物业管理质量表现形式

市场竞争常常导致人们去追求认为拔高的，甚至是虚假的质量荣誉，物业管理的服务特性又常使质量标准变得捉摸不定。但是如果我们透过各种管理状况进行研究的话，可以看到管理质量的优劣总是客观存在的，是不以认为描述和掩盖而改变的。这些内在质量通过三个方面表现出来：


1、物业管理质量的物化表现


管理质量的物化形式就是通过所管物业（建筑、设备、设施等）状况好坏体现的物业管理质量，也就是硬件管理优劣体现的管理优劣。这种质量编写是客观的，不以人为描述和掩盖而转移的。


物业管理的基本目的是保持建筑物及设施设备的正常使用并延长寿命，物业管理的质量首先也是体现在这方面。不同水平的物业管理对建筑物及设施设备的使用寿命有着重大的影响。物业管理的水平有多高，其管理的设施设备的运行状态就有多好，使用寿命就有多长。我们可以将一方的质量标准。物化的标准是客观的，是可以通过设备的状态来反映的，其设备状态又是可以检测的，用数字、指标等来反映的。因此所反映的管理质量也是客观的、公正的，掩盖不住的，任何低质量的管理都无法逃脱这一客观标准的惩罚。有的物业管理企业通过各种关系或花重金评上优秀、先进，但是当你的设施设备故障重重甚至瘫痪、报废时，套在头上的各种美丽的光环都将黯然失色。


    在设施设备管理质量方面平时我们可以看到很多问题，例如：设备故障多，状态差，常常不能正常运行，机房设备滴水渗漏现象严重，影响设备的设用寿命。造成以上问题的原因有：管理技术不到位，管理公司缺乏必要的技术人才和手段，经常出现操作失误或不能进行正确有效的保养；管理制度不到位，该维护保养得不保养，导致建筑和设备过早损坏；管理经费维护不到位，设备维护保养不能正常进行，或是经常超负荷运转。要求管理公司“少花钱多办事，不花钱也办事”，将质量与管理经费割裂开来看是不对的。管理质量与费用是成正比的，一定的管理质量要以一定的费用作保证。


2、物业管理质量的人化表现


通过接受管理和服务的人的评价所体现的管理质量就是物业管理质量的人性化形式。把业主（用户）对管理的满意程度作为衡量管理质量的客观标准，是目前不少地方正在进行的研究。
管理就是服务，服务对象是人，服务质量的高低最终要由被服务的业主或客户来评定，因此业主（客户）对管理的满意程度是衡量管理质量的主要标准。这种人化的形式也是客观的，不以管理者的自我描述和掩盖转移的。


客观质量标准的人化形式与物化形式有着密切的联系。设备管理上不去，业主从根本上不会满意。当然业主感受的往往是直觉，他不能完全深入设备管理的全部方面。因此人化的质量标准不能完全替代物化的质量标准。


管理提供的服务内容很多，清洁、保安、商务服务等等，哪一个方面工作不到位都会引起业主的不满。因此人化得质量标准涵盖了日常管理工作的全部方面，是很难的一个问题。任何一个物业在管理中，都不可能做到百分之百的满意。这个方面满意了，那个方面可能会不满意；今天满意了，明天又会不满意。因此变不满意为满意，不断提高住户的满意率成为质量管理的一条主线。


3、物业管理质量的货币化表现


质量的货币化表现是指管理费用使用情况所体现的管理质量状况，即是否能以最经济的手段达到最佳管理水平。


管理是一种经营行为，管理过程与管理费用的收缴和支出紧紧联系在一起，它与管理质量的高低有着不可分割的关系。以最经济的手段实现最佳的管理效果是所有物业公司追求的目标，也是所有业主对物业公司的期望。因此通过费用看管理质量成为衡量物业管理的又一个客观标准。


在总体上，管理质量是与管理费用成正比的，管理越好，管理成本就越高。世界上不存在招待所的管理成本产生五星级管理质量的事情。但是同样管理质量的条件下，不同的公司会有不同的管理成本，这也是事实。所谓价廉物美，是人们对一般产品的一种需求欲望。我们所追求的是高质量管理下相对比较经济的管理成本。经济运作不当，既影响设施设备的维护保养，又常常是业主住户对管理公司不满意的一个焦点。经济合理并经得起检查的财务报表时质量管理的重要体现。如果以管理水平来表述：在相同管理质量条件下的管理成本越低，期管理水平就越高；管理成本越高，其管理水平就越低。反之，在相同的管理费用条件下，管理越好，说明管理水平越高；管理越差，说明其管理水平越低。