《公元物业管理文摘》（第112期）

非赢利共享型信息选编　　　第112期/20081229　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——北京：业主可决策本区域事务 ——厦门：下月将取消车位管理费　改按物业费7折收取 【行业要闻】 ——广州：小区保安改称秩序维护员 减少物管服务纠纷 ——合肥：小区停车费可能“涨价” ——扬州：物业费听证将增消费者代表 ——云南：省政府修改《云南省物业管理规定》 ——天津：三物业管理细则月底执行 ——南宁：《南宁市停车场管理办法》近期出台 ——东莞：市物业管理协会会员大会通过自律公约 ——天水：我市将对物业专项维修资金进行清理 【数据说话】 ——杭州：电梯安检“一台不漏” 确保安全过节 【物管采风】 ——合肥：打造住房公共维修基金网络平台 管理更规范 【学习平台】 ——浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题 【业主之声】 ——大连：消协调查　70%受访者不满小区公共设施 【自由论坛】 ——浅谈物业管理顾问的素养和作用 【案例选编】 ——窨井无盖物业责赔万元

【法规动态】

北京：业主可决策本区域事务

鞠晓波/《竞报》/20081223
近日，市建委等部门制订了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》，以解决因物业管理主体缺失带来的更换物业服务企业难等问题。《规则》规定，部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题，更好地满足业主的多元化服务需求。

厦门：下月将取消车位管理费　改按物业费7折收取

吴语/《海峡导报》/20081225
厦门市物价局根据省市有关政策法规，制定了《关于规范物业服务区域服务收费有关事项的通知》，从下个月开始，取消车位管理费，改成按照车位物业服务费7折收取。具体计算方法为：停车位产权面积乘以小区物业服务收费标准，再乘以0.7，实际收取的费用可从原60-80元降至20-40元之间。

【行业要闻】

广州：小区保安改称秩序维护员 减少物管服务纠纷

阮剑华/《新快报》/20081225
前天广州市物业管理行业协会举办了2008年会员大会。为准确界定行业责任，市物业管理行业协会已将中国物业管理协会“关于使用秩序维护员称谓的指导意见”转发各物业单位，并建议今后各物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”的称谓，不再使用“保安员”称谓。

合肥：小区停车费可能“涨价”

张伟/《安徽商报》/20081226
省城执行了近8年的小区停车收费标准可能将调高。合肥市物价部门相关负责人昨天告诉记者，对小区停车收费标准问题，已开始前期调研、着手准备，并列入2009年工作之中；物业综合服务收费标准因涉及面广、且执行时间不长，因此未纳入调整考虑范围内。不过，物价部门强调，标准的调整肯定要综合业主、物业企业双方意见再作决定。

扬州：物业费听证将增消费者代表

叶蕾 高松元/《扬州时报》20081224
记者近日了解到扬州市物业服务收费标准调整听证会将于2009年2月召开。物价部门表示新《政府制定价格听证办法》中规定，在不涉及国家或商业秘密的情况下，听证会应公开举行，允许旁听和新闻报道；规定参加听证会的消费者人数不得少于听证会参加人总数的2/5，而原先的规定是1/3，因此这次听证会将会增加消费者代表。

云南：省政府修改《云南省物业管理规定》

《云南信息报》/20081229
近期省政府公布了修改《云南省物业管理规定》的决定。此次对《云南省物业管理规定》作出的修改主要有：一是将第一条修改为“为规范物业管理区域的划分，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院公布的《物业管理条例》第九条的授权规定，结合本省实际，制定本规定。”二是将“物业管理企业”改为“物业服务企业”。

天津：三物业管理细则月底执行

北方网/20081229
作为《天津市物业管理条例》的配套管理办法，从本月底开始，天津市国土资源和房屋管理局拟定的《天津市物业管理区域划分管理办法》、《天津市业主大会和业主委员会活动规则》和新修订的《天津市物业管理招标投标管理办法》同时正式执行，新《办法》对物业管理的具体领域制定了更加详细的管理细则。

