临沭县物业管理情况

加强物业管理工作  促进和谐小区建设
 
    ——关于临沭县住宅小区物业管理情况的调研报告
 
    物业管理与人民群众的日常生活息息相关，涉及人民群众的切身利益，关系到社会的稳定和发展。如何以科学发展观为指导，做好物业管理工作，已经成为当前和谐社区建设的一项紧迫任务。为促进我县各级进一步落实好国务院和山东省《物业管理条例》以及临沂市政府办公室《关于加强社区物业管理工作的意见》精神，促进小区物业管理行业健康有序发展，县政协组织了部分政协委员和有关单位负责同志组成调研组，对全县小区物业管理情况进行了一次调研，现将调研情况报告如下：
    一、基本情况
    我县物业管理行业近10年来发展迅速，物业管理从无到有，从小到大，已逐步从房地产业中细分出来，形成一个独立行业，物业管理规模逐渐形成，物业管理覆盖面积不断扩大，已渗透到各个领域，管理人员的整体素质也逐年提高。目前我县有住宅小区26个，面积115.31万平方米，住户8000余户，近30000人。已注册的物业管理公司10家，其中三级资质的7家，暂定的3家，从业人数180人，参加物业经理岗位培训40人，注册物业管理师培训2人。
近年来，县房管局作为我县物业管理工作的政府主管部门，逐步加大了对物业管理工作的宣传、监督管理和执法力度，通过组织各物业公司赴外地考察学习、召开现场会、座谈会、政策法规培训等方式，努力探索物业管理工作的新路子，研究制定并下发了《临沭县物业公司考核办法》，严格考核标准，加强规范管理，使我县物业管理服务初步步入了正轨的发展方向。　　
    二、我县物业管理工作存在的主要问题
    通过调研发现，虽然目前我县的小区物业管理工作发展迅速，但物业管理水平依然较低，管理粗放，存在着不少问题，影响着小区居民生活质量的提高和社区的和谐。存在的问题主要有：
　  l、物业管理体制需要进一步理顺。目前我县的物业管理工作主要依靠房管局进行行业直管，物业管理行政管理体制的县、乡(镇)、社区条块结合、层层节制的行业监管网络和矛盾协调机制、应急防御机制还不健全。《物业管理条例》规定：乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。业主大会、业主委员会作为新型的居民民主形式，是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。由于管理体制的原因，导致目前我县26个小区多数没有成立业主委员会。已经成立了业主委员会的小区，由于缺乏对业委会有效的监督制约措施，业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，作用得不到有效发挥。居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约、有效协调、共建和谐小区的机制还不完善。
    2、对小区建设项目实施综合验收的机制尚未形成。综合验收制度的不完善是导致许多小区遗留问题的主要原因。我县目前的工程竣工验收仅以工程质量为主，没有对整个小区实施综合验收，导致开发商规划、建设、开发不规范，基础设施不配套，严重影响了工程交付后物业管理企业的经营。主要表现在有的开发企业擅自变更规划设计，不能按照原有规划要求将小区交付给物业公司，如物业管理用房、社区活动用房不到位，公建配套设施产权不明晰，房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高，绿化档次低，维修资金不及时足额到位等等，造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。另一突出问题是停车难，目前随着私家车的迅速增多，许多住宅小区中，包括新建商品房小区的停车位严重不足，停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题，这在老旧小区表现得尤为突出。
    3、物业企业服务不规范。我县的10家物业服务公司，其中6家是依附于房地产开发公司的，只有4家是市场化运作的物业服务公司。由于物业管理行业进入的门槛较低，相当一部分物业公司设立的起点低，没有先进的管理手段和高素质人才，市场竞争力弱。大多数物业管理企业经营困难，企业职工大部分是下岗职工和农民工，由于工作环境或待遇低等问题，部分从业人员工作缺乏热情和主动性，缺乏敬业精神、服务观念淡薄、管理相对粗放，服务不到位、不及时、不精细、不规范的情况时有存在，制约了物业管理企业整体经营、服务水平的提高。
    4、部分业主观念滞后，主动配合意识不强。部分业主往往片面强调自己享有的权利而忽视了应承担的义务。往往片面强调服务水平的提高，而在及时交费、服从管理等方面表现不配合，不积极。物业管理企业除了保障物业管理区域的管理和服务外，还要维持小区设施设备正常运转和维护，特别是在部分老旧小区，设备设施维修养护费用持续居高不下，业主又不愿意分摊，物业管理企业又无力承担，影响了整体的服务水平，甚至引发业主的不满。
       5、物业管理企业收费难的现象时有发生。一方面，由于生活水平和居民消费观念的影响，我县的物业服务收费标准比较低，收缴率也不高，目前我县普通住宅区物业管理费指导价执行的仍然是2000年的标准，物业管理收费标准一直没有随着经济社会的发展作相应调整。加上部分专营单位收费不实行终端制，使物业企业收费难，经营出现不同程度的困难，部分物业企业甚至无法正常运转，更无法提供高质量的服务，形成了收不到费—服务不到位—业主不满意—更加收不到费的恶性循环。另一方面，物业维修资金难筹集。我县部分老旧小区，因质量问题引起的各类管线损耗严重，设备设施维修养护费用高，重新更换相关设施的费用较大，部分专业经营部门和开发单位不愿意承担，业主又不愿意分摊，物业服务企业收取的物业服务费不含物业维修费用，不能用于维修基础设施，没有维修资金，公共基础设施和住户共用部分的维护无法进行，严重影响了居民的生活质量。
    三、做好物业管理工作的意见和建议
    针对目前我县物业管理工作中存在的问题和不足，结合临沭城市建设和发展的实际，提出如下建议：
