营口市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金归集、管理、使用、续筹操作办法[废止]

营公房发[2003]126号

各有关单位：

为全面贯彻落实国家《物业管理条例》（2003年5月28日国务院第九次常务会议通过自2003年9月1日施行）、《营口市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》（营政发[2000]45号）、第40期《市委市政府现场办公会议纪要》（2003年8月13日），保证住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金）归集到位、专户存储、专款专用，从根本上杜绝挪用、占用、不合理使用维修资金现象的发生，维护广大业主、物业使用人的切身利益，为购房人解除后顾之忧，保障房屋保修期过后物业管理企业对住宅共用部位、共用设施设备大、中修、更新、改造及时到位，结合实际，制定我市住宅维修资金归集、管理、使用、续筹操作办法。

一、维修资金的归集、管理。

（一）调查摸底。

由公用事业与房产行政主管部门组织有关部门专业人员组成住宅维修资金审查小组，于2003年10月份联合到各开发建设单位、动迁部门、物业管理企业、管房单位（包括直管房单位）进行调查摸底，检查住宅维修资金的管理、使用情况。各相关单位依据国家《物业管理条例》及有关文件规定在自检自查的基础上，须如实提供住宅维修资金的收取、支出金额和库存余额及收取住宅维修资金的收据和维修工程决算书，不得虚报、漏报和瞒报。对于挪用、占用、不合理使用住宅维修资金的相关单位，限于11月30日之前自行补齐，并于12月30日之前将所代收的住宅维修资金统一上缴到市房产交易管理中心（以下简称交易中心）大厅市交通银行设立的维修资金帐户上（以下简称交行维修资金帐户），集中管理。

（二）规范维修资金收费收据

1、为了规范新建住宅维修资金的收取，由财政部门统一印制《营口市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金通知单》。

2、《营口市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金缴款通知单》共一式五联：第一联作为购房人进户凭证之一；第二联作为购房人到市住房制度改革领导小组办公室（以下简称房改办）、交易中心办理房改、房照凭证之一；第三联业主本人保留并作为维修凭证；第四联作为市物业处记帐凭证；第五联作为存根。

（三）新建住宅维修资金收取标准

1、2003年11月1日起，各开发建设单位售房前到市公用事业与房产局所属营口市住宅小区物业管理处（以下简称市物业处）领取《营口市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金通知单》。

2、商品住房、经济适用房、集资建房维修资金按照《营口市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（营政发[2000]45号）的相关规定建立、归集，即购房者须按购房款2%的比例缴交维修资金；新建住宅底层门市用房按照商品住房标准建立维修资金；住宅底层仓储用房、车库等设备齐全的，按照商品住房标准建立维修资金，设备不全的，上水、排水、电气每缺少一项，维修资金相应减少20%，单体门市用房、单体车库、幼儿园、其它用房等按售房款的0.6%交纳维修资金，用于住宅区共用设施（配套设施）大、中修、更新、改造，房屋本体维修、更新、改造由产权人或产权单位自负。

3、动迁安置住房维修资金由营口市动迁安置办公室（以下简称动迁办），从代为收取的房屋代建费中，按房屋建筑面积每平方米40元标准提取维修资金。动迁办于每月月底之前，将代收的维修资金移交到交行维修资金帐户。

动迁安置户个人按房屋建筑面积每平方米当年房改售房成本价1.5%的比例交纳维修资金，此款由购房人缴交到交行维修资金帐户。

4、购房人持开发建设单位开具的《营口市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金缴款通知单》、购房款发票复印件和本人身份证复印件，到市交易中心大厅交行维修资金帐户交款。银行核定无误后收款，在缴款通知单上盖章。

（四）房改房维修资金收取标准。

从2004年1月1日起，房改房（包括市房产经营管理公司直管公有住房出售后）维修资金统一由市房改办按《营口市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（营政发[2000]45号）进行收取，存到交行维修资金帐户。

（五）在业主房屋参加房改、买卖、赠予、继承等办理房屋产权证书时，对未交纳维修资金或交纳维修资金标准低的按新标准向其收取维修资金，一并移交到交行维修资金帐户。

（六）经调查核实，开发建设单位资金周转确有困难，允许其拿出部分房屋按其成本价格进行顶帐，但顶帐金额不得超过应交住宅维修资金总额的三分之一，其余部分必须用资金支付。

（七）住宅维修资金以住宅区为单位，按栋建帐、登记到户搞好软件开发联网。市物业处建立总帐、各物业管理企业、管房单位建立分帐，建立并完善查询、对帐制度，使维修资金管理、使用步入科学化、规范化、法制化轨道。

