宁夏：物业服务用房属全体业主共有

潘从武/法制网/20101213

    目前宁夏全区实施物业管理的6000多万平方米住宅小区中，普遍存在物业管理服务不规范，专项维修资金难归集，治安、卫生等物业事项缺乏统一管理等难题。近日，宁夏自治区十届人大常委会第二十一次会议审议通过的《宁夏回族自治区物业管理条例》，对业主和物业公司享有的权利和承担的义务做了详细规定，它将成为宁夏区内居民和物业企业维护自身权益的有力武器。

    业主与物业公司纠纷不断

    物业管理与广大人民群众的生产、生活息息相关，涉及千家万户的切身利益。

    近年来，宁夏全区物业管理工作发展较快，目前全区有物业服务企业300多家，物业行业从业人员达20000多人。全区实施物业管理的住宅小区建筑面积达6000多万平米，占全区住宅小区总面积的60%以上。 但物业服务发展不平衡、企业规模较小等问题，仍困扰着物业管理进一步发展。宁夏南部山区个别市县至今仍无正规物业服务企业，物业服务的地域发展极不平衡；据介绍，在宁夏全区现有的物业企业中，取得国家一级物业服务资质的仅有3家；取得二级资质的有19家；剩下的全部为三级资质，其中大部分物业服务企业是开发商所属。居民花钱买服务意识较弱，居民动辄以物业公司服务不到位为由拒交物业费。主管部门监管不到位；物业覆盖面需提高；老旧小区因诸多遗留问题成为监管难题。特别是大多数住宅小区尚存在没有设立业主大会和业主委员会，老旧、分散住宅小区缺乏配套设施，物业费收缴率低，业主与物业公司纠纷难解决等一系列问题。

    立法破解物业管理诸多难题

    宁夏自治区人大法制委员会副主任委员喻通向记者介绍说，建立和完善宁夏全区物业管理体制机制，切实保护广大人民群众的牧业管理、监督权利，推进业主自治与物业管理社会化、专业化和市场化进程十分必要。

    参与《宁夏回族自治区物业管理条例》调研、政策制定的宁夏自治区住房和城乡建设厅房地产管理处处长刘延刚说，《宁夏回族自治区物业管理条例》针对宁夏全区物业服务管理中的热点难点问题，以法律、行政法规为依据，重点突出了对物业服务管理各方合法权益的保护。明确规定街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导业主大会的成立，和业主委员会的换届工作，对业主大会、业主委员会的成立条件、程序和工作职责做了细化规定，同时对人数较少不能成立业主大会的物业管理区域如何做好物业管理服务工作进行了规定；规定了物业管理区域的划分方法，明确规定物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得转让、抵押或者改变其用途；同时，将老旧小区纳入城乡建设规划，作为物业管理重点范围；并就提供物业服务方、开发商、住户三方的权利义务做出了详细规定。目的，就是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善居民的生活环境。

    擅自提高物业收费标准业主有权拒绝

    该《条例》规定，业主委员会根据业主大会的决定，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。物业服务合同应当包括：物业服务用房的配置、使用、维修和管理；公共绿化的维护，以及公共区域内的环境卫生、相关秩序维护；车辆的停放管理；物业服务费用收取标准和方式；违约责任。

    宁夏自治区人大法制委员会副主任委员喻通介绍说，针对目前有的小区在物业服务管理中存在的物业收费难或是收费不公开的问题，《条例》明确作出规定，实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目的收支情况，本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的，物业服务企业应当及时答复。

    对于物业服务收费，《条例》作了详尽的规定：物业服务收费应当由业主和物业企业按照国家和自治区物业服务收费办法，在物业服务合同中约定;实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并及时向社会公开。物业服务企业违反有关规定和物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、业主委员会或业主有权拒绝。

    《条例》还注重加强住宅小区的安全管理，在有关条款中规定了相应内容，规定物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件采取应当措施，及时报告有关行政管理部门，并协助做好救助工作。

    近一两年，随着居民自购车辆的增多，围绕小区停车位和停车费引发的纠纷越来越多。针对这一热点问题，《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的停车需要。在满足业主、物业使用人的需要后，可将物业管理区域内的车库、车位出租给物业管理区域业主以外的单位和个人，每次租赁合同期限最长不得超过6个月。物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或其它场地停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或其它场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。停放车辆的，不得堵塞消防通道，不得妨碍他人和其他车辆正常通行。

    物业公司能否代收水电暖等相关费用？水电暖费到底如何收？《条例》给出了解决办法：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向物业管理区域内的最终用户收取有关费用，并依法承担分户计量装置或入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。同时，以上单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。任何单位和个人不得强制物业企业代收有关费用和提供有偿服务。

    业主多种行为受限制

    《条例》明确规定，在物业管理区域内，禁止出现损坏或擅自变动房屋承重结构、主题结构和房屋外观；损坏或擅自占用、改建物业共用部位；损坏或擅自占用、移动、改装共用设施设备；擅自改变房屋设计用途，影响相邻关系人的生活；存放、铺设超负荷物品、发出超过规定标准的噪音；存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；随意倾倒或丢弃垃圾、杂物；损毁树木、园林；违规饲养动物影响他人正常生活等行为。

    其中，违反《条例》规定，擅自拆改房屋承重结构的，由市、县房地产行政主管部门依据职权责令其限期改正，恢复原状，并处以5万元以上10万元以下罚款；给他人造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。

    在《条例》中，明确要求业委会与物业企业签订物业服务合同，合同中须明确物业服务的内容和范围。物业服务企业未能履行服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应承担法律责任。若业主认为物业服务企业未履行合同约定，未尽到应尽的服务责任，可以拒绝交纳物业费，并向主管部门投诉。同时，物业费是维持企业正常运转、扩大经营的基础。如果尽到自身责任却遭遇业主逾期、恶意拒交费的情况，物业可请业委会劝告、督促业主及时交纳，逾期仍不交纳的，可向人民法院提起诉讼。

    物业管理实行联席会议制度

    针对物业服务管理综合性强，涉及多个部门的实际情况，为充分发挥相关部门的作用，《条例》规定“实行物业管理联席会议制度”，并对物业管理联席会议协调解决的事项做出了规定，有利于及时协调解决物业管理服务活动中的相关问题，推动物业服务管理健康发展。

    宁夏自治区住房和城乡建设厅房地产管理处处长刘延刚介绍说，《条例》中明确提出，环保、价格、规划、公安、民政等有关行政部门依据各自职责做好物业管理区域内的相关监管工作。街道办事处、乡镇人民政府在房地产行政主管部门的指导下，具体负责组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷，协调物业管理工作。这意味着，各有关部门将各自管理职能延伸到物业管理区域，并通过街道办事处、乡镇人民政府的具体组织监管，形成一个合力，共同参与到物业管理中，促进宁夏全区物业管理日趋规范。