江阴小区物业管理状况

近年来作为新兴服务产业的小区物业管理，也是现代化城市管理中的新型课题。由于与百姓生活息息相关，引起了社会的广泛关注和思考。江阴作为现代化的港口城市，琼楼玉宇，绿水环映，小区楼盘群星闪耀，其物业管理的状况如何？百姓的参与度如何？带着这些思考，笔者对我市城区住宅小区的物业管理现状进行了一次走访、调研。



现    状


2002年江阴在城区的一些高档的商品房封闭住宅小区开始引入现代化、专业化、市场化的物业管理的小区服务模式，管理面积在120万平米左右。几年来，江阴的住宅物业呈现快速、健康、发展的良好态势。实行物业管理的区域范围，由过去的新建商品小区延伸到了经整治的老小区、拆迁小区，城区物业覆盖率由2002年底的15%增加到目前的43%。达到了700多万平米。物业管理企业整合、裂变、扩张步伐不断加快。目前江阴共有物业管理企业33家，其中本地企业27家，外地企业6家。二级资质企业3家，三级资质企业26家，临时资质4家；物业管理小区119个，其中封闭小区92家，成立业主委员会56个，出现了一批管理规范，服务优良的物业管理项目，被建设部、省、市评为优秀项目的共17个。飞虹苑、江南华都等住宅小区成为我市物业管理的精品和城市建设的亮点。可以说，江阴的小区物业管理从无到有，从小到大，短短几年，规模效应不断凸现，取得了长足发展。


一是完成体制转型，增强物企行业竞争力。推动物业企业转型，实现监管分离是物业管理市场化的重要体现。以前物业企业大都为房产开发公司下属企业或子公司，建管合一，物业交接不完整，子母公司不分，帐目混乱，严重影响物业企业专业化、市场化发展。对此，我市房产主管部门，指导企业以建管分离为原则，物业企业从原房产开发公司独立出来，实现“母子分离”，独立核算，形成了一批专业化、品牌化、规模化的现代物业企业。比如我市的建设物业、大桥物业等，促进了房地产业的细分组合、实现了小区物业的专业分工和优化发展。同时在小区前期物业管理中实行招投标制度，积极引进上海陆家嘴物业公司等一些外地知名品牌的优秀物业企业参与市场竞争，带动和提高本地物业企业的市场竞争力，促进了江阴小区物业的发展。面对激烈的市场竞争，江阴本地物业企业加大资金、技术人员投入，提升物业管理服务档次。大桥物业、凯发物业、建设物业纷纷开展资质升级和诚信企业建设，华惠、长博等物业企业开展了贯标认证工作，这些达标创优的活动使企业的管理水平和品牌效应得到了明显提高。江阴物业管理行业整体竞争力迈上了一个新的台阶。


二是多措并举，逐步实现物业管理的全覆盖。江阴的小区物业管理起步在城区高档商品房小区。为扩大物业管理的覆盖面，全面推行住宅小区的物业管理，江阴除在城区商品房小区普遍实施物业管理外，还在经济适用房小区、安置拆迁小区实行物业管理服务，乡镇商品房小区的物业管理也在稳步推进，试点运行。市委、市政府为改造人居环境，投入巨资，对城区的老小区进行综合性的改造。为切实把好事做好，实事办实，落实长效管理机制，由市房管部门牵头，组织指导小区规范选举产生业主委员会，选聘物业管理公司，实施小区物业管理。目前我市实施老小区改造和正在进行的老小区改造项目小河二村、虹桥四村、文定四村、花园三村（南北区）均实施了专业化的物业管理。生活环境良好。通过各种举措，城区物业管理面积不断增加，达到了700平方米，形成了全方位广覆盖的物业管理体系。


