营口市城市住宅区物业管理实施细则[废止]

第一章 总 则
第一条 为加强和完善城市物业管理，规范物业管理行为，保障城市住宅区物业合理使用，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省城市住宅区物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于我市行政区域内城市住宅区物业管理。
城市新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
第三条 物业管理应遵循公开、公平、公正、互利的原则，实行招标、投标制度。
一个城市住宅区只能招聘一个物业管理企业实施统一管理。
第四条 本细则所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、单体住宅楼。住宅小区是指本市行政区域内，以住宅楼为主，总建筑面积在2万平方米以上的新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区。
本细则所称城市物业（以下简称物业），是指房屋及相关共用部位、共用设备及物业区共用设施（配套设施），共有场地。
本细则所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对房屋共用部位、共用设备、物业区共用设施（不含专业部门管理的共用设施、设备）、完整的物业项目、共有绿地、花草树木进行专业化维修、养护、管理，维护物业区内公共环境卫生和公共秩序，协助公安机关做好治安防范工作，为业主、物业使用人提供有偿管理服务的活动。
本细则所称业主是指物业所有权人。
本细则所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第五条 营口市公用事业与房产局是我市城市住宅区物业管理的行政主管部门，负责本细则的贯彻实施，其所属的营口市物业管理处为具体执行机构。
规划、建委、综合执法、工商、公安、物价、街道办事处、社区等部门要按照各自职责分工，配合做好城市住宅区物业的管理工作。
第六条 市物业行政主管部门的主要职责是：
（一）贯彻执行上级有关城市物业管理规定；
（二）制定城市物业管理的发展规划；
（三）负责营口地区物业管理企业资质的审核、审批和物业管理行业检查、指导和监督工作；
（四）负责住宅及非住宅类房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金）的归集、管理和使用工作；
（五）参加新建住宅区开工前的联合审批，竣工后的综合验收，按规定审查、验核小区封闭、物业管理办公用房、业主会所、文体活动站、门卫房、环卫设备、道路、绿化、路灯、停车场、自行车棚、休闲广场、健身器械等配套设施设备的设计、配置和完成情况，并以建设标准和配套标准为重点，参加对开发建设全过程的监督、管理；
（六）指导并监督业主委员会的产生及其职责的履行；
（七）负责对物业管理招投标的指导、监督、管理及组织物业管理的交接工作；
（八）负责物业管理服务收费考评定级；
（九）对物业管理服务进行监督、检查；
（十）组织开展物业管理达标创优活动；
（十一）负责对本市房屋装饰装修管理；
（十二）政府规定的其它职责。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会行使投票权。属于住宅类物业的，一户为一票，属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每50平方米计为一票，单户不足50平方米的计为一票；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第九条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会或者代表大会每年至少召开一次，必要时经20%以上的业主提议，可随时召开业主大会或者代表大会。
第十条 召开业主大会或者代表大会应当于会议召开前15日通知全体业主或者全体代表。
第十一条 业主大会或者代表大会做出的决议对物业区内的全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会或者代表大会的决议不得与法律、法规相抵触。
第十二条 业主大会或者代表大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）招聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会规定的其他有关物业管理的职责。
第十三条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理及业主、物业使用人的公共利益等事项做出约定。业主公约对全体业主、物业使用人具有约束力。
第十四条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在市物业管理处和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第十五条 业主委员会委员应符合下列条件：
（一）属本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力；
（五）身体健康具有一定组织能力；
（六）具有必要的工作时间；
（七）年龄原则上在65周岁以下。
第十六条 业主委员会的选举程序。
房屋出售率或入住率达到50%以上的新建住宅小区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由街道办事处组织社区、开发建设单位或管房单位组成筹委会，并在召开业主大会或代表大会15日前发出会议通知，每栋住宅楼每单元推选1~2名业主委员会委员候选人。筹委会在全体候选人中推荐15~20名业主委员会委员候选人，由半数以上有投票权的业主或者全体代表参加的业主大会或者代表大会公开投票形式差额选举出业主委员会委员。业主委员会委员人数为单数，业主委员会根据住宅小区规模一般由7~11人组成，但最少不得少于5人，最多不得多于15人。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推举产生业主委员会主任1人，副主任1~2人，业主委员会设执行秘书1名，秘书可由业主委员会委员兼任，也可由业主委员会委托物业管理企业人员兼任。
