辽阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

辽阳市人民政府令第75号

　　《辽阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》业经2004年3月19日市政府第二十次常务会议讨论通过，现予发布实施。

　　市长 孙远良
　　2004年5月8日

辽阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

　　第一条 为建立房屋维修保障机制，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据国务院颁布的《物业管理条例》等有关法规、规章的规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我市城市商品住房（包括解困房、集资房、安居房、经济适用住房）、已购公有住房及拆迁实行房屋安置的私房的共用部位、共用设施设备维修基金的管理。

　　第三条 本办法所称共用部位，是指结构相连或者具有共用性质的房屋的承重结构部位（包括基础、楼盖、梁柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等），楼梯间、公共通道、门厅，室外墙面、屋面等部位。

　　第四条 本办法所称共用设施设备，是指住宅小区内或者单幢（栋）的房屋，建设费用已摊入住房销售价格的共用的下水管道、落水管、垃圾通道、电梯、供电线路、避雷装置、消防器具，住宅区内的道路、路灯、井、池、绿地、垃圾弃物储存设施，自行车棚、锅炉房、停车场、车库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五条 商品住房和公有住房出售后应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。维修基金属全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备（属经营性的除外）保修期满后的维修、更新、改造。

　　第六条 维修基金的归集和使用应当遵循取之于民、用之于民，实行专户储存、专款专用，保证修缮和财政部门实施监督的管理原则。

　　第七条 市房产行政主管部门是我市城市住宅共用部位、共用设施设备维修管理的主管部门，对维修工作进行协调、指导，对维修基金的管理与使用情况进行监督。其所属的住宅维修基金管理机构具体负责维修基金的归集、使用、核准等日常管理工作。

　　辽阳县、灯塔市、弓长岭区房产行政主管部门是本行政区域内的城市住宅共用部位、共用设施设备维修管理的主管部门，负责其行政区域内城市住宅共用部位、共用设施设备维修管理工作。

　　第八条 购房人购买商品房时，应当与售房单位在售房合同中签订交纳维修基金的协议。

　　第九条 维修基金实行二级账户管理。市房产行政主管部门在商业银行开设的维修基金存款专户为一级账户，用于维修基金的归集、存储。业主委员会或者管房单位开设的账户为二级帐户，用于经核准使用的资金的储存、支付等。两级账户均以独立住宅小区（组团）、单体楼（幢、栋）、住户为单位设立。

　　第十条 维修基金按下列比例缴交：

　　（一）购买解困房、集资房、安居房、经济适用住房和因拆迁实行房屋安置的私有住房的，由房屋产权人按照住房当年造价的２．５％交纳维修基金。此类住房当年造价由市住宅维修基金管理机构会同建设单位共同认定。

　　（二）购买其他商品房的，购房人按照购房款总额（包括地下室、车库等）的２．５％交纳维修基金。

　　（三）保修期满仍未售出的空置商品房和开发建设单位自用、出租的商品住房，由开发建设单位按照商品房的单价计算房价的２．５％交纳维修基金。

　　第十一条 购买商品房的，购房人应当于办理房屋进户手续时将维修基金存入房产行政主管部门指定的商业银行专户。

　　购买其他住房或者实行拆迁安置的，购房人或者被拆迁人应当于办理房屋权属证书时将维修基金存入房产行政主管部门指定的商业银行专户。保修期满仍未售出的空置商品房，该房屋的开发建设单位应当于保修期满１５日内，将维修基金存入房产行政主管部门指定的商业银行专户。

　　第十二条 出售公有住房的，由售房单位按照多层住宅３５％、高层住宅（１０层以上）４０％的比例从售房款中提取维修基金，由售后房屋物业管理单位使用，专项用于该房屋共用部位、共用设施设备维修。购房人按照该房屋当年房改售房成本价计算房屋价格的２％交纳维修基金。

