汕头物业管理行业现状

一、 目前我市物业管理服务行业现状 
(一) 行业规模 
　　全市目前共有物业服务企业178家（龙湖区95家、金平区63家、濠江区2家、澄海区13家、潮阳区4家、潮南区1家），其中一级资质企业5家，二级资质企业4家，从业人员近1万人（其中经营管理人员约2100人）；已实施物业管理项目约六百个（其中住宅小区410个），在管物业总建筑面积达2300多万平方米（其中住宅小区建筑面积2000万平方米），中心城区物业管理覆盖率50％以上，成立业主委员会53个；物业管理服务的范围涵盖普通住宅小区、高档公寓、别墅、办公楼、商厦、工业区、学校、仓库、码头等多种类型。 
(二) 行业水平 
　　我市的物业管理水平与珠海、东莞、厦门等同等城市相比，处于较低的地位，行业的自律水平也比较低，于广州、深圳等一线城市相比，相差就更远了。原因何在？一方面受制于城市经济发展的总量，另一方面，较低的收费水平也严重制约了行业的发展。 
(三) 行业经营情况 
　　一方面，企业经营大面积亏损。2008年上半年，协会对我市中心城区42家企业服务的156个住宅小区（总建筑面积879万㎡）的物业服务收费情况进行了调查（详见下表）。目前，新建小区的物业服务收费等级以一、二级标准为主，老市区及二二六补贴经济适用房住宅区、安居工程则多数执行四级标准，业主总体上对物业服务接受程度、认同意识较高，有近75％小区收费率在九成以上。 
　　汕头市中心城区部分住宅小区物业服务收费情况表 
　　一级收费 二级收费 三级收费 四级收费 合计 小区数（个） 15 52 69 20 156 
建筑面积（万㎡） 136 315 310 118 879 
　　调查结果也表明，目前我市物业相关收费总体标准相对较低，由于近年物价的较快上涨，物业服务各项成本支出增长较快，行业亏损面逐步扩大，高亏损率、高风险运营困扰行业整体发展，同时也导致物业服务质量逐步降低。 
　　另外，根据市区128家企业填报的《2005年度物业管理统计报表》（见下表），有46.9％企业出现亏损，另有23.4％企业年营业利润在1.5万元以下、处于亏损边缘，企业普遍经营困难。 
2005年度市区物管企业经营状况表 
　　企业经营状况 年度营业利润（单位：万元） 总数 亏损 0～1.5 1.5～3 3～10 10以上 
数量（个） 60 30 9 12 17 128 占总数百分比（％） 46.9 23.4 7.0 9.4 13.3 100 
　　2005年末汕头市137家企业填报的《物业管理统计报表》显示，物业服务企业盈利能力较低，行业销售利润率仅1.32％，远低于2004年末全国、全省的6.04%、10％的盈利水平，有65家企业出现亏损，另有33家企业年营业利润在1.5万元以下，处于亏损边缘。根据对全市196个物业服务小区2006年-2007年上半年经营情况和财务报表调查情况，有58个小区物业经营（包括停车费收入）略有盈利，另外有138个小区物业服务经营（包括停车费收入）亏损，亏损面达到70％ 
　　另一方面，在物业管理服务收费指导价定价方面，市政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的一般性消费能力，核定的收费价格往往低于物管企业市场运作的成本，而且近五年都没有变动，物业管理服务服务企业也不能按市场经济规律来调整价格；而物价的上涨，劳动力的工资福利水平和社会保障福利水平近几年大幅度提高，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。这种市场经济的物业管理和政府行政调控的运作机制，跟不上市场经济的巨大变化和政府的政策变化，物业管理服务企业举步艰难。 
二、 目前我市物业管理行业收费价格水平 
(一) 现行的收费价格 
　　类型　 一级 二级 三级 四级 汕头 无电梯 0.68 0.58 0.47 0.37 有电梯 第二层起点价 0.5元，从第三层起每层累进加收 0.05 元。 

(二) 与周边城市比较 
　　类型　 一级 二级 三级 四级 
中山 无电梯 按优质优价确定 1 0.7 0.5 有电梯 2 1.5 1 ，江门 无电梯 0.9 0.6 0.4 0.3 
有电梯 1.5 1.2 1 0.8 ，湛江 多层 A 0.90 0.65 0.45 0.30 B 0.75 0.55 0.35 -------- 
有电梯 各等级相应增加0.5元 ，云浮 无电梯 1.5~2.5 0.8~1.2 0.35~0.6 -------- 
有电梯 2.5 1.5~2.0 0.6~1.0 -------- ，茂名 无电梯 0.9 0.7 0.55 0.35 ，有电梯 1.4 1.2 1 0.8 

