东胜地区住宅小区物业管理实施细则

鄂尔多斯市东胜区人民政府关于批转东胜地区住宅小区物业管理实施细则的通知
东政发〔2008〕116号

各镇人民政府，各街道办事处，区人民政府各部门，各直属单位，东胜经济开发区管委会，装备制造基地管委会：

《东胜地区住宅小区物业管理实施细则》已经书记、区长联席办公会议讨论通过，现批转给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年十一月十九日

东胜地区住宅小区物业管理实施细则

为认真贯彻落实《物权法》和《物业管理条例》，全面加强东胜地区住宅小区物业管理工作，改善人民群众工作和生活环境，维护物业管理市场秩序，促进房地产业持续、稳定、健康发展，现结合实际，制定东胜地区住宅小区物业管理实施细则。

一、目标

加快改革传统的住房维修管理体制，变各部门、各产权单位多头分散管理为物业服务企业统一的专业化管理；变单纯的房屋维修为对建筑物、附属物、场地和环卫、秩序、绿地、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化管理和各方面的综合性服务；变行政性、福利型的管理为社会化、专业化、市场化的企业经营型有偿服务；变管理单位的终身制为由业主通过招标择优选择并以委托协议的方式来确定管理单位的聘用制。通过推行和规范物业管理，使全区城镇住宅楼物业管理覆盖率达到90%以上，物业管理服务质量明显提高。

二、基本原则

（一）合理划分物业管理区域，坚持按区域推行物业管理；坚持因地制宜、先易后难、以点带面、逐片推开；坚持区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运行。

（二）坚持房地产开发建设单位与物业服务企业相分离的原则。积极推进物业项目招投标，监督物业服务企业做好物业承接验收工作，明确建设单位与物业公司的各自责任，从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时，建设单位与物业公司互相推诿的问题。

（三）坚持“分等定级、质价相符”的物业管理收费原则。制定和完善物业管理等级评定标准，服务收费实行分等级管理，并统一实行定级考评制度，查处物业服务企业不按合同约定的内容标准提供服务的行为。

（四）坚持“提前介入、一步到位”的原则。建设单位和开发企业要提前做好新建住宅小区物业管理规划和实施办法，对公共设施设备、公用部位以及绿化道路、供水、供电、办公设施、停车场、垃圾转运站等基础设施均按有关规定标准同步规划、同步建设，并要为小区的物业管理提供不低于总建筑面积3‰的经营性用房，开展多种经营，方便居民生活，以营业收入弥补管理经费的不足。

三、主要工作任务

（一）全面加强对住宅小区的监管工作。要按片划分、责任到人、全天候在各小区巡查，专管各住宅小区乱搭、乱建、乱放或乱改接车库门厅等公共设施设备的工作；负责清理小区住户乱占公共用地，堵塞公用过道，私自改造或乱接供水、供电、供暖、供气、排污管道、外围商业、办公场所，破坏原有正常的公共设施设备等行为。对改装改接车库门厅的必须经业主委员会和物业公司同意后方可实施，对未经审批私自改接、乱搭乱建等行为，由房管部门协调行政执法局进行强制拆除、恢复原状，并可处一定数额的罚款。

（二）充分发挥社区居委会作用，加强对零散住宅楼房的管理工作。零散住宅楼主要指过去单位建的集资房，没有专项维修资金，基础设施不完善，专业物业公司不愿接手管理的住宅楼。该部分楼房要由所在社区居委会进行管理，充分发挥社区的组织和协调作用，由社区居委会负责组建业主委员会，居委会书记或居委会党支部成员可兼任业主委员会主任，主持业主委员会的日常工作，选聘物业服务公司或自己雇人管理小区，所需费用由业主委员会决定按业主房屋的建筑面积予以公摊。

（三）加强行业管理，提高行业服务质量。规范物业服务企业作风，约束物业服务企业服务行为，防止收取物业管理费而服务不到位或相互扯皮现象的发生。物业公司在接手小区管理时，要到房管部门备案，并在物业服务合同履行期间房管部门与物业公司协商收取2—5万元的服务保证金，房管部门暂时代管，合同期满后，保证金退还物业公司。