　　1、要进一步规范物业管理体制。住宅小区物业管理是一项关系民生的系统工程、窗口工程，是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现，也反映了一个城市经济、社会的发展水平。要坚持以人为本、从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强小区物业管理工作的重要性、必要性，建立健全管理网络，构建高效规范的物业管理新体制。按照《物权法》和《山东省物业管理条例》的规定，建议按照“重心下移、属地管理、条块结合、以乡（镇）为主”的原则，明确县、乡(镇)两级政府职责分工，落实行政监管和公共服务责任，建立“县行政主管部门监督管理、各乡（镇）政府属地管理，具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的责任体制，形成“业主自治、专业服务、社区管理”的工作机制。社区党支部、居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织，是最靠近千家万户的关口，要充分发挥社区的一线作用，强化居委会的职责，在业主委员会与物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色，强化其在发动业主委员会的设立、指导业主委员会工作、协调解决业主与物业的矛盾方面的作用。要充实乡（镇）和社区工作力量，健全管理网络，理顺管理机制，落实工作经费，为推进物业管理工作提供组织保障。
    2、要加强公共基础设施配套建设与管理，做好小区的综合验收工作。要健全并严格实行房地产开发项目综合验收备案制度，对新建住宅小区，建议规划、建设、房管等部门和单位要以《房地产开发项目建设条件意见书》和审批项目规划为依据，严格把关，跟踪监管，做好综合验收，严禁建设单位在新建项目中违规设计开发建设，确保新建住宅小区基础设施配套齐全，设施产权明晰、建设高质量高标准。开发项目竣工经综合验收合格备案后，方可交付使用，对验收不合格的，坚决不予备案。
    3、要加强监督管理，不断提高物业管理企业服务水平。物业主管部门要加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。要进一步完善物业服务招投标管理办法，规范物业企业进退出机制。建立物业服务企业信用评估报告制度，促进行业自律和企业有序健康发展。继续完善优秀物业项目评选、激励机制，重视物管人员培训工作，加强从业人员职业道德、服务技能培训，不断提升从业人员素质，从而提升物业服务的水平，逐步提高广大居民对物业服务的满意度、认可度。
    4、要实行质量保证金和物业专项维修资金制度。按照《山东省物业管理条例》的规定：“住宅小区物业维修在小区交付使用后的前五年，实行质量保修金制度，由建设单位承担物业的保修责任，一次性向物业主管部门设立的账户交存一定比例的物业质量保修金” 。物业保修期满后，实行物业专项维修资金制度，维修费用由业主和物业按责任共同承担。到目前为止，我县还没有实行收取住宅质量保修金和物业专项维修资金制度，建议有关部门要学习其他县区经验，尽快出台我县住宅专项维修资金缴存管理使用办法，按照国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任，同时负责处理在开发建设和销售过程中造成的遗留问题，为物业管理解决后顾之忧。住宅专项维修资金收取后要加强管理，县房管、财政部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，进一步完善住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，为长期物业管理提供保障，切实维护广大业主的权益。
    5、要实行终端直接收费制度，减轻物业管理企业的负担。根据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》都规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”、 “专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用，专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务”，因此我县要按照县政府办公室《关于认真贯彻落实山东省物业管理条例的通知》的规定，逐步实行终端收费制度，减轻物业和业主的负担。
    6、要加强部门协调与配合，形成齐抓共管的新格局。物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部分，是城市管理的补充和延伸，需要各相关职能部门的支持和配合。要进一步强化城市管理责任制，加强部门间的协作配合，提高行政执法的效率，依法对小区内各类违法、违规行为及时、从严查处，为物业管理营造良好的外部环境。要构筑起社区物业管理新框架，涉及物业管理工作的相关单位和各专业经营单位要严格按照《山东省物业管理条例》的规定，积极履行好自己的职责，并密切配合，及时协调解决工作中遇到的问题，形成齐抓共管的良好局面。
    7、要尽早成立物业管理协会，规范物业管理市场。为更好地服务广大社区居民，由物业管理行政主管部门牵头，各物业服务企业积极参与，成立临沭县物业管理协会，其目的是：加强行业管理，协调各物业管理企业关系，完善服务项目、规范收费标准，建立健康有序的物业服务良性竞争机制，整体提高我县物业管理水平和服务质量。
    8、要加大宣传力度，转变广大市民的物业服务消费理念。导致物业管理收费难的原因很多，但其中很重要的一条是广大居民的思想认识不到位，对物业管理有偿服务缺乏应有的认识。有很多业主习惯于过去长期的政府福利性服务，对物业管理需要交纳相应的服务费不理解、不情愿，总希望享受“免费的午餐”。要针对业主、业主委员会、物业管理企业三方主体做好有针对性的宣传工作，强化舆论引导，使其充分认识各自的权力和义务。一方面要强化物业服务企业的服务意识，从而千方百计地改进服务的方法，提高服务的质量；另一方面要强化业主的共同参与意识和消费理念，以主人翁的姿态自觉维护全体业主的共同权益，从而让社会各方面、各阶层在支持、发展物业管理方面形成共识，促进我县小区物业管理水平的共同提高。