物业日常综合管理费

    一、日常综合管理费的使用范围


    日常综合管理费是指物业管理企业为了保汪物业正常运转和为业主提供方便，而向业主或住户收取的用于组织开展多项日常物业管理而发生的费用支出。主要可使用于以下几个方面：
    (一)人工费
    它是指物业管理企业为聘用日常管理人员和维修工人而发放的工资、工资性津贴和福利支出等。
    (二)劳动防护保护费
它是指物业管理企业职工的劳动防护保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费用；供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、肥费，以及职工洗澡、饮水的燃料费等。
    (三)保险费
它是指物业管理企业为物业投保财产保险（如火险、灾害险等）和各种责任保险时所发生的支出。
  (四)行政办公费
  它是指物业管理企业管理部门管理行政人员的工资、办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水集体取暖用煤费、差旅交通费、公共关系费、广告费等开支。
    (五)公用水电费
    它是指物业管理企业因值班等而耗用的电费，公共照明系统包括大厅、门厅、走廊、路灯、装饰类(含节日装点灯)的用电和其他用电（如电梯)、其他用水(如喷泉)等费用。
    (六)保安服务费
    它是指物业管理企业为维护所辖区域范围内的日常公共秩序，排除干扰，保持安静．保证安全而进行保卫警戒所发生的费用。包括支付给保安人员的_[资、津贴、福利支出，保卫系统设备的日常维护费、耗用电费及保卫工器具(如警棍、电池、手电筒等)费，或者缴纳给专业保安公司的费用。
    (七)环卫清洁费
    它是指为保持物业环境卫生清洁而发生的费用，包括支付给清洁工人的工资、津贴、制服费和垃圾桶、垃圾袋购置费，清洁机械费(如大中型清洁机械、大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机和日常清洁工器具费等)和清洁工作所需的其他费用。
    (八)绿化养护费
    它是指物业管理企业为护花种草美化环境而发生的各项费用支出，包括绿化用的材料费、工具器具费、绿化种植再造费，绿化养护工人工资、奖金、津贴，绿化用水费等。
    (九)公共设施日常维修费
    它是指一般公共设施和特殊公共设施的日常维修费用。包插公共照明系统、抽送风电机、给排水设备系统、供配电设备系统、消防系统、公共建筑道路和电梯、中央空调、非有线电视公开提供的电视设备系统等的日常维修费用。
    (十)其他日常管理费
    它是指除上述符项赞用开支以外的其他各项只常管理费用。
    从上述日常管理费的使用范围中可以看出，有些费用如办公费等是属于相对固定的费用，其总额并不随着所接管物业的数量增减而增减。但就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动呈反比例变动，即所接管物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准，从而可在一定程度上缓解我国居民收入水平不高与日常管理费过高的矛盾。


    二、日常综合管理费的管理要求


    (一)积极推行民主管理
    物业管理企业的日常综合管理服务费是业主和住户缴纳的，他们对这部分资金是否有效地使用是非常敏感的，若没有透明度，不让他们参与监督管理，就会造成管理费收取困难的局面，更无从谈及管理费的运用。反之，如果公布管理费运用账目并让他们参与监督管理，则会调动他们当家理财的积极性，使管理资金更有效地使用。另外，业主和住户是物业管理企业日常综合管理服务的直接受益者，对管理服务质量、水平和价格是否平衡一致有最大的发言权。让他们一起参与监督管理，了解费用支出过程，一方面可让物业管理企业及时得到服务的反馈信息，有效促进物业管理企业提高管理服务的质量水平；另一方面可约束物业管理企业，防止浪费，努力降低服务成本开支。


