《攀枝花市商品住房专项维修资金管理暂行办法》实施细则

（试行）

攀规建发[2007]150号

根据《攀枝花市商品住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府令第89号，下称《办法》），制定本实施细则（试行）。
一、《办法》的适用范围
《办法》适用于本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的管理。本市城市规划区包括市内东区、西区、仁和区的太平乡、前进乡、金江镇、仁和镇以及大黑山森林公园，盐边县的红格镇、安宁乡和二滩国家森林公园。
本市城市规划区外国有土地范围住房专项维修资金的管理，参照本《办法》执行。

二、专项维修资金的建立范围
拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业，包括住宅小区（含组团）和单幢住宅楼、住宅小区内的非住宅物业、与住宅楼结构相连的非住宅物业。
住宅小区外有二个以上房屋所有权人的非住宅物业的专项维修资金的管理，参照本《办法》执行。

三、相关名词释义
专项维修资金的用途，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、底楼架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。
共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱（房）、窨井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
商品住房，是指房地产开发建设单位向社会公开出售的各类房屋（含经济适用房）。
首次专项维修资金，是指在一个物业管理区域内第一次建立的专项维修资金。
已建立专项维修资金的，是指在一个物业管理区域内已缴存专项维修资金的。未建立专项维修资金的，是指在一个物业管理区域内按原来有关政策规定应交纳但未缴存首次专项维修资金的。

四、管理部门
市房地产管理局依据《办法》规定职责设立的市商品住房专项维修资金管理办公室（下称市维修资金办），负责对全市房屋专项维修资金的统一归集和监督管理。

五、物业管理区域的划分
物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模和社区建设等因素。旧有物业，据实际情况予以划分；新建物业，主要以物业项目的规划总平面图和建设用地规划许可证为基础，体现物业管理区域的相对独立性、使用功能的配套性和管理的操作性。
物业管理区域的名称和坐落一般以物业项目的建设工程规划许可证或房屋所有权证记载的为准。

六、首次专项维修资金的缴存标准
（一）自2006年9月1日后取得商品房预售许可证的:

1、住宅物业，房地产开发建设单位按售房款的1.5%缴存，购房人按购房款的1.5%缴存。

2、住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅物业，房地产开发建设单位按售房款的0.75%缴存，购房人按购房款的0.75%缴存。

（二）在2006年9月1日前取得商品房预售许可证的：

按照《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》（建住房1998年第213号）的第五条标准执行。
（三）、拆迁安置中实行产权调换的房屋、农转安置房按同期相临房屋的市场价格为基数缴存。

（四）、在一个物业管理区域内，凡单独确权的车库等其他非住宅物业的所有人应当按上述规定缴存首次专项维修资金。

（五）、在已建立专项维修资金的同一物业管理区域内，业主未缴存的，由业主委员会向其追缴。

七、首次专项维修资金的缴存时限
（一）商品房的首次专项维修资金缴存时限：

房地产开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，持国有土地使用证、建设工程规划许可证、代收专项维修资金情况说明、竣工验收合格证、房屋测绘报告﹑项目总平面图以及《物业管理区域业主分户清册》等，向市维修资金办办理专项维修资金交款确认手续。经市维修资金办确认后，开具《房屋专项维修资金交款通知》。交款人应当依据通知要求向专户管理银行交款。专户管理银行收款后，应当出具《房屋专项维修资金交款凭证》。

房地产开发建设单位与购房人订立商品房买卖合同时，应当依合同约定的房屋购房款按本《办法》规定标准计算购房人应交纳的首次专项维修资金金额，并在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。

房地产开发建设单位在商品房买卖合同备案时，应将已代收购房人缴交的专项维修资金缴存至管理专户。

购房人在办理房屋所有权分户登记前应持专项维修资金缴款凭证及相关资料，办理房屋所有权分户登记。

（二）购房人在办理房屋所有权分户登记时，房屋所有权登记申请人应当提交经市维修资金办复核的房屋专项维修资金缴存告知单，房屋产权登记机关查验房屋专项维修资金缴存告知单后方予办理。

