装饰装修管理

物业装饰装修管理费用


物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，

由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

1.管理服务费

管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

2.垃圾清运费

垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。

装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是：

（1）装饰装修垃圾需袋装处理；

（2）装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。



物业装饰装修现场管理

1.严把出入关，杜绝无序状态

由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口（包括电梯）的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止人内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。

装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：

（1）核对是否为审批同意的材料。

（2）核对是否符合相关规定。

对于有特别要求的材料或设备（如电焊机），应按照规定办理相应手续；施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续；进人物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。

    装修监管是物业管理中一项重要的工作，怎么样才能做好装修的监管呢?


    不管将装修监管工作放在管理处的哪个部门监管，都是一个部门无法完成的，它需要客服、工程、安管三个部门协作才能做好。装修监管主要是两大块，人的管理和事的管理。


    一、人的管理  


    人的管理应分为内部监管人员的管理和装修工人的管理。


    1、对于内部监管人员，本人认为根据楼盘的大小和装修户的多少设置，一般情况下，按200个装修户，设1名客服管理员，工程部和安管部再各配一名人员，将这两名人员交给客服管理员，由客服管理员组织日常的监管工作。在上岗前，工程部和安管部的配合人员，一定要统一做好培训，学习相关法规，学习入伙前制定的装修方案，了解房屋的结构和水电走向，以及装修常识，方便在业主问询时解答，切忌装修监管员未培训上岗，不懂装懂，给业主乱答乱指引。


    2、装修工人的管理，规定统一的装修出入通道，从出入证管理入手，每天工人进出和现场巡查要严查出入证，保证每个进小区装修的工人都有资料在管理处，对于装修工人不遵守管理处规定，有违规行为的，每发现一次，在出入证背面标注一次，每次扣取一定的装修押金；把握住装修负责人，在办理装修时，一定要对装修负责人交待好小区相关的装修管理规定。


    3、装修监管员每天至少对所有装修户巡查一遍，重点户每天不定时的去查看，安管部配的监管员主要针对防火、出入证、留宿人员等安全问题的巡查，工程部配的人员主要针对装修现场的用水、用电的规范，梁、柱等结构的保护、防水的处理、外立面的保护等的巡查，发现违章及不合格等问题及时报客服管理员，由管理员安排协调处理，客服管理员无权决定的报客服主管。客服管理员至少每天对装修现场的重点户巡查一遍，三天将整个装修户巡查一遍。


  二、事的管理


  1、装修人员的留宿。目前好多小区禁止装修人员留宿，理由大多是房屋未装修完，不具备入住条件，还有就是已经有业主入住，会给已经入住的业主造成安全隐患。本人觉得，这样的做法是不可行的，也是不合法的，房屋的产权人是业主，业主对自己的房屋拥有使用权和处置权，他可以自己住，可以给亲戚住，可以给任何一个人住，可以装修的很漂亮去住，也可以不装修就住，这些物业公司都无权干涉，还有就是，万一装修现场的物品和材料丢失，业主也会埋怨管理处，是因为管理处不让工人留宿看管材料才丢失。但是，是不是就没有办法管理呢?不是的，笔者认为，最重要的是引导业主，比如由业主前来管理处办理装修工人留宿手续，将工人的照片和身份证复印件备案，适当地签订留宿方面的协议，约定晚上留宿工人不能在小区里乱走动，不生火做饭，不在现场打牌、赌博、喧哗等，遵守小区的管理规定。在人数方面也可以做适当控制，和业主沟通，留两人看管材料，多了可能造成喧哗或者影响邻居。笔者认为，一般情况下，业主不会因为装修的留宿问题得罪邻居。当然，业主非要多留宿，物业公司也不能拒绝。


    2、违规装修的管理。违规装修是物业管理处装修监管过程中最容易出问题的一个环节，搞不好，把业主得罪了，最后违章也没有制止，其它业主还认为物业管理处不作为。那么如何才能做好呢?


    (1)最重要的是做好每一个记录，存好每一个违章通知书。强调：发现违章装修，违章通知书一定要发下去，不管这个东西管不管用，一定要发下去，让业主签收，如果业主不肯签收，那么贴在门上拍照，连照片一起保留。


    (2)书面形式报政府相关部门。一般是街道办、城管办、区住宅局的物业科，在以书面形式报这些政府职能部门时，一定要有回执，如果没有回执，可以让他们签收，或者以快递的形式寄出，保留快递的回执。


