由于最接近业主——出租方,所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的有利条件。加上目前支撑租赁市场的中介组织专业水平低,操作欠规范,给物业管理企业留下了广阔的盈利空间。
    (2)适应性作为房地产开发的基本要素,要求房地产适应市场的需求,但由于房地产开发周期较长,加上有些房地产商前期市场定位不准确,使房地产投入使用时不能完全适应市场,需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化,这些都需要在房地产建成后进行调整。物业公司具体组织实施这一工作,如果操作得当,会给发展商、业主和物业公司带来丰厚的回报。
    (3)物业管理的策划,已成为房地产营销的一个重要组成部分。物业管理企业充分发挥自身优势,参与房地产营销策划,通过设计适合房屋档次和规模,与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案,将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中。房地产开发商已充分认识到了这一点。
    (4)房地产开发的多样性,房屋功能的多样化趋势,商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。
    居民需求的变化
    (1)随着人们收入的增长,人们不再满足于一生只买一次房,购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。人们把住房当作财产来对待,更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题,在房屋租赁、转让及价格、信息等方面对物业管理提出了需求。
    (2)随着人们生活水平的提高,需要多层次的服务,对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势,这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。
    物业管理及相关产业的发展
    (1)物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细,物业公司为了降低成本,提高效率和竞争力,将一些专业工作对外委托。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势,成立专业化的队伍,承接其它物业管理公司或其它行业的相关业务或工程。
    (2)随着物业管理行业规模不断扩大,不仅带动了相关产业的发展,而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。由此滋生的经营行为既为同行业提供了方便,促进了行业的发展,又为自己开辟了新的市场。
    3、大量物业缺乏专业管理更缺乏合理的规划和经营。当前众多的业主单位和业主个人缺乏对物业的管理,更渴望对其物业理想的经营,这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识,提高经营水平,管好楼,还要盘活楼。物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势而承受更大的市场压力。
 
【案例选编】
天降砖头砸伤路人 找不出凶手物业承担赔偿责任
  案例分析:
    这是一起发生在2005年的案子,之前的起诉,因为没有选对被告,孔某打输了官司。此次起诉,经过法院二审后,孔某终于在近日拿到了胜诉判决。
  2005年1月18日晚上6点多,孔某下班回家途中,经过巴南区李家沱某小区二栋楼楼下的超市时,被楼上掉下的一块砖头击中头部。孔某当场口鼻出血昏倒在地,抢救5天才苏醒过来。经鉴定,孔某因为重型颅脑受伤导致的下肢行动障碍伤害为7级、智力伤害为10级。
  案发后,巴南公安分局刑警支队在当晚10点左右对现场进行了勘查,发现了破裂的肇事砖头。该楼房的3层是一个公用平台,平台上有一自制乒乓台,乒乓台下也有类似的砖头。但是,警方始终没有找到肇事者。
 
  案例点评:
    2005年6月,孔某将小区的三名业主告上法院,因为正是这三人商议修建砖块水泥板乒乓球台,而且其中两人还出资购买了水泥并从别处搬来了砖块堆放在平台上。
  因为不能证明就是这3人向楼下扔了砖头,法院驳回了孔某的请求。之后,孔某将该楼的64户住户和物管公司一起告到法院,要求他们承担连带赔偿责任。
  法院在判决书中认为,本案中扔砖头侵害孔某的主体,不具有多数性,所以,板子就不能打到64户住户身上,而应该由那个导致了孔某损害但却无法确定的第三人负责。
  物管公司作为安全保障义务人,让建筑物和废弃物混乱地堆放在三楼平台上,也没有有效地防止或者制止损害发生,具有过错,应当承担补充赔偿责任。该案的主审法官王冬说,物管公司承担责任后,还可以向真正的侵权人进行追偿。
  最后,法院终审判决物管公司赔偿孔某经济损失共计50403.18元。
  法官解读
  天降砖头和花盆
  认定责任人有区别
  “天降不同的物件,法院认定的责任人就可能有不同。”昨日,市五中院民一庭王渝军副庭长解读了天降物件的法律责任划分问题,“法官会重点考虑这个物件是不是家家都有,而且是不是都毫无遮拦地放在阳台或者窗台上。”
  本案中,天降的砖头具有危险性,并且侵权人不明确,但本案的主体不存在多数性,因为没有证据证明64户住户都在阳台或窗台上搁置了砖头。因此,砖头坠落伤人,只能推断是单个行为,而不能认定为多数行为。
  王渝军还举例说,我市曾判过一个花盆落下砸死路人的案子。当时被告的8家人,均在自家阳台上搁置了花盆,而当天的气象资料表明,事发地片区遭遇了七级大风的袭击。死者刘某的亲属将8家住户列为共同被告。而这些居民都把盆摆在阳台,且没有采取适当的防护措施,就构成了共同危险行为。法院支持了死者家属的赔偿请求,判8家住户共同赔偿。
  “这两个案子是不同的。”王渝军说,天降不同的物件,法官就可能对物件管理人有不同的推断,从而导致不同的责任人和责任划分。
 


阅读: 13093 次     2009/5/4 8:29:00