三、 调整我市物业管理服务收费价格的必要性 
（一） 从法理的角度 
　　新的《劳动合同法》、《保安服务管理条例》等法律法规出台，进一步规范用工制度，企业合理用工成本进一步加大。 
　　1、用工成本增大。依据新的《劳动合同法》，用工单位必须为劳动者购买社会保险和医疗保险。表一2是以一个拥有700名员工，在管面积268万m2(2004年在管面积218万m2)的企业为例，分别按2004年、2007年的社会保险基数、医疗保险基数和不同投保人数，计算出单位面积分摊费用(元／m2?月)： 表一 
年 份 社会保险基数 医疗、保险、基数、单位、负责、部分、投保、人数、在面积管、单位面积 
分摊费用 投保对象 元 元 元 人 万㎡ 元/㎡?月 
　　2004年 670 670 174.2 200 218 0.016 管理员、机电工 
　　2007年 948 1212 264.96 200 268 0.020 管理员、机电工 700 0.069 管、机、保、清、绿 
　　备注：社会保险单位缴费比例19%，医疗保险单位缴费比例7%； 
社会保险基数、医疗保险基数三年来多次上调，预计未来将继续上调，单位面积分摊费用也随之上调； 
　　2、用工的间接成本加大。劳动密集形的物业服务企业的员工流动性非常大，特别是近年来更为突出，不单增加了招工、培训的成本，而且每月的新增投保、中止投保、退保的工作量增加不少，间接增大了用工成本。其次除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订外。用人单位与劳动者劳动合同期满后，用人单位要向劳动者支付经济赔偿金。 
　　3、《保安服务条例》的实施，增加了企业的投入。《保安服务条例》从保安队伍的资格、备案；保安员的培训、发证；保安装备的配备、使用；保安员的社保、意外保险；保安服务区域的技防装备等方面都做了严格的规定，物业服务企业在执行《保安服务条例》是势必增加成本支出。 
　　4、尚不健全的物业维修基金制度，增加了物业管理服务日常维修的投入。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。而我市目前尚未出台有关住宅专项维修资金收取、使用等管理办法，所以物业管理服务区域内的所有共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等都有物业公司从物业管理费中支出，增加了物业管理企业日常维修的投入。 
（二） 从物业管理服务经营成本的角度
2008年下半年至2009年9月，汕头市价格成本调查队对我市住宅物业服务成本和物业小区、医院停车场车辆停放成本进行了成本监审（不含税金、合理利润等），分别出具了汕价成监告〔2009〕7号、8号、3号文（详见下表）。据调查，我市中心城区大部分物业服务企业的税金为7.35%，同时参照国内同行的合理利润率在10%左右，两项合计应当调整增加17.35%。 
我市住宅物业服务成本监审结果 （单位：元/平方米*月） 
项目 成本监审结果 税金和利润 调整后成本 无 电 梯 一级 0.81 17.35% 0.95 ，二级 0.72 0.84 ，三级 0.66 0.77 ，四级 0.50 0.59 
单位面积电梯服务成本 0.31 0.36 
　　我市物业小区、医院停车场服务成本监审结果 （单位：元/辆*天） 
项目 成本监审结果 税金和利润 调整后成本物业小区 汽车 一类停车场 3.12 17.35% 3.66 
二类停车场 2.74 3.22 露天，3.83 4.49，摩托车 一类停车场 0.78 0.92 二类停车场 0.68 0.80，普通盖顶 1.16 1.36，露天 0.96 1.13 ，医院、汽车 3.55元 4.17 ，摩托车 0.89元 1.04 
　　近年来，我市物管企业每年运营成本总支出以6％的幅度递增，大大增加了物管企业的经济负担。这些开支增加主要来自五个方面： 
　　1、劳动力成本上涨。物业管理服务属于劳动密集型行业，人员成本一般占到物管企业经营总成本六成。近年来，汕头与其他经济发达地区相比，操作层员工工资福利待遇普遍偏低，外来工不足，造成招工难、员工流动性大，特别是保安员、清洁工、绿化工，这个问题尤为突出，物管企业不得已只能有限的提高基层员工待遇以此来争夺稀少的劳动力，经营压力增大，特别是人员待遇偏低的情况，已导致员工整体素质下降，直接影响物业管理服务质量。 
　　2、水电费用上涨。市区水价于2005年由1.35元/吨调高至1.45元/吨，污水处理费由0.27元/吨调高至0.50元/吨，两者合计调升0.33元/吨，升幅为20.4％；电价经过2004年、2005年、2006年三次调价，非普用电电价由0.846元/度调高至0.9326元/度，升幅为10.24％。这两者的调价，导致物管企业日常运行成本的直接上升。而水费、排污费、电费在接下来还可能再涨。 
　　3、二次转供水亏损缺口加大。由于尚未实现直抄到户，在非普用电电价连续调价情况下，二次供水加压费用却未能同步调升，现仍执行汕价〔2001〕173号规定的“加压费用15楼（含15楼）以下每吨0.32元，15楼以上每吨0.45元”，承担由此而加大的亏损缺口。同时，如根据实际收取加压费用的则必须与区内所有住户签订相关协议，此做法也缺乏操作性。 
　　4、电梯检测费上涨。2006年下半年开始，市质量技术监督局调高电梯检测费，以单部电梯检测费为例，07年电梯检测费相对于06年，一下了提升了，升幅为51.7%。 
　　5、CPI的上涨导致物资采购成本增加。2005、2006、2007年汕头居民消费价格总指数分别上涨2.5％、1.9％和6%；柴油升到5200元/吨，升幅近24% ；国际铜价升至60700元/吨左右，升幅近90%。柴油、五金、化肥、农药、粮、油、液化石油气等物资价格的全面提升，都直接影响到物管企业的日常物资采购成本增加。 
（三） 从提高行业水平，促进行业发展的角度 
　　随着业主对物业管理服务要求的不断提高，按目前企业运营成本，企业很难按照服务等级标准提供质价相符服务，收费标准低的状况制约着企业和整个物业服务行业的健康发展，出现服务收费标准低、服务收入少、服务质量下降、服务费收缴率下降、服务收入更少、服务质量就更差的恶性循环。近年来，我市汕头第一城、信德华广场、珠池路某住宅楼、澄海光华园等小区就出现物业服务企业因无法维持经营，主动要求退出的情况，这些个别现象已严重影响社会的安定团结。 
　　为此，参照省内其他城市物业收费标准，充分考虑我市经济发展状况和业主实际承受能力，及时调整我市物业服务收费标准，有利于解决当前制约我市物业服务发展瓶颈问题，促进我市物业服务行业可持续健康发展，推动和谐社区建设。