　　公有住房出售后，售房单位应当于办理有关房屋手续前，将维修基金存入房产行政主管部门指定的商业银行专户。

　　第十三条 本办法实施前出售公有住房的，由售房单位将维修基金划入房产行政主管部门指定的商业银行专户；售房单位售房款已存入公积金管理机构的，由公积金管理机构将维修基金划入房产行政主管部门指定的商业银行专户。

　　第十四条 售房单位在收取购房款时，应当向购房人出具市财政部门统一制发的《辽阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金缴款通知单》。

　　第十五条 维修基金闲置时，只能用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围。维修基金利息净收益转为维修基金滚存使用和管理。

　　第十六条 业主有权利知晓维修基金的使用情况，各物业管理单位必须建立维修基金总账、业主维修基金明细账和业主查询、对账制度。物业管理单位应当于每年１２月上旬对账一次，每半年向业主公布一次维修基金的使用情况，接受业主的监督。

　　第十七条 维修基金的使用由物业管理单位提出年度使用计划，经业主委员会同意，报住宅维修基金管理机构核准后使用。未成立业主委员会的，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用维修基金计划，经住宅维修基金管理机构核准后使用。

　　第十八条 维修基金账户内剩余金额不足首次缴集维修基金总额的３０％时，应当及时续筹。续筹的维修基金，按业主占有的住宅建筑面积比例分摊。续筹的标准由住宅维修基金管理机构根据房屋建成年限、质量、维修量确定。再次筹集后的维修基金余额不得少于首次维修基金。

　　第十九条 物业管理单位发生变换时，必须将维修基金使用的账目交由业主委员会审核，经审核无误后办理移交手续。移交手续应当自双方签字盖章之日起１０日内送住宅维修基金管理机构和业主委员会备案。

　　第二十条 住宅共用部位共用设施设备维修、更新、改造费用，按照独立住宅小区（组团）、整幢（栋）住宅各业主拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，在维修基金中列支，并记入维修基金总账和业主明细账。

　　第二十一条 业主转让房屋所有权时，该房屋的维修基金与房屋所有权同时过户。房屋买受人应当将维修基金中原个人交纳的余额部分支付给出让人。

　　第二十二条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金业主明细账账面余额退还给业主。

　　第二十三条 业主、物业管理单位、开发建设单位、原售房单位以及有关单位等因维修基金发生纠纷，当事人可以协商解决，也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第二十四条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，由房产行政主管部门按照有关法规规章的规定责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

　　第二十五条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由房产行政主管部门和财政部门按照有关规定进行处理。情节严重的，追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

　　第二十六条 本办法实施前，住房出售后未建立维修基金的，按下列规定办理：

　　（一）２０００年１２月３１日以前竣工的住房，已交纳１０年代修代管费的，不再交纳维修基金；１０年代修代管期限已满后，按建筑面积每平方米１５元标准交纳维修基金。已成立业主委员会的，由业主委员会按照规定标准向业主统一筹集；未成立业主委员会的，由房屋管理单位或者其委托的社区（居委会）按规定标准向业主筹集。筹集的维修基金，存入房产行政主管部门指定的商业银行专户。

　　（二）２００１年１月１日以后竣工的商品住房按本办法第十条规定标准建立维修基金。未交维修基金的，房屋产权产籍管理机构不得为其办理房屋产权登记。本办法实施前已办理房屋产权登记并领取了房屋权属证书的，由业主委员会或者房屋管理单位负责追缴。

　　第二十七条 房屋产权产籍管理机构和房产交易管理机构应当将维修基金收据存入档案，对未按规定足额交纳维修基金的，不得办理产权登记和过户手续。

　　第二十八条 公有住房出售后，维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。

　　第二十九条 市住宅维修基金管理机构的管理费用、自来水公司维修供水设施费用由市财政部门按实际需要核定。

　　第三十条 物业管理区域内的市政公用设施（包括供水、供电、燃气、供热、电信、环卫、绿化、有线电视等）由所有权人或者设施管理人负责维修养护。上述有关单位也可以委托有关物业管理单位代为维修养护。

　　第三十一条 非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。

　　第三十二条 本办法自２００４年６月１日起施行。