南通物业服务现状分析

近期，南通市城南绿苑、锦绣苑等10余个住宅小区的物业服务企业张贴公告或向业主委员会提出书面辞呈，退出物业服务领域，在业内掀起了一股“管家”辞“东家”的风头。对此，南通市房管局对几个小区情况进行了深入了解与积极“撮合”，但是，“撮合”工作收效甚微。

在这些退出和拟退出的物业服务企业中，收费价格最低的有0.10元的标准（虹桥北村），并且近10年未作调整，而收费率最低的是22%的水平（狼山64号）。长期的亏损状态下，企业用“灵活”用工的方式在维持着服务水平，而“灵活”用工已经让一些企业受到劳动执法部门的处罚。面临《劳动合同法》的实施和压力，部分物业服务企业在与业主、业主委员会就物业服务费用不能重新达成协商一致的意见后决定退出。

 

业主委员会对物业服务企业退出的看法

对于物业服务企业退出项目，各小区的业主委员会观点不一，主要有以下三种看法：

1.对物业服务企业的服务给予肯定，希望继续服务。绿苑、锦绣苑等小区的业主委员会对物业服务企业的服务还是比较满意的，只是认为物业服务企业提出的物业服务费提高要求不能接受，希望其他物业服务企业能够接受邀请，进驻小区提供新的服务。

2.拆迁户等业主不交费，物业服务企业收不到钱，谁来也没办法。让物业服务企业烦恼的“部分业主不交费”问题，依然严重困扰业主委员会，尤其是拆迁户等业主不交费的现象很难解决。业主委员会也很同情物业服务企业亏损的难处，希望政府部门想办法解决“欠缴服务费”问题。

3.物业服务企业的服务并不理想，退出无所谓。个别业主委员会成员并不担忧物业服务企业的退出，因为他们对原来的物业服务企业所提供的服务并不满意，更多的是考虑原来维修资金、配套用房、物业管理用房的收益是否用于物业管理，希望物业服务费标准降低，但是服务标准要提高。但是，面临物业服务公司撤出的情况，他们更多的是等待政府的对策。

 

社区居委会的意见

1.物业服务企业发展确实面临艰难，企业应该提高服务水平，加强与业主的沟通。南通市唯一一家由社区居委会主任担当物业服务公司法人代表的张美娟深有感触。她所在公司管理的濠景园服务费标准是0.2元/平方米/月，由于公司员工与社区居委会工作职责的交叉，与业主居民的沟通较好，收费率较高，在用工方式上对社区聘请的员工有一定灵活性，但是物业服务公司也只能勉强维持。作为社区居委会主任，她的做法是对社区内的物业服务公司积极扶持，如业主水表出户需要社区盖章时，她让物业服务公司签署意见，请不愿意缴物业服务费的业主代表开座谈会，了解他们的意见，主动协商解决办法。

2.“欠缴物业服务费”问题确实让很多物业服务企业难以支撑，需要政府出台一些强制性措施。一些社区居委会工作人员建议政府能实现水电气物业服务费一卡通政策，物业服务公司或其他管理单位只要做得好，就不必担心物业服务费用的问题。

3.退出的小区，居委会可以接管，但是街道要进行协助。一些小区的物业服务企业退出后，小区存在后续接管的问题，绿苑小区的业主委员会多次向社区与街道提出申请，请求物业服务企业退出后交由社区接管。

4.物业服务公司是企业，可以撤出，但是社区如果接管想要撤出的难度就比较大。有些低价位商品房区域几乎全部是拆迁户，村民变居民，物业服务消费意识没有形成，如果小区能成立业主委员会，还是让他们当家作主，但是政府要加以扶持。

 

南通市物业管理行业的生存现状与退出现象的深度分析

物业服务企业是市场经济的一个细胞，作为企业可以自主选择市场，市场应当优胜劣汰，所以物业服务企业的退出属于正常的市场运作，说明市场的双向选择机制运行是健康正常的。另外，物业服务企业退出项目也存在体制机制等方面的原因。