市物业管理处对业主委员会的选举进行指导监督。
第十七条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列材料到市物业管理处登记备案：
（一）登记备案申请；
（二）《业主大会议事规则》和《业主公约》；
（三）《业主委员会组成人员登记表》；
（四）筹建过程及有关会议记录、文件、资料。
第十八条 业主委员会是业主大会或者代表大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会招聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主委员会每届任期3年。业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会组织换届选举，产生新一届业主委员会。主任、副主任、委员符合条件可连选连任。
第二十条 业主委员会每半年至少召开一次会议，会议必须有半数以上委员出席，做出的决定必须经全体委员半数以上通过。会议表决时，每名委员有一票表决权，如果表决中出现赞成票和反对票相同时，可召开业主大会或者代表大会进行表决。
第二十一条 业主委员会成员责任心不强，办事不公，工作水平较低或业主委员会组织纪律涣散，工作不利，造成小区物业管理混乱，街道办事处可提出调整、解散意见，提交业主大会或代表大会进行表决。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十三条 在合同期限内物业管理企业与业主因物业管理工作发生争议，业主大会要求解聘物业管理企业，经市物业管理处协调不成的，业主大会有权提前解除物业管理合同；在合同期限内，物业区30%以上业主对物业管理企业工作不满，可提请业主委员会召开业主大会一次性表决，三分之二以上业主要求解聘物业管理企业的，业主大会可实施解除物业管理合同的权利；因业主和业主委员会未履行合同，致使物业管理企业无法经营，经市物业管理处调查情况属实后，物业管理企业可提前解除合同。业主大会或者物业管理企业提前解除合同，应提前30日通知对方，业主委员会应于25日之内，完成招聘新的物业管理企业工作，被招聘的物业管理企业应提前5日进驻物业区。业主委员会与原物业管理企业正式签署提前解除合同后，按本细则第四十条办理移交手续。
第三章 前期物业管理
第二十四条 前期物业管理，是指业主大会或代表大会与其招聘的物业管理企业签订物业管理合同前，建设单位招聘的物业管理企业实施的物业管理。
建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式招聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于３个或者物业规模较小的，经市物业管理处批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 前期物业管理合同至业主委员会与其招聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时自动终止。
第二十六条 房屋开发单位在销售房屋时，由其招聘的物业管理企业与购房人签订前期物业管理协议，购房人应当对业主临时公约予以书面承诺。前期物业管理协议、业主临时公约应使用国家示范文本。
第二十七条 物业前期管理收费标准由物业管理企业与市物业管理处协商制定，报市物价管理行政主管部门备案，待正式评定等级后，按新标准多退少补。
第二十八条 前期物业管理费分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出的，物业管理费由房屋开发单位承担；开发单位将房屋出租的，物业管理费由承租人承担；房屋已售出并办理进户手续但业主未进户的，物业管理费由业主承担，业主、产权单位将房屋出租、出借的，物业管理费由物业使用人承担。
第二十九条 物业的前期管理包括下列内容：
（一）依据规划和设计文件及有关规范、标准，对物业区总体建设质量提出意见；
（二）督促有关部门对开发建设遗留的问题进行整改；
（三）收集工程档案资料；
（四）参加物业区的综合验收；
（五）建立物业区各项管理制度；
（六）对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理；
（七）对物业区共用设施、设备、环境卫生、公共秩序实施规范化管理；
（八）前期物业管理协议约定的其它事项。
第三十条 规划、建设行政管理部门应根据国务院《物业管理条例》规定，对新建住宅小区内物业管理办公用房、文体活动站、门卫房、自行车棚、共用场地等配套设施进行规划。已摊入房屋销售成本的物业属全体业主共同所有。房屋开发建设单位移交物业时，将其移交业主委员会，业主委员会未成立的，移交给前期物业管理企业代为管理，并到市物业管理处登记备案。具体标准如下：
（一）总建筑面积为5万平方米的住宅小区，房屋开发建设单位应移交建筑面积为80平方米以上的物业管理办公用房；总建筑面积在5万平方米以上的，在5万平方米基础上每增加1万平方米，增加建筑面积10平方米物业管理办公用房；总建筑面积在5万平方米以下的，在5万平方米基础上每减少1万平方米，可相应减少建筑面积10平方米物业管理办公用房。
（二）住宅小区主要出入口处应设立门卫房。每个门卫房建筑面积不得少于9平方米，水、暖、电等配套设施应齐备。
（三）开发建设单位应当按住宅小区总建筑面积0.2%的比例移交文体活动站。文体活动站水、暖、电、通讯等配套设施应齐备。
第三十一条 物业管理办公用房、门卫房、文体活动站、自行车棚、共用场地的维修、养护由物业管理企业负责，费用从物业管理费中支出。任何单位、团体、组织或个人无权对其出租、出售、转让、抵押、赔偿。
第三十二条 房屋开发单位移交物业时，应当向其聘用的从事前期物业管理的物业管理企业和市物业管理处移交下列工程建设资料各一套：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其它资料；
物业管理企业应当在前期物业管理服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十三条 前期物业管理合同终止时，物业管理企业应于合同终止之日起10日内到业主委员会办理移交手续。业主委员会在招聘物业管理企业时，在相近条件下应优先聘用已实施前期物业管理的物业管理企业。
第三十四条 开发建设单位移交住宅物业时，必须符合下列条件：
