绍兴物业企业发展现状

　　绍兴市区一些物业服务企业在发展过程中始终徘徊在初级阶段，没有跨出实质性的发展步伐，在追求“保本”、“微利”的同时，还面临着生存危机。

　　1.市场过于饱和。据调查，绍兴市区目前共有物业服务企业75家，其中本地企业66家企业，外地企业9家，物业项目总面积合计960余万平方米，平均每家企业在管项目面积14.8万平方米。这个数量相对浙江其它城市来说是相当低的。也就是说，目前绍兴市区存在着企业饱和度过大的现象，大量的企业争夺有限的物业服务项目，导致行业恶性竞争现象出现，企业利润和规模难于提高。

　　2.企业规模偏小。在绍兴市区，本地的66 家物业服务企业中仅1 家为二级资质，相应的注册资本达300万元，其余均为三级或暂三级资质，注册资本仅为50万元，还没有一级资质企业。这固然有本地物业服务企业在资质申报上不积极的原因，但从实际调查情况来看，管理规模偏小，某些硬性要求不足也是主要的原因之一。

　　3.队伍素质不高。目前市区物业服务企业固定的从业人员人数约有4000余人，其中物业管理人员持证上岗率达85%，文化水平虽较之以前有了大幅度的提高，但大量的从业人员还是以外来务工人员、下岗再就业人员为主，素质普遍偏低仍是实际情况，相应的各类工程技术人员相当匮乏，一些现代化的设施、设备的技术维护仍需依赖专业公司。

　　4.经营状况不佳。通过抽样调查，发现绍兴市区物业服务企业亏损面比较大，其中盈利的企业只占20%，基本持平的占10%，亏损的高达70%，一些小区管理面积较大的物业服务企业亏损甚至高达每年30万元以上，出现了举步维艰的局面。

从上述可知，当前绍兴市区物业服务企业的发展现状是不容乐观的，究其原因，涉及到行业环境、社会意识、企业经营能力等多方面主客观原因，主要为：

 

    一、观念意识“误区”较大

　　物业管理走出困境不只是管理方式的简单转换，而且涉及到观念的更新，政府职能的转变。但目前人们在对物业管理的认识上仍存在着较大的“误区”。主要表现为：1.错误地认为实行了一体化的物业管理，就可以“包治百病”了，把一些社会治安职能、社会保障职能、公用事业经营职能及应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业服务企业该做的事情。从而造成物业管理中相关主体的“缺位”，如小区内违章建筑、违法装修和擅自改变房屋用途、开店经营等（对绍兴市区前2年有关物业管理的投诉案件统计，此类投诉占22%）。相关部门尚未做到各司其责，而物业服务公司无权执法从而使得物业服务公司不能有效制止个别业主的违法行为，使矛盾进一步激化，直接导致物管费收缴率的下降。2.长期以来的福利制住房分配方式，使一些业主对物业管理的认识失之偏颇，对自己的权利与义务更是知之甚少。一是过分强调权利，缺少自觉守约的意识；二是对物业管理的有偿服务有抵触情绪，尤其是老住宅区的住户。3.业主自治意识不强。目前，绍兴市区实行物业管理小区中未成立业委会的尚占一半以上，这其中业主参与意识不够是最大的原因之一。即使是已成立业主委员会的小区，其作用大多也是流于形式。同时还有一些业主对业主大会、业主委员会的性质、地位和工作程序的认识有偏差，致使业主大会、业主委员会不能有效履行物业管理法规所赋予的职责，造成业主委员会内部矛盾，业主与业主之间矛盾，制约了物业管理的正常运作。

 

    二、市场化运作程度不高

　　1.市场机制尚待完善。虽然绍兴市区相继出台了《物业管理招投标管理办法》和相应的配套政策，但目前很多物业项目都不愿“试水”，市场准入、双向选择机制均没有真正建立，市场竞争还很不充分。由于行业准入门槛低，不论是“不得已而为之”，还是“肥水不流外人田”，早些年，开发商组建物业服务企业似刮起了“流行风”，“建管一体”问题突出，也给物业管理行业的发展带来了一系列的问题。据统计，目前，市区有一半以上的小区物业管理系“父子关系”，这直接导致“父债子偿”的问题很为突出，许多项目的承接验收工作落实不力，影响项目的延续性。同时，由于缺乏必要的竞争，服务不到位的情况时有出现，业主意见比较大。另外，由于这种“建管不分”的模式造成了市区物业服务企业数量较多但规模较小，许多物业服务企业靠的是开发企业的“供血”来维持生存，在运行上根本无法形成专业化、集团化的管理体系和规模效应，从而不能完全按照市场经济要求进行运作，独立民事主体地位被弱化，致使物业服务企业处于行业性亏本状态。

　　2.市场环境未成气候。从总体来看，绍兴市区目前物业管理市场化运作客观上也存在着一定的制约，主要有：收费的市场定价机制尚未真正建立，政府定价偏低。近年来，物价普遍上涨，但绍兴市区物业服务收费标准则是多年未变，且标准偏低，最低仅为0.12元/M2；市场提价较困难，前期物业管理结束后，物业服务收费价格实行市场调节价管理，但由于“免费午餐”的习惯性思想影响，收缴率本来就很低（市区住宅小区物业服务费平均收缴率不足60%），市场提价不容易被业主接受；前期建设的遗留问题较多，一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的管理，致使物业分散，建设规模过小（有的小区总建筑面积不到1万平方米），配套不完备，设施移交不及时，各种管理隐患较多，势必造成物业建设、管理的投入和产出没有形成良性匹配，给物业管理带来了一定的难度，造成物业管理成本提高，物业管理难以提高水平和档次，同时也造成了物业资源的浪费。

 

    三、企业承受的负担过重

　　物业服务企业的负担主要表现在：1.公用设施、设备维修养护及公共用电、用水费用较高，投入的经营成本居高不下，同时由于企业规模及运行规模都普遍偏小，但必备的“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，单位成本大大增加。2.供电、供水等垄断行业至今没有完全按照国务院《条例》规定向最终用户收取费用，代收代缴和养护责任转嫁给物业服务企业的状况仍然存在。3.《劳动合同法》的实施，物业服务从业人员成本支出大大增加，以秩序维护员为例，《劳动合同法》实施后支出增加约30%，从而导致利润的大幅缩水，特别是一些规模小的企业，从保本微利转向亏损，这一现象已在2008年凸现出来，相当数量的小型物业服务企业在业主不同意增加物业管理费或收缴困难的情况下，被迫退出小区管理。

　　对于绍兴市物业服务企业的发展，应实行“主辅分离”，确立物业服务企业主体地位。“建管一体”使得物业服务企业没有追求发展与效益的原动力，没有稳定持续的经营发展战略，其成长道路曲折而漫长。但从长远来看，物业服务企业对开发商的依附是有时限的，总有“断奶”的一天。物业服务企业要清醒地看到这种依附所带来的弊端，与其以后变成“包袱”被弃离，不如尽快脱离依附，通过改制成为真正的企业，增强自主意识、独立意识和市场竞争能力。应该说，明晰的产权，发展与效益导向的产权机制是物业服务企业成功的基础。同时政府也要积极鼓励物业服务企业脱钩，可出台一系列政策，使其真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。

　　同时，针对当前外地一些大型物业服务企业快速抢占绍兴市区高品质物业管理市场的实际，本地的物业服务企业要尽快结束势单力薄，分散作战的局面，通过企业间的“强强联合”，扩大企业规模，实现资源互补，发挥企业在资金、人才、技术、管理、服务等方面的优势，提高竞争力。