南宁：《南宁市停车场管理办法》近期出台

文彩云/《南国早报》/20081222
12月21日，记者从南宁市法制办获悉，备受市民关注的《南宁市停车场管理办法》将于近期出台。即将“出炉”的“征求意见稿”中，将统一设置停车泊位的行政主管部门，并理顺停车收费的管理体制。道路停车泊位的设置将实行总量控制，禁止其他任何单位和个人在城市道路和公共场地范围内设置各种形式的停车批示标志。

东莞：市物业管理协会会员大会通过自律公约

《东莞日报》/20081229
东莞市264家物业管理企业首次有了行业诚信自律公约。自律公约规定，各物业管理企业严格遵守资质管理的有关规定，全体从业人员按照国家规定，取得职业资格证书或岗位证书，持证上岗。业内人士评价，自律公约为明年3月1日《广东省物业管理条例》正式实施打下较好的基础。

天水：我市将对物业专项维修资金进行清理

《天水日报》/20081222
12月19日,记者在全市清理收缴物业专项维修资金动员会上获悉,我市将对物业专项维修资金进行一次专项清理。此次专项清理工作将分两个阶段进行,今年12月15日至2009年2月15日为宣传动员、自清自缴阶段,2009年2月16日至4月底为审计清缴阶段。对于逾期不缴的单位,将按照《物业管理条例》有关规定进行严肃处理。

【数据说话】

杭州：电梯安检“一台不漏” 确保安全过节

周翌 方心怡/浙江新闻网/20081225
从浙江省杭州市质量技术监督局记者了解到，11月24日起，由该局牵头的电梯安全大检查正在全面展开，对于存在问题的电梯和使用单位，进行全面的整修和整顿。质监局副局长李祖明表示，“一定会对电梯逐台进行安全大检查，确保一台不漏”。据统计，目前杭州市有电梯使用单位9415家，电梯共计32626台。

【物管采风】

合肥：打造住房公共维修基金网络平台 管理更规范

赵经舟/《江淮晨报》/20081229
为了满足公共维修基金管理的需要，合肥市房产局目前正抓紧建设维修基金管理系统。该系统正式投入使用后，老百姓买房时所缴纳的公共维修基金，管理将更加规范化。据介绍，该网络平台开通后，每一个交了这笔钱的业主，都可以通过这个平台了解维修基金的状况，包括是否支用、用了多少、用在了哪里等，所有账目一目了然。

【学习平台】

浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的几个问题

李红军/中国城市房地产网/20061102
笔者所在的公司自2004年初开始对80余户欠费业户进行了起诉，全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近 90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问题： 　　一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。 　　随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。 　　物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 …… 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。 　　二、要加强基础管理工作，引入风险意识。 　　法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。 　　因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。 　　三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。 　　物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。 　　对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；假如仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书 ; 假如业主仍继续拖欠 , 应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费 ; 最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。 　　四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。 　　因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。 　　这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。 　　这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，假如我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，假如业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。

【业主之声】

大连：消协调查　70%受访者不满小区公共设施

韩顺兆/《新商报》/20081230
在市消协开展的“2008大连住宅商品房质量满意度调查暨2009首选开发商和首选楼盘调查”问卷活动中，商品房规划设计质量满意度总体不高。其中小区绿化和景观的不满意度超过近五成，主要体现在绿化维护差，草坪面积少；70％参与调查者对小区内公共设施不满意，最不满意的是无健身设施、儿童娱乐设施和场所照明设施不尽人意。

