现代各类物业的管理

随着社会的进步、科技的发展，现代物业建造档次越来越高，物业类型也日益丰富，相应地对物业管理要求也越来越高。熟悉现代物业类型与特征，了解现代物业的发展趋势，对把握物业管理规律性、提高物业管理水平会大有帮助。
第一节 现代物业管理的主要类型与特性
一、现代物业的主要类型
现代物业按其房屋建筑的产权性质、使用功能、建筑高度及结构类型等不同可以有多种分类。常见的分类按高度将物业分为低层、多层和高层物业；从用途上分可分为住宅和非住宅，这种分类演变为目前国际上常采用的“四分法”，即从物业用途及物业管理开展的角度将其分为居住物业、工业物业、商业物业、特殊用途物业四个类型。
1．居住物业
现代居住物业主要包括新型单体多、高层住宅，公寓、别墅和综合性居住小区等，其中尤以居住小区这种形式为多。现代居住类物业日益呈现集中成片、建筑新颖、风格多样、室内布局合理、装修高档、设备先进齐全、室外配套完善、环境洁净优美、生活方便舒适等特点。
2．工业物业
现代工业类物业主要包括一般的工业大厦、工业厂区和特种工业建筑。工业大厦、厂房按生产的工业产品不同，分为标准厂房与非标准厂房两类。现代工业物业厂区规划完整、建筑安全实用、机器设备系统先进、生产规范(多是流水线作业)，强调水、电、原料供应顺畅，货物起卸运输方便，废料、废水、废气处理彻底，排运便利，场区清洁优美。
3．商业物业
商业物业也被称为“商用物业”、“收益性物业”，包括办公楼宇、商场物业、酒店物业、加油站、停车场等。
(1)办公、写字楼物业。办公、写字楼物业主要包括各行各业的行政办公、业务大厦及商务写字楼宇。其中，纯出租的办公楼宇，一部分有统一房型的办公室，另一部分房型不固定，可以根据需要进行分割、组合。现代商业化的办公、写字楼宇大多位于城市中心繁华地段，交通便利，建筑档次高，外观风格鲜明，内部装修高档，设施设备先进，管理服务周全。
(2)商场物业。现代商场物业主要包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等。其中，大型商场多集中在城市中心区或人流密度大的次中心区，而购物中心或购物广场基本分为两类：一类是封闭型的，大多是高层商厦，多位于市中心区；另一类是敞开式的市场和广场型，一般由露天广场、低层建筑物构成，包括附设的大型停车场，多处于郊区和乡镇高速公路边。由于其进货渠道宽，货物品种多，场地运营成本低，售货量大，商品售价相对较低，经营上占有一定优势。
现代商场物业，建筑造型新颖别致，外观装饰注重独特的广告效应，内部装修强调空间的充分利用，货品齐全，购物方便，经营项目综合配套，并着意营造豪华、高雅、温馨的购物氛围。
(3)酒店宾馆物业。该类物业具体包括酒店、饭店、宾馆、旅馆等物业，主要功能是提供餐饮、住宿等服务。按建筑装修标准不同及管理服务水平高低分为不同星级。现代酒店宾馆类物业外观设计独特，内部装修豪华，服务项目齐全，多附有停车、购物、商务、会议、娱乐及健身场所，并注重特色服务、标牌效应和联号经营。
4．特殊用途物业
主要指用于科研、教育、文体、卫生、军事、宗教等用途的物业。在建筑和管理上有自身的特点和要求，此处不再一一列述。
二、现代物业的主要特性
现代物业除了有各自的特征外，还呈现一些共同的特性，归结起来主要有以下几点：
1．建筑等级高，装修豪华，设施设备先进
现代物业广泛应用新科技、新材料、新的施工工艺，建筑主体结构稳固，空间利用高度集约，内外装修高档豪华，设施、设备系统先进，建筑等级大大提高，建筑内涵更加丰富。 
2．建筑风格多样，个性突出
新型建筑在设计、外观上追求个性鲜明、风格多样和民族时代特色，如著名的悉尼歌剧院，香港中银大厦、会展中心等许多建筑都以独特的艺术化的外观设计、新颖的幕墙装饰、丰富的色彩搭配给人留下深刻印象，使人产生丰富联想，从而扬名世界；
3．使用类型多，功能多样 
随着社会经济的发展、分工的深化、新兴行业的不断涌现，对物业使用的特殊要求必然导致物业类型的日益增多(如传媒业的现代报业大厦、广播大厦、电视大厦等)。与此同时，即使同一物业，也常常融多功能于一体，如大型建筑常集居住、商业、办公、餐饮、娱乐等多功能于一体，以最大限度地发挥物业的使用价值。
4．讲求与人性、环境的协调统一
现代物业强调与自然环境及城市地域特点的兼容，强调无论是外观还是内部空间布局装修，尽量能给人以视觉等多种美感享受，使用便捷舒适，达到建筑与自然和人的和谐统一。
5．科技含量高，趋向智能化
现代物业无论是规划设计还是本体建造、使用管理，无一不体现高科技的应用。科技的应用在节约建筑投资、增加建筑安全性、丰富建筑内涵、发挥建筑整体功能等方面起到非常关键的作用。自动化、智能化是多学科高科技的结晶，也是现代物业发展的一大方向。
6．管理要求高，技术性强
现代物业不仅建筑本身标准高，其设施设备也更加先进，加之使用上的高技术性，必然对管理的专业性、技术性要求越来越高，