二、维修资金的使用

新建住宅保修期过后及房改房住宅共用部位、共用设施设备发生大、中修、更新、改造时，住宅小区成立业主委员会的，由住宅小区物业管理企业提出申请并做出维修预算，经业主委员会审核同意后，上报市物业处；住宅小区未成立业主委员会的，由住宅小区物业管理企业做出维修预算，经楼长或相关业主、物业使用人共同推举的代表审核同意签字后，上报市物业处；既无业主委员会又无物业管理企业的住宅小区、住宅组团、单体住宅楼，由楼长或共同推举的代表聘请预算中介部门做出维修预算，上报市物业处，市物业处接到报告后，派出工程技术人员到现场核定情况属实后，报公用事业与房产局领导批准后拨款。未缴纳维修资金的，由业主或产权单位按拥有的房屋建筑面积分推比例承担。

当住宅共用部位共用设施设备出现险情危及公共利益及业主、物业使用人合法权益时，有业主委员会且实行物业管理的，依住宅小区物业管理合同约定和有关规定，属于物业管理范围之内的，物业管理企业及时抢修排险。险情解除后，所发生工程维修款额，经住宅小区业主委员会、市物业处工程技术人员现场核定，报公用事业与房产局领导批准后，从该住宅小区建立的相应维修资金帐户上划拨，维修款拨到物业管理企业帐户上；无业主委员会且实行物业管理的住宅小区、所发生工程维修款额由物业管理企业直接到市物业处按照上述程序办理；既无业主委员会又无物业管理企业的住宅小区、住宅组团、单体住宅楼，由楼长或共同推举的代表按照上述程序出面办理，所发生的工程维修资金拨到楼长或代表指定的帐户上。未缴纳维修资金的，由业主或产权单位按拥有的房屋建筑面积比例承担；不属于物业管理范围之内的，由物业管理企业或楼长、代表以书面形式及时告之有关责任部门，并存档备查。

对五万元以上的大、中修维修工程项目，由物业管理企业负责提供工程内容和工程量，在公用事业与房产行政主管部门批准并监督下，由业主委员会面向社会公开招聘具备相应资质的施工单位进行施工。

三、维修资金的续筹

每栋住宅楼维修资金支出后，余额不到该栋住宅楼应收金额的30%时，缺额部分按业主、物业使用人每户建筑面积分摊。由市公用事业与房产局指导住宅小区业主委员会、物业管理企业，向业主、物业使用人的房屋产权单位或产权人续筹，维修资金筹集完毕后，移交到交行维修资金帐户。

四、监督审计

1、维修资金的管理使用，每半年接受一次财政部门的监督检查，同时接受业主委员会、业主、物业使用人的监督。

2、财政部门对维修资金年初使用计划进行审核，年终对工程决算进行检查。

3、对涉及金额较大，业主委员会、业主、物业使用人反映强烈的维修资金使用情况，市公用事业与房产行政主管部门可委托审计部门进行专项审计。

4、公用事业与房产行政主管部门依据委托协议书，在协议范围内对指定银行进行监督、检查、指导。

五、法律责任

1、对逾期拒绝移交住宅维修资金的单位，由市公用事业与房产行政主管部门根据《营口市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（营政发[2000]45号）有关规定进行追缴，直至依法追缴。

2、对挪用、占用、不合理使用住宅维修资金的单位，由公用事业与房产行政主管部门依据国家《物业管理条例》第六十三条予以追回、给予警告、没收非法所得，并处以违规使用数额2倍以下的罚款；情节严重、构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

3、有上述行为之一的，对开发建设单位，交易中心予以停办已售楼盘商品房初始登记备案（楼房大照）及新开发楼盘售房许可证，建设行政主管部门视其有不良经营行为，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书；对物业管理企业，由公用事业与房产行政主管部门予以降级或者吊销资质证书。

4、对不按规定交纳住宅维修资金的单位和个人，交易中心不予办理确权、发照。

相应的维修责任及费用，由不交纳维修资金的责任单位和个人承担。

5、住宅维修资金交纳、使用发生纠纷时，当事人应协商解决。协商不成的，由仲裁机构裁定，并下达裁定书。当事人对裁定不服的，在下达裁定书之日起15日内可向人民法院起诉。逾期不起诉又不执行裁定的，仲裁机构可提请人民法院强制执行。

6、参与维修资金管理使用的各级、各部门工作人员，应忠于职守，严肃、认真、热心地为开发建设单位、物业管理企业、管房单位、业主委员会和业主、物业使用人服务。对挪用、贪污、虚报、冒领、失职、渎职造成管理使用混乱，维修资金流失者，视情节轻重予以处理，情节严重的，提交司法机关追究刑事责任。

六、本《办法》所指住宅包括商品住房、房改房、经济适用住房、动迁安置住房、集资建房；非住宅类房屋包括住宅底层门市用房、仓储用房、车库、单体门市用房、单体车库、幼儿园、其它用房等。

七、本《办法》由公用事业与房产局负责解释。

八、本《办法》自2003年11月1日起施行。

附：《营口市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金缴款通知单》

营口市公用事业与房产局

营口市财政局

营口市城乡建设委员会

二OO三年九月二十五日

相关法律法规链接：营口市住宅专项维修资金管理办法[2010]