【自由论坛】

浅谈物业管理顾问的素养和作用

陈耀从/《现代物业》/2008年第02期
一、优秀物业管理顾问的素养特征 　　物业管理顾问，必须是具有丰富的物业管理经验的物业管理精英。作为一个优秀的物业管理顾问应当具备以下条件： 　　1、必须具有优秀的思想品德和职业道德。品德和道德对物业管理顾问公司负责人尤其重要。一个人的业务能力虽然很强，但如果其品行不端，一切为了谋取利益，想尽办法捞好处,那么他绝对不会成为合格的物业管理顾问；如果他工作不卖力，马虎应付，那么他绝对不会为你提供优质的物业管理顾问服务。物业管理公司除了享有合作单位应支付的工资待遇外，不应接受业主私下的宴请、馈赠及红包等好处，且必须努力为合作单位谋取合法利益，这是物业管理顾问的品行和诚信的根本体现。笔者在从事项目顾问服务中，常常遇到业主、商家的宴请和红包，他们的目的很明确。“吃人家嘴软，拿人家手短”，品行不端，必定管理不严。考察品行，一方面是在交往过程中考察；一方面从他所做过管理的物业项目作进一步考察了解。 　　2、必须具有丰富的物业管理阅历，丰富的物业管理经验是优秀物业管理顾问的基础。物业管理是多方面的综合管理，既有建筑物管理，又有水电工程管理；既有常规安全管理，又有特殊情况的处理方法；既有物的管理，又有人事管理。麻雀虽小，五脏俱全。一个优秀的物业管理顾问公司必须具备各方面丰富的经验，必须具有各种专业人才的顾问团队。常有大学毕业从事物业管理工作的学生，他们不愿意做楼层管理，不愿意做水电管理，也不愿意做保安。其结果，没有具体的工作阅历，没有实践经验，管理水平停滞不前。许多老板都有这样的体会，他们早期都是从行业最基础工种做起，最后积累了大量的管理经验，成为行业的佼佼者。 　　3、必须具有创新性。富有创造性是各类服务业生命力的源泉，物业管理顾问也不例外。物业管理顾问工作将面对不同的物业、不同的顾客、不同的顾问咨询要求，如果只抱着过去的经验将不能适应新的形势的要求，顾问服务也将得不到顾客的支持。 　　每一个物业都有其不可重复性，每一项物业管理的服务都有其独特性。顾问人员需要针对各个物业的相同性和不同性，针对物业管理服务内容，面对当地的物业管理市场水平和市场需求以及客户的需要，以高度的科学求实精神和创造精神，谋求切实可行的顾问方案。这些富有创造性的顾问方案包括：针对被顾问公司的实际需要，设计和推行公司全新的管理机构及其职能系统、全新的管理规章制度、新的管理方法；设计和推行高效率的信息管理系统、建立通畅的沟通渠道；设计和开创新的培训体制，培育新型的人际关系等等。 　　物业管理顾问的目的在于帮助公司提高经营管理水平和竞争能力，为达到此目的，必须探索出一条可行的道路。这种探索既表现在用新的思维方式、新的观点去观察物业管理公司的现状，分析其存在的问题及原因，也表现在以科学的态度和创新精神，去设计切实可行又有所突破的顾问服务计划。 　　4、必须具有系统性。物业管理顾问人员在考虑问题特别是酝酿并提出顾问书和建议函的时候，必须充分注意系统性。具体地说，主要是在分析问题和提出改善建议时，应以提高公司服务过程的规范性和服务能力为出发点，兼顾公司的局部利益和整体利益、长期利益和近期利益。为了做到这一点，顾问人员必须注意提高自己对公司进行系统分析和思考的能力。对物业管理公司进行系统的分析思考，就是要把公司看成一个互相独立而又互为依存、相互联系而又彼此制约的各部分（例如服务要求、品质管理、经营成本、流程制定、设施和设备、资金管理、人员招聘和培训等）构成的有机整体。从全局出发，系统、全面地分析被顾问公司的内外条件，以求达到整体物业管理服务水平和经营手段的最优化。 　　