金昌物业服务收费现状

    物业管理是指物业管理经营者受物业所有人的委托，依照国家有关法律，按照合同或契约行使管理权的行为。物业管理的性质是服务性的，因此，物业管理收费也就属于服务性收费。而物业管理收费是由物业管理单位接受房屋产权人、使用人委托对城市住宅区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、卫生、环境、交通、治安等项目开展日常维护修缮、管理整治服务和提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。在价格的管理上分为政府定价、政府指导价和市场调节价。金昌市的物业管理起步较晚。是在尝试和探索中不段发展的，由于受各方面条件的制约，发展还不完善，物业的规范建设、物业管理的规范服务还有待提高。 
    一、物业管理的现状 
    目前，金昌市居民小区45个，实行物业化管理的居民小区共有18个，其中包括金川集团公司、八冶公司自建管理的物业小区 ，物业管理公司22家，其中永昌4家。具有   3级资质的 17家、 暂定资质的 5家。全封闭式的居民小区仅有 8 家。而正真意义上的物业管理几乎是零。  
   （一）物业公司名不副实。主要体现在其名物业公司，实质是房地产开发公司的分支机构，在代理行使物业公司的管理服务职能，不是独立的物业管理。比如金昌市区大的比较规范的封闭式小区，丽景西苑、恒昌花园、金盛华城都是这种管理模式。都是由房地产开发商在销售商品房时，为了解决住户入住后的生活问题而开展的售后服务，也是房地产促销的一种方式。所以在整片房地产没有开发完工时都由房地产公司代行职能。  
   （二）物业公司服务不对称。主要体现在大多数物业公司并不是正真意义上的物业公司，不管小区是否封闭，不管小区配套资源的建设是否完善，不管建筑规模是否达到要求，只要在小区内清洁卫生都冠名曰“物业公司”。其他房屋的设备、绿化、交通、治安等项目的日常修缮，整治业务只是零星开展。如八冶、金川集团公司自建小区内的物业管理都是属于这种形式。而真正的“金昌市物业中心”又不开展居民小区的物业管理 ，只是利用原有的业务开展房屋的租赁维修和劳务输出业务，所以服务和管理不对称。  
   （三）物业小区建设不规范。由于受老建设区域和资金制约的影响 ， 按物业规划的要求建设全封闭式的居民小区还有一定的困难，而新建的小区又在分批开发中，有些小区能封闭管理但面积、绿化、公用设施又达不到规定的标准，所以，以目前的现状还不具备按《甘肃省物业管理暂行办法》规定的标准开展业务。   
    二、物业收费存在的问题。   
    由于受物业管理企业建设不规范，业务开展范围不健全，服务不到位，收费标准不统一的影响，在全市物业收费存在需要亟待解决的问题。 
   （一）物业管理企业普遍收费难。据此次我们了解，个别物业公司的物业管理费收缴率低。造成收费率低的原因也是多方面的。一是物业管理企业服务不到位，不能满足业主的要求。二是低收入群体经济承受能力有限。三是部分问题不能得到及时解决，居民不满情绪影响交费。主要是治安、保洁、房屋日常修缮等。四是业主消费意识尚未形成。部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。认为买了开发商的房子，一切服务都应该由开发商承担。 
   （二） 物业服务行为不规范。目前我市的物业管理收费大多采取全年一次性收缴形式，物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。感觉只收费不服务。 
   （三）业主大会、业主委员会组建难。按照物业管理法规规定，达到一定条件的物业管理区域应当成立业主大会和业主委员会，但实际情况是目前我市各物业小区没有一家成立业主委员会。造成这一问题的客观原因：一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导；三是业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。而且一般的业主都没有物业管理方面的法律意识，还不知道业主委员会与物业公司之间的权益关系。四是开发商或物业管理企业没有协助成立业主大会和业主委员会的积极性，不愿受到监督，甚至有时阻扰业主委员会成立。 
   （四）收费标准不统一。按物业管理收费政策规定，普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，指导价浮动幅度由省物价局制定，具体标准由业主委员会和物业公司确定，并向当地物价部门备案。但由于我市物业管理体制不健全，大多数物业公司都是房地产公司的分支机构和企业自建小区管理，物业费由市物价局按房地产前期开发审定标准制定，标准低于省定标准，而且还没有计入2008年新增垃圾处理费标准。目前全市标准有每平方米每月0.20元、0.26元、0.30元等。 
    三、完善物业服务收费管理政策的几点思路 
    物业收费服务涉及广大市民和工商企业的切身利益。基与物业管理行业当前存在的问题，完善管理政策，规范收费行为非常必要。 
    （一）推进物业服务收费市场化的法律保障。一是赋予业主大会、业主委员会法律主体地位。主要是物业管理服务基于业主委托，由物业管理企业开展的管理服务业务，必须解决委托主体的法律地位问题，明确业主委员会对公共事务的管理权限、物业服务费用及维修资金的财产权属。二是建立物业管理服务强制招标制度，解决市场化价格形成的问题。明确所有物业管理须经招标选择管理单位、收费标准。前期物业管理可有房地产商组织招标，并按规定确定收费标准，业主大会成立后，由业主大会或授权业主委员会组织招标，确定收费标准。 
   （二）规范物业管理服务收费项目。当前群众对物业管理反应较多的问题除了对物业收费标准的争议外，就是管理不到位的问题。群众交了费但没有得到相应的服务。绿化荒废，治安不好。价格主管部门亟需制定政策，明确哪些项目可以收费，收费标准如何确定；哪些项目禁止收费。 
   （三）加大政策宣传力度，解决信息不对称的问题。价格、房地产主管部门要制定和发布不具强制力的物业服务收费的指导价格标准和其他服务标准，指导业主委员会和物业企业商定具体执行的指导价范围内的服务价格标准。 
   （四）完善对物业管理收费的量化考核标准。每年要对物业企业的收支情况、各项收费标准、服务所达到的量化指标在业主委员会的监督下进行公示，以便主管部门、业主进行监督，进一步规范物业服务行为，提高业主的物业消费观念，促进物业管理服务的良性运转。