1.起步阶段谁建设、谁管理的政策导向。在物业管理的初级阶段，基本上是新建小区的开发建设单位组建物业服务公司承接物业管理，这种“建管不分”和“谁开发，谁管理”的现象是全国性的普遍做法。这种市场垄断性一方面不利于提高物业管理水平，在发生矛盾时往往导致物业服务公司向开发建设单位“一边倒”，业主权利较难得到合理保障。另一方面物业服务公司成为开发企业的“挡箭牌”、“受气桶”，业主对开发单位的怨气只好撒在物业服务公司身上。

2.物业服务企业的全面改制。2003年以来，大规模的经济体制改革在物业管理行业得到了广泛落实，到2005年底，南通市大多数物业服务企业从开发企业“剥离”了出来，成为了真正自负盈亏、自主经营的法人实体。失去了开发企业的贴补和扶持，物业服务企业经理以及所有人员的工资必须依靠收取的物业服务费，原先的亏损必须由股东自己承受。

3.推行的物业管理新事物还缺少群众基础。市场上，物业服务企业所提供的物业服务都是“有偿服务”，与原来计划经济中的“房管”存在本质区别。但是，目前仍然有不少业主习惯于过去长期的政府福利性服务观念，对物业管理需要交纳相关服务费不理解，不情愿，甚至持抵触态度，拒交物业服务费。他们从旧观念出发，总是希望得到优质服务，享受“免费午餐”。

4.物业服务对象广，管理难度大，众口难调。物业服务面对的是千家万户，本身具有很强的公共性。但在实际运作中，却要面对个别业主和众多业主的私权和不一致目标，表现出各自的个性要求，很容易引发矛盾。我国目前的小区状态，是将不同生活水平、价值观念、文明程度、社会地位的人群归纳在一个居住区里，提供给他们相同的服务，也难免众口难调。

5.物业服务企业缺少直接监督，物业管理行业监管网络未建立。物业开发范围在不断增加，物业管理市场成为不断扩大的“在建工程”。目前，南通市物业规模在逐渐扩大，物业服务企业的数量也在逐渐增加。但是，这些物业服务企业的水平良莠不齐，业主群体庞大，业主还很难形成与物业服务企业对等的监督主体。同时，庞大的物业管理队伍，也需要市、区、街道、社区相结合，建立行业监管网络，扶持、帮助业主监督、指导物业服务企业的日常工作。

事物的发展变化有内因与外因两方面，物业服务企业的退出，有物业服务企业自身的原因，也有业主意识与机制、体制等方面的问题，如果这些问题得到解决，物业管理市场的发展一定会更加健康有序。

 

物业服务企业退出的应对措施

1.尊重市场，让业主自行选择管理方式。

《物权法》第八十一条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”因此，业主采取什么方式管理自己的居住区、工作区，是业主自己的权利，要充分尊重业主的自行管理权。

2.全力协助，扶持业主建立合理的管理模式。

街道、社区要扶持尚未建立业主委员会的住宅小区，尽快成立自治组织，整合全体业主的意愿，通过市场选择适合小区的管理方式，选择优秀的物业服务单位或者其他管理单位（管理人）实施管理。

3.行业要加强对物业服务企业的监督管理。

行业主管部门一方面要严格要求退出项目的物业服务企业合法有序地交接，不得侵害业主的利益；另一方面要继续加强对物业服务企业的监督管理。 

一是完善准入制度。就是严格执行物业服务企业资质申报标准，加强企业资质管理，对新建物业服务企业的资质进行严格审核把关。二是加强后续管理，将管理水平差、人员素质低、业主投诉多的物业服务企业进行逐步梳理淘汰，促进物业服务企业提高服务水平。三是加强日常监管，建立企业信誉档案，督促企业提高服务水平。四是继续培育健康的物业管理市场，加强对物业管理招投标工作的指导和监督，引导业主与物业服务企业之间双向选择机制的建立。

任何事物的发展都有利有弊，物业服务企业的退出一定程度上会造成住宅小区阶段性的混乱和茫然，但是业主当家作主的热情也在很大程度上被激发，物业管理的市场化程度将进一步提高，促进更先进的、具有中国特色的小区物业管理模式的产生。