物业服务不好怎么办？因房屋质量引发的问题如何处置？公共部位被用来种菜养鸡谁来管？……这些让业主苦恼不已的小区问题将随着《唐山市物业管理条例》的施行而解决。记者9日获悉，备受关注的《唐山市物业管理条例》(以下简称《条例》)日前获河北省人大常委会批准，将于明年5月1日起正式施行。这是唐山市第一部关于物业管理的地方性法规，也是全省继石家庄后出台的第二部。《条例》的出台，标志着唐山市物业管理将逐步走上法制化、规范化的轨道。
据了解，1995年以来，随着住房制度改革和城市化进程加速，唐山市物业管理行业得到了较快发展。截至2012年7月，全市已有注册物业服务企业408家，这些物业服务企业对总建筑面积达4763万余平方米的593个住宅和非住宅物业项目实施了物业管理。
随着物业管理行业的发展，物业管理实践中也出现了一些不容忽视和亟待解决的问题。政府相关部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主之间权利义务不明晰，因物业质量、维修责任、物业服务、费用收缴等引发的物业管理纠纷日趋增多，有的已经影响到物业服务企业的生存和居民的日常生活。
唐山市住建局物业管理处王建亚处长介绍，《条例》共计9章79条，明确了相关部门、企业和业主的权利义务，对一些长期存在却又难以解决的问题进行了规范，今后与物业管理相关的主体维权将更加方便。
关键词：物业管理模式
目前唐山市大多数新建住宅小区和所有老旧住宅区未能做到由业主选聘物业服务企业。新建小区多数是由开发建设单位指定物业服务企业管理或者自行组建物业服务实体实行自建自管；老旧小区多数是由政府管理或者是产权单位对出售后旧公房管理的延续。按照国家《物业管理条例》规定来规范唐山市的物业管理活动，不能完全解决实际问题。
因此《条例》第二条提出了“标准物业管理”和“准物业管理”两个概念，将所有住宅区的管理活动均纳入物业管理活动中，为业主提供自愿选择管理方式的权利空间。同时，第三条对政府工作提出了要求，并做出了“逐步推行标准管理”、“提倡和保障业主选聘物业企业”的规定。
关键词：居民委员会代行业主委员会职责
按照《物权法》规定，业主是物业管理活动的权利主体。但目前唐山市多数住宅区尚不能做到业主通过业主大会、业主委员会实施共同管理，造成业主权利不能集中体现，物业管理活动不能正常开展，业主与物业服务企业不能有效沟通，双方的合法权益难以得到有效保障。
《条例》第十五条至第十九条规定，在小区业主不能通过业主大会实施共同管理、未能成立业主委员会时，可以由社区居委会代行业主委员会职责，承担在小区物业管理活动中的相应权利、义务；同时，对代行职责的相关事宜做出了具体规定。
关键词：业主委员会代行物业服务企业职责
按照《物业管理条例》规定，物业服务企业按照合同承担物业服务职责。为解决业主委员会与物业服务企业合同签订前的物业服务问题，《条例》第二十七条规定，可以由业主委员会代行物业服务企业职责，承担物业服务企业义务，逐步创造条件，实施标准物业管理，同时对代行职责的期限等事项做出了规定。
关键词：物业收费
目前，唐山市物业服务费缴费率仅为50%左右，收费难已成为困扰物业管理活动的瓶颈。为解决物业服务质量和物业服务费缴费率相互制约问题，《条例》第四十一条规定“物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取”，尝试建立一种新的收费机制，即可以由业主委员会收取费用，然后根据管理服务实际情况、业主满意程度、专业单位评价，按照一定比例定期拨付物业服务企业。
对于物业服务企业代收费用，《条例》第四十三条规定，物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取额外费用，委托单位应当根据双方约定向物业服务企业支付相关费用。
关键词：质量保修金
相当一个时期以来，开发建设期间遗留的质量问题以及保修责任不落实问题，侵害了业主的权益。同时，一些开发建设单位将自身的责任转嫁给物业企业，增加了物业服务企业维修量，因质量问题产生的纠纷也影响了业主与物业企业的关系，不利于物业管理活动的开展。
为强化开发建设单位的保修责任，《条例》第六十条规定，新建住宅物业实行质量保修金制度，具体保修标准按照《房屋建筑工程质量保修书》执行。建设单位在新建住宅物业保修期起始日之前，按照住宅物业建筑安装总造价的百分之二，一次性向市、县(市)住房和城乡建设行政部门交存物业质量保修金。
建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经市、县(市)住房和城乡建设行政部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
关键词：物业管理区域
《条例》第五十二条对物业管理区域内禁止的行为做出了明确规定。诸如擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施；私圈、私占、私建停车场地；侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施；违反规定燃放烟花爆竹；违反规定饲养动物等多种行为都是应当禁止的。
同时《条例》第七十二条规定，单位或者个人违反本条例第五十二条规定的，由有关行政主管部门按照职责分工依照相关法律、法规、规章的规定予以查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理；给他人造成损害的，依法承担民事责任。
关键词：小区车辆停放
对于小区停车，《条例》第五十三条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当优先满足业主、物业使用人停车需要，对车库、车位的处分情况应当予以公布。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
同时，《条例》对需要占用业主共有的道路或者其他场地设置车位停放车辆的情况进行了规定和说明。
《条例》第七十条规定，建设单位违反第五十三条规定，不公布物业管理区域内规划的车库、车位的处分情况的，给予警告；未首先满足业主停车需要，将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的，给予警告并责令限期改正；逾期不改正的，没收违法所得，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
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2012/10/10 17:19:00