从系统的观点来分析，一个物业管理公司经营的好坏，固然要求公司内部各个部门能够各自正常地工作和运转，更重要的是，还要求它们能相互有效地配合，以适应公司内外各种因素变化的影响（尤其是公司外部各种因素的管理体制及上级单位的变动等影响，例如市场需求变化）。因此，在物业管理顾问活动中，顾问工作要用系统的观点去分析公司，全面地把握公司的内外情况。在分析问题原因时，充分注意各方面的相互关系；在提出建议时，充分考虑到某一方面改进对其他方面乃至整个公司的影响，从公司的整体利益出发，协调各个部门之间的关系，力求达到公司服务水平、经营能力整体提高的最佳效果。 5、必须具有合作性。整个物业管理顾问的过程，既是顾问人员和公司人员密切配合的过程，也是顾问项目组内部融洽合作的过程。良好的合作性，是物业管理顾问工作取得成功的必要前提，也是对顾问人员素质的基本要求。 在整个物业管理顾问服务过程中，顾问项目组成员必须相互协作，同时也需要公司之间的密切配合。公司需将本公司经营过程中的各类相关资料提供给顾问项目组，顾问人员则应本着高度负责的精神，深入地进行调查研究。公司的干部和顾问人员之间要推心置腹，以诚相待，为改善公司素质、提高经济效益而共同努力。在分析公司存在的问题及其原因和提出建议的过程中，顾问人员应该发挥主要作用，并对所提建议的有效性负主要责任，公司则对落实顾问人员所提建议负主要责任。公司的领导人必须认识到：顾问人员所提的建议能否得到实施，最终取决于自己能否采取切实有效的措施。公司最终能否以现代物业管理公司的标准进行运作是衡量物业管理顾问工作成效的根本标准。 6、必须懂得企业文化的具体运用。企业文化是企业所有制度和规范得以有效实施的基础和平台，是高效管理的真正保障；很多职业经理人转投门户时带来了原有的成功管理思想、模式甚至团队，但结果经常相去甚远，主要就是因为企业文化有所不同。因此顾问企业要想将自己的管理经验成功地在合作单位移植，首先要在本企业品牌的影响下，使合作单位首先熟悉、认同并尊重顾问的企业文化，同时，顾问人员更要谙知合作单位的企业文化，研究双方的异同，充分利用其长处，使双方的企业文化不断融合，帮助自己和合作单位有效达成目标。 7、必须具有敏锐的洞察力。物业管理顾问团队在考察你的物业时，研读你的规划图纸时，往往能从物业管理角度提出很好的建设性意见，所问的问题往往具有很强的针对性。当他在与业主打交道，在处理某个问题时，往往具有雄辩的口才和敏捷的技巧，巧妙的说服对方，成功的达到管理之目标。 8、必须具有通过物业管理服务赚钱的才干。物业管理公司是企业，企业必须以追求经济效益为目标。优秀的物业管理顾问必须具备为其服务企业创造经济效益的才干。在笔者从事顾问服务的企业中，顾问团队为合作单位所获得的经济效益大多远远超过顾问的年薪，这是顾问团队集体智慧的结晶。 做好物业管理不容易，做好物业管理顾问更难。优秀的物业管理顾问是综合性人才。

【案例选编】

窨井无盖物业责赔万元

案例分析：     张女士家住本市杨浦区长阳路某小区。2007年5月27日下午，张女士在公共走道内声控灯未开启的情况下，经过楼内通道时，因踩入一楼公共走道靠近她家门口的下水道阴沟内，导致左胫腓骨下端骨折。事后，张女士诉至法院，认为是物业公司疏通下水道后，未将窨井盖上，也未设置警示标志导致她受伤，要求赔偿。

案例点评：     法院经审理后认为，公民依法享有生命健康权。张女士虽未提供充分证据证明物业公司在疏浚阴沟后未将窨井盖放置回原位；但她提供的证据足以证明事发时窨井盖确实未在原位，并导致其受伤。而物业公司作为管理人，应对位于该房屋一楼公共走道上窨井负有管理责任，应定期巡视窨井，保证窨井安全使用，由于物业公司未承担相应的管理职责，导致张女士的伤害发生，故物业公司应承担相应的民事责任。

阅读： 13172 次     2008/12/29 23:49:00