物业治安管理

    治安保卫管理
　　 物业管理的治安保卫管理工作是物业管理公司为保证所管辖物业区域内财物不受损失、人身不受伤害、用户的工作生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故等一系列管理活动。
　　 一、治安管理方式
　　 物业管理中的治安工作根据物业使用性质的不同而有不同的管理方式，主要有封闭式管理和开放式管理两种，也有将两种模式结合起来的综合管理方式。
　　 (1)封闭式管理 
　　 封闭式管理方式适用于政府机关、部队等一些部门或一些因其住户有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业入口有保安人员每天24小时看守，用户有专用通行证件，外来人员须征得物业内用户同意并办理登记手续方可入内。从目前我国物业管理发展情况来看，封闭式管理已成为多数住宅小区的普遍要求。
　　 (2)开放式管理
　　 一些大的住宅小区或商业楼宇采用开放型管理方式，不仅用户无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁也可自由进出。不过，一些商业楼宇在非办公或营业时间还是采用封闭式治安管理，以确保业主用户的财产安全。
　　 二、治安管理的特点
　　 (1)受制性大
　　 一般来说，物业公司的安保部门在履行其安全管理服务职能的过程中，要受到来自公安主管部门的指导和国家有关法律、法规的制约。譬如，安保管理服务的方式和行为不能超越公安主管机关的管理，不能超出国家的法律规定而自行其事。物业治安管理中一切具有维护社会治安性质的行为和行动都必须在公安主管机关部门的监督指导下进行，其工作活动的性质及全部内容相对于公安主管机关的治安管理工作来说都具有辅助性、从属性。其自主性与机动灵活性也均是以受制性为前提的。
　　 (2)综合性强、管理难度大
　　 一些大型商住区或高层综合楼宇不但楼幢多、楼层高、面积大、隐蔽场所多、进出口多，而且区内业主、用户成分不一，各种配套物业(饮食、文体、娱乐场所)多，人员流量大、成分复杂，且众多单位又有各自的管理部门，物业管理公司不能干预过多，因而其治安形势严峻，治安工作难度大。
　　 (3)服务性强
　　 物业治安管理属物业管理整体工作的一部分，从本质上讲，是为用户提供保卫安全服务的。因此，作为物业管理公司的保安员，要始终树立“服务第一、用户至上”的思想，融严格认真与真诚礼貌于一体，既要坚持原则按章办事，又要文明礼貌，乐于助人。
　　 另外，由于物业安保的内容与要求属于物业服务合同的一部分，即物业治安管理的服务项目、手段、方法措施和所达水平必须满足合同要求，所以物业治安管理又具有一定的履约性特点。
　　 三、治安管理的基本原则
　　 (1)坚持“预防为主、防治结合”的原则
　　 治安工作同消防工作一样，关键是要做好预防工作，应防患于未然。物业管理中的治安工作的根本目的就是保障用户的人身及财产安全，维护用户正常的工作及生活秩序，确保物业的正常使用及免遭破坏。衡量治安工作的第一标准就是物业范围内不发生任何刑事案件，不出治安事故。做好各项预防工作是治安工作的关键，故保安员应时刻提高警惕，防止可疑人员进入管辖区域，防止各类刑事案件和治安事故的发生。
　　 (2)坚持物业内的治安管理与社会治安工作相结合的原则
　　 任何物业，无论其封闭程度多大，也只是所在城市的一个建筑点，是该城市的一个小社区，其治安工作也必然只是城市社会治安的一部分，物业管理中的治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持。因此，物业管理公司属下的保安部应与当地公安机关保持密切的联系，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安部门搞好物业周围的治安工作，打击不法分子的违法乱纪行为，确保物业的安全，为社会治安工作做出贡献。
　　 (3)坚持专业治安防范与群防群治相结合的原则
　　 物业区域内的治安防范也应与社会治安防范—样，应坚持专群结合的原则。即一方面应强调、突出物业管理公司保安部门的保安职责，不断改进工作，提高治安管理工作水平，另一方面应主动向广大住、用户宣传治安政策、知识，宣讲治安动态，晓以注意事项，强化他们的安全防范意识，争取他们的理解、支持与配合，只有这样，物业管理区域的治安工作才能更全面、更有效。
　　 (4)坚持重点防范与一般管理相结合的原则
　　 即不光要做好平时的门卫、巡逻、监控，还要特别注意重点区域(重要库房，贵重物品存放处，事故易发地段等)、重要时段(夜半更深、重大节庆、活动日等)的保安工作。总之，不同类型物业的保安管理部门应根据自身物业的治安管理特点，分清主次、轻重，将重点防范与一般管理很好地结合起来。
　　 (5)坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨
　　 管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕这一中心开展工作，既要有公安人员的警惕性，又要有物业管理人员的服务性；既要坚持原则，按制度办事，又要时刻替用户着想，主动帮助用户解决困难；既要与违法犯罪分子坚决斗争，又要为用户提供热情、周到的服务。
　　 (6)坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则 

