拓展的风险规避

一、企业内部风险  
在拓展物业管理项目时 , 企业内部往往存在战略定位，即决策风险，以及资源配置风险、时间的周期性、空间的合理性风险等。  
1. 战略定位的风险。一个物业管理企业从成立、生存、发展壮大到衰亡是有周期性的。企业在各个阶段采取什么战略决策要有计划、有纲要。非凡是企业的发展，主要通过扩大管理规模来实现。不拓展就永远不会做大做强，但扩张定位得根据企业自身情况切实做好，不能好高骛远，好大喜功，也不能一味求稳，不求发展。目前物业管理行业在拓展物业市场方面存在多种战略定位，一种是盲目扩张，不顾自身利益和社会效益 ; 一种是科学合理扩张，以经济效益和社会效益为出发点。  
如何规避企业扩张中的风险，要害在于了解自己，熟悉自己，不妄自尊大，不自我膨胀。要把握物业管理市场发展趋势，熟知行业规则，不恶性竞争，不低成本抢得“新机”，不对物业实行掠夺式经营，损害业主（使用人）的利益，保证物业的正常运行使用和保值增值。科学合理的扩张，能做到经济效益和社会效益并重，保证多方利益，实现“双赢”，企业也因此能规避风险、抵御风险，步入持续、健康发展的轨道。  
2. 资源配置风险。企业在拓展物业管理市场时 , 其资源配置应与之相匹配，即需要有足够的资源支撑，这就要求在战略定位或拓展策略中有资源预备。  
资源包含物力（财力）资源、人力资源和管理能力资源。物力（财力）资源除了正常的办公、生产设施、用具和用品外，还应含电脑管理软件系统，它能反映一个企业的经济实力。但人力资源在资源配置中则更为重要, 在拓展新物业时，必须有一支精干的物业管理队伍，做到业务骨干任班组长，熟练工搭配新员工，并且必须经过公司换岗、入职培训、实习后方能上岗。管理处主任最为重要，主任必须思想素质高、有职业道德、能贯彻企业的管理服务理念、运用企业的质量管理体系、实际操作能力强 , 能尽最大努力满足顾客的需求，必须有管理新物业的经验。如盲目扩张或没有人才储备，或为节省运营成本而仓促、临时抽派或招聘人员，是无法满足顾客需求达到企业的要求和期望的，甚至会给企业的经营带来风险。  
管理能力资源是最能反映企业资源实力的一个重要方面，它是企业内在的，长时间储存、积淀而形成的。企业在管理单个项目时还能做到游刃有余，但有多个项目时，则往往会出现管理混乱、管理失控、管理粗糙、监督不力、检查不到位等情况，甚至造成新拓展物业管理服务不能满足顾客需求, 拖累企业全盘, 给企业带来风险。  
3. 时间、空间的风险。企业在拓展物业时应考虑时间的周期性，即在同一时段不宜承接两个以上的项目，要做到有得有失，不要患得患失。其实这也是个资源供给的问题和企业全盘控制和精力付出的问题，除非是在企业计划范围内和长期预备中，否则也会给企业带来风险。  
企业在拓展物业时还应考虑物业的空间位置，在企业管理能力、手段不具备时，不宜远距离拓展物业。远距离管理的结果是管理失控、费用增大、资源无法共享，除非新物业上规模，并实现网络管理。  
二、拓展物业自身的风险  
拓展物业自身的风险主要是指开发商、物业本身、业主（使用人）等三方面存在的风险，企业在决定介入时应做好前期调查、分析工作，对风险加以识别并规避化解。  
1. 开发商的资信度。物业管理企业要建立潜在的客户 —— 开发商资信档案。对准客户 —— 开发商进行合格客户评价，对其资质、合法性、业绩、银行资信等进行调查，然后作出结论；再就是对开发商新开发项目，即物业管理企业的目标项目进行调查，对其类型、用途、施工单位、工程款支款方式、付款情况、工程进度、物业产权、规划等做全面了解。然后做出决策，能否进入。假如盲目参与拓展，可能耗费人、财、物而最终退出，因为盲目接管可能给企业造成更大风险。  
2. 物业本身品质和价值风险。物业管理企业在对开发商资信度评价合格后，要对物业本身进行全面调查、了解，一是工程、保安、保洁等职能部门对物业工程质量、功能、用途环境等做现场调查，查看施工图纸，向施工单位、监理单位、设计单位、质检单位做全面了解。二是市场拓展部对项目销售状况、业主情况及项目周边情况做全面调查、了解。最后各部门拿出调查报告，然后进行综合分析。假如得出多项不合格或严重缺陷，则不利于进入物业管理，在前期介入阶段就向开发商提出整改意见，可以避免因开发商的问题而转嫁到物业管理企业。  
3. 业主（使用人）意识和消费能力的风险。从普遍情况看，楼盘的价格、价参考文献： ① 余东萍 , 《 我国物业管理的现状及对策 》 ② 匡小平 , 《 从管理企业到经营企业 》 值决定了业主（使用人）的物业管理消费意识和能力，除非是建管不分，开发商补贴物业管理企业，以物业服务低价格，不分摊水电费等做售房卖点则另当别论。如不充分熟悉业主（使用人），则轻易造成事与愿违，形成收费难的现象。再有就是业委会的意识、水平也影响物业管理。物业管理企业和房地产职能部门要做好业委会的培训工作，搭建一个共同管理的平台，避免个别业委会成员的私利给企业造成风险现象的存在。  
三、环境风险  
这里的环境指社会环境和自然环境两个方面。企业与社会环境的关系既有企业管辖区的社会环境关系，又有拓展物业管辖区的社会环境关系，如处理得不好，或不具备物业管理条件, 或物业管理意识差，或相关职能部门服务意识差甚至不服务, 都会影响物业拓展和物业管理。物业自然环境交通不方便，没有形成成熟的社区，或其它自然条件不具备, 无法进行物业管理, 则不宜进入拓展。  
四、合同约定的风险  
物业服务合同范本只是对物业服务条款的一般性约定，不尽完善，如不在合同中明确约定，必造成风险。根据物业的具体情况，订约双方可另行约定，可包括未售房、未入住物业的具体管理，功能改变的物业管理费收取，违约责任的具体划分，大、中、修与日常维修的单项定额标准，维修基金的列支，合同的终止和解除等。  
拓展物业要以相关法律法规及两个《条例》为依据，做到合法、合理、科学，这样才能避免风险。