四、规范物业管理制度和程序

（一）严格按照要求年检物业管理企业资质。年检时，物业管理企业必须提供所服务小区业主委员会名单、物业服务合同、开发商移交的相关资料和物业公司简历以及管理情况资料，经房管部门到住宅小区回访调查，条件符合、业主同意的，方可审批通过年检。如服务不到位，不按物业管理服务合同履行职责，违反《物业管理条例》第六章第五十七、五十八、五十九、六十、六十一、六十二、六十四、六十五、六十六条之规定的，可处以相应的罚款。

（二）规范前期物业管理招投标工作，保护招投标当事人合法权益，促进物业管理市场的公平竞争。房地产开发商建设现售商品房项目的，应当在现售前30日完成物业管理招投标工作；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招投标工作，以招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业管理前期物业工作。前期物业管理服务费，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。买受人从出售房屋交付之日开始交费，之前的费用由开发建设单位承担。待三分之二的住户入住后，由所在街道办事处牵头，房管部门指导召开业主大会选举业主委员会成员，业主委员会成员产生后和前期物业公司签订服务合同或另选聘具有相应资质的物业服务企业签订服务合同为住宅小区服务，并按服务合同约定进行收费。

（三）严格执行新建住宅定位申报制度。新建住宅要严格履行基本建设程序，实行住宅建设条件申报制度。今后凡属新建住宅工程，建设单位和开发企业就项目规模、规划布局、基础公益配套设施建设方案及建成后产权界定情况向房管部门提出报告，房管部门按照有关规定出具《房地产开发项目建设条件意见书》。发展计划、规划部门在审批规划新建住宅工程项目时，要将《房地产开发项目建设条件意见书》作为重要的审批、规划资料，严格把关。如有不按规划要求建设的行为，要从严追究相关单位和负责人的责任。

（四）严格执行住宅公用部位、公用设施设备专项维修资金缴交制度。按照国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，凡商品房销售时，购房者与售房单位必须签订维修资金缴交约定，同时购房者要按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金。根据上述规定并结合我区实际，已建成的各类住宅，经房管部门核实后，由房地产开发建设单位和开发企业一次性将维修资金移交房管部门，专户储存，专款专用，具体使用按有关文件规定执行；今后新建的住宅，要严格执行上述规定。不按规定缴交公用部位、公用设施设备专项维修资金的，房管部门不予办理产权登记手续。

（五）严格执行“一证两书”制度。根据《城市房地产开发经营条例》和自治区有关规定，房地产开发企业在进行商品房预（销）售时，应当向房管部门提出申请，经房管部门审核，符合条件的，必须领取《商品房预售许可证》。房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（六）严格执行住宅小区竣工综合验收管理制度。根据《城市房地产开发经营条例》和建设部的有关规定，住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位要向规划行政主管部门提出竣工综合验收报告，提供有关文件材料，由规划行政主管部门牵头，会同有关部门组成综合验收小组，在听取开发建设单位情况汇报，并按照各自职责以及有关规范标准进行现场检查后，对建设项目做出全面鉴定和评价，提出各自的验收意见。经验收合格的，由规划部门核发《东胜区综合验收合格证》，取得合格证后，方可将建设项目交付使用。

（七）建立健全物业管理市场准入制度。把好市场准入关，查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为，清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，整顿和规范物业管理市场秩序，严格执行物业管理企业资质管理审批制度。根据自治区建设厅《转发建设部关于印发＜物业管理企业资质管理试行办法＞的通知》（内建房字〔2007〕223号），凡从事物业管理的企业，已具备条件的必须向房管部门提出申请，经房管部门初审，上报市局发放物业管理资质证书，到工商部门办理营业执照和收费许可证后，方可实施物业管理。