八、专项维修资金的补充
利用业主依法享有的物业共用部位共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，在经营收入扣除必要的管理成本后，相关业主所得收益应全部纳入其专项维修资金中。

九、专项维修资金的续筹
按本《办法》第二十一条规定需要续筹专项维修资金的，涉及一幢房屋的，按相关业主拥有的房屋建筑面积比例分摊，续筹额应不低于首次筹集额的70%，具体续筹方案由业主委员会拟订，并提交该栋业主大会决定后，由业主委员会具体实施。
专项维修资金续筹时，业主委员会或其委托的业主小组应当向续筹对象发出《房屋专项维修资金续筹交款通知》。业主应当依据交款通知，续筹专项维修资金。业主拒不履行续筹义务的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。

十、房屋所有权转让时专项维修资金的处理
（一）房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金应当随房屋所有权同时过户，原业主缴存专项维修资金剩余的款额，由受让人向原业主支付，并到市维修资金办办理帐户更名手续；双方另有约定的，从其约定。
（二）已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记；房屋产权登记机关应当查验经市维修资金办盖章确认的专项维修资金缴存证明。
（三）房屋所有权转让时，原业主缴存的专项维修资金剩余金额，受让人可自行到专户管理银行或市维修资金办查询。

十一、专项维修资金专户的设立
设立专项维修资金专户时，应当以一个物业管理区域为单位编制《物业管理区域业主分户清册》；

一个物业管理区域的专项维修资金帐户中，设立购房人缴存部分的分户帐，用以记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。

房地产开发建设单位按规定缴存的专项维修资金单独列帐。

十二、专项维修资金帐户的设立
业主大会成立后，其业主委员会应当持下列资料到专户管理银行设立所在物业管理区域的专项维修资金帐户:

（一）设立银行帐户申报表；

（二）业主委员会设立备案文件；

（三）业主清册；

（四）物业服务合同；

（五）其他有关资料；

还应当提供由公安机关指定单位刻制的业主委员会印章、业主委员会主任及副主任印鉴。

专项维修资金帐户设立后的账目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理企业办理。

业主委员会设立专项维修资金帐户后，应到市维修资金办进行备案。

专项维修资金帐户，接受市维修资金办的监督管理。

十三、专项维修资金帐户的变更
业主委员会办理专项维修资金帐户的有关变更手续时，除按专户管理银行规定提交有关资料外，有下列情况之一的，还须提交下列文件或资料：
（一）物业管理区域发生变动、业主委员会主任及副主任发生更换的，须提交经房地产管理部门备案的证明文件。其中，物业管理区域发生变动的，还须提交相应的资料。
（二）物业管理企业发生更换的，须提交新的物业服务合同经房地产管理部门备案。
十四、专项维修资金帐户的注销
已建立专项维修资金的房屋因各种原因灭失情况下的，业主可持身份证件、房屋所有权证注销证明（或拆迁补偿安置协议等）、相关专项维修资金提取申请资料向市维修资金办提出申请，经审核同意后，持市维修资金办房屋专项维修资金提取申请书和上述资料向专户管理银行提取其专项维修资金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
十五、专项维修资金帐目的核对和公布
（一）业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：
1、专项维修资金的缴存、使用和结存情况。
2、发生物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的项目和费用以及按户门号分摊的情况。
（二）业主委员会向专户管理银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和所在物业管理区域的专项维修资金帐号。
（三）业主向专户管理银行柜面、市维修资金办查询其专项维修资金分户帐情况的，需提供分户帐号或产权证号以及身份证。
（四）专户管理银行应当免费提供柜面等形式的帐户查询服务业务，市维修资金办应当免费提供帐户查询服务业务。
（五）专户管理银行除每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单外，还应当同时将专项维修资金缴存、使用、结存情况报市维修资金办备案。
十六、专项维修资金的使用
（一）专项维修资金的使用原则
1、专项维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造项目，任何单位和个人均不得挪作他用。
2、房屋共用部位、共用设施设备属于保修责任期内的，由房地产开发建设单位或由其委托的物业管理企业负责实施，其费用不得从专项维修资金中列支。
3、供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。
4、物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
5、物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用，包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设施设备养护费等，不得从专项维修资金中列支。已实行物业管理的，应当在物业服务合同约定的物业服务费中列支；未实行物业管理的，由相关受益业主自行承担。
6、在一个物业管理区域内，使用专项维修资金时，涉及房屋本体共用部位、共用设施设备的，所需资金由该房屋相关业主按建筑面积比例分摊；涉及物业管理区域共用设施设备的，所需资金由该物业管理区域内的全体业主按拥有的建筑面积比例分摊。