（一）所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕，无漏建、缓建；
（二）各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全；
（三）建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净；
（四）具备实行物业管理的要求。
第四章 物业管理服务
第三十五条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，应当按照资质等级承揽相应的物业管理业务。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。
第三十六条 办理物业管理企业资质等级应具备的条件和申办程序按建设部《物业管理企业资质管理办法》规定执行。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。　
第三十七条 物业管理企业享有以下权利：
（一）按照国家、省和本市有关物业管理的技术标准和行业规范、物业管理合同，制定本物业区物业管理办法，提供专业化服务；
（二）起草物业共用部位、共用设施设备的使用要求、注意事项和物业服务标准，经业主委员会审查同意后公告；
（三）依据物业管理合同和有关规定收取物业管理服务费用；
（四）制止违反物业管理规定的行为；
（五）受业主委员会委托依据合同代收物业专项维修资金，并移交市物业管理行政主管部门；
（六）依据法律、法规规定，物业管理合同约定享有的其它权利。
第三十八条 物业管理企业应履行下列义务：
（一）履行合同，提供物业服务；
（二）接受业主、物业使用人和业主委员会的监督；
（三）接受市物业管理处及有关行政管理部门和办事处、社区的监督、指导，协助有关部门开展社区活动；
（四）定期向业主大会或者代表大会、业主委员会报告物业管理服务合同履行情况，并进行公示；
（五）在物业区内公示物业管理合同约定的收费项目和标准以及向业主、物业使用人提供专项服务的收费项目和标准；
（六）协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业区公共秩序；
（七）法律、法规规定的其它义务。
第三十九条　摊入建设成本的物业管理用房、文化活动站、门卫房、自行车棚、共用场地等所有权依法属于业主。未经业主大会或代表大会同意，物业管理企业不得改变上述用房及场地的用途。
第四十条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到业主委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费按实结算，剩余部分予以结转；
（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其它财物。
第四十一条 物业的管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业化管理服务相结合。业主委员会应通过公开招聘，委托物业管理企业实行专业化管理服务，应当签订物业管理合同，明确双方的权利和义务。

第四十二条 物业管理合同应当包括下列内容：
（一）委托方和受托方的名称、住所；
（二）物业区的范围和管理项目；
（三）物业服务的项目和标准；
（四）物业服务的费用；
（五）物业服务的期限；
（六）违约责任；
（七）合同终止的约定；
（八）当事人双方约定的其它事项。
当事人应当参照国家制定的物业管理合同示范文本订立合同。
第四十三条 物业管理合同双方当事人应当约定以下事项：
（一）物业管理范围内的房屋共用部位、共用设备及物业区的共用设施的维修、养护和管理；
（二）公共环境卫生的维护；
（三）公用绿地、花木等的养护与管理；
（四）公共秩序的维护、物业区的安全防范管理；
（五）道路与车辆停放的管理；
（六）与物业相关的工程图纸，业主、物业使用人档案资料的管理；
（七）其它物业服务事项。
第四十四条 物业管理企业应当在物业管理合同订立或变更、终止之日起15日内，向市物业管理处备案并在物业区内公示。
物业管理合同终止或提前解除后，一方有异议的，可申请仲裁机构仲裁或向人民法院提起诉讼。
第四十五条 业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业在物业经营管理活动中产生争议，可以通过协商解决。协商解决不成的，可以向市物业管理处申诉或提请仲裁机构仲裁或向人民法院提起诉讼等方式解决。
第四十六条 市物业管理处应当建立投诉受理制度。业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业对物业管理活动中侵犯自己合法权益的违法行为可以向市物业管理处投诉。市物业管理处接到投诉后应进行调查、核实，在受理投诉之日起30日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的在5日内移交并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十七条 业主、物业使用人自用部位、自用设施设备，物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备，公用专业部门管理范围内共用设施设备，业主共有房屋的界定：
（一）业主、物业使用人自用部位、设施设备
1、自用部位：户门以内门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等；
2、自用设施设备：户门以内自用的上水、下水管线器材、卫生洁具、电路、暖气管片、有线电视终端盒到室内线路部分等。
（二）物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备
1、房屋共用部位：指一栋住宅楼中业主、物业使用人共用的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等）、楼梯间、通道、专用房间、外墙面、屋面防水、楼内自行车存车库等。
2、共用设施：住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窨井、非营利性的休闲广场和健身器械等。