    (3)透明化。如果有业主投诉这些违章时，一定不要回避，将事态近况告诉这些投诉业主，可以把这些违章通知书和申报材料给他们看，证明物业管理处一直没有停止监管。


    (4)在材料的进出上，也可以做一定的工作，比如业主在从小区大门口进材料时，物业公司就可以先核实这些材料是做什么用的，必要的情况下，可以先去业主的装修现场查看后，再确认放行进入小区。如果是用于违规装修的材料，物业管理处可以不放行。方法还有很多，就不在这里一一介绍。


    3、毗邻部位装修的管理。现在开发商的售楼促销方法变之又变，什么N+1、三房变五房、送六米入户花园等，总之，这些与法律擦边而过的工作，给物业管理后期的装修监管造成很大的管理难度。这方面的装修，物业管理处只能“疏”，不能“堵”。虽然在法规中，这些做法是违规的，但是当初开发商承诺可以做，所以物业管理处只能引导，引导怎样做，使之不影响结构，对外立面破坏程度最小，如果物业管理处企图强行制止，那么后果不言而喻。涉及上下两家毗邻部位时，要求谁先装修，谁负责协商邻居，并签订书面协议和承诺书，在此同时，出于免责考虑，物业管理处一定要将整改通知书发下去。还有，要做好这些方面的监管，必须做好前期的工作，即在入伙前，在装修方案的制定中，将这些考虑进去，制定统一的方案。口头同意，但书面不同意。在业主办理装修过程中，根据业主申报的装修方案，主动告知此部位的装修方案，避免业主开始装修此部位后才告知业主。