三是完善制度，营造了物业发展的良好的政策环境。物业的发展离不开良好的政策环境和配套的制度措施。为适应形势的发展需要，江阴市政府先后下发了《江阴市物业管理实施办法》、《江阴市住宅维修资金管理办法》、《江阴市住宅装饰装修管理办法》、《住宅区物业管理用水执行民用水价》等文件。针对前几年房产开发与物业管理严重脱节，开发量与物业管理覆盖面不成比例的实际，从2004年开始，对商品房销售实行了“三个必须”的硬性规定。即必须落实专业化的物业管理，必须按照千分之三的标准提供物业管理配套用房，必须按标准交纳房屋维修资金。否则不予办理销售许可证。从源头上严格把关，确保物业管理落到实处。为进一步鼓励、支持物业企业，市政府还拨专款对拆迁小区中的空置房实施经费补贴，对优秀物业管理小区和优秀物业管理企业、个人实施奖励。通过一系列重大活动和激励政策，有力地推动了物业管理工作的快速发展。


思      考


近年来我市的住宅小区物业管理虽然取得一些成绩和发展，但是存在着一些突出的矛盾，还是有一些值得思考和反思的地方。


一、物业企业处境艰难，小区弃管现象出现萌芽。目前我市单纯从事住宅物业管理的企业大部门处于亏损状态；一些没有开发商作经费补贴的物业公司有的已主动歇业，整个行业面临招工难，招聘和留住优秀员工更难的困境。东方明珠、五星花园、南方小区等住宅小区先后发生物业弃管现象，即使是桃源居、明雅居这些高档小区也开始出现了弃管倾向和萌芽。从表面看，物业企业面临我市消费水平高、劳动力成本高、物业管理收费标准低，拆迁小区和老小区收缴率低等因素影响，入不敷出。但进一步从深层次看，其运行的不规范、服务不到位，也是造成业主投诉多、物管费收缴率低的根本原因。


1、法律程序的不完备，物业收费标准合理性受到质疑。


根据《物业管理条例》的规定，小区业主委员会的筹建权由县市一级房管部门负责，江阴进一步细化，实行属地化管理，在《江阴市物业管理实施办法》中明确规定，在市房管部门的指导下，由社区具体负责筹建，但实际过程中，小区业主委员会选举大都由开发商和物业公司牵头并具体负责选举事务，社区仅象征性到场监督、盖章。再加上江阴小区业主委员会选举是实行业主大会直接选举的制度，操作性不强。在实际操作中不到位现象经常发生，受到业主的质疑较多。据了解在目前全市56个备案的业主委员会中由社区全程负责的仅有16个，其它40个由物业组织具体操作，社区盖章认可。此外，按照法律规定，小区物业管理收费有两个要件。一是由物价部门根据物业企业的资质和提供的服务项目确定收费的基准。二是小区业主委员会根据小区实际与物业企业协商最终收费价格，并签定物业管理合同。而根据法律规定，作为重大事项的物业管理费的收缴标准应由业主大会决定，至少应该张榜公示。但在实际生活中小区业主委员会都没有在签定物业合同之前进行张榜公示，好的小区也只是收缴物管费（通俗做法，服务半年后收费）之前几天进行公示。这些程序的不完备造成物业企业即使收不到费也无法通过司法诉讼维护自身权益。


2、物业服务不到位，物业费收缴率低。


按照国家规定，小区实行物业管理是全面的管理。但是目前我市收缴率低的老小区、经济适用房、普通商品房物业公司主要提供保安和保洁两个项目，保绿工作简单化、业余化，收费标准与社区敞开式小区自治服务差距较大。再加上小区门口车辆随意进出，保洁不到位，以及偶然发生的偷盗现象也加剧了业主的反感，引起强烈反响和反弹，少交或拒交物业费。目前江阴小区物业的收费状况是：高层住宅每月平均1.2元/平方米、多层住宅平均每月0.5元/平方米；社区管理的保洁费每月每户2元，绿化由园林局负责专业养护，无偿提供。此外小区停车难、通行难、排水不畅、违章率高等因素也影响物业的收费，需要物业企业及时协调解决。目前在高档住宅小区，管理服务到位的，收费率较高可达到95%，普通小区收费率达到70%，老小区、拆迁小区收费率连50%都不到，乡镇拆迁小区则是物业收费的盲点。小区低收费率的蔓延，造成物业企业的亏损，物业企业的艰难，又影响了物业服务的水平，从而形成反复恶性的循环。