3、共用设备：住宅楼内业主、物业使用人共用的上、下水管线、落水管、电梯、避雷装置、电气线路、加压泵房；非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具、垃圾桶、垃圾箱等。共用的上水管线由楼内至单元入口处单元截门部位截止；共用的电气线路由横担或环型箱至户门以外（不包括表箱、电表）截止。
（三）公用专业部门管理范围内共用设施设备
1、住宅楼单元入口处单元截门以外（含截门）上水管线，二次加压泵房经验收合格后由供水单位负责维修、更新、改造；住宅区综合验收合格之日起，住户自用水表三年之内由开发建设单位负责；三年之后由供水单位负责；
2、住宅楼楼内共用供暖管线、截门及外网供暖管线、热力小时、换热站、锅炉房等由供暖单位负责维修、更新、改造；
3、表箱、电表、横担或环形箱以外的供电线路（包括横担或环型箱）、变压器等由供电单位负责维修、更新、改造；
4、煤气线路、计量表等全部由供气单位负责维修、更新、改造；
5、有线电视终端盒以外（含终端盒）由有线电视管理部门负责维修、更新、改造；
6、电话机以外（不含电话机）线路由通讯部门负责维修、更新、改造；
（四）业主共有房屋包括物业管理办公用房、文体活动站、门卫房、自行车棚等。
第四十八条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十九条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，管理房屋共用部位、共用设施设备，达到使用方便、安全、环境整洁、绿化达标、公共秩序良好。
第五十条 物业区内供水、供电、供燃气、供热、通讯、有线电视等专业部门应当向最终用户收费。
第五十一条 住宅区内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌；
（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房；
（三）擅自在住宅区内搭建建筑物、构筑物，乱挂、乱贴、乱圈、乱占；
（四）擅自移动、占用、损坏住宅共用部位、共用设备、住宅区共用设施；
（五）安装影响房屋结构的动力设备；
（六）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（七）排放各种污染物、有毒有害物质或者产生超标准的噪声；
（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（九）庭院、楼梯间停放自行车，堆放杂物，设置营利性扰民娱乐设施；
（十）共用休闲场地、绿地存放机动车辆；
（十一）从室内向室外乱抛垃圾和杂物；
（十二）饲养禽畜；
（十三）践踏绿地、损坏树木、种植蔬菜；
（十四）摆摊设点，大肆喧哗、叫卖；
（十五）业主公约和物业管理合同禁止的其它行为。
第五十二条 业主委员会、物业管理企业应当对业主、物业使用人使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规和本细则规定的行为，应当及时制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到业主委员会、物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十三条 业主、物业使用人装修房屋，应当接受市房屋装饰装修监察管理部门、物业管理企业的指导、监督。
第五十四条 业主、物业使用人、物业管理企业、公用专业管理部门不得擅自占用、挖掘物业区内的道路、场地。
因维修物业或者公益事业，业主、物业使用人确需临时占用，挖掘道路场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意；公用专业管理部门确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会、物业管理企业的同意，并签订修复补偿协议，报有关行政管理部门批准后，方可施工。
第五十五条 业主转让、出租、出借物业受让、承租、承借者应当执行原业主签订的业主公约。
当事人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况告知业主委员会和物业管理企业。
第五十六条 新建物业，其开发建设单位应当按照国家规定，与业主签订保修合同，承担物业的保修责任。
物业保修期，自竣工验收合格之日起计算，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期限不得低于如下标准：
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年；地面空鼓开裂，大面积起砂，为1年；门窗翘裂，五金件损坏，为1年；卫生洁具，为1年；灯具、电器开关，为6个月；花坛、道板、小品、凉亭、健身器材，为2年；乔木、灌木，为2年，草坪为1年；路灯、草坪灯，为1年；楼宇门、电控门、电子监控系统依据安装合同；其它部位、部件的保修期限由开发建设单位与业主自行约定。
物业共用部位、共用设备，物业区共用设施保修期过后，发生大、中修、更新、改造，可申请动用物业专项维修资金。
第五十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，经物业管理企业通知后，责任人、责任单位应当及时予以修缮，有关业主、物业使用人应当给予配合。
第六章 住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金
第五十八条 本市行政区域内所有住宅楼必须建立共用部位及共用设施设备专项维修资金。
（一）房改房住房维修资金按照《营口市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》建立、归集；未建立维修资金的原有住宅、新建住宅、非住宅类房屋按《营口市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金管理、使用操作办法》的规定建立、归集；
（二）维修资金按每栋住宅楼建帐，登记到户。
第五十九条 新建住宅，房屋开发建设单位未按《营口市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金管理、使用操作办法》的规定执行，产权管理部门不得为其进行初始登记备案，市物业管理处可对其申请人民法院强制执行。
第六十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担；物业使用人使用的房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用由物业使用人和房屋产权单位或产权人自行约定解决。