    (二)制定预算方案
    预算方案是经业主委员会核准的，主要对物业日常综合管理费作出的科学测算和评估，物业管理企业以预算方案作为日常管理费开支的基准，并受业主和住户委托，全权负责处理。预算方案是物业管理企业日常管理服务计划的核心，是开展日常综合管理服务的量化目标。
    预算方案应包括所有的日常综合管理费用开支。制定预算方案必须根据不同类型、性质、对象的物业的过去记录和经验及对未来日常综合管理费开支的预算来确定的。因为不同类型、性质、对象的物业对日常综合管理费的开支范围和要求都有所不同，收益性物业与非收益性物业的日常管理费开支就不同，例如，同为非收益性物业的住宅也由于有电梯和无电梯之别而使楼宇的日常综合管理费开支不同。有电梯的楼宇预算方案中有电梯的日常维修养护费支出，无电梯的楼字的预算方案中就没有这项费用。有了切实可行的日常管理费的预算方案，企业在日常管理、资金使用上就有了标准，就能使广大职工在日常管理活动范围内精打细算，改善日常管理水平，积极主动地把物业的日常管理工作组织好，有效控制日常综合管理费的开支。当某些费用超过预算时，物业管理人员就会注意分析原因，费用超预算，究竟是管理工作量增加引起的，还是物价上涨引起的，抑或是物业管理人员浪费引起的，以便及时加以纠正，将费用开支控制在预算范围内。有了预算方案还可以使业主较容易对物业日常管理的财务情况进行检查监督。当业主发现物业日常管理收人或支出与预算方案中的估计数有较大差异时，通常会要求物业管理人员予以解释，物业管理人员则必须负责对实际执行结果背离预算的原因加以说明，并告之业主这利，未预计到的情况的发展趋势。所以，制定日常综合管理费的预算方案，不仅确定了物业管理人员和业主的经济关系，而且可使双方控制日常综合管理费用的开支，达到在保证物业日常管理工作顺利完成的前提下，尽可能节约资金，不断提高日常管理费使用效果的目的。


    (三)设立专用账户，进行日常核算，编制报表，做好财务记录
    物业管理企业对业主和住户缴纳的日常综合管理服务费，应坚持“专款专用”、“取之于民，用之于民”的原则，不仅要存人金融机构，专款专用，以保证对所托物业开展日常管理维护所需的资金，而且要设立专门账户，加强日常核算，保证日常综合管理费的安全完整．并合理有效地使用。由于物业管理是契约式管理，在社会主义市场经济条件下，每个物业管理企业都必须根据自身的经营管理技术服务水平和物业管理市场的需求，主动招揽物业管理业务，充分利用自身潜力，合理安排完成物业管理任务。为了不断改善企业技术经营管理和服务水平，增加在物业管理市场上的竞争能力，物业管理企业一方面要接受国家综合管理部门和全国物业管理协会的监督指导；另一方面要接受业主和住户的监督检查。这就要求物业管理企业将日常综合管理费“专户存储”，做好日常核算工作，编制财务报表，做好财务记录，及时提供财会信息，真实反映企业的财务收支状况，以使业主、国家有关部门、物业管理协会和物业管理人员能全面掌握企业日常综合管理费的收支状况，及时发现失去控制的有关项目内容，即费用超预算方面，分析原因，加以弥补纠正，从而得到控制，并为制定下一期日常综合管理费预算方案提供可靠依据。


    三、日常综合管理费的管理方法


    (一)日常综合管理费的管理内容与方法
    物业管理公司应根据日常综合管理费的预算收取日常综合管理费，然后将收取的日常综合管理费，存人业主管理委员会指定的银行开设的号用账户中，以备业主管理委员会审核各项开支。除有支出需要外，所有收入的日常管理费金额都将存放在专用账户中，管理费金额所获得的利息也将归人管理费专用账户，并特定专供使用于物业日常综合管理服务营运中。所有日常管理运作的收支账目都由各物业管理公司财务经理审核，总经理作最后的核准。其次，物业管理公司还要将每月的日常管理费的收支损益财务报告提交业主管理委员会批核，报表内容应包括所有支出细项和预算估计的支出定额，并提供日常综合管理费收支账目与应收账款的对照，让业主管理委员会了解物业管理中日常综合管理费的收支状况，共同做好财务管理工作。最后物业管理公司还应将每年的管理费收支损益账旧交会计师事务所稽核，并存储记录，以保证其客观性。


