《公元物业管理文摘》（第144期）

非赢利共享型信息选编　　　第144期/20100131　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——沈阳：市物业管理条例开始征求意见 ——郑州：发布新修订的《房屋专项维修资金管理办法》 【行业要闻】 ——北京：物业监理今年全市推广 ——山东：新建住宅小区供电不用物业当“二传手” ——全国：“全国业主联盟”本月20日成立 ——常熟：消防设施房地产商与物业公司各担其责  ——合肥：将修订物业服务收费管理实施细则 细化等级 ——郑州：出新规明确物业管理用房产权归全体业主所有 ——锦州：出台《锦州市物业小区业主委员会成立操作规程》 ——北京：老楼加装电梯拟出办法 2010年内公布 【数据说话】 ——内蒙古：5万平米以上小区须招标选物业 【物管采风】 ——锦州：物业从业人员没有资格证书不能上岗 【学习平台】 ——浅谈工作绩效考核在物业管理企业中的运用  【业主之声】 ——上海：危及房屋安全可随时启用维修资金 【自由论坛】 ——物业管理节能大有可为 【案例选编】 ——楼梯、电梯应当按幢公摊还是按梯公摊？

【法规动态】

沈阳：市物业管理条例开始征求意见

《时代商报》/20100126
昨日沈阳市政府法制办公布了《沈阳市物业管理条例》征求意见稿，就解决业主和物业公司之间的焦点问题给出了明确的答案。意见稿指出，住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监管。

郑州：发布新修订的《房屋专项维修资金管理办法》

王晓欣/《河南日报》/20100126
未建立维修资金制度的老小区也要缴存物业维修资金，余额不足要续缴……1月25日，郑州市房管局发布了新修订的《房屋专项维修资金管理办法》，与2002年郑州市开始实施的管理办法相比，新修订的《办法》有了很大的变化。该办法从今年3月1日起正式实施。

【行业要闻】

北京：物业监理今年全市推广

赵阳/《北京晨报》/20100127
小区物业问题成为今年两会代表、委员非常关心的问题，市住建委副主任张农科表示在业主和物业公司之外的物业监理机构今年将在全市推广，承担起物业费测算、物业验收、评判业主与物业公司之间纠纷的第三方机构。据悉，目前本市还没有这类机构，但已经有具备相关性质的单位，今年，市住建委将在全市范围内全面推广相关工作。

山东：新建住宅小区供电不用物业当“二传手”

杨传忠 高立联/《齐鲁晚报》/20100130
从今年起新建居民住宅小区全部实行直供直管，再也不用小区物业转供电了。截至2009年12月29日山东省17个市全部出台了新建住宅小区供电配套建设费政策。山东电力集团公司与全省各市人民政府分别举行了2010年电网建设项目对接会谈，提出了争取年内出台居民小区配电设施配套费收费标准。收费标准在每平方米80元至140元之间。

全国：“全国业主联盟”本月20日成立

易方兴/《法制晚报》/20100120
首个全国性的业主联盟组织——“全国业主联盟”将于本月20日经倡议后成立。昨天下午，记者在“2010首届中国业主与物业服务论坛”新闻发布会上获知了这一消息。据了解，该论坛将由民政部中国社会工作协会社区工作委员会、企业公民工作委员会主办，于本月20日在人民大会堂举行，它是建国以来全国范围内的首次大型业主论坛。

常熟：消防设施房地产商与物业公司各担其责

苏消/《苏州日报》/20100120
近日常熟消防大队联合市房产管理局在全市范围内开展了社区消防安全大检查，并根据检查中发现的共性问题制定出台了《关于加强物业项目消防设施管理的意见》。从今年1月1日起物业项目在交付使用时物业服务企业必须参与项目的消防验收，在验收意见书上必须由物业企业工程负责人和物业项目经理签置验收意见并加盖企业公章。

合肥：将修订物业服务收费管理实施细则 细化等级

张伟/《安徽商报》/20100120
随着本月起新修订的《安徽省物业管理条例》正式实施，记者昨日获悉，合肥市《住宅小区物业服务收费管理实施细则》修订在即。据介绍，除市民关心的“小区物业综合服务收费指导价标准”将调整外，安徽商报持续关注的省城住宅小区停车位收费标准等都将调整，预计，最终修订结果今年上半年可望与市民见面。

郑州：出新规明确物业管理用房产权归全体业主所有

王云河/新华网/20100119
郑州市房管局18日下发通知，明确规定小区物业管理用房由开发商无偿提供，不得计入公摊面积，产权归全体业主所有。通知还规定，开发商在申请办理房屋所有权初始登记时，应如实对物业管理用房申请登记。郑州市房屋交易和登记中心将物业管理用房在房屋登记簿上登记，但不发放单独的房产证。