（八）房产交易时，必须有为小区服务的物业服务企业、供暖企业公共维修资金交缴等费用情况证明，方可进行交易。

五、各负其责，密切配合，加强监督管理

物业管理工作涉及面广，除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外，街道办事处、公安、消防、文化、建设、规划、园林、工商、税务、卫生、环保、环卫等部门和单位也要依法承担相关的监督管理职责。各有关部门和单位在项目审批过程中，要把住宅物业管理作为房屋开发、住宅建设的一项重要内容，从严控制和要求。房地产行政主管部门和街道办事处应对物业服务企业的管理和业主委员会的建立和运作进行检查指导；城市规划管理部门在审批住宅用地规划和建设规划时，要把基础公益配套设施统一纳入规划管理；工程建设管理部门要把基础公益配套设施质量作为工程建设质量管理的一项基本内容进行监督控制；价格主管部门在审批核发经营（兼营）物业管理企业营业执照时，申报企业必须提交房管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。对于不具备物业管理条件的住宅建设项目和违反《物业管理条例》的开发行为，规划部门不予批准规划许可，土地部门不得核发《土地使用权证书》，建设部门不得核发《施工许可证》，房管部门不予办理房屋权属证书。

六、物业管理实施步骤

物业管理的实施步骤分为三个阶段：

第一阶段为自查自纠、自我规范阶段。各建设单位和开发企业要加强基础设施和配套设施建设，按照物业管理条例的规定，继续完善和规范物业服务企业行为，由街道办事处牵头，房管部门指导，尽快组建业主委员会，制定业主大会议事规则和管理规约，通过招投标选聘物业服务企业，签订物业服务合同，物业服务企业主动到区房管部门进行资质初审和备案。

第二阶段为房管部门组织专业人员进行全面检查、整顿阶段。主要检查内容有：住宅物业的建设单位选聘物业服务企业的方式；属于业主的物业共用部位、共用设施设备和维修资金使用情况；建设单位、物业服务企业承接验收手续情况；物业管理企业资质证书管理和从业人员职业资格管理情况；物业服务企业是否有将全部物业委托他人管理的行为；物业服务企业是否挪用专项维修资金的行为；物业费的收交和使用情况；建设单位是否在物业管理区域内配置管理用房和擅自改变物业管理用房用途的行为；小区环境卫生是否实行标准化清扫、保洁，环卫设备的完好程度以及垃圾的日产日清状况；小区保安、消防及车辆管理是否实行一体化管理，治安情况是否良好。

第三阶段为全面验收阶段。对于在物业管理过程中存在的不规范行为进行全面整顿，严格按照《鄂尔多斯市物业管理等级服务评定标准》进行验收，在听取所在街道办事处的意见和建议后，对存在的问题提出限期整改措施。对于拒不整改，严重违反《物业管理条例》实施物业管理的行为，房管部门依法给予处罚，情节严重的，依法吊销物业管理企业的资质证书。

七、东胜地区住宅小区物业管理等级服务评定标准

（一）管理运作（10分）

1.有专业物业管理机构，实行综合一体化管理（1分）。

2.按规定配有规定面积的物业管理用房（1分）。

3.维修资金已建立，并能有效运用（1分）。

4.物业管理单位与业主委员会或物业产权人、使用人签有规范性物业服务合同，管理单位责、权、利关系明确（2分）。

5.各项管理制度完善（2分），具体包括以下内容：

（1）各类人员岗位责任制；

（2）内部管理运作及考核制度；

（3）管理规约和小区各项公众管理规章制度；

（4）有完善的管理工作流程。

6.档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索（2分），具体包括以下内容：

（1）小区验收移交档案资料；

（2）房屋维修档案资料；

（3）装修管理档案资料；

（4）公共设施、设备运行维修档案资料；

（5）完善配套、维修工程档案资料；

（6）住房档案资料；

（7）其他资料。

7.有计算机系统并能有效运用（1分）。

（二）房屋的管理及维护养护（16分）

1.房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻。前后阳台统一封闭有序；防盗网、空调架安装整齐，外墙无锈迹，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观；无安全隐患或破损；外墙装饰无破损或污迹等（3分）。