    (二)物业管理风险与保险费的管理
    保险费是为了转移物业管理服务中的风险，由物业管理公司向保险公司投保公众责任险等商业保险险种而发生的费用，它是物业管理公司资金使用的一个方而。物业管理服务中，存在着许多种风险，常见的有：第一，自然灾害。如火灾、水灾等，会造成托管物业的损毁，甚至人员的伤亡。第二，设备事故。如漏电、漏水和漏气等，有可能造成严重的财产损失和人身伤害。第三，工作中的意外事故。如触电死亡、坠物伤人等。这些风险通常会给物业管理公司，特别是物业业主带来较大的经济损失，为此，对风险进行投保，尽管不能实现物业的增值，但有助于实现物业的保值，并减轻物业管理公司所承担的风险和责任。为了管理使用好保险费首先要了解物业管理公司的风险含义及其识别方法，然后才能做好投保工作。


    1. 物业管理的风险概念：物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。物业风险是指物业在客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。其中“财产损失”包括两方面：直接损失和间接损失。直接损失是指物业本身被破坏，如港务门窗被毁坏、设施设备不能正常运行等；见解损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁损物业价值或收益的降低，如修理被损的经营性物业时，正常经营被中断，相邻的为毁损物业同样不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润的受损，等等。物业管理企业运营风险是指物业管理企业在物业管理过程中，由于企业内部和外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。
    物业管理中的风险可能产生的风险有：第一；增加物业维修等额外的经营性和经常性的财务支出；第二；引发业主和使用人与物业公司的抱怨，甚至丧失对其的信任；第三，引发业主和使用人与物业公司的矛盾，可能影响物业企业的正常运作；第四，损害公司的声誉和形象，失去长久发展的机会；第五，产生法律官司及责任索赔；第六，员工受到伤害；第七，财产受到损失；第八，正常经营利润受到影响；第九，公司经营状况下降，无法继续生存下去；等等。
    2.物业管理风险的分类：按形成不同风险的内在因素划分，物业管理的风险可分为项目客观风险和经营管理风险及人为管理风险。项目客观风险是指物业项目所处的自然条件（包括地质、水文、气象等）和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。经营管理风险是指由于物业企业在经营过程中，因主观判断失误，或工作疏忽等造成的风险，导致企业经济损失的发生以及企业品牌形象的破坏。人为责任风险是指由于责任方的道德、行为再成的财产损失或人身伤害。如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运营失控，等等。
    按形成风险的内在原因划分，物业管理的风险可分为主观风险和客观风险。主观风险是指企业内部有关决策人员（这里的决策人员不仅指管理人员，而且还包括所有需要独立处理问题的技术人员和其他一切工作人员，如需要独立的判断事故原因和提出解决办法的维修工人）认识的局限性造成的风险。客观风险是指企业外部所有自然和非自然的一切因素，如天灾、市场环境、物业质量、人为破坏等所造成的风险。
    按风险的可控程度划分，物业管理的风险可分为可控风险和不可控风险。可控风险是指人们掌握风险形成原因或发生的条件，可以在风险发生前通过安全检查、风险改善等措施，减少风险形成的概率和频率。不可控风险是指由于对风险条件认识不足，或出现了意外的偶然事件，人们无法事先做出判断和准备。
    按风险的分散性划分，物业管理风险可划分为可分散风险和不可分散风险。可分散风险是指可以通过联合协议或者风险分担协议减少的风险。在风险发生前，将风险分担出去。比如物业企业将风险大的玻璃外墙的清洗工作分包给设备优良、专业划程度高和技术性强的专业清洗公司；还有，面临自然灾害造成房屋损害的风险，可以通过大量业主购买保险方式分担风险来减少风险发生后的损失。不可分散风险是指可分散风险以外的风险，这类风险只能有企业自己保留，时刻做好处理风险的准备。
    按照风险造成损失的程度划分，物业管理风险可以分为轻度和中高度风险。
    按企业承受损失的能力划分，物业管理风险可划分为可接受风险和不可接受风险。可接受风险是指虽然风险发生也造成了损失，但却不会影响到物业管理的正常运行，而且通过处理风险损失还可能得到收益，这类风险企业一般都会进行自行处理。不可接受风险一般涉及到财产和责任，如果发生就使企业蒙受诸多损失，是物业管理工作受到阻碍，企业不愿或无力承受的风险，希望通过企业外的力量规避。
    按照风险损失类型划分，物业管理风险包括财产风险、人身风险和责任风险。财产风险是指物业即房屋、附属设施和设备、相关的场地和庭院等，因这类风险而受损失，有直接和间接的损失。人身风险是指物业企业管理员工的养老、疾病、丧失劳动力以及死亡家属的保障问题，具体的是指物业管理企业因其工作人员在就职期间，出现以上问题时需承担的企业运作以外的财务支出。责任风险是指物业管理企业因管理过程中的疏忽或过失造成的第三者人身伤亡或财产损失，主要有公众责任风险和雇主责任风险。