　　一、治安管理人员岗位职责
　　1.部门经理的职责

　　(1)保安部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任；

　　(2)根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；

　　(3)主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道分析研究住宅小区的治安管理问题；

　　(4)熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉住宅小区内治安状况，做到心中有数；

　　(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理；

　　(6)负责完成总经理交办的其他事项。

　　2.保安班长的职责

　　(1)对部门经理负责，做好所管辖区内安全治安工作；

　　(2)带领保安班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作；

　　(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落实岗位责任制；

　　(4)要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作；

　　(5)做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作 安排；

　　(6)认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向部门经理汇报一次；

　　(7)以身作则，做好本职工作。

　　3.保安员的职责

　　(1)保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

　　(2)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。 

　　(3)值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。

　　(4)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

　　(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。

　　(6)严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录。

　　(7)遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。

　　(8)严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。

　　(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

　　(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户及有关部门。

　　(11)详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。

　　(12)若发生案件，应采取下列步骤以协助破案：

　　①立即报案并留在现场直至公安人员到达；

　　②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；

　　③禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；

　　④向公安人员提供有关案件详情。

　　二、治安管理基本制度
　　1.保安人员工作纪律

　　(1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；

　　(2)坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；

　　(3)上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退；

　　(4)服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；

　　(5)爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；

　　(6)严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。

　　2.保安人员的交接班制度

　　治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。

　　(1)接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间；

　　(2)交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚；

　　(3)接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任；

　　(4)所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名；

　　(5)接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。

　　3.保安人员工作细则

　　(1)仪表着装

　　①按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。 

　　②风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

　　③上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗不得影响 正常上岗着装。

　　④保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。

　　(2)上岗姿态

　　①在岗时须精神饱满，精力集中。

　　②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

　　③两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。

　　④在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

　　(3)文明礼貌执勤

　　①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。

　　②礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

　　③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

　　④回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。

　　(4)门卫岗

　　①对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。

　　②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

　　③根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。

　　④负责登记电视监控情况。

　　⑤负责小区内邮件的收发登记管理。

　　⑥门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。

　　(5)巡逻岗

　　①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

　　②巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

　　③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

　　④巡逻情况及时记录。

　　4.保安工作人员的奖惩制度

　　为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩制度。

　　(1)奖励细则

　　①见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者；

　　②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者；

　　③积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者；

　　④为搞好住宅小区(大厦)的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实行后效果明显者；

　　⑤拾金不昧者；

　　⑥年终被评为“先进保安班(组)”、“先进保安员”，被评为省、市政府“治安模范标兵”者。

　　(2)惩罚细则

　　①值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情。

　　②擅离职守，经常迟到、早退。

　　③酒后执勤上岗，并造成一定后果。

　　④未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任者。

　　⑤未经部门领导批准，私自顶班者。

　　⑥未经部门领导同意，擅自带人留宿者。

　　⑦执勤时，衣装不整，佩戴不齐；执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范围内发生案件或事故，造成极坏影响者。

　　⑧对公司和保安部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正当理由者。

　　⑨扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告，不上交者。

　　⑩违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用。

　　B11在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者。

　　B12法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与治安工作人员的应有素质极不相称者。

　　B13思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。

　　B14工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导且屡教不改者。　　

    根据错误情节轻重进行不同的处罚。对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞退或开除；对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。

　　5.电视监视岗位职责与日常管理

　　(1)职责

　　①24小时严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安就地处理，并通过对讲机向办公室报告；

　　②发现监视设备出现故障，要立即通知值班保安加强防范，同时尽快找出原因，及时修理设备，使之正常运转；

　　③严格执行登记制度，凡是发现可疑情况，应认真记录下来。

　　(2)要求

　　为了保证岗位职责的落实，要求全体电视监视工作人员努力做到：

　　①提前做好上岗准备，按时接班；

　　②做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登记准确及时、内容清楚 ；

　　③严禁无关人员进入工作场地，不准带亲戚朋友在工作场所聊天；

　　④上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情；

　　⑤严守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通知该区域的保安和报告上级，密切配合，确保安全。