嘉兴市物业管理现状

　　一、管理现状
　　近年来，嘉兴市住宅建设发展迅速，新建的住宅小区如雨后春笋般冒了出来，至去年底，市区住宅建筑总面积己达600余万平方米。住宅建设的不断发展，从根本上改善了嘉兴市居民的住房条件，改观了市容。同时，又为城市管理提出了一个新的课题。在市场经济条件下，如何搞好现有住宅小区的管理工作，是各级领导关注的重点工作。一九九六年，嘉兴市政府行文，在电子、清河两个住宅小区率先开展物业管理试点工作，并以九六年为界限，要求九六年后建成的住宅小区一律实行物业管理，九六年以前建成的老住宅区由街道管委会实施管理，并逐步创造条件过渡到物业管理。围绕这一工作目标，六年来，在有关部门和单位的共同努力下，嘉兴市市区住宅小区的物业管理工作有了长足的发展。目前市区已成立各类物业管理企业41家，物业管理从业人员近千人，其中由街道兴办的物业企业5家，主要管理辖区的老住宅区；由机关、企事业单位兴办的物业企业10家，主要管理机关、企事业单位自管的办公和生活用房；其余均由房地产开发公司兴办，主要管理本公司开发建设的物业。截止今年六月底，市区物业受托管理的总建筑面积达到了360万平方米，其中一些实施物业管理的住宅小区还分别被评为国家、省、市级物业管理优秀小区。可以说，嘉兴市市区的物业管理企业数量、管理覆盖面都已达到一定规模。但从深层次分析，嘉兴市物业管理的发展尚属初级阶段，管理水平还不高，实施管理过程中暴露的问题也很多。
　　二、存在问题及其原因
　　嘉兴市的物业管理要向纵深发展，目前面临的问题还很多，但归纳起来，主要有以下几个方面：
　　(一)物业管理覆盖面不断扩大，但发展仍不平衡
　　近年来，嘉兴市市区物业管理覆盖面已达60％以上，发展仍不平衡。从已实施物业管理的住宅小区来看，2000年后新建的小区，物业管理一般比较规范。原因是随着房地产市场竞争的日益加剧，物业管理已逐步溶入开发商的开发理念，国家及地方政府对房地产开发项目的物业管理都有明确要求，开发商为打品牌、促销售，搞好物业管理也是自身发展的需要。但是，老住宅区物业管理就比较滞后。在秀城区政府的积极努力下，结合老住宅区综合整治，市区原有成规模的八大老住宅区，在电子、清河两个住宅小区试点实施物业管理的基础上，又有三水湾、文教、吉水三个住宅区实施了物业管理，另有王安里、真合里、松鹤里、西丽、越运里、毛纺新村、绢纺新村等住宅小区也已着手或即将实施物业管理。其它小区由于种种原因，目前仍难以起步。笔者认为，老住宅区推行物业管理，举步维艰的主要原因是小区硬件设施严重不足。由于老住宅区建设年代早、规划不统一、设计和建造标准低，客观上形成“历史欠帐”。　
　　再加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期以来失管失修严重，道路、管线破损、下水道堵塞、化粪池满溢经常成为群众投诉的热点问题。同时必要的物业管理办公、经营用房也严重不足。上述问题在分散、插花建设的住宅区更为突出。所有这些都严重阻碍了老住宅区物业管理的推广，导致嘉兴市物业管理二极分化。
　　(二)物业管理企业经营状况普遍不佳
　　从嘉兴市市区物业管理企业的经营情况来看，凡承担住宅小区物业管理的企业已全数出现亏损，究其原因是多方面的，主要原因如下：
　　1．物业管理企业管理规模较小。据统计，市区现有物业管理企业41家，管理面积在10万平方米以上的有12家、5—lO万平方米的有5家、其余均在5万平方米以下，由于管理规模偏小，单位管理成本上升是企业亏损的主要原因。
