电梯费的核算

解析住宅电梯费的测算


    随着城市化的快速发展，住宅电梯的使用越来越成为我们日常生活当中的一项内容。那么怎样精确的测算电梯费用，如何合理的制定和收取电梯费用就是物业管理服务公司所应该考虑的一项主要课题。


    电梯维运属于特种行业，由于其在使用当中受到当地电价、使用时段、使用年限、安装维保水平等各种因素的影响，“电梯费”如何进行测算、怎样合理制定，在目前没有一个科学、合理、统一的测算公式，个别住宅小区的电梯费用制定方式和方法也是五花八门。有些时候，电梯费用测算的依据不准确，数据不完善还会极大的伤及物业使用人及物业管理方的利益。在实际生活当中，是较容易引发业主(使用人)和物业服务公司之间争议的各类因素之一。一方面，作为业主(使用人)要明明白白的消费，对其享用服务的价格构成要有知情权，按照《物业管理条例》业主的权利要求对物业服务企业提供的各类服务要有监督权；另一方面，作为物业服务公司在提供物业服务收取费用时要清晰的提供服务收费的依据及其明细，对所辖的物业设施设备要有细致的了解和管控，科学、合理调配电梯的使用，收取的费用也才能得到业主的理解和认可。所以，在实际应用当中“电梯费”的价格制定，既不能不顾使用实际与周边项目相互参照比对“想当然”的确定，同时也不能没有依据笼统测算损害消费者或伤及企业的利益，为电梯收费造成长久的困扰。


    首先，我们要明确住宅电梯费是不能包含在日常的物业管理服务费用当中。在国务院《物业管理条例》中，物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用(包括个别住宅小区的立体机械车库也是同样的道理)。且电梯属于特种行业，按照特种行业规范要求是应该由专业电梯维保公司进行相应的日常维保工作，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。


    其次，按照《物权法》第六章“建筑物区分所有权”的相关原则分析，物业服务企业还可以将单项的“电梯费”细化区分为“电梯能耗费”及“电梯维保费”用。这样在日常生活当中，物业服务企业对房屋长期空置的业主(使用人)可以收取“电梯维保费用”而免收“电梯能耗费”，得到业主的认知和理解，而无须再为空置房屋业主的电梯费用是应该“收”还是应该“不收”争论不休。


    再次，在测算电梯费用时要考虑项目楼宇的建筑面积、层数、户数、电梯数量、当地“非工业用电”峰、平、谷值时段的电价，业主使用电梯的频次及集中使用的时段，这些也是测算电梯费用的主要依据和数据。只有在掌握了这些数据的基础上，我们才能对项目的电梯费用进行科学、合理的测算。


    以下是笔者在实际工作当中，对西安某一住宅项目电梯费用的测算分析事例：


    该项目的基础数据为：A座住宅建筑面积22286平方米／206户／26层。B座住宅建筑面积27324平方米／312户／26层。C座住宅建筑面积25289平方米／308户／26层，合计建筑面积：74899平方米／826户。十二部“三菱”住宅电梯分别设在每座两个单元，每部电梯的使用功率为9.6KW／小时。该数据作为本次测算电梯费的基础数据。该项目住宅电梯费用的测算步骤及方法：


    (1)1.0264元(当地非工业用电峰值电量元)×9.6KW／小时／电梯×3小时(使用时间为18：00—21：00)×365天×12部电梯=129474.20元；


    备注：以上数据为12部电梯一年在峰值电量中的费用。


    (2)0.6979元(当地非工业用电平值电量元)×9.6KW／小时／电梯×6小时(使用时间为7：00—9：00／11：00—14：00／17：00—18：00)×365天×12部电梯=176071.80元；


    备注：以上数据为12部电梯一年在平值电量中的费用。


    (3)12部电梯在一年中峰、平值的合计电量为：176071.80+129474.20=305546.00元(1+2)


    (4)电梯年度维保费=500元／部／月×12部电梯=72000元／年(该费用为支付专业电梯维保公司的年度费用)；


    电梯年度检验费=1100元／部+750元／部(电梯每部11层以上年度检验费加收50元)+200元／部(限速器每两年检验一次、每次400元)×12部电梯=24600元(该费用为支付特种行业年度检测电梯的费用)。


    (5)电梯年度维护费用总额为：96600元(电梯年度维保费+电梯年度检验费)。


    (6)12部电梯年度费用总额为：305546元+96600元=402146元(3+5)。


    (7)电梯月平方米能耗费用为：305546元(年度电梯电费总额)÷12个月÷74899平方米(住宅建筑面积)=0.34元／平方米；


    (8)户月均电梯维护费用为：96600元(电梯年度维护费用总额)÷12个月÷826户=9.75元／户。


    (9)每上下一层电梯费每一建筑平方米递增、递减0.01元。(电梯提速为1.5M／S、每秒提升电量元为：1.0264元×9.6KW／小时÷360秒为0.0273元／S，每层楼高2.95米、每提升一层楼须两秒0.00546元，四舍五入为0.0l元)


    (10)以总高26层中的第13层为基准平均电梯费。13层每户的月度电梯费用的计算公式为：


    住宅建筑面积×0.34元／平方米的电梯能耗费(7)+9.7元／户电梯维保费；


    例：以85建筑平方米的17层房间为例，每月的电梯费用为：85平方米×0.38元／平方米电梯能耗费(以13层为基准价格，每层每平方递增0.01元)+9.7元／户电梯维保费=42元／月／户。


    备注：峰、平值的每度电费测算标准依据西安市物价局文件市物法【2008】172号《西安市物价局关于转发调整陕西电网电力价格的通知》


    以上费用测算仅仅是一个测算的框架，涉及到电梯配件的更替及物料损耗(如电梯轨道油等)尚未计算在内，并且只是一个相对稳定的数值。在实施当中，还要考虑到国家对非工业用电的政策调整、政府部门对特种行业年度检测费用的调整以及维保单位人力成本及维护费用、维护成本调整等各类因素，及时进行动态测算和相应调整，以避免物业服务企业在设施设备实际运营当中因各类因素调整而造成的巨额亏损。


    这种测算方法和测算得到的结果，在实际应用之后得到了业主(使用人)及物业服务企业的认可并在一定的服务范围内得到了推广减少了双方的争议，进一步的促使物业服务企业清清楚楚算账、业主(使用人)明明白白消费。

　　1电费

　　n：电梯数;

　　W：电梯功率;

　　a：电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在03～06这样的范围。

　　2维修费，包括材料和专门人工费。

　　3第一、二项之不可预见费用，按10%计。

　　4更新储备金。