韩城市物业管理现状

   我市现有住宅组团及小区58个,建筑面积300多万平方米,其中住宅面积在7万平方米以上的有7个小区。小区的物业管理大致分为三种类型:一种是早期建设和规模较小的一些住宅区,由业主实行自管,物业管理仅限于小区的日常保洁和水电费收缴,如陵北小区、人民路小区、棉花公司小区等;第二种是中省企业和效益较好单位自建自管小区,如矿务局、电厂、岩鑫园小区、财苑小区、龙钢小区等;第三种是由开发商建设,由开发商委托物业企业进行前期物业管理或已成立业主委员会,由业主委员会选聘物业企业进行管理的小区。据调查前两种管理模式的住宅小区占到80%以上。 
　　 
　　存在问题 
　　 
　　物业管理属于一种新兴行业,由于起步较晚,相关的法律法规滞后,物业管理企业不规范,不到位,业主素质参差不齐,出现了不少矛盾和纠纷,如黄河小区、司马小区停水、停电、拒交采暖费等,影响了住户的正常生活,还有一些小区也潜藏着诸多矛盾和问题,已成为影响社区和谐的不稳定因素。目前我市住宅小区物业管理存在的主要问题: 
　　1、物业管理市场不健全,业主认识存在误区。调查发现,我市98%的物业公司与业主的初始关系不自主,纠纷不断,职责不明确。物业管理往往是在业主购房时既成事实,也就是说开发商或建房单位直接指定物业服务机构、人员。物业公司与业主之间缺乏一个规范、自主衔接的过程,由于不是市场经济条件下权属明确划分下的主体性商业行为,使得这种“父子模式”容易引起业主错误认识,本应由开发商解决的房屋质量、配套设施、产权纠纷和一些不切实际的承诺问题,推给了物业服务机构,认为物业服务机构对房屋的任何维护都是无偿的,殊不知,物业服务机构是独立法人,有独自的利益要求,这与业主认为物管应无偿售后服务的要求自然产生矛盾,最后导致物业管理出现推诿扯皮现象。 
　　2、物业管理无规则。2004年中国物业管理协会出台了《全国物业管理示范住宅小区标准及评分规则》,但是调查发现,全市有9个住宅小区成立了业主委员会,但都没有与物业服务企业签订物业服务合同,业主对物业管理服务质量标准不清晰,对物业管理服务没有评价的机会,其自身也没有业主公约和议事规则,业主委员会的组成、运作等都缺少监督和制约,不能代表业主利益,目前全市仅有7个住宅小区聘用了有资质的物业管理企业进行管理。 
　　3、住宅小区遗留问题多。我市有200多万平方米的住宅小区由业主或单位自管,这些房屋大多由于历史和经济发展状况原因,功能和设施不能满足业主需求,基础设施相对滞后,例如新、老百户、陵北小区、人民路小区等,建设时未充分考虑到物业管理需要,也没有建立维修资金,使得这些年保养不够、设备陈旧、管道老化、供水损耗严重;小区无固定停车泊位,住户见缝插针,小区车辆乱停乱放,给小区管理带来不少困难。 
　　4、物业管理服务收费难。相当一部分业主对物业管理服务消费的意识不强,拒交、少交物业管理费的“理由”五花八门。有因为房屋质量、绿化、设计不合理;有对享受同样的服务却缴费不一样有意见;有的是因为邻里有矛盾,漏水、噪声扰邻等;有的因为物业公司服务不到位;还有的攀比、从众心理作祟等等。由于物业服务具有社会性,服务对象是广大业主而不是某一家、某一户,物业公司不会因为少数业主不交费就停止服务活动,这就导致部分业主侥幸心理逃避交纳物业管理费,他们不交费也享受到了交费业主同样的服务,这既严重挫伤了交费业主的积极性,又引起其他业主效仿,形成恶性循环:业主欠费一物业公司亏损一服务质量下降一业主长期拒交费。目前欠缴最严重的是司马小区和黄河小区,2004年以来,司马小区业主欠缴采暖费、物业管理费45万元;2007年黄河小区业主欠缴电费、采暖费38万元,导致物业企业停止管理,引发业主上访。 