　　2．管理服务收费标准偏低，且收缴率不高。物业综合管理服务费是物业管理公司的主要经营收入，市区物业综合管理服务费(住宅)目前最高标准为建筑面积每平方米0.60元／月，在0.35—0.50元／月的为绝大多数，按此标准收费的仅为近一、二年新建的、配套设施较为完善的小区；原有的老住宅区基本都是按户收取6—12元／月的物业综合管理服务费，这个标准与周边城市相比较相对较低。由于部分业主的消费观念未转变，对物业管理缺乏理解与支持，拖欠或拒交物业管理费，直接影响了物业管理企业的主营收入。
　　3．物业管理服务延伸、拓展、创新不足，经营业务单调。目前大多数物业管理企业对物业管理的认识与服务仍停留在小区卫生、绿化、治安、维修四大项上，还没有结合社区特点，开展信息、中介、便民、为民、家政服务等全方位、多层次、社会化服务。
　　4．物业管理行业垄断，缺乏竞争机制。由于嘉兴市的物业管理企业大多数是由房地产开发企业投资建立的，实际上是其的一个分公司或一个部门，而其成立物业管理公司的初衷也并非看中物业管理行业的经济效益，而是着眼解决商品房售后服务问题。因此既不会因为亏损撤出小区，也不会让其他物业管理企业接管自己开发的小区。笔者认为，这类物业管理企业虽长期亏本经营，但借助“母体”的非正常“输血”(补亏)，仍能勉强维持，因而缺乏内在的提高服务质量，改进管理水平的盈利动因。加上目前大多数住宅小区均未建立业主委员会，有的虽已建立但仍未正常开展工作，选聘物业管理公司的竞争机制尚未健全，也使物业管理企业缺乏外在公平竞争形成的激励机制，所以无法调动和发挥企业和职工的积极性和创造性。
　　5．缺乏宏观政策扶持。物业管理作为一个新兴产业，由于受这样那样客观条件的限制，只能保本微利。但目前从国家到地方对该行业，在税费等方面缺乏优惠扶持政策，也加重了物业管理企业的经营负担。
　　(三)物业管理意识、组织不到位
　　当前物业管理发展后劲不足，业主观念、意识未转变到位，业主委员会未建立，社区共驻共建氛围不强，扶持力度不够直接相关。
　　1．业主观念未真正转变到位。由于我国长期实行住房福利制度，虽经十年房改，通过逐年提租，出售公房，建立住房公积金，到1998年底停止住房实物分配，逐步推行住房分配货币化新制度，人们的住房消费观念已经有深刻变化。但在住房管理上仍习惯于住房福利享受，在管理服务上由国家单位包办，只象征性缴点费用的传统思维模式。对服务的商品属性，对花钱买服务的观念还不被多数人接受。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低缴费标准享受最优服务，从而对物价局必要的收费管理和物业管理企业正常的收费不够理解、不予配合，甚至产生欠缴、拒缴等抵触情绪，导致收缴率偏低。
　　2．物业管理企业的服务不到位。在服务意识，服务与收费的透明度，与提供优质服务等方面还存在不少差距。由于目前市区所有物业管理企业没有一家是由市场竞争机制形成的，因此物业管理企业尚未顺应物业管理行业的“四化”要求，即“经营规模化、管理社会化、分工专业化、服务多元化。”在总体上仍处于“小、窄、粗、少”的粗放型经营状态。同时一些物业管理企业在服务项目、内容、量化标准上不够透明，缺乏将服务与收费项目及时向业主沟通。个别物业管理企业服务与收费不匹配，存在只讲收费标准，不重视服务质量提高的倾向，致使业主反响与意见较大。
　　3．业主委员会未建立到位。业主委员会是由业主代表通过民主选举组成的，是业主与物业管理企业联系的桥梁，起着保障业主利益与对业主进行自我教育、自我监督、实行自治自律的不可替代的作用。秀城区已有80％的社区建立了业主委员会，而住宅小区和那些分散住宅建立业主委员会的尚不到30％。笔者认为，现实中的物业管理是非常复杂的具体工作事务，社区区域广大，往往包含若干住宅小区和分散住宅，而这些住宅小区和分散住宅由于自身情况的差别，对物业管理的要求也不尽相同，社区这个大业主委员会就难以代表他们具体行使权利了。使物业管理中无法确立业主作为物业管理人的市场主体地位，发挥应有的作用。
