邢台市物业管理现状

一、我市住宅小区物业管理现状
    物业管理是随着住房制度改革和房地产市场的迅速发展而诞生的一个新兴行业，它对改善居民的生活环境、维护社区稳定、促进经济增长、提高城市整体管理水平发挥着重要的作用。
    我市物业管理自1997年起步以来，经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程，物业管理对象也从单一的住宅发展到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。2003年6月8日，国务院《物业管理条例》的颁布实施以及与之相配套的我省、市各种规范性文件出台，标志着我市住宅小区物业管理步入了一个市场化、专业化、法制化规范发展的轨道。截止2009年6月底，我市物业服务企业达到86家，管理人员达到700多人，从业人员有3600多人，管理服务项目170多个，新建小区的物业管理覆盖面达到100％，全市住宅小区物业管理的总面积累计达到1000多万平方米。其中有40多个住宅小区被评为“市级优秀住宅小区”，26个住宅小区被评为“省级优秀住宅小区”，6个住宅小区评为“国家优秀住宅小区”。
    二、我市住宅小区物业管理的突出问题
    近年来，我市的住宅小区物业管理总体水平得到了很大的提升，但物业管理行业仍呈现市场不规范、矛盾纠纷多、经济效益差、苦中有忧的状况。具体体现在：
    （一）行业盈利水平低，大多数物业服务企业生存困难
    调查结果表明，我市86家企业中处于盈利状态的只有28家，仅占企业总数的30%。其余大多处于亏损状态。主要原因有：
    1.开发楼盘的遗留问题累及竣工后的物业管理。一系列的房屋质量问题如墙体裂缝、水管漏水、外墙渗水等，不能很好的为业主维修解决，业主把矛盾转嫁到住宅小区物业服务企业身上，拒交物业服务费；
    2.小区公共配套设施不健全。如：绿地不达标、路面硬化不完善，健身器材不健全、未按合同承诺修建超市、幼儿园等配套项目等原因，业主也因此拒交物业服务费；
    3.小区安全环境差。业主发生丢车，财产被盗等民事案件，业主得不到赔偿，业主拒交住宅小区物业管理费；
    4.企业经营不规范。个别企业巧立名目，多收费，以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，引起业主不满；
    5.居民普遍存在物业有偿服务的消费意识淡薄。既希望得到更好的生活环境和服务享受，但又不太愿意支付物业服务费，导致物业服务企业收费难；
    6.经营成本高。如人力成本、运行成本及物价的上涨，而收费标准未能根据市场行情适时调整，导致物业服务企业入不敷出，经营举步维艰。
    （二）住宅小区物业管理市场竞争机制尚未形成
    我市住宅小区物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，没有形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，都是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，所以业主很难选聘自己满意的物业服务企业。
    （三）物业服务企业规模普遍较小，整体管理水平偏低
    我市住宅小区物业管理企业规模普遍较小，资质等级较低，在我市86家住宅小区物业服务企业中，二级资质的物业服务企业仅有1家，三级资质的76家，临时资质的9家。企业管理队伍良莠不齐，鱼龙混杂，缺乏规模效应，公司物业管理的专业人才奇缺，管理水平较低，服务领域狭窄，服务理念滞后。
    （四）业主委员会的工作力度不大，没有充分发挥好桥梁和纽带作用
    目前，我市部分小区成立了业主委员会，但是在实际操作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来，没有真正发挥业主与物业服务公司之间桥梁和纽带的作用。由于有责无权、没有报酬、吃力不讨好等多种因素，部分业主委员会维权意识差，工作人员的工作积极性不高，力度不大，自然对住宅小区物业管理行业发展起不到积极的促进作用。
    （五）住宅小区物业管理的相关问题需要政府协调解决
    我市房地产市场长期形成的“重开发、轻管理”的现状，造成了住宅小区物业服务企业被忽视，游离于城市管理者视野之外，他们的艰难处境需要各级政府领导的重视、关心和支持，对物业管理行业中自身无力解决的问题及困难，需要政府干预协调。
    三、完善我市住宅小区物业管理的对策及建议
    （一）加强房地产市场监管，规范住宅小区物业管理行为
    一是政府相关职能部门要严查开发企业及施工建设单位偷工减料、“短斤缺两”以及擅自改变规划等违法违规行为，从源头上杜绝房屋质量等一系列遗留问题，给后续的住宅小区物业管理打下一个良好的基础。二是加大住宅小区物业管理市场的整顿和规范，对无资质或无证经营的住宅小区物业服务企业，坚决予以取缔，并严查管理不规范、制度不健全、“质价不符”等违法、违规企业，净化市场环境。三是建立和启动物业服务企业信用档案系统，规范物业服务企业行为，如实记录企业在物业服务活动中的不良行为，并通过各种媒体向外界公示，使物业服务企业接受社会公众监督，大力推广诚信服务、诚心服务、称心服务，培养以质取胜、以质盈利的行业风气。
    （二）大力推行招投标，加快住宅小区物业管理市场化进程
    政府有关部门要依照《前期住宅小区物业管理招投标管理办法》，责成开发商开发公司做好前期住宅小区物业管理的招投标工作，选择具备相应资质、企业信誉好、管理水平高的企业实施住宅小区物业管理，彻底打破过去“谁开发谁管理”的发展格局，同时鼓励开发企业积极引进外地优秀物业服务品牌企业，使我市住宅小区物业管理向市场化、规模化、品牌化的方向发展。
    （三）政府应加大协调力度，给物业服务企业创造一个宽松的发展环境
    住宅小区物业管理由于行业特点，涉及范围广，管理机构多。市场问题亟需政府及各职能部门的协调、解决。如：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照《物业管理条例》的规定维修到户，向最终用户收取有关费用，不应当让物业服务企业担负起相应的代收责任，以减轻物业服务企业的负担；政府根据住宅小区物业管理市场发展行情，合理适时调整住宅小区物业管理收费标准。随着我市近年来企业人员工资、社保以及物价的上涨，企业经营成本不断增高，而收费标准却未能根据市场行情及时调整，国家也没有相对减免税收政策，导致物业服务企业入不敷出，亏损经营。建议相关部门加强对房地产市场的整体调控，根据市场情况合理、适时调整住宅小区物业管理收费标准；物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府切实按照《物业管理条例》的规定，加强住宅小区业主大会和业主委员的召开和组建工作，并加强监督，规范运作，充分发挥业主委员的桥梁和纽带作用。
    （四）加强对物业服务企业从业人员的培训，提高整体管理水平
    企业要勤练内功，加强从业人员的培训，通过岗前培训、在岗培训、脱产培训，不断提高从业人员的整体素质，造就一批住宅小区物业管理人才，使住宅小区物业管理上档次、上水平，以适应行业竞争和企业不断发展的需要。
    （五）建议成立住宅小区物业管理行业协会，增加解决住宅小区物业管理问题的重要渠道
    住宅小区物业管理成立行业协会有助于提高本行业整体业务管理水平，协调好业主或业主委员会与物业服务企业之间的矛盾和分歧，鼓励物业服务企业之间的合作和经验分享，以及向政府部门提供专业意见，同时制定行业解决住宅小区物业管理问题的制度，通过行业协会及时处理住宅小区物业管理问题，解决纷争大有裨益。
    （六）加强宣传，转变观念
    住宅小区物业管理与广大人民群众的生活息息相关，相关部门要采取多种形式，多措并举，加大宣传力度，使住宅小区物业服务深入人心，让广大群众和业主了解住宅小区物业管理、支持住宅小区物业管理，积极配合物业服务企业，自觉履行业主职责。