7、当物业管理区域内发生紧急维修及大中修时，可动用单列帐户内的专项维修资金。
（二）专项维修资金的使用条件
1、物业共用部位、共用设施设备保修期满后；
2、专项维修资金足额缴存，维修项目符合专项维修资金使用范围的。

3、专项维修资金使用方案，须经专项维修资金列支范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主投票同意通过。业主大会成立前的业主身份确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立了买卖合同但尚未取得房屋所有权证的房屋购买人，参照房屋所有权人进行业主身份认定。
（三）专项维修资金的使用程序

1、业主大会已成立的，应于每年12月31日前，经业主委员会同意由其物业管理企业提出下一年度的维修计划和专项维修资金使用方案，报市维修资金办备案。
2、业主大会未成立的，由物业管理企业或相关业主根据维修项目提出专项维修资金使用方案，该使用方案经专项维修资金列支范围内占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意后，持《专项维修资金使用备案表》和专项维修资金使用计划与工程预算书等，向市维修资金办备案。市维修资金办自受理申请之日起5个工作日内（属紧急情况的特事特办）完成备案，并根据维修项目的实际情况，可预拨部分维修资金。工程完工后，物业管理企业或维修单位凭工程决算单、费用结算票据、相关业主2/3以上业主投票权签署的验收审核意见等，向市维修资金办备案后，由市维修资金办将维修资金分摊明细公示一周后，若无三分之一以上业主投票反对时再行拨付所需资金的剩余部分。
3、专户管理银行应及时将维修费用分摊金额计入所属物业管理区域内的专项维修资金业主分户帐中。
（四）专项维修资金的列支范围和分摊方式
1、专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按《办法》第十五条规定列支。
2、属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修、更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。
3、在一个物业管理区域内，未建立首次专项维修资金或首次专项维修资金未缴存至专户管理银行的，其房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造所需费用，由相关业主自行解决。
十七、物业维修、更新、改造的实施
（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，应遵守国家技术规范的规定；国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着科学合理、和谐统一、满足需要的原则依法作出决定。
（二）房屋日常维修和急修的实施
物业服务合同应当约定物业的日常维修养护的范围、标准和实施程序等事项。

发生危及房屋及其配套设施设备安全的紧急情况，是指以下一些急修项目：1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；2、因共用线路故障而引起停电和漏电；3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；6、楼地板、楼梯踏板断裂和屋顶女儿墙、晒台、楼梯等各种扶手栏杆松动、损坏；7、其它属于危险性急修项目。
发生上述急修项目的，物业管理企业应当立即组织进行维修并及时告知业主委员会、有关主管部门，其费用按规定列支。
十八、关于《办法》实施前的执行事项：
（一）《办法》实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中予以规定，并按照业主公约规定的标准将首次专项维修资金缴存至市维修资金办专户管理银行。业主不按照业主大会决定、业主公约规定缴存专项维修资金的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。
（二）《办法》实施前，已按照原来有关规定收取的专项维修资金，代收单位应在本办法实施之日起90日内，将收取的专项维修资金统一缴存至市维修资金办专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

（三）房地产开发建设单位、物业管理企业、业主委员会等有将专项维修资金挪作他用、擅自动用或在房屋保修期内使用住房专项维修资金的，一律按《物业管理条例》中关于挪用住房专项维修资金的规定处理。房地产开发建设单位、物业管理企业、业主委员会等不按规定将代管的专项维修资金统一归集到管理银行专户的，视为挪用。

十九、本《实施细则》从2007年7月1日起试行。