停车场的物业管理

　　随着商品经济的迅速发展，车辆的密集行使已成为当今世界的一大景观，停车管理随之 被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点，而今，人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高，随便停车再也不被允许；同时，激烈的 市场竞争也使各房地产商不断完善自己项目的系统配套。所以，管理高效、安全合理、快捷方便的停车场便应运而生。

　　一、停车场管理概述
　　(一)停车场的概念

　　停车场是指由专人管理，供车辆停放，实行有偿服务的场所。由于它是由英语“Park” 引译而来的，所以，许多停车场都以“Ｐ”作牌示标志。

　　从停车场的设立形式和经营运作特点看，停车场主要分为专用停车场和附设停车场。现 今的专用停车场多是对公众开放的大型、多层的综合性停车场；附设停车场分为附设在综合大厦底层、地面和附设在大型住宅小区内的停车场两种，主要是为大厦或小区内业户提供停 车方便。

　　(二)停车场管理的重要性

　　车辆是人们生活工作必需的交通工具，随着生活水平的提高，车辆拥有量逐年增加。车 辆停放不当，会大大影响交通秩序、物业环境、人身财产安全，因此，停车场的管理极为重要，具体体现在以下几个方面：

　　1.有利于维护交通秩序，保障人身、财产安全

　　搞好停车场的管理，可以避免车辆的乱停乱放，保证良好的交通秩序和停车安全，保证 消防通道的通畅、行人的安全，有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财产损失。

　　2.是物业管理的重要环节

　　物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住 或工作环境。良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理，提高物业管理的综合效益。 

　　3.方便业主、顾客

　　好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利，同时能为其提供停车安全、清洗等多方 面服务，解除他们的后顾之忧。

　　4.是市场竞争的重要手段

　　随着市场经济的发展，服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争。从车辆存放方 便、安全出发来吸引顾客，增加客流量，提高收入，已成为市场竞争的有效手段。

　　(三)停车场管理存在的问题

　　房地产的发展带动了停车场的发展，并有蒸蒸日上之势。但是，由于过去对停车场管理 没有足够的认识，对停车收费没有统一的标准，有关法律法规不健全，导致很多问题的产生，主要有：

　　(1)停车收费不规范，停车场管理秩序混乱。

　　(2)消费者对停车场缺乏了解，对自己应享有什么权利知之甚少。多数消费者认为停车费只是场地占用费，而未意识到自己还可享受其他权利。

　　(3)一些停车场管理环境差，特别是年久的地下停车场，废气排放不通畅、噪声大，影响使用者的身体健康。

　　(4)许多大厦、住宅小区，由于前期规划不完善，造成停车场位严重不足，影响物业的正常使用。

　　(5)管理不善，造成停车时碰车、撞车，车辆被盗现象严重，产生纠纷多，解决困难。 

　　二、停车场管理的内容和要求
　　停车场本身是一个完整的系统，只有各方面、各个环节都管好了，才能保证整个系统的 良好运行，否则，任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作，造成损失。停车场管理的内容主要有以下几点：

　　(一)安全管理

　　由于停车场停放车辆的流动性强，加之车辆价值昂贵，容易形成安全隐患，所以，做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要应抓好以下几个方面：

　　1.建立高素质的保安队伍

　　高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本。为此，在招聘车场保安人员时，要 身体素质、文化素质、思想素质兼顾，并注意做好岗前岗后保安知识的培训，注重职业道德、法规制度教育，严格业务技能的训练，搞好演习和管理，以真正建立起一支爱岗敬业、纪 律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

　　2.健全各种安全保卫制度

　　为了使停车场的安全严密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保证。为此，停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度。

　　3.健全技术防范设施

　　技术防范设施是治案管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理 水平、管理效率，切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况，主要有以下一些设施设备：具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全 管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统和总值班工作系统等。

　　(二)设施设备管理

　　由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同，管理的方式和配备的设施设备也不一样 。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。

　　1.简单式管理

　　该种管理方式车辆进出由人员具体操作。一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费 用。常须设三名工作人员，一人登记收费，其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单，一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。

　　2.智能化管理

　　智能化停车管理是当今停车管理的主流，主要是通过停车场智能管理系统来实现。停车 场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来，通过电脑管理，实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌 确认、车位检查、图形摄像等功能要求，可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端，具有科学管理、安全可靠、便 捷公正的优点。