2.建立完善的房屋装饰装修管理制度，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等（3分）。

3.公用设施整洁、公用楼梯、天台、楼道等无堆放杂物及违章占用等（3分）。

4.无擅自改变房屋用途。小区内栋号明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图（2分）。

5.坚持房屋修缮制度，管理处值班和便民保修措施，并建立回访制度和回访记录（3分）。

6.房屋完好率达到98%以上，房屋零修、急修及时率达到99%以上，维修质量合格率达到100%（2分）。

（三）保安消防及车辆管理（12分）

1.保安和车辆实行一体化管理；有保安队伍，巡逻及管理制度落实；实行准军事化管理和训练；保安人员有统一制服、熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤、言行规范（3.5分）。

2.消防设施设备完好无损（1.5分）。

3.可能危住户安全处有明显标识和防护措施（1分）。

4.本年度内无因管理单位责任造成重大刑事案件和重大火灾事故（1分）。

5.停车场管理制度落实，设有专职人员，车辆进入设卡，实行车位有偿使用和保管区分制度，车辆进出有登记，本年度无因管理单位责任造成车辆损坏或丢失（1.5分）。

6.小区内机动车辆行驶停放有序，制度健全，无违章行驶及乱停放（1.5分）。

7.非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐（2分）。

（四）环境卫生（15分）

1.小区实行标准化清扫、保洁；有清洁队伍，管理制度健全（5分）。

2.环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施、中转设施、果皮箱，垃圾日产日清（5分）。

3.整体环境及环卫设施随时保持清洁、定期杀虫灭鼠（4分）。

4.没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象（1分）。

（五）园林绿化（15分）

1.有绿化专业人员和必备的绿化专业机械，管理制度健全（3分）。

2.小区内绿地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，小区内绿地覆盖率不低于占地面积35%（5分）。

3.小草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露（4分）。

4.绿化管理设施、设备完好，水源有保障（3分）。

（六）共用设施、设备、场所（地）（12分）

1.小区所有公共设备图纸资料、档案齐全，管理制度完善，公用配套设施、设备、场所（地）达到规划标准，无缺漏或违章私改原规划现象，无擅自侵占公用设施或场地，运营正常，方便居民，公共设施完好率达到95%以上（4分）。

2.道路畅通无损坏，路面平坦整齐，排水畅通（2.5分）。

3.供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运行正常；二次供水有严密的管理设施，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证（1分）。

4.公用排污、排雨管线设施完好无损（1.5分）。

5.停车场、棚、房及其他公共场所（地）、建筑小品、雕塑等完好无损（1.5分）。

6.路灯完好率（包括亮灯率）达到95%以上（1.5分）。

（七）小区内商业网点管理和经营服务（5分）

1.商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴，招牌整齐美观，无破损污迹（1.5分）

2.落实门前“三包”，铺面整洁，无乱丢垃圾，无污水等（1分）。

3.排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质（1分）。

4.多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费（1.5分）。

（八）管理人员素质（6分）

1.人员培训有计划、有考核、有记录、制度落实好（1分）。

2.有各类人员言行具体规范，且执行效果好（1分）。

3.有规定数量的持证上岗人员（1分）。

4.有各类人员业绩和工作量考核制度，考核记录完善（1分）。

5.各类人员熟悉物业辖区内情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强（2分）。

（九）社区文化活动（5分）

1.有制度：健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社会服务制度（1分）。

2.有场地、设施、设备：有宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等宣传方面记录或专栏，有相应的各种文化体制活动、服务场所或场地（3分）。

3.有活动：开展各种有组织、有意义、有实效的社区文化活动和社区服务项目（1分）。

（十）投诉处理及用户评议（4分）

1.持一、二、三、临时资质证书的单位，年有效投诉率分别在1%、1.5%、2%、2.5%以下，处理率95%以上，回访率95%以上（2分）。

2.用户对小区管理服务的评议满意率达到90%以上（2分）。

（十一）等级评分标准

90分以上为甲级；80分至89分为乙级；70分至79分为丙级；60分至69分为丁级；60分以下限期整改，重新评定，否则不得收费。小区公共性服务收费标准根据评定分值所对应的等级收费标准确定。