　　 
　　解决途径和办法 
　　 
　　物业管理涉及千家万户,为此笔者建议我市物业管理的相关职能部门和物业服务企业,从以下六个方面入手,解决好我市物业管理中存在的问题。 
　　1、加强物业管理知识的宣传。物业服务企业应采用广泛宣传、个别解答相结合的方式,让业主从广度到深度多了解《物权法》、《物业管理条例》、《韩城市居住区物业管理暂行办法》及相关法律法规。通过座谈、网络、橱窗等多种宣传形式,让业主了解物业公司的工作内容、工作标准预计自身享受物业企业提供服务的过程中应享有的权利和应尽的义务;通过理清开发商、物业管理企业以及业主欠交物业费的关系,让业主懂得交纳物业费是应尽的义务;拒交、少交、欠交物业费,不仅损害了物业管理企业的合法权益,更重要的是损害了全体业主的合法权益。 
　　2、加大改造,积极解决旧小区的遗留问题。对新小区建设应从规划人手,完善配套设施,设置管道井、水电到终端。对旧的小区,结合国家城市电网改造的契机,加快水电设施改造移交,彻底解决企业负担,落实改造资金,实行水电抄表到终端用户,收费和服务由自来水公司、电力部门承担,从根本上摆脱水电问题困扰。通过法律途径对拒交、少交、欠交物业管理费的业主追缴欠费,物业管理行政主管部门制定出制裁方法。例如:交易、发证部门对这部分业主实行产权限制,使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续,形成果死产权,这样将会迫使业主从自身利益出发,交纳或补交物业管理费。 
　　3、充分调动业主委员会工作积极性,发挥业主委员会的作用。督促条件成熟小区建立健全业主委员会,把一些守法、尽责、热心公益事业的业主吸纳进来。物业公司引导业主委员会作为小区主人,主动遵守《业主公约》和《业主委员会章程》,站在公正的角度,积极支持物业管理工作,共同搞好小区管理。针对业主委员会办公经费长期得不到解决的实际问题,可以在政策允许的范围内从物业管理综合服务费或公建配套设施经营收益中给予业主委员会一定金额的办公经费,公开经费来源,这样可消除部分业主对物业管理公司的误解,又可调动业主委员会成员参与物业管理工作的积极性。 
　　4、物业管理收费应遵循市场规律。物业管理费是物业管理公司赖以生存的发展的保证,2004年出台的《陕西省物业服务收费管理办法》明确物业服务收费实行分级管理,并制定服务等级收费标准,最低标准四级为0.3/m2·月。有一家物业企业能按此执行,管理比较规范的世纪新村小区也只收到0.25元/m2·月。都认为“物业管理企业只应当微利”,这种观点只是一厢情愿。公益事业和商业行为是两个不同领域,如果认为物业企业是公益事业,政府应该补贴,如果是商业行为,就应该遵循市场规律——等价交换,一个游戏不能服从两种规则。 
　　5、规范服务与管理,提高物业管理公司整体素质。物业管理是服务性行业,因此,物业服务机构必须坚持以业主为关注点,树立以人为本的服务理念,规范管理,搞好服务。首先要正确认识自己的社会角色,找准位置,增强为业主服务意识,提高服务质量。其次要依照《物业管理条例》和物业服务合同、服务标准要求尽职尽责的为业主服好务,做到质价相等。第三要加强对职工培训,提高物业管理人员专业化水平。 
　　6、加强行业立法和监督管理。做到有法可依,执法必严,随着行业的发展,政府的立法必须及时跟进。同时加大对物业管理企业监督管理力度,制定行业准入制度和资质审查制度。发挥城市居住区物业管理办公室职责,协助业主委员会对开发商与物业服务企业之间的管理交接并进行监督,切实维护各方权益。