　　智能停车管理系统组成及功能：

　　(1)各类卡片：主要有磁卡、条码卡、接触式IC卡以及同等感应读卡方式的IＣ卡ＬＥＧ IC卡及带有微处理器(ＣＰＵ)的智能卡等类型，现在最流行的是感觉式ＩＣ卡。

　　(2)出入口控制机。是智能卡与系统沟通的桥梁。进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流，从而启动其他设备作出进出的相应动作。

　　(3)自动挡车闸。阻止或保证车辆的开出或进入。自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆，具有砸车保护、发热保护、时间保护等功能。

　　(4)数字式车辆地面检测器。这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”，通过它电脑可以获得可靠信息，从而保证系统安全准确运行。

　　(5)中文电子显示屏。一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等，若系统判断不予入场或出场，则显示相关原因信息，直观明了。

　　(6)对讲系统。每部读卡机都装有对讲系统，以方便工作人员指示、指导用户使用车场，同时也能方便用户询问有关情况。

　　(7)语音报价功能。语音报价器装配在读卡机上，与电子显示屏配套，以声音的形式提示，指导用户科学地使用智能停车场系统。

　　(8)自动出卡功能。用于临时泊车者取卡进场，泊车者驾车至读卡机前，数字式车辆检测器自动检测，架车者按键取卡便可进入停车场(卡上已记录入场信息)，离场时将此卡交值 班亭读卡，电脑会自动核时、收款、收卡。

　　(9)录入临时车牌号，出场核对放行功能。当临时车辆入场时，管理员可根据需要，输入车牌号和车辆类型，电脑可进行自动记录，并将数据写入ＩＣ芯片内储存，当车辆出场读 卡时，电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码，从而便于进行出场核对，并根据车辆类型和时间，计算出合理费用。

　　停车场还可以根据自身的条件，选购设备其他配套系统。

　　(1)车位检测系统。每一个车位有一套检测器，通过处理器连入系统，电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者，省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。同时，主控电脑和 每一个入口电脑可以随时查寻车场中的车位情况，并以直观图形反映在电脑显示器上。若车场内已无空车位，每个入口读卡就不会受理入场，并显示“车场满位”的字样。

　　(2)防盗电子栓。对固定车主的泊车位，加设一套高码位遥控器并行工作，则检测器同时具有守车功效，车主泊车上码、取车解码，防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住。若 不解码就取车，报警系统会即时报警，有效地防止车辆被盗。

　　(3)路障机。可与道闸同步使用，有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。

　　(4)图形摄像对比系统。该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机。将该系统配备安装于进出道口，车辆进场读卡，控制系统工作，摄下有车牌号的图像， 经计算机处理，提取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。出场读卡时，摄像系统再次工作，拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对，若无误则放行，否则不予出场。该摄像 机也可以配置人工监视器，监视车辆通行。

　　3.智能停车系统的类型

　　(1)单车道进出系统。该系统中，进出读卡机分别处理车辆的进出信息，各自控制同一道闸起落。适用于单一车道、少量车辆出入的场所。

　　(2)分道行使双车道系统。该系统进出车辆分流，读卡机分别控制各自的道闸。

　　(3)分散多车道、中央多车道、中央管理系统。该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。各通道可独立工作，相互间通过网络传送信息到中央管理系统，可实时 通信，也可暂停网络通信，让终端独立工作，定时通过网络采集各终端信息汇总。

　　(4)无人管理系统。该系统谢绝临保车辆入场，对月保车辆，该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。

　　4.智能化停车管理设施系统的运行管理要求

　　(1)要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程，文明运行，规范服务。

　　(2)操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。

　　(三)健全车辆停放管理制度

　　搞好停车场的管理，除了有良好的硬件条件(场地、设备)，还应健全停车管理制度。双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序，避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。常见的车辆 停放管理制度如下：