锦州：出台《锦州市物业小区业主委员会成立操作规程(试行)》

朱秋戌 张爱桐/《锦州日报》/20100119
日前，市物业管理办公室向全市各物业服务企业和业主委员会下发了《锦州市物业小区业主委员会成立操作规程(试行)》的通知。《操作规程(试行)》要求成立首届业主委员会必须在住宅区交付使用后入住率50%以上，向市物业办管理部门或街道办事处提出书面意见，申请成立。要组建业主大会筹备组并做好业主大会筹备组工作。

北京：老楼加装电梯拟出办法 2010年内公布

《秦皇岛日报》/20100104
记者近日了解到，北京市住建委、市规划委、市质监局以及市公安局已联合起草了老楼加装电梯办法，目前正在汇集参与制定办法的委办局的意见，并计划征集民意后正式出台。根据初步方案，最主要的资金来源，将从“房改房”时的售房款或住房维修资金中解决，之前需要经由全体业主的同意。

【数据说话】

内蒙古：5万平米以上小区须招标选物业

段国栋/《内蒙古晨报》/20100124
日前自治区人民政府办公厅下发《关于进一步加强物业管理工作的通知》，《通知》要求，全面推行物业管理招投标制度。从今年1月1日起凡建筑面积在5万平方米以上的住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的大厦，必须采用公开招标的方式选聘物业服务企业。自治区政府要求加强住宅专项维修资金管理，不得擅自提高物业服务收费标准。

【物管采风】

锦州：物业从业人员没有资格证书不能上岗

朱秋戌 李晓林/《锦州晚报》/20100129
目前，一些新注册的物业企业和一些原有物业企业新聘用人员不断增多，而许多人未经培训和取得上岗证书，锦州市物业管理部门今年组织首批物业从业人员的培训。参加这次培训活动的有物业公司的部门经理和物业收费、维修、保安、管理人员等。这次培训活动内容包括：物业管理有关政策法规；物业员工行为规范；房屋维修及管理……

【学习平台】

浅谈工作绩效考核在物业管理企业中的运用

田宁/中国学术引擎网/20080316
作为物业管理企业来讲，由于很多自身特点，在对员工进行工作绩效考核时，很难以具体的数量和质量等标准来衡量。笔者根据自己在物业管理企业工作过程中的经历和体会对工作绩效考核在物业管理企业中的运用做一些探讨。 　　　     一、目的明确化 　　 　　     在现代企业管理制度中，任何一种管理方法、方案都要有明确的目的。同样，作为物业管理企业来讲，采用工作绩效考核的方法对员工进行管理，其目的首先要明确，是为了充分调动员工的工作积极性和主动性，追求企业创造出最大效益，激励员工及时改正缺点，发扬优点；还是树立领导权威性和权力象征性，或是作为惩罚“调皮”或没有完成工作目标员工的一种工具；其次，由于物业管理企业所有员工的层次不同，在对员工的培养教育方面是采用治病救人的方针还是一棍子打死不负责任的态度，需要物业管理企业去思考。 　　 　　     二、方案具体化 　　 　　     物业管理企业追求的不仅仅是服务结果，更重要的是注重服务过程，在制定工作绩效考核时，就需要物业管理企业对考核的项目和内容尽量体现员工的服务过程；同时还需要物业管理企业有针对性，这是因为：第一、物业管理企业的员工有多个层次：如高级管理人、一般管理人、专业技术人员和保安、保绿、保洁等操作人员；第二、每个层次的员工所服务对象、工作性质、工作内容、工作范围和工作要求等各不相同；第三、各个层次的员工服务过程也不相同。因此，对不同层次的员工，其工作绩效考核的项目、内容、办法、标准等也应有所不同，在制定不同层次员工的工作绩效考核方案方面相应就需要具体化。 　　 　　     三、实施过程客观、公正、透明 　　 　　     工作绩效考核在实施过程中，作为工作绩效考核的考核者，一定要客观、公平、公正地对待每个员工，务必做到“对事不对人”，不携带任何个人主观性和感情色彩去看待每一件事情，使员工明确意识到对待的是这件事情而不是某个人，否则，工作绩效考核就失去了客观真实目的，整个公司的员工为了提高自己的工作绩效考核成绩就会从下向上形成一种在上级领导面前只会溜风拍马、不讲实话、不做实事，整天想着如何去取悦领导而不去做实事的不良风气。同时，在工作绩效考核过程中，难免出现不公平或不真实的现象，以及员工对考核者考评不理解的问题等，这就需要物业管理企业增加考核的透明度，需要物业管理企业在内部公布，建立申诉机构，畅通申诉渠道，接受员工的监督，避免不公平、不公正事情的发生，以增加员工在企业中的主人翁意识，提高企业员工工作积极性和主动性。     四、结果公开公布、反馈化 　　 　　     在每次工作绩效考核结束后，考核者都应该及时召开工作绩效考核总结大会，把考核结果及时地公布出来，对于优秀的员工在会上给予表扬，总结出好在哪里，号召大家向他学习，在今后的工作中哪些方面需要继续发扬下去等；对于工作做得不够好的员工给予批评，指出不足的地方，哪些方面需要在今后的工作中予以改正，特别是对于受到处罚甚至被扣工资的员工，考核者一定要采用“以人为本”的方针、负责任的态度对待他们，讲明被处罚的原因，同时，还应该给他们一个发言的权利和说明原因的机会，甚至只要他们能讲出一个正当理由就可以不接受处罚，让受处罚的员工被处罚得心服口服、毫无怨言，从而使被考核者了解到企业对自己工作的看法和评价，知道本人与企业对自己的要求还有多大距离，在今后的工作中自己要发扬哪些方面，而要克服的又是哪些地方。相反，考核者在考核后对考核结果不予以公开公布，甚至严加保密，从而导致员工不知道自己与本公司的要求相差还有多远，在工作绩效考核中不知道自己的考核结果，在工作中不知道自己的优缺点，甚至连被处罚、扣工资都不知道什么原因所致，考核者也不给予解释说明，试问工作绩效考核怎么能调动员工的工作积极性和主动性，工作绩效考核还有何种意义，相反会大大打击、挫伤员工的工作积极性和主动性。

