公寓

   是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily Houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。 
　　公寓屋又可细分为汤耗子(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。
    ◇公寓类型
　　公寓大致可分为三类。
　　第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。
　　第二，自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。
　　第三，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。 
　　此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓（High-rise building）。
　　普通公寓（居住型公寓）--- 
　　用地性质：一般为住宅
　　产权类型：公寓
　　产权年限：70年
　　特点：
　　户型面积小，30~60平米
　　精装修交房标准，拎包即可入住
　　配套设施完善
　　物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务
　　销售价格一般高于区域整体水平
　　商务公寓--- 
　　用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地
　　产权类型：商务公寓
　　产权年限：根据用地性质而定，50年或40年
　　特点：
　　一般处于城市核心地段及商务中心区
　　既可居住，又可办公
　　具备写字楼功能，在部分城市可注册公司
　　价格相对写字楼较低
　　首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）
　　产权性质为商务公寓，非纯写字楼
　　酒店式公寓---
　　用地性质：一般为商业用地
　　产权类型：公寓或商务公寓
　　产权年限：根据用地性质而定，40年
　　特点：
　　面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次 
　　较高
　　大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
　　按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性
　　一般以只租不售和产权式经营为主
　　大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
　　公寓 与 普通住宅 的区别
　　公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。
　　公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
　　公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。
　　从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
　　在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。
　　普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。