　　1.车场保安员岗位责任制

　　(1)带车岗保安员职责：①礼貌待人、热情服务，保持良好的服务形象；②认真执行停车场管理规定，维护车辆良好的停放及行车秩序；③指挥车辆的进出，引导其停放在指定位 置上；④认真检查车型、车牌号，避免出现差错；⑤掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况，提高服务水平；⑥认真检查停放车辆，发现漏水、漏油等现象，尽快 设法通知车主，并提供相应的服务；⑦对车辆违章及时制止，并加以纠正；⑧提高警惕，发现可疑人员立即上报，并密切注意事态发展。

　　2.收费岗保安的岗位职责(主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位)。①认真执行车辆停放收费管理制度，坚持原则，不徇私舞弊。②礼貌待人、热情服务，做到钱票相符、 日清月结。③认真做好财物的保管工作，防止财物被盗。④认真做好交接班工作。⑤协助带车保安员维护车场秩序，保证车辆安全。

　　2.车辆管理规定

　　(1)进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。

　　(2)车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。不得逆行，不得在人行道、绿化带上行使，不得高速行使，不得鸣喇叭，进入停车场时限速5公里/小时以下。

　　(3)月租车停泊固定车位，时租车不得停泊在月租车位，所有车辆的停放不得超出车位划线范围，以免阻塞交通，影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。

　　(4)用户长期停放在停车场的车辆，必须在停车场办理定位手续，领取停车牌，停在指定位置，并凭牌出入，按月交纳停车费。

　　(5)车主须为车辆购买“车辆综合保险”，便于车辆丢失时向保险公司索赔，未买“车辆综合保险”的，车场不予停放保管。

　　(6)车主将车停放后，应关闭车辆门窗，锁好车门，勿将贵重物品放在车内。

　　(7)严禁在停车场内吸烟，严禁装载易燃、易爆等物品进场。

　　(8)保持停车场清洁卫生，不得在停车场洗车和修车，不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。

　　3.车辆被损的处理规定

　　(1)当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

　　(2)如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通知车主，并报告主管及负责人，共商处理办法。

　　4.车辆被盗的处理规定

　　(1)车辆在停车场被盗后，由上级主管确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机关报案。

　　(2)事故发生后，投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司，保管单位要协助车主向保险公司索赔。

　　(3)车管员、停车场、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

　　5.停车场收费管理

　　车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说，停车场收费的标准与当 地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定，并须报物价部门审核备案。在具体实施时 ，应严格按标准进行，分清临时车，固定车，日保、月保、年保车，杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

　　(五)清洁卫生管理

　　停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小，易脏易乱。因此，停车场的清洁卫生管 理不容忽视。要设专职人员，配备相应的卫生清洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外，还要有巡逻保洁 ，并做好检查监督工作。

　　(六)消防管理

　　停车场的消防管理要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救，实行严格管 理和科学管理。应着重抓好以下工作：

　　(1)健全消防组织，明确消防责任。

　　(2)制定消防制度，加强消防意识教育。

　　(3)完善消防设施，并定期检查，保证百分之百的完好率。

　　(4)制订灭火应急方案，组织消防演习。

　　三、停车场的租赁
　　租赁是业主以租借的方式将商品在某段时间内的使用权让渡给承租方，按期收取租金的 一种商品交易形式。其交易过程简单灵活，适用于各种不同的环境和条件。停车场本身所具备的价值量大、使用期限长，以及不可移动性等特点，注定租赁形式在停车场经营中广泛应 用。租赁是停车场管理的主要业务之一，它既是现实生活中的必然要求，也是停车场的重要收入来源。因而，租赁便成为停车场重要的经济活动。

　　停车场的租赁分为整个车场租赁和车位租赁，本节讨论的主要是停车位的租赁。停车位 的租赁又分为临时出租和月租，临时出租就是停车场按收费标准结合停放时间收费。下面我们着重介绍一下月租的情况。

　　(一)停车场租赁的特点

　　(1)停车场租赁只是转移停车位的暂时使用权，而不是所有权。承租人拥有的是停车位的占有权和使用权，而停车位的处置权、收益权仍属于停车场所有。承租人只能按照租赁合 同中的规定合理使用停车位，并在租赁期满后，将停车位归还出租人。