【业主之声】

上海：危及房屋安全可随时启用维修资金

姚丽萍/《新民晚报》/20100114
昨天下午，市十三届人大常委会第16次会议通过《上海市消防条例》，新法规明确——小区共用消防设施动用“维修资金”不会遭遇“2/3尴尬”。消防条例第17条第三款增设新内容：“发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即动用专项维修资金对共用消防设施进行维修、更新和改造的，按照国家有关住宅专项维修资金管理的规定办理。”

【自由论坛】

物业管理节能大有可为

孙克放/《中国物业管理》/2009年第九期
物业节能在改建建筑中的应用 　　(一)节能改造的技术整合 　　北京阳台山老年公寓是北京首家利用太阳能热泵供暖的示 范工程。其技术支撑单位五航星太阳能科技发展有限公司是国内较早研发太阳能热泵供暖示范工程的公 司，该示范工程对我国的节能减排工作起到了十分积极的促进作用，值得推广和借鉴。 　　该系统是利用冬天有限的太阳能热量，经过热泵机组进行能量交换，由低温加热到高温，得到45摄氏度至70 摄氏度的热水满足冬季供暖使用，夏天通过热泵进行能量交换，达到7摄氏度至12摄氏度的温度供制冷使 用，该系统和常规的中央空调系统相比大约节能50%，是一种利用可再生能源的高效节能，“零”污染、 “零”排放的新型产品。 　　该系统还具有一机多用、绿色环保、高效节能、安全可靠 、卫生健康、控制方便、太阳能面积大、机组占地小等特点，可实现大型供暖、制冷、洗浴三合一，同 时保证了在阴雨天气及北方冬季环境温度较低使用，做到全年、全天侯供应热水，冬天用于供暖，夏天 用于制冷，充分利用了清洁无污染的绿色能源，减少了对环境的污染。 　　北京阳台山老年公寓便是采用了该公司的太阳能集热器取暖和太阳能集中洗浴系统工程，与燃油燃气取暖、洗浴相比减少60% 以上费用，年节省取暖柴油96吨，基本实现了从低污染、高耗能，向零污染、低耗能的转变。该新技术近期用于北京北新桥宾馆供暖制冷设施之后，节能费用比户型空调减少50%左右，比传统中央空调耗能减少一半以上。2200多平米, 每年节省15万元左右。 　　（二）节能改造的重要方面—采暖供热系统 　　1.锅炉系统改造 　　在供热方式 方面，可采取集中供热、热电联产等措施，并提高锅炉效率，准确计算需用锅炉的大小，避免“大马拉 小车”的现象，提高能源利用率。 　　2.供热系统的改造 　　将传统的单管系统改为双 管系统，并安设热计量表，实现计量收费；也可在单管系统上加旁通管，并安设热量分配表，也可以满 足要求。还可先考虑安设栋用热表进行热计量。 　　（三）节能改造中的综合效益 　　1.北京某部队营区锅炉改造系统是基于“等温度、等 热费”的原则，保证了采暖分户计量收费的公平性和准确性。解决了户间传热、住户位置修正的问题， 每户分摊的热量值可直接用于收费，每户仅需测量室温。并具有数据远传功能，抄表不用入户，查询软 件设计独特，便于小区管理和收费，适用于集中供暖的各种采暖系统。采用此装置后供热企业节能显著 ，节煤可以达到30%以上，节省人力、物力40%以上。 　　2.应用阿克姆锅炉一体化电脑智能控制 系统，现场控制系统、气候补偿器，智能、自动化、一体化锅炉控制根据设定室内温度自动调控恒定室 温功能和分时段供热功能自动根据室外温度的变化调节供热的二次供水温度达到按需供热目的，效果显 著，节能率达到15%以上 。 　　今后，中国政府部门会从经济、税收、金融、技术等多 方面制定出有利于建筑节能的政策措施，进一步鼓励企业研制、引进、开发、应用先进的节能技术，切 实加大对建筑节能设备的推广力度。一个没有激励政策支持的事业，是不能长久的。 　　加强建筑的节能保温有许多具体的技术措施和方法等待我们去采纳和实施。企业是推进住宅产业现代化的主体 ，所有的变革都是在企业的参与和创新中发生的，愿我们的企业为促进中国住宅建设更新换代，为建设 生态文明，为中国的节能减排工作做出不懈的努力，做出更大贡献！