二、小区规划不尽合理和开发商遗留问题引发的矛盾较突出。近年来一些新建的商品房小区虽然品位、档次较高，但业主入住后因规划设计上的缺陷引发的矛盾较多。如沿路店面房对小区业主的影响，地下车库停车难，排水不畅等问题引发业主对物业企业的误解和不满。特别是拆迁安置小区由于标准低、时间紧、安置任务重，小区环境普遍不如商品房。这些都对物业管理带来了难度和挑战。


另外由于开发商在前期物业的移交中，对小区配套设施、图纸资料等档案移交不完整、不彻底、不及时。少交、移用、占用配套设施的情况也时有发生，业主反响强烈。虽然我市早在2004年就制定了《新建住宅配套设施、图纸资料验收交接暂行办法》，但由于前期物业公司对开发商无约束力，相反物业公司还因经济利益的因素有求于开发商，这就造成了物业移交的执行难。最后引起物业主对物业企业不作为的不满和误解，解聘物业企业，重起炉灶，清理移交也就成业主们的选择之一。


三、政策法规的滞后，亟待完善。近年来，我市虽然制定了以《物业管理实施办法》为主体的一系列物业管理方面的政策法规，但有滞后和不完善的地方比如对社区自治物管小区的收费政府没有规定，报批申请不予受理；还有省、市均出台了住宅区停车服务收费标准和物业收费管理办法，但我市至今尚未制定相关办法。由于地方法规政策的不配套，增加了小区物业管理的难度。



发 展 对 策


一、理顺物业关系，探索业主代表制度。


小区物业管理是现代城市管理中出现的新型课题，许多关系极需理顺，需要结合我市实际不断探索和创新。


1、依法理顺社区居委会、业主委员会和物业企业的三者关系，形成良性互动的物业关系。


首先是社区居委会与小区业主委员会的关系。社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，但从权力的基础来看，两者存在着差别。业委会的自治基础在于私人产权，是物业的专业自治；居委会则是一种以社会互动为基础的自治组织，而作为社区自治的核心，居委会的自治更应该是全面的自治。因而在实际运作中，业委会和居委会的职责关系多有交叉，双方实际管理体制范围难以确定也是在所难免的。但是从立法的角度来看，居委会和业委会是指导与被指导、监督与被监督的关系。一方面居委会仅仅是监督者，被监督者可以借机不告知监督者，以“事实”使监督形同虚设。另一方面有些居委会没有摆正监督位置，成为业委会日常事务管理的参与者，久而久之，弱化了业委会的管理职能；或者不予监督，听之任之。从我市的实际情况来看，更多的是社区居委会的责任和意识不强，还没有把物业管理工作真正纳入工作的范围，大多数充当了裁判员、评论员的角色，目前小区业主委员会的筹建情况就充分佐证了这一现实。因此笔者建议一是房管部门制定社区居委会对物业监督、整改的刚性措施，二是民政部门应明确把社区居委会对物业指导、监督列为社区自治权的一种，并加以监督考核。三是管理区和社区自身要从维护居民利益的角度，转换角色，摆正位置，切实抓好本辖区的物业管理工作。要发挥资源、人才、管理方面的优势，广泛宣传物业管理，引导业主增强参与意识，指导业主委员会开展工作；深入了解情况，及时协调解决物业管理纠纷，监督物业管理行为，使物业管理与社区管理始终处于互补、互动，良性发展的轨道。


其次是业主委员会与物业企业。依照法律规定，业主委员会和物业企业是委托代理关系，或者是聘用合同的契纸关系。小区物业管理好了，物业企业就接着干；干不好，物业企业就面临解聘。但在现实中一些不规范小区，物业企业操纵业主委员会选举，暗中选定几个业主作为业主委员会的委员，从而出现“管家操纵主人”的可笑现象。从而造成物业企业只注意重点拉拢、服务好这几个委员，而忽视了广大业主的需求；加上业主委员会运作难、运作不规范，“名存实亡”，引起了业主的非议。因此如何使业主委员会真正规范起来、运作起来，认真代表广大业主履行职责，督促物业企业全面、优质地按约服务，这是我市有关部门应该认真思考的问题。此外业主委员会的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了业主委员会作为业主公共利益的愿望表达和权力确认的功能的发挥。而美国的业委会一般以公寓名注册一个非盈利机构，以此机构到银行开户。业主交的物业费是不进物业公司帐户的，而进小区帐户，由于其财务进出不以盈利为目的，是免税。比如小区地面停车场的收入，就因归属的不明和无小区独立帐户，而大多数情况下被物业公司收入囊中，贪为己，这已经成为目前业主的争议关注的最大热点。