　　(2)停车场租赁的流通过程与消费过程是同步进行的，即一边交换，一边使用。

　　(3)停车场的租赁是在停车场达到使用年限前，经过多次交换转移使用价值，分期逐步收回停车场的投资和利润。

　　(二)停车场租赁的法律问题

　　1.必须有出租权

　　只有出租人对停车场享有出租权，才能与人签订租赁合同。因停车场与整个物业是一体 的(单独的停车楼除外)，因此，其也适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁 管理办法》规定，以下情况的停车场不允许办理长时限的租赁：

　　(1)未取得物业／停车场所有权证的。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。

　　(3)权属有争议的。

　　(4)属违法建筑的。

　　(5)不符合安全标准的。

　　(6)已抵押未经抵押权同意的。

　　(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　(8)与人共有，未取得共有人同意的。

　　(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。

　　停车场应本着服务于人的原则经营管理，应作长期规划，勿因只顾眼前利益而给自己带 来损失，甚至引起法律纠纷，给整个物业带来不利影响。

　　2.制定完备的书面租赁合同

　　停车场租赁合同属于正式合同，合同的形式必须是书面的。停车场租赁合同是指当事人 之间约定的一方将停车场转移给另一方使用，另一方支付租金的书面意思表达。停车场租赁合同应包括以下条款：

　　(1)当事人姓名或名称住所。在租赁合同中应写明出租人和承租人的姓名或名称地址。如果出租人或承租人是自然人，则写姓名；如果是单位，则写单位的全称、联系电话等。

　　(2)停车场的位置、面积。座落位置最好标明号码，同时也有必要标明使用面积。

　　(3)租赁用途。明确只用于停放车辆，并明确停放车辆的型号(大型、中型、小型)。

　　(4)租赁期限。合同中应明确具体的承租期限，并约定具体的交停车位的时间，租赁期过后，出租人便有权收回停车位。

　　(5)租金。这是合同的重要条款。合同中应明确租金的计算标准、付款方式(用现金或支票等方式)、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。

　　(6)有关转租的约定。转租是指承租人将所租车位再出租给别人。一般情况下，是不允许转租的，但经出租人同意的例外。因此，双方应就是否可以转租进行约定。

　　(7)变更和解除合同的条件。随着时间和条件的变化，原租赁合同中的部分条款可能需要变更，或者需要解除原租赁合同。因此，租赁合同应明确规定在什么情况下可以解除合同 ，什么情况下可以变更合同。

　　(8)违约责任。即约定当事人如果违反合同的约定或不履行合同中规定的义务，应承担什么样的责任。这是一个惩罚条款，目的是督促双方当事人都如约履行合同。

　　(9)当事人认为需要约定的其他条款。如纠纷的解决方式、合同的生效时间等。

　　订立合同时，不仅各条款要完备，在措辞上也要尽量完善，考虑周全，防止引起误解， 发生纠纷。

　　(三)停车场租用办理程序及停车卡的使用规则

　　停车场为用户办理停车位租赁时，首先应验证承租人的证件或证明，然后与其签订车位 租用协议。在收取车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡，并收取电子出入卡按金。 

　　停车场应制定停车卡的使用规则，并详细地介绍给用户。一般停车卡的使用规则如下： 

　　(1)车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检查和车辆出入。

　　(2)用户如更换车辆，须到停车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。

　　(3)若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及时告知停车场，并提供有效证明，然后办理旧卡停止使用和新卡补办手续。

    (4)用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。

　　(5)为保证车辆的停放安全，减少被盗的机会，停车卡应随身携带。

　　(四)停车场租赁业务展开的方法

　　由于停车场租赁是一项长期的经营活动，且办理停车场租赁业务的规模较大，设施设备 、管理等方面相对先进，因此，它需要充足的客源支持。目前，停车场开展租赁业务主要有以下几种方法：

　　(1)实行一条龙服务。这种方法是指运用社会上的配套资源提供服务，除办理停车业务外，还为用户代办各种交通手续、证件，代办年审、检测等。

　　(2)与附近的大公司、出租车公司、停车位不足的住宅小区、大厦联系，进行推销。

　　(3)广告招租等。目前，停车场租赁市场还没有一个完整的体系，政策法规还相对滞后，还存在着出租和承租方主体资格不规范的现象。因此，停车场租赁应本着合法合理谨慎的 原则去经营管理，既要有利于自身的发展，又要使用户满意，既要达到服务于人、服务于社会的目的，又要争取停车场的经济效益。