麻城市物业收费现状

　　近几年来，随着城市建设步伐的加快和城市品位的提升，人民群众住房条件的改善、生活质量的提高，我市房地产开发异军突起，带动了相关产业的大发展，特别是物业服务管理应运而生。作为物业管理，按照中华人民共和国国务院《物业管理条例》的规定，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由此，物业服务企业开展这些服务活动向业主所收取的费用称为物业服务收费。根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业服务企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业管理服务实行市场调节价。因此，加强和改善物业服务价格调控管理，运用价格政策规范物业服务企业的健康发展，是县级价格部门面临的一项新课题、新挑战。

　　一、物业服务收费现状

　　据相关部门统计，我市从2002年开放房地产开发市场以来，目前市区内房地产开发企业已达25家，有实际开发投资的企业23家，占92%。经企业申报，黄冈市房地产管理局审批的物业服务企业有9家，均为3级资质。2006年，城区房地产开发项目32个，建筑面积63.7万㎡，已建成并交付使用的有24个，建筑面积43.2万㎡，共2085套住宅。实施物业管理的开发项目8个，占33%，管理面积19.1万㎡，占79%。应收取住房维修基金364.5万元，已收取住房维修基金173.5万元，占47%。成片配套开发的福鑫商贸城、温州商厦、融辉第一城等住房销售率达80%左右，住房售价达1100～1700元/㎡，住宅户型面积96～138㎡，形成了居住中心、商贸中心。

　　目前，我市的物业服务存在两种形式。一种是集资建房形成的小区，前面办公，后面住家，没有相应的物业公司，房屋维护都是住户负责。公共卫生打扫、车辆停放安全，单位有条件的由单位门卫负责，不需交费，这种方式还有不少单位沿用。另一种是开发商开发的商品房，按房地产开发的硬性规定，成立了相应的物业公司，提供服务需要收费。我市的物业服务收费主要采取包干制的形式，由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，按住宅面积每月0.20～0.30元/㎡。同时也存在单一的物业管理形式，如宋家湾小区只收取停车场停车费。

　　二、存在的问题

　　由于我市历史原因，对住宅小区收费不习惯，加之物业服务收费刚刚起步，物业服务收费问题成了当前物业管理中矛盾比较突出的，业主和物业服务企业都十分关心的问题。

　　（一）业主认识不到位

　　物业服务作为一种商品，其价格主要表现为改善和优化物业环境，保障物业区域良好的秩序，降低物业的折旧率。对此，不少居民对物业服务的性质、功能认识不到位，认为物业服务企业是以钱养人，在现实中造成了被动交钱，甚至造成了拒交、拖欠物业服务费的局面。

　　（二）房产开发不配套

　　我市对老城区的改造力度加大，房地产开发势头强劲，但房地产开发呈点状，规模小。开发商来自各地，对物业服务的意识存在不同的看法。部分外来投资者只热衷房地产开发建设和销售，对销售后的管理并不感兴趣。有的开发比较早，房屋维修基金也没有缴纳，现在缴纳的也不足50%，造成了日后商品房的维修、维护没有人愿出钱等弊端，给接手的物业服务企业增加了负担；有的房地产开发商在开发建设时，没有预留物业管理用房，物业企业只得租房办公，无形增加了物业服务企业的管理成本；有的在开发时对水、电等没有按规定进行终端报装，视规划预算为空文，获取不合理利润，物业服务企业接手后，只能按国家规定价格收取水、电费，企业只有承担线损和变损，如果一分摊业主就反映抵制，也给物业服务企业带来了不必要的支出。

　　（三）物业公司成立不规范

　　按照规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。但已审批的9家物业服务企业只有2家具有独立的法人资格，其他都是房地产开发商入股成立的，一班人马，两块牌子，几乎没有招投标，自定一个人负责，管理上存在弊端。理由是目前物业服务企业收费亏本，靠开发公司保运转。

　　（四）物业管理人员从业资格不符要求

　　根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，取得三级资质的物业管理企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等专业负责人具有相应专业中级以上职称。而我市目前的物业服务企业管理人员和从业人员有的不符合要求，有的没有取得相应的资质等级，有的是借用挪用人员，素质跟不上物业管理服务的需要。