　　4．缺乏社区物业管理氛围。当前在社区建设中，还没有将实行物业管理列为创建文明社区的必备条件，因而在社区共驻共建过程中，缺乏共同推进物业管理的社会氛围，共驻共建单位对辖区内开展物业管理的支持、扶持力度明显不够。
　　二、发展对策
　　针对上述存在的主要问题，为全面推进嘉兴市的物业管理水平不断提高，促进物业管理市场的繁荣，进而为地方社会经济的发展作出相应的贡献，特提出以下建议：
　　(一)以老住宅区为突破口，推进市区的物业管理上一个新台阶
　　根据“十五”期间嘉兴市城建新一轮发展规划及今年的目标任务，要求在今年内物业管理的覆盖面扩大到70％，新增物业管理面积80万平方米以上，其中老区50万平方米，综前所述，实现这一目标的着力点在老住宅区。具体措施是：
　　1．加强宏观政策导向。政府对城市的建设、管理，无论是宏观导向还是具体规划，都要扭转重建设、轻管理的倾向，转变为建管并重，立足长效的方针。财政在城市建设维护费的投入与安排上，要加大对城市维护管理的投入，在特定　阶段实行倾斜政策。
　　2．创造物业管理“硬件”环境与条件。在当前老住宅区整治中，所存在的化粪池缺损、下水管道堵塞、道路破损等事关百姓切身利益的突出问题必须整治到位，同时应在规划的可能范围内新增物业管理必要的办公、经营用房，切实解决由于城市建设的“历史欠帐”而造成的老大难问题，为老住宅区推行物业管理提供“硬件”环境与条件。
　　3．整管结合，全面推行物业管理。区政府、区建设部门与各街道应结合老区整治，加强社区的自我管理，在整治中同步建立业主委员会，全面推行物业管理。做到整管结合，立足长效，造福于民。
　　(二)提高物业管理企业综合素质，加快引入竞争机制
　　当前要摆脱物业管理普遍亏损现状，提高物业管理整体水平和效益，其有效的途径在于练好企业“内功”与创造良好的外部发展环境，因此，宜从以下方面着手：
　　1．加强源头管理，练好企业“内功”。本着“管扶结合，宽严相济”的精神，首先从源头上加强对物业管理企业申办资质的审核工作，保证达到相应的管理资质。同时做好人员上岗培训，做到持证上岗。要建立与完善以岗位责任制为核心的内部考核奖惩激励机制。积极推广IS09001质量保证体系与ISOl4001环境管理体系，不断促进物业管理企业素质的提高与资质的升级，为按质论价，逐步提高服务收费标准奠定内在的基础。
　　2．联合重组，培育龙头企业。为了加强物业管理企业活力，要在全行业推进物业管理企业机制和经营机制的转换。鼓励物业管理企业联合重组，建立现代化企业制度。扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌。
　　3．拓展经营范围。要充利用物业企业的人力、物力资源，努力扩大物业服务经营内容与项目，开展各种便民和利民、救助与福利、就业与保障等特色服务，通过服务不断拓展收入来源渠道。
　　4．加快引入竞争机制。要逐步创造条件形成有竞争的物业服务市场，引入公开招投标机制。打破目前一家企业管理一个小区和自建自管的分散与垄断状态，优化资源配置、创造规模管理效益。
　　5．加强政策扶持。在当前物业管理企业普遍亏损，物业管理市场需大力培植的时期，各级政府及有关部门应研究出台相应的扶持政策，为培育物业管理市场营造一个宽松的政策环境。如对物业管理企业开办三年内予以免征营业税或采取先征后返的方式减轻企业负担，促使企业投入产出步入良性循环。