【案例选编】

楼梯、电梯应当按幢公摊还是按梯公摊？

案例分析：     原告31位业主系被告承建的家盛新城的业主。在厦门家盛新城的房屋买卖合同中，开发商厦门市金工建设发展有限公司与业主约定的房屋公摊系数是在百分之十一到百分之十三点多之间，但是到了要办产权证的时候，2006年10月开发商给业主寄送了一个通知，要求业主补交数量不等的房款，原因是根据测绘单位的测绘，房子的公摊系数提高到了百分之十七点多到百分之十八点多。特别是中间几个楼梯、电梯的公摊系数一下提高较多。这31名业主通过研究开发商提供的测绘报告后发现，开发商将楼梯、电梯按梯位进行公摊（以下简称按梯公摊），他们认为这种公摊方法不符合法律、法规的规定，要求开发商按幢进行公摊。但是开发商对业主说，他们无法这样处理。由于双方对房屋的公摊面积发生争议，于是家盛新城31位业主联合起来向开发商讨说法，2007年3月，31位业主（以下称原告）将开发商厦门市金工建设发展有限公司（以下称被告）告上了法庭，请求法院判令金工公司依照法律、法规、规章的规定，重新计算家盛新城项目的实测面积。那么，商品房公摊面积中，楼梯、电梯是按梯公摊还是按幢进行公摊呢？     31位业主：应“按幢公摊”而非“按梯公摊”，要求实测     原告诉称，家盛新城系被告开发的房地产项目，原告均为向被告购买该项目房产的业主。根据合同约定，被告应当向产权登记机关提供该项目的土地、房屋产权面积测算成果报告书作为办理房屋产权登记的依据。房屋竣工后，被告委托测量单位进行了测量，并进行了面积计算。被告将此测算结果告知原告，要求各原告根据此测算结果重新计算房屋总价。原告对该测算结果进行审查，发现被告提供的测算结果是根据错误的计算方法计算出来的，其计算方式严重违反了合同约定及《厦门市房产测算暂行细则》的规定，误将依上述规定应当按幢分摊的建筑物共有面积变为按梯公摊，因此导致测算结果中的每户公摊面积均计算错误。原告认为被告的错误直接导致商品房不能正确计价、房屋产权登记面积失真，严重影响原告行使房屋所有权。原告多次与被告交涉，但被告拒不改正错误。故请求法院判令：被告应依照法律、法规、规章的规定重新计算家盛新城项目实测面积。     开发商：测算结果已公示并确认     被告厦门市金工建设发展有限公司认为，家盛新城面积测算合法有效；原告如果对房屋面积测量有异议，应该向相关的行政主管部门提出申请，在问题争议的这个阶段，不属于法院案件审理的范围；原告关于测绘结果的异议系对相关规范的误解；家盛新城面积测算结果报告书经公示并取得业主确认。本案争议的部分为幢内楼梯、电梯等特定功能区业主独自占有使用部分，不属于幢内共有面积。被告按梯分摊幢内楼梯、电梯等特定功能区，系根据《厦门市房产面积测算暂行细则》第十条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。”对共有面积概念的表述得出的分摊方式。故原告诉求无事实和法律依据，且违反程序，应予以驳回。