　　（五）物业服务企业政策观念不强

　　目前，有一半物业服务企业没有报批收费项目标准，自行协商收费，报批了的部分物业服务企业为了自身发展的需要，往往在填报企业成本时增加了一些不合理的费用，如：不可预见费、通讯费（保安、保洁、维修人员）等，以提高服务成本，从而达到提高物业服务费收费标准。还有的批了综合服务费后，又临时自立收费项目，强行收费，强行分摊水、电损耗，引起业主向“行风热线”投诉。

　　（六）成本高，收费偏低

　　从目前报来的审批收费标准的5家公司成本测算看，3家在0.52元/㎡以上，最高达0.75元/㎡，最低0.33元/㎡。因管理面积小，必要人员不能少，如保安人员24小时最少要4人换班。但麻城实际情况收费不能太高了，只收综合服务费0.25～0.30元/㎡·月，难以补偿成本。

　　三、建议

　　针对以上问题，笔者建议：

　　（一）加大宣传力度。

　　鉴于物业管理服务是一个新事物，是一项新业务，是一次新挑战，所以，加大宣传力度十分在急。要充分利用一切宣传手段，一切公共场合，散发宣传资料，宣讲发展趋势。特别是在业主购房之前，要反复宣传《物业管理条例》及收费规定，物业服务的性质、功能等，提高业主对物业服务的认识、理解、支持、配合。

　　（二）完善四项制度。

　　首先要完善物业从业人员资质资格制度。物业行政主管部门应对物业服务企业的资质审批严格把关，防止假法人、假资金、假文凭、假合同、假人员，对不符合要求的企业，一律不发证，使之不能接手物业管理区域的物业服务。对从事物业服务的物业人员应建立从业资格档案，规范管理，必须持有职业资格证书才能上岗就业。并应不断学习培训，提高各种素质，适应新形势的需要。做到服务主动热情，到边到角，应急处理能征善战，手到难除。

　　其次要建立完善业主委员会制度。我市所有的物业小区在物业企业进驻后，都没有及时成立业主委员会，一切由物业管理企业说了算。应在房地产行政管理部门的指导下，尽早完善和建立业主委员会制度。召开业主大会，选举产生业主委员会，切实履行职责。业主大会有权选聘、解聘物业服务企业，业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同等。

　　再次要推行物业招投标制度。国务院《物业管理条例》规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”。“住宅规模较小的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。目的是鼓励物业服务企业诚信履约，开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。要做到应招尽招，真招、招好。符合大多数业主意愿，符合法定程序，符合各种条件。即使是协议方式选聘的，也应得到招投标管理部门、房地产管理部门认可、批准，避免唱假戏。

　　最后要完善收费管理制度。要自觉申报收费项目标准，增强政策观念，一经审批，不得随意变动。要按规模、规定配置设施和人员，减少成本开支，从源头上防止乱收费苗头。要明码标价，在住宅小区醒目位置公布收费标准、服务内容；要签订服务合同约定，服务了才收费，不得减少服务项目、服务频次。

　　（三）强化监督机制。

　　一是房地产行政主管部门的监督。房地产行政主管部门不仅有责任、有义务监督物业服务企业认真执行收费政策，从严把好第一道审批资质的关口，组织开好第一次业主成立大会。而且有权利、有要求监督房地产开发公司为物业服务企业具备应有条件，创造有利条件，顺利移交物业服务企业，顺利开展服务工作，防止马后炮，不必要的补救措施、烂尾工程。还要协同物价部门做好物业服务成本测算、收费标准审定等工作，用好维修资金。

　　二是价格主管部门的监督。价格部门要站在经济发展的高度，群众利益的高度，科学细致测算物业服务成本，准确分开普通住宅和商铺面积，综合服务和特约服务内容，防止扩大普通住宅服务成本。标准太高收不到位，执行政策不严肃，标准太低，企业亏本，不是想办法乱收就是降低服务质量，再不就是难以为继自动撤消。要加强日常检查监督，落实收费公示制度、台帐制度、财务制度，防止不服务少服务收费，自立项目收费，转嫁负担。

　　三是业主委员会监督。在业主大会选聘了物业服务企业后，要代表业主提醒公司履行好服务合同职责，建议公司改进工作，提高服务质量、档次，听取业主反映意见，有组织地向公司反馈，化解矛盾，共同建设一个文明和谐的家园。