第六十一条 物业的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人自用设施设备因损坏等原因，造成相邻关系人的财产损失，设施设备无法正常使用，责任人应当予以修复或者赔偿。
第六十二条 业主转让房屋时，其房屋维修资金帐户资金随房屋所有权同时过户。
第七章 物业管理服务费
第六十三条 物业管理服务费由以下项目构成：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）房屋共用部位、共用设备，物业区共用设施日常小修、养护费用；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）公共秩序维护、治安防范费；
（六）办公费；
（七）物业管理企业固定资产折旧费；
（八）业主申请的其它服务费用；
（九）法定税费；
（十）利润及国家规定应缴费用。
本条第(二)项至第(六)项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其它费用开支。
第六十四条 物业管理服务费标准应以每一物业区为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由业主委员会与物业企业依据政府有关部门根据物业区等级规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
第六十五条 收取物业管理服务费必须持有市物价行政管理部门核发的收费许可证。无收费许可证擅自收费，业主、物业使用人有权拒付。
第六十六条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。
业主、物业使用人应按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其它任何单位不得重复收取性质相同的费用。
第六十七条 业主、物业使用人对物业管理企业公布的物业管理服务收支情况可提出质询，物业管理企业应在质询提出7日内予以答复。
第六十八条 物业管理企业每半年至少向业主委员会报告一次物业管理服务费收支情况；每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。
第八章 法律责任
第六十九条 建设单位未通过招投标的方式招聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下的罚款。
第七十条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房、文化活动站、门卫房的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第七十一条　不移交有关资料的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上10万元以下的罚款。
第七十二条　未取得资质证书从事物业管理的，由市物业管理行政主管部门没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十三条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市物业管理行政主管部门责令停止违法行为，处5 万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十四条　建设单位擅自处分属于业主的物业共有房屋、共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市物业管理行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十五条 物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十六条 挪用专项维修资金的，由市物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第七十七条 业主、物业使用人未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。对无理拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可以向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第七十八条 违反本细则的规定，有下列行为之一的，由市物业管理管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第七十九条 经年度考核检查，物业管理企业所承担的管理项目若有三分之一以上达不到规定标准的，由市物业管理行政主管部门通报批评，并限期半年内达到规定的管理指标，逾期不改正、不达标的，由市物业管理行政主管部门注销其资质证书。
第八十条 业主大会或代表大会做出的决定违反法律、法规及本细则规定的，市物业管理行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。
业主委员会做出的决定违反法律、法规及本细则规定的，由业主大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。
第八十一条 物业管理企业未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目，提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法规、规定处罚。
第八十二条 市物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九章 附 则
第八十三条 本市行政区域内写字楼、医院、学校、商场、市场、车站、住宅组团、单体住宅楼等物业管理，参照本细则规定执行。
第八十四条 各市（县）、区、建制镇物业区可参照本细则执行。
第八十五条 本细则由市公用事业与房产局负责解释
第八十六条 本细则由2005年1月1日起施行，营口市人民政府1998年6月10日颁发的《营口市住宅小区物业管理暂行办法》（营政发[1998]26号）文件同时废止。