法院判决：     驳回诉讼请求     法院经过审理认为，这个案件的争议焦点有两个，第一个是这个案件是否属于法院的管辖范围，第二个是房屋幢内楼梯、电梯等部分功能区是按幢还是按梯分摊。      对于第一个争议焦点，法院认为，《厦门市房产面积测算暂行细则》第37条中“当事人对房屋面积有异议时，可以向房地产权籍管理部门提请复测”的规定，是属于行政部门的权职范围，与法院民事管辖并不矛盾。     对于第二个争议焦点。法院认为，本案的争议所在是部分的特定功能区，它是属于部分业主共同占有或使用的部分，而不属于为整幢业主共同服务的公共用房，测绘单位按照谁使用谁分摊的原则来分摊公摊是符合厦门市房产测量暂行规则的。近日，法院对这起引起较大争议的商品房买卖合同纠纷案作出一审判决：驳回31位原告的诉讼请求。

案例点评：     “按梯公摊”公平合理     所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积不明确会导致房款、物业管理费的争执，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。笔者认为，本案中，对于楼梯、电梯间、电梯井等特定功能区的公摊，“按梯公摊”属公平合理。     其一，原、被告签订的商品房买卖合同附件约定：公共部分与共用房屋分摊建筑面积构成严格按中华人民共和国建设部的相关规定执行。《厦门市房产面积测算暂行细则》并不违背《房屋测量规范》等相关性规定，原、被告亦认可，可按照《厦门市房产面积测算暂行细则》执行。《厦门市房产面积测算暂行细则》第十条规定：“房屋共有建筑面积系指各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。”本案争议的部分为幢内楼梯、电梯等特定功能区的业主独自占有或使用部分，不属于为整幢服务的公共用房和管理用房，测绘单位按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，按照“谁使用谁分摊”的原则，符合《厦门市房产面积测算暂行细则》的规定，亦合乎公平合理原则。     其二，本案中，被告作为讼争房的销售方，在其所开发的商品房竣工后，依照相关规定及合同约定，委托具备房屋面积测绘资质的福建省某测绘院厦门分院对讼争房进行面积测绘，从《商品房买卖合同》所约定的双方的权利义务上来看，被告已依约履行，原告以被告违反合同约定为由，主张重新测绘讼争房建筑面积的理由不能成立。     其三，受委托测绘机构根据相关测绘规则进行测绘并作出测绘结果报告书，该报告书经主管机关厦门市国土资源与房产管理局审批通过，适用于房屋权属登记。根据测绘规则规定，对于测绘面积有异议的，可以向房地产权籍管理部门申请复测，但本案原告均未向房地产权籍管理部门申请复测，且大部分原告也根据该测绘面积办理了房屋产权登记。被告作为商品房开发商，其无权向房屋面积测绘机构或房地产权籍管理部门就共用建筑面积应如何分摊提出具体的标准和要求；且对于被告而言，其所开发的商品房的共有建筑面积是固有的，应如何分摊，是按幢或按梯分摊，只是在各个购房者之间分摊和负担不同，对于作为开发商的被告的利益并无影响。     其四，从维护社会稳定，保障交易安全角度考虑，被告开发的家盛新城大部分业主已办理了房屋产权登记，31位原告中的17户也已根据该测绘面积办理了房屋产权登记。原告要求重新对房屋测绘不利于维护交易稳定。因而，原告以被告违反合同约定提起合同纠纷之诉，事实和法律依据不足，法院不予支持。     通过这个案件，我们可以了解到，商品房公用面积的分摊计算是很复杂的。公摊并非不可分割的整体，全体业主使用的部分，如水电房，是由全体业主根据购买房子的套内建筑面积分摊的；而幢内部分如楼梯、电梯，计算业主使用的公用面积则是按梯进行分摊的，即三梯的20户人用的梯位，和二梯的23户人用的梯位，这里面有一个谁使用谁分摊的问题，二梯不可能拿到三梯去分摊，所以按梯算，合情合理，谁使用谁分摊，同时又合法。开发商应该对业主解释清楚公用面积的分摊细则，让业主理解分摊的道理，这样才能消除误解，减少纠纷。

阅读： 12535 次     2010/1/31 17:35:00