2、探索建立业主代表制度，形成完善的自治制度。


根据《物业管理条例》规定，业主大会是小区物业自治的最高机构，成立业主委员会需召开业主大会。涉及物业重大事项必须召开业主大会，在现实中，由于业主大会的可操作性不强，特别是在大型住宅区要召集几百甚至上千人开会实属不易，很不现实，自治成本很高。因此在北京等地开始引入业主代表大会制度，业主代表大会作为业主大会的常设机构，小区日常事务有决策权，但没有执行权；业主委员会作为业主大会的执行机构，对物业管理具体事务有决策权和实施权。这样一来运作方便，并有效地解决了“谁来监督业委会”的令人困惑的问题，在一定程度上防止了业委会委员越权、失职或为了实现个人的利益损害业主利益的行为。当然，这里有一个法律依据问题，《物业管理条例》没有实行业主代表大会的明确规定。但笔者认为条例既然赋予业主大会作为物业自治的最高决策机构，决定所有小区物业事项，那么业主代表大会只要获得业主大会通过获得其授权就有了合法性，况且还有重大事项由业主大会制约。另外在江阴公布的《物业管理实施办法》中就有业主代表大会的提法和规定，只是没有代表产生的具体办法。因此笔者认为在江阴实行小区业主代表大会制度还是有其法律基础的，可以试行。


二、规范服务，推行管理公示制度。


目前我市住宅小区物业管理遇到的收费难、管理难说到底最大的问题是物业管理的不规范和不透明，从而造成双方的相互猜疑和不配合。因此笔者认为小区物业管理也应象村务公开、社务公开一样，对物业企业提供的服务项目、收费的标准、国家的规定及时、全面、真实地在所在服务区域张榜公布，接受业主咨询、监督。对除物业费以外的收入如地面停车费的收取与支出、小区配套设施的维修等财务状况要在年终予以公示，使业主“明明白白交费，清清楚楚享受”。


三、提高拆迁小区、经济适用房的建造标准，为物业管理创造良好条件。


首先要从根本上转变拆迁小区、经济适用房和商品房建设的双重标准，必须从严格整体规划设计、保证房屋施工质量入手，严把工程建设质量关。其次改变拆迁小区边建设、边安置的应急式做法，实施严格的验收制度，保证通过供水、用电、燃气、通讯、广电、消防、园林绿化、市政公用、邮政等部门验收合格后才交付使用。此外，对老小区整治要重点解决群众迫切需要解决的热点难点问题，水表分户，燃气进户等需要开挖路面的工程一定要在改造工程中同步实施，一次到位。管线入地、停车位、活动场地，社区管理用房、物业用房等都应综合考虑，因地制宜。小区封闭和落实物业管理都应全面到位。


四、进一步加大政策扶持力度，营造良好发展环境。


根据我市物业管理的现状，借鉴外地的一些做法，政府要出台“放水养鱼”的优惠政策扶持物业企业发展。对普通住宅区的物业管理费免征营业税或先征后返；住宅区的公共用电应按民用价格收取；对老住宅推行物业管理后，其绿化、保洁、路灯费用继续享受原来财政补贴的优惠；对拆迁安置小区要制定一定的过渡期由政府财政买单。还有要统一商品房小区的绿化养护标准，解决目前同一情况的绿化，有的交给园林局负责养护，有的由物业公司养护的不同标准所引发的矛盾。要尽快出台与上级文件相配套的物业管理收费办法，明确各类收费标准，便于物业公司操作和业主监督。


总而言之，要进一步通过政策性的扶持，切实解决物业管理发展过程中的一些突出矛盾，为物业管理营造良好的发展环境。