　　(三)切实加强对物业维修专项资金的收缴、使用和管理工作。目前要做好下述二项工作。
　　1．落实好市城建委、财政局、物价局联合印发的《嘉兴市住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》。在对新开发竣工验收的住宅必须按规定标准和要求归集物业维修专项资金，由市房地产管理部门统一实行专户管理，确保安全增值，对未建立(缴交)物业维修专项资金的住宅(特别是老住宅区中的住宅)，要逐步在小区实行物业管理的同时，做好补收补缴工作。市房改、财政部门应加快清理职工房改档案，及时将职工在房改中个人交纳与单位提供的住房共用部位、共用设施设备维修基金按照规定标准划转至市房地产管理处，实行社会化统一管理，按计划拨付使用。市房管部门在归集过程应会同物业管理企业按户、按幢做好基础数据的计算机登录工作与相应的使用拨付与核算工作。
　　2．拓宽投资渠道、增强物业维修专项资金保值和增值功能。近年来，银行利息一降再降，微薄的利息收益已经难以应付房屋公用部位、共用设施设备的修理费用开支的需要。为扭转这一被动局面，我们建议在确保资金安全的前题下，拓展投资渠道，在原有的储蓄、购买国债的基础上，增加投资中国平安保险公司推出的《平安团体年金保险(分红型)》，力争让现有资金获取最大的经济收益，让有限的资金发挥更大的社会效益。
　　(四)加强社区建设、推进物业管理、是政府创建文明社区的重要组成部分，起着基础性和综合性作用，当前应从以下三个方面的工作：
　　1．加大宣传力度，促进观念改变。要通过新闻媒体和行业指导服务，促进物业管理市场主体双方即业主与物业管理企业观念的转变。作为物业管理人——物业管理企业必须树立“以人为本”的经营理念，坚持为民服务的宗旨，通过诚实服务取信于业主。同时作为物业所有人——业主必须意识到物业管理是使自己的物业保值、增值的行业，是有偿服务行业，在市场经济条件下服务本身是一种商品，企业按业主要求提供服务，业主就应交纳相应的费用，以尽快转变物业服务市场主体双方在旧传统体制下形成的行政性、福利型观念。
　　2．必须建立与健全业主委员会，实行业主自治自律。由于小区全体业主对区内住宅共用部位、共用设施设备拥有共有权，因此必须要有一个能以少数服从多数原则，反映与行使所有业主权利，监督其履行责任和义务的群众性自治自律组织一一业主委员会。没有这样一个组织既无法选聘物业管理企业，促进市场竞争机制的形成，又不能有效协助和监督物业管理企业。所以在加强社区建设，推进物业管理过程中必须不失时机建立业主委员会，市民政部门应予以社团登记支持，使其具备相应的法律地位，发挥应有的自治自律作用。
　　3．营造社区物业管理的社会氛围。要以中办发(2000)23号关于转发《民政部关于全国推进城市社区建设的意见》的通知精神，推动社区共驻共建活动，全市的党员、干部，特别是机关、事业单位的党员、干部，要身体力行自觉做好群众的表率作用。辖区单位应形成共识，各尽地主之宜，从人、财、物、行为、素质全方位支持所在社区建设和物业管理的推行，建议将实行物业管理作为创造文明社区必备考核条件。
　　总之，物业管理行业是生产力发展、经济发展和社会主义文明建设的必然产物。改革开放以来，我国的物业管理从无到有发展迅猛，物业管理行业地位提高了、队伍状大了、物业管理覆盖面扩大了，管理的整体水平也提高了、社会的影响力在逐渐增强，物业管理事业的兴旺发达。只要我们在物业管理工作的实践中，不断地研究、探索、总结经验，就一定能解决物业事业发展过程中的问题、困难、矛盾。开创物业管理行业的春天。