    总之，物业管理中的装修监管是一个繁杂且细致的工作，很多问题还得根据现场情况灵活处理。

    装饰装修管理是物业服务中一项重要而又复杂的工作，若不加强管理，就可能会破坏房屋的结构，带来安全隐患及侵犯其他住户的利益。因此，物业服务企业应加强装饰装修管理。
    一、装饰装修管理的内容
    (1)制定有关物业装饰装修管理的制度，使装饰装修管理有章可循。
    (2)查验业主装饰装修方案，与业主、施工单位签订装饰装修管理协议。
    (3)向业主、物业使用人和装饰装修施工单位告知室内装饰装饰装修的禁止行为和注意事项。
    (4)装饰装修期间应加强对装饰装修现场的巡视和检查，严格治安、消防和房屋安全管理。
    (5)装饰装修结束后，要根据装饰装修管理协议进行验收，对于违反协议的可以要求恢复或赔偿。
    二、装饰装修管理的程序
    1、装饰装修申报
    用户在入住过程中，应已收到物业服务企业发出的装饰装修手册及装饰装修申报登记表。用户在装饰装修施工前，须认真阅读装饰装修手册，填写自报登记表，并提交管理单位登记备案，只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装饰装修。
    物业管理工作人员应要求和指导业主逐项地填写装饰装饰装修中报登记表，各项申请明确无误，涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸等详细数据和资料，必要时装饰装修人或装饰装修单位还应向有关部门申报核准。
    2。装饰装修登记
    物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰装修人和装饰装修人委托的装饰装修企业，且督促装饰装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。    
    物业管理单位应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。
    物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装饰装修内容，有下列行为之一的不予登记：
    (1)未经原没计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
    (2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
    (3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、棍凝土墙体；
    (4)损坏房屋原有节能没施，降低节能效果；
    (5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物；
    (6)未经城市规划行政：毛管部门批准改变住宅外最面，在非承重外墙上开门、窗；
    (7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施；
    (8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施；
    (9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
    3．签订《装饰装修管理服务协议》
    在物业装饰装修之前，物业管理单位和装饰装修人应签订《装饰装修理服务协议》，约定物业装饰装修管理相关事项，其体当包括下列内容：
    (1)装饰装修工程的实施内容；
    (2)装饰装修工程的实施期限；
    (3)允许施工的时间；
    (4)废弃物的清运与处置；
    (5)外立面没施及防盗窗的安装要求；
    (6)禁止行为和注意事项；
    (7)管理服务费用；
    (8)违约责任；
    (9)其他需要约定的事项。
    4．办理开工的一般手续
    (1)业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)交纳装饰装修管理服务费；
    (2)装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出入证等。
    (3)装饰装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。
    5.施工
    物业装饰装修施工期间，装饰装修人和装饰装修施工单位应严格按照装饰装修申报登记的内容组织施工。
  物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装饰装修人或者装饰装修施上单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止，并发出书面整改通知单；已造成事实后果或拒不改正的．应及时报告有关部门依法处理。对装饰装修人或装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。
    6.验收
    物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装饰装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格签署书面意见。对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议验收不合格的，提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。
    三、装饰装修管理的要求
    1．装饰装修范围的要求
    为保持物业外观的整体美观，业主物业装饰装修范围只能保持在所购(租)物业的内部，一切私用的外部空间、公共空间及私用空间内部公共设施(如烟井、梁柱)均不得装饰装修、改动、污损。如，室内装饰装修，只限于房屋本体单元内的自用部位，封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统一等。
    2.装饰装修时间的要求
    装饰装修时间应根据各地不同作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装饰装修时间和装饰装修期。
    (1)一般装饰装修时间是指除节假日之外的正常时间 。一般装饰装修时间各地不同季节有不同规定．如南方某些地区规定作业时间为：
    作业时间：8：00～12：00  14：0()一18：00
    (2)特殊装饰装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息正常生产生活秩序，一般节假日原则上不允许装饰装修。特殊情况需要装装修，时间上应视具体情况相应缩短装饰装修时间。
    (3)装饰装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规无明确规定，但一般情况下不超过三个月。
    3．装饰装修材料的要求
    所有装饰装修材料应按国家颁布的《建筑内部装饰装修设计防火规定》要求，选用阻燃装饰装修材料，以防止火灾的发生。
    装饰装修材料不能有污染。装饰装修材料不能过重，据有关规定，厚度超过1厘米的天然石材，家庭装饰装修中不准使用。
    电器产品必须是国家质检合格的产品，并使用符合消防标准的阻燃材料。
    4．装饰装修工程的要求
    这是装饰装修管理的核心。家庭居室装饰装修，必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全。不得随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；不得任意刨凿顶板，不经穿管直接埋设电线或者改线；不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施；不得大量使用易燃装饰材料等。
    5．装饰装修现场的要求
    装饰装修现场应采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全；控制现场各种粉尘、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害；减轻或避免对相邻居民正常生活所造成的影响。
    装饰装修现场应储备足够灭火筒(每30平方米配备4KG或以上灭火筒一支)，同时灭火筒质量及数量必须符合消防部门的要求，灭火筒必须放置在显眼易取处。
    装饰装修期间，当现场使用明火或烧焊时，需预先到物业管理处办理动火证。填写《临时动火申请表》，说明动火部位，使用工具的品种、负荷、动火作业起止时间，动火作业安全措施等。
    6．装饰装修垃圾的要求
    装饰装修垃圾能袋装的必须袋装，不能袋装的应全部用绳索捆扎，并按照物业管理处指定的位置、方式和时间进行堆放，由物业管理处统一清运。严禁向窗外、阳台外抛撒垃圾，严禁在楼梯、过道、天台等公共场所堆放垃圾，严禁将垃圾倒入下水道或将生活污水由雨水管道排放。
    7．装饰装修交费的要求
    为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及各方的合法权益，在物业管理实践中，收取一定的装饰装修管理费是必要的，也是可行的。目前较为通常和相对合理的做法是，由装饰装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装饰装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。
    (1)管理服务费：该项费用是因物业装饰装修工程增加了物业管理服务工作量，设置的临时性收费项目，具体收费标准国家没有明确规定，由装饰装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装饰装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。
    (2)垃圾清运费：垃圾清运费系指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如装饰装修垃圾由业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳；否则，装饰装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装饰装修垃圾由物业管理单位代为清运。
    8装饰装修工人的要求
    装饰装修施工人员应凭《装饰装修人员出入迁》出入小区，工作期间应佩戴此证；《装饰装修人员出入证》不得涂改或转借，不慎遗失应立即到物业管理处补办。
    装饰装修施工人员应遵守管理处有关装饰装修管理的规则并确保外观及仪态。装饰装修施工人员进入小区后，应在指定的范围内活动，不得随意走动。
    9．装饰装修验收的要求
    隐蔽工程应在隐蔽工程覆盖前进行验收。如未验收，物业管理处可安排拆除隐蔽部分遮挡，再进行验收，由此造成的损失由业主(住户)自已负责。
    验收合格后，由物业管理处验收人员在《装饰装修验收表》内签名；验收不合格时，限期整改后，再进行验收，直至合格。每项工程验收后，确定无质量问题和其他违章现象时，可退回装饰装修施工押金。

    四、装饰装修责任的管理 
    (一)装修人和装修企业的责任 
    装修人系指业主或物业使用人，装修企业系指装修施工单位。装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括以下内容：   
    (1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道藕设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
    (2)装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
    (引装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。    
    (4)装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。    
    (5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
    (6)装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
    ①将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款；
    ②损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款；
    ③擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款；
    ④未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款；
    ⑤未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处以罚款。
    ⑥装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚；
    ⑦装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质征书。
    (二)物业服务企业和相关管理部门的责任
    (1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的及时向有关部门报告的，由房地产行政丰管部门给予警告，可处装饰管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
    (2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。