    2．物业风险管理的方法和途径
    风险能造成损失是不可避免的，但我们可以利用风险的可测量性，识别出物业及物业管理企业运营过程中个环节的风险，通过对风险的分析，即时采取应对措施，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低，这个系统工程被称之为物业管理中的风险管理。因此，物业管理中的风险管理主要目标就是以最低人力、财力、时间风成本，控制物业管理中的各种风险或降低其损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业管理企业增加更强的生存竞争力进而提供更令顾客满意的物业管理服务。有效的风险管理可以降低物业管理中总的成本。识别分析物业管理中风险，就是要找出物业企业管理运营中潜在的每一个风险因素。通过风险识别，需要定性而不是定量判断出：哪些环节存在风险因素；哪个环节隐藏那些风险因素；影响各环节风险因素的主要参数是什么；这些风险因素导致风险出现的可能性大小；如果风险出现会造成的损失程度；等等。识别的根据是：以往的统计资料，对某种风险发生的参数如环境、时间、频率造成的人身或经济损失等规律进行的分析、归纳和总结。风险识别的细致和准确程度直接影响风险分析的结果进而直接影响风险处理政策的正确性，所以选择识别方法时要注意资料来源的可靠性、可参考性，另外还要考虑由于偏差疏漏等原因未找出的风险因素的影响。对物业企业无力或不愿承受的风险，可通过企业自身外的力量来规避，如进行各种保险。
    在物业管理中的风险进行全面识别和分析后，应以物业管理总目标为依据，根据物业管理中风险的特点、性质、类别及其潜在的影响等，制定物业风险处置方案，控制或减少风险的发生和造成的损失。风险处置方案包括：风险转移和风险自留，风险自留又包括风险控制和风险保险。奉贤转移 是目前许多物业企业已经在运用的风险管理方式，主要是将风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险工程采用分包的方法分包出去，由专业技术性强的其他专业公司承担相应工作。诸如前面提到的大厦玻璃外墙的清洗需专门的清洁公司完成。风险自留是将无需或无法转移出去的风险留给企业自己承担的处置方式。在处理自留的风险时，由于成本的问题，企业要制订各种的风险控制措施，对不可控制的风险，企业才考虑物业保险问题。风险控制主要指物业企业采取各种措施减少风险发生的概率和频率以及降低损失程度。具体措施有：防止风险因素的形成；招聘有经验的物业管理人员；与外来顾问包括保险公司专家共同成立研究风险防范小组；建立健全风险管理制度；加强员工和业主的风险意识和措施培训；购买防范风险的先进技术设施；等等。
    一般物业管理公司对不可控制的风险，就要考虑买物业保险。一般包括购买财产保险、人身保险、和公众责任险。
    （1）财产险。现实中物业管理常保的财产险主要有：第一，普通住宅小区的财产保险，具体包括房屋险、家庭财产险、运输工具险和机械设备险等。其中，前三个险种由业主自行投保或物业管理公司代为投保。机器设备险则由物业管理公司统一进行投保。第二，综合大厦保险，包括企业财产险、机器设备险和运输工具险。其中物业管理公司自己的财产和运输工具等由其自行投保，公共设施由物业管理公司统一投保，而业主的财产和运输工具等可由其自行投保或物业管理公司代为投保。财产保险费取决于投保险种的多少、保险费率的高低和投保金额的大小等三个因素。财产保险各险种的费率不同，如家庭财产保
险的费率为千分之一，企业财产保险的费率为千分之一到千分之七等。
    (2)人身保险。现实中物业管理公司一般为其员工投保意外伤害险和健康保险，这是由于物业管理服务过程中，有可能发生或出现各种意外事故，如触电、坠落等工伤事故。人身意外伤害的保险费率为千分之四，健康保险的保险费率为千分之七。
    (3)公众责任险。公众责任险的责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。由于在提供物业管理的服务过程中，难以完全避免发生对第三者造成人身伤害或财产损失的情形。为此，现实中，物业管理公司多投保公众责任险，其保险费一般为投保额的千分之六至千分之九。
    由此可见，保险费管理的关键是物业管理公司对风险的识别和分析，在此基础上才能对投保的险种和投保的金额作出科学的决策。
    在选择了风险处置方法后，为真正实现全面的风险管理，还要进一步落实、实施和监督处置方案的执行情况。在实施与监控过程中，应该经常检查是否有被遗漏的存在于物业及物业管理运营中的风险因素，要不断识别、分析新出现的风险并对其进行处置。因此，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处置和实施与监控这几个环节连续反复不断循环的环形机制，而且这种机制在运转一段时间以后，要对执行中的处置方案进行评估，以评价风险分析的结果是否准确，选择的风险处置方案是否切实有效，同时还可确定在时空的条件已经变化后，是否可以提出不同的风险处置方案，为下一步的风险管理提供经验数据。


