鄞州区物业服务现状

　　■现状


　　15年来，宁波市鄞州区物业服务企业不断发展壮大，服务项目内容不断拓展，逐步走上了社会化、专业化、市场化的轨道。全区现有物业服务企业40家，其中一级、二级资质企业各有3家。


　　物业服务行业是鄞州发展时间较短的新兴行业，1995－1999年，以华泰耐森物业、永达物业为代表的物业服务企业应运而生，其间先后成立了6家物业服务公司，7个新建住宅小区实施了物业管理。15年来，鄞州物业服务企业不断发展壮大，服务项目内容不断拓展。目前，全区有物业服务企业40家，其中一级、二级资质企业各有3家，其余均为三级资质企业。


　　鄞州年房地产开发量占大市三分之一，物业服务行业也逐步走上了社会化、专业化、市场化的轨道。全区共实现物业服务总面积1388万平方米，物业管理项目144个；实施前期物业管理的建筑面积为300余万平方米，已有17个镇乡（街道）新建住宅小区实施物业化管理。近年来，分别有4个、1个小区荣获全国、省级物业管理示范小区称号，14个小区获市物业管理示范（优秀）小区称号。万科、陆家嘴、金地、绿城、中海等一批在国内享有较高知名度的物业服务企业开始接管鄞州区内的中高档物业。


　　虽然鄞州新交付的楼盘档次不断提高，小区环境优美、设备设施较为先进，但由于物业收费标准过低和物业管理体制上的问题，物业服务不到位、乱搭乱建、违规装修、业主拖欠物业管理费等现象屡有发生，与广大业主的要求还有差距。


　　据调查，目前中心城区内物业服务比较好的小区，如东湖花园、格兰云天、金湾华庭等，物业服务公司都持续几年亏损，亏损部分由原开发企业承担。区内一些规模比较大的物业服务企业，如建国物业、耐森物业、永达物业等，因近几年物业市场竞争越来越激烈，在经营上也面临着诸多困难。而近几年通过招投标形式引进的区外物业企业，由于对当地的情况了解不充分，缺乏和业主的沟通，被业主“炒鱿鱼”的现象也时有发生。


　　■政策解读


　　获得区级（含）以上物业服务优秀称号的商品房项目，给予5万至20万不等的奖励，对服务资质升级的物业服务公司给予现金奖励。


　　我区最近出台的《关于进一步加快物业服务发展的实施细则》对我区注册纳税、资质上等级的物业服务企业，确定了一系列扶持奖励政策。


　　《细则》规定：物业服务商品房项目年度获区级物业服务优秀称号的奖励5万元，获区级物业服务示范称号的奖励7万元；获市级物业服务优秀称号的奖励10万元，获市级物业服务示范称号的奖励12万元；获省级物业服务示范称号的奖励15万元，获全国物业服务示范称号的奖励20万元。本区域内拆迁安置和新村建设小区参照商品房项目同等级别上浮50%奖励经费。物业服务公司在本年度内物业服务资质由三级升为二级的奖励10万元，由二级升为一级的奖励20万元。对于被评为区服务业“双二十”的企业，其增长超过当年全区服务业平均增幅以上部分，按企业实缴税收区可得部分的70%给予奖励。


　　■前景


　　我区下一步将推广“菜单式”物业服务，对一些中高档品牌楼盘增加物业服务内容，推进“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，推行物业服务管理与作业分离的经营模式。 


　　“以往，我区物业管理存在的首要问题是机制不完善，体制需要进一步理顺和重新构建。”区建设局副局长陈福祥表示，鄞州物业服务业正不断创新管理体制，今年初步建立了物业主管部门、街道、居委会等二级政府三级管理的物业管理体制，实现了物业管理重心下移，较好地解决了单一管理的弊端。


　　加强物业服务品牌建设，不仅关系到普通居民的安居乐业，也是巩固文明城区创建成果、构建和谐鄞州的一项重要内容。为优化物业管理环境，探索新的服务模式，我区下一步将推广“菜单式”物业服务，对一些中高档品牌楼盘增加物业服务内容，推进“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，推行物业服务管理与作业分离的经营模式。


　　同时，我区将树强扶优，培育品牌企业，不断提高区域物业管理整体水平。归并、淘汰一批服务水平差、居民满意度低、投诉多的物业服务企业，逐步完善物业管理退出机制和具体的监督措施。加强行业自律，提高队伍素质，进一步完善保障物业管理发展的长效机制。


　　此外，鼓励业主委员会创新机制，正确行使权利，加强业主的主人翁意识，引导业主大会、业主委员会支持、配合、监督物业企业搞好小区管理，维护业主的合法权益，促使物业企业树立风险与忧患意识，按市场规律规范经营。