    (三)税金管理
    1．营业税
    物业管理公司的重要业务活动是提供物业管理服务(包括公众服务、公众代办性服务和特约服务)，就其物业管理服务收人缴纳营业税时涉及的营业税税目主要是服务业。同时由于物业管理公司还从事大修服务和其他经营活动，它们涉及的营业税税目并不全是服务业。如物业管理公司为业主提供物业装修服务时，相应的营业税税目为建筑业；即使物业管理公司因此而发生混合销售行为，如将所经销的建筑装修材料用于装修，其对应的营业税税目仍维持不变。由于不同税目的税率不同，正确确定营业税税目，是确定适用税率的直接依据，是准确地计算营业税的基础。营业税税额的计算公式如下：
    营业税税额=应税营业额×适用税率
    例 某物业管理公司为一住户提供住宅装修服务，共收取装修费80000元，其中装修材料费55O00元(装修材料全部来自于该物业管理公司所经营的商店)，劳务费25000元。其涉及的营业税税目为建筑业，适用税率为3％；装修业务全额计税，其应税营业额为80000元，因此这一业务应缴纳的营业税为：
    营业税税额一80000×3％=2400(元)
    2．企业所得税
    物业管理公司的所得税有特殊性。在提供物业管理的过程中，物业管理公司取得了公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入等，从这些收人中扣除成本费用后的余额即为所得，物业管理公司应按企业所得税税率缴纳所得税。


    (四)经理人酬金的管理
    经理人酬金，又称管理者酬金，是物业管理公司为组织物业管理服务而取得的报酬。现实中，由于物业管理协议不同，管理者酬金的确定方式不同。一般而言，管理者酬金通常由管理者和业主管理委员会根据管理服务项目的多少、管理者管理水平的高低及其管理效果的好坏等协商确定。具体确定如下：
    1．代理出租物业的管理者酬金收入
    管理者酬金=业主年租金收入×酬金比率
    这里的酬金比率是由物业管理者与业主协商后用合同形式确定的。
    2．按物业价值和约定使用年限计算
    当业主自己使用物业时，管理者酬金可根据物业价值和约定使用年限计算：
    管理者酬金=(物业价值／物业约定使用年限)×酬金比率
    现实中，管理者的酬金比率一般为4％～5％。由于货币时间价值，物业管理公司取得酬金的时间越早越好，年初取得酬金比年末取得酬金合算。但具体的酬金比率和酬金支付方式，如每年支付一次或多次，以及何时支付等由双方协商确定，并在管理协议中明确规定。
    3．按定额酬金或行业利润率计算确定
    为了调动物业管理者的积极性，无论业主出租物业或直接使用物业，还可以采用支付定额管理者酬金的办法，或按行业利润率和管理费确定管理者酬金。在采用行业利润率的情况下，管理费可以为日常管理费收入，也可以为其实际支出额，其计算公式为：
    管理者酬金一管理费×行业利润率
    上式中管理费一般由行政办公费、公用设备设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统维护费、保险费和储备金等项目组成；行业利润率一般为8％～15％，具体的利润率可由双方根据物业所在地的经济发展水平